La cessione di un fabbricato non ancora completamente realizzato

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|18 agosto 2021| n. 23110.

La cessione di un fabbricato non ancora completamente realizzato.

Il contratto avente ad oggetto la cessione di un fabbricato non ancora compiutamente realizzato o da ristrutturare, con previsione dell’obbligo del cedente, che sia anche imprenditore edile, di eseguire i lavori necessari a completare il bene o a renderlo idoneo al godimento, può integrare gli estremi della vendita di cosa futura se nel sinallagma contrattuale l’obbligo di completamento dei lavori assume un rilievo soltanto accessorio e strumentale rispetto al trasferimento della proprietà.

Sentenza|18 agosto 2021| n. 23110. La cessione di un fabbricato non ancora completamente realizzato

Data udienza 26 novembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: VENDITA – VENDITA – VENDITA DI COSE IMMOBILI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 29223/2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., nonche’ (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n. 1191/2016, depositata in data 17.10.2016;
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 26.11.2020 dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. Celeste Alberto, che ha concluso, chiedendo il rigetto del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS).

La cessione di un fabbricato non ancora completamente realizzato

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) ha adito il tribunale di Ancona, sezione di Senigallia, esponendo di aver stipulato in data 8.8.1996, con la (OMISSIS) s.r.l. un contratto preliminare di vendita di una mansarda da realizzare sul lastrico di proprieta’ della convenuta (e da collegare al sottostante appartamento dell’attore), facente parte dell’immobile sito in (OMISSIS), il tutto per un corrispettivo di Lire 80.000.000, da versare al momento della stipula del rogito; che al contratto era stata apposta la condizione risolutiva del mancato rilascio della concessione in sanatoria entro il 31.12.2003; che l’immobile era stato realizzato al grezzo ed era stato collegato all’appartamento sottostante, senza che – pero’ fosse stata ottenuta la sanatoria urbanistica.
Ha chiesto di emettere una sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare, o, in via gradata, di pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento della (OMISSIS) s.r.l., con condanna al risarcimento del danno, instando, in ulteriore subordine, per ottenere il pagamento all’indennita’ di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c..
La (OMISSIS) s.r.l. e il (OMISSIS) in proprio, costituitisi in giudizio, hanno eccepito la nullita’ del contratto per illiceita’ dell’oggetto, proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento del residuo prezzo del sottostante appartamento alienato all’attore, oltre che, in via subordinata, per il versamento del corrispettivo della mansarda, con compensazione del credito risarcitorio eventualmente riconosciuto all’attore.
Il tribunale ha respinto tutte le domande e ha regolato le spese.
La sentenza e’ stata confermata in appello.
Anche la Corte di Ancona ha ritenuto che le parti avessero concluso un preliminare di appalto, dato che la (OMISSIS) s.r.l. si era impegnata a completare la mansarda sul lastrico di sua proprieta’, bene che, al momento della stipula, era stato realizzato solo in parte, essendo, quindi, prevalente la prestazione di fare rispetto a quella di dare assunta dalla societa’, come confermava anche il fatto che la costruzione, una volta realizzata, sarebbe stato completamente diversa da quella contemplata nel preliminare.
La sentenza ha poi evidenziato che “anche a voler prescindere dalla tipologia del contratto per cui e’ causa”, si era comunque in presenza di un negozio nullo per illiceita’ dell’oggetto, in quanto stipulato in mancanza della concessione edilizia, circostanza questa ben nota ad entrambe le parti che, all’articolo 4, nello stabilire il corrispettivo, ne avevano subordinato il versamento alla “previa verifica da parte del promittente l’acquisto dell’avvenuto rilascio della concessione in sanatoria in esito alla pratica di condono” e, ai sensi dell’articolo 4 della richiamata scrittura integrativa dell’8.08.1996, avevano specificato che il 50% della somma verra’ versata alla consegna ed il restante 50% al momento del perfezionamento della pratica di condono”.
La Corte territoriale ha respinto anche la domanda di pagamento dell’indennita’ di sopraelevazione, ritenendola carente dell’allegazione degli elementi necessari per la quantificazione dell’imposto dovuto al ricorrente.
La cassazione della sentenza e’ chiesta da (OMISSIS) con ricorso in 8 motivi, illustrati con memoria.
La (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) in proprio hanno depositato controricorso e memoria ex articolo 378 c.p.c..

 

La cessione di un fabbricato non ancora completamente realizzato

 

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo censura la violazione degli articoli 1362 c.c. e ss., articoli 1655, 1470, 2932 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la Corte di merito qualificato il contratto come preliminare di appalto, in palese contrasto con l’impiego, da parte dei contraenti, delle formule tipiche della promessa di vendita, con la previsione di pagamenti di un acconto sul prezzo non proporzionati all’avanzamento dei lavori, con il rilascio della garanzia per evizione e per l’assenza di pesi, iscrizioni e vincoli gravanti sul bene. Contrariamente a quanto sostenuto in sentenza, era irrilevante che l’immobile dovesse essere ultimato o che fosse prevista la realizzazione di finiture a regola d’arte.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli articoli 1346, 1367, 1418 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza omesso di tener conto dei criteri di interpretazione conservativa del contratto, che, ove correttamente ritenuto un preliminare di vendita anziche’ di appalto, non poteva essere dichiarato nullo.
Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1368 c.c., comma 3, articoli 1655, 1470, 2932 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza violato il principio secondo cui le clausole ambigue devono essere interpretate secondo cio’ che si pratica nel luogo ove ha sede l’impresa contraente, criterio che parimenti deponeva a favore della conclusione di un preliminare di vendita.
Il quarto motivo denuncia la violazione degli articoli 1362, 1346, 1418 c.c., L. n. 47 del 1985, 40, comma 2, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che la Corte di merito, nel ritenere il contratto comunque nullo per illiceita’ dell’oggetto, non abbia considerato che le condizioni di validita’ prescritte dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 riguardano solo i negozi ad effetto traslativo e non quelli ad effetti obbligatori.
Il quinto motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, lamentando che, nell’interpretare il contratto, il giudice abbia omesso di considerare i plurimi elementi che deponevano per il perfezionamento di un preliminare di vendita, quali l’esplicita menzione del tipo negoziale, la clausola relativa all’assunzione della garanzia per evizione e della liberta’ dei beni da pesi, vincoli e iscrizioni, l’impiego di formule quali “promittente venditore”, “promissario acquirente”, “si obbliga a vendere”, “si obbliga ad acquistare” etc..
Il sesto motivo denuncia la violazione degli articoli 1346 e 1418 c.c., nonche’ della L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che al contratto, ove qualificato come preliminare di vendita, non poteva essere applicata la disciplina della nullita’ dell’appalto.
Il settimo motivo denuncia la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per aver la sentenza respinto la richiesta di pagamento dell’indennita’ di sopraelevazione per carenza di prova degli elementi indispensabili per la quantificazione, omettendo di prendere in esame la documentazione comprovante: a) la superficie occupata dalla nuova opera; b) la quota spettante al condomino che aveva sopraelevato; c) l’estensione dei piani e delle singole proprieta’ facenti parte dell’edificio; d) il valore dell’area alla data della realizzazione della sopraelevazione; e) l’indicazione delle modalita’ di calcolo dell’indennita’.
L’ottavo motivo denuncia la violazione degli articoli 115, 116, 167 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, lamentando che la sentenza abbia negato il diritto all’indennita’ di sopraelevazione per mancanza di allegazione e di prova degli elementi necessari per la relativa quantificazione, sebbene i convenuti non avessero in alcun modo contestato i criteri ed i dati fattuali esposti dal ricorrente a sostegno della domanda e che erano sufficienti per liquidare l’indennita’.
2. I primi sei motivi di ricorso, che per la loro connessione vanno esaminati congiuntamente, sono fondati.
Le restanti due censure sono assorbite, poiche’ proposte in via condizionata.
La Corte anconetana ha ritenuto che la scrittura dell’8.8.1996 integrasse un preliminare di appalto, dando rilievo al fatto che le parti avevano programmato la realizzazione di un immobile ancora da ultimare a regola d’arte, avevano individuato in un apposito capitolato gli interventi da eseguire ed avevano differito il pagamento del saldo al momento dell’ultimazione della costruzione.
Dopo aver richiamato i criteri distintivi tra appalto e vendita, la sentenza ha ritenuto prevalente la prestazione di fare su quella di dare, evidenziando che il manufatto, una volta realizzato, sarebbe stato completamente diverso da quello contemplato nel preliminare, sostenendo infine che la vendita puo’ avere ad oggetto solo immobili gia’ ultimati.
Va in contrario osservato che la circostanza che il bene promesso non fosse ancora ultimato e che l’impresa avesse assunto l’impegno ad eseguire una prestazione di fare non poteva condurre – da sola ad escludere il perfezionamento di un preliminare diretto alla successiva conclusione di un negozio ad effetti reali.
Come gia’ precisato da questa Corte, il contratto avente ad oggetto la cessione di un fabbricato o di una porzione di fabbricato non ancora compiutamente realizzato o da ristrutturare, con previsione dell’obbligo del cedente – che sia anche imprenditore edile – di eseguire i lavori necessari a completare il bene o a renderlo idoneo al godimento, ben puo’ integrare gli estremi della vendita di una cosa futura se l’obbligo di completamento dei lavori assume, nel sinallagma contrattuale, un rilievo soltanto accessorio e strumentale rispetto al trasferimento della proprieta’ (Cass. 21773/2005; Cass. s.u. 11656/2008).
Occorreva – dunque – individuare la reale volonta’ dei contraenti mediante l’impiego dei criteri di interpretazione fissati dagli articoli 1362 c.c. e ss. e, a tale scopo, era doveroso tener conto della valenza ermeneutica del dato letterale (l’impiego di formule tipiche della promessa di vendita), del senso risultante dall’insieme delle clausole contrattuali (e segnatamente, del rilievo interpretativo dell’assunzione – da parte della societa’ costruttrice – della garanzia per l’evizione e della liberta’ del bene da iscrizioni, trascrizioni, pesi e vincoli pregiudizievoli, pattuizioni che caratterizzano specificamente i negozi ad effetti reali;), e delle concrete circostanze della stipulazione (ad es., l’intento di collegare la costruzione con l’appartamento sottostante, gia’ di proprieta’ del promissario acquirente).
Al contrario di quanto sostenuto in sentenza, il preliminare non poteva neppure ritenersi in ogni caso nullo a prescindere dalla tipologia negoziale voluta dalle parti, poiche’ concluso in assenza della concessione edilizia.
L’invalidita’ contrattuale prevista dalla L. n. 47 del 1985 (articoli 17 e 40) non si applica ai preliminari di vendita immobiliare, ma solo ai negozi ad effetti reali (per cui, diversamente da quanto sostenuto dai resistenti anche nella memoria ex articolo 378 c.p.c., il (OMISSIS) ha tutto l’interesse a dolersi della qualificazione del contratto operata dalla Corte territoriale) e, per giunta, come si evince dalla pronuncia impugnata (cfr. pag. 8), sette mesi dopo la stipula del preliminare era stata rilasciata anche la concessione in sanatoria, rendendo possibile l’eventuale emissione della sentenza ex articolo 2932 c.c. (Cass. 21721/2019; Cass. 1505/2018; Cass. 2204/2013).
Sono quindi accolti i primi sei motivi di ricorso, con assorbimento delle altre censure.
La sentenza e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

accoglie i primi sei motivi di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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