Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 novembre 2024| n. 28308.
Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
Massima: Se l’inadempimento dell’obbligo a contrarre sia imputabile esclusivamente al promittente venditore, non può il promissario acquirente essere obbligato a corrispondere anche gli interessi legali sulla somma dovuta a titolo di corrispettivo.
Ordinanza|4 novembre 2024| n. 28308. Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
Data udienza 1 ottobre 2024
Integrale
Tag/parola chiave: Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Contratto preliminare – Vendita immobiliare – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – Inadempimento dell’obbligo da parte del promittente alienante – Corrispettivo dovuto dal promissario acquirente – Debito di interessi – Esclusione
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Rel. Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
Dott. GRASSO Gianluca – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 35539/2019) proposto da:
ED.Fu. Srl (P.IVA: (…)), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Ol.R., elettivamente domiciliata in Roma, via Gi.Da., presso lo studio dell’Avv. Ge.Pa.;
– ricorrente –
contro
Ca.Vi. (C.F.: (…)) e De.Sa. (C.F.: (…)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Gi.Tr., elettivamente domiciliati in Roma, piazza De.Po., presso lo studio dell’Avv. Ca.Ci.;
– controricorrenti –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 907/2019, pubblicata il 15 aprile 2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 1 ottobre 2024 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.
Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
FATTI DI CAUSA
1. – Con atto di citazione notificato il 22 maggio 2005, Ca.Vi. e De.Sa. convenivano, davanti al Tribunale di Trani, la ED.Fu. Srl, chiedendo che fosse disposto il trasferimento coattivo, in favore degli attori, in comunione indivisa tra loro, delle unità immobiliari ubicate nello stabile per civile abitazione sito in Bisceglie, via (…), con l’accollo, a carico degli attori, di una quota del mutuo acceso dalla società convenuta, pari al residuo prezzo dovuto di Euro 61.974,83, in forza del contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato dalle parti il 9 maggio 1998.
Si costituiva in giudizio la ED.Fu. Srl, la quale non si opponeva alla pronuncia di sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica, instando affinché il trasferimento fosse subordinato al pagamento del saldo del prezzo, maggiorato degli interessi a decorrere dal 1 gennaio 1999.
Nel corso del giudizio gli attori chiedevano che fosse operata la compensazione tra il prezzo residuo della vendita dovuto e il credito vantato nei confronti della promittente venditrice per Euro 51.816,00, in virtù della surroga avvenuta nelle ragioni dei coniugi Ru.An.-Da., che avevano pignorato l’immobile oggetto del preliminare in esecuzione della sentenza n. 174/2000 della Corte d’Appello di Bari, come da scrittura privata del 5 aprile 2008.
Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
Con ulteriore atto di citazione notificato il 23 giugno 2009, gli stessi attori convenivano nuovamente davanti al Tribunale di Trani la ED.Fu. Srl, affinché la convenuta fosse condannata al pagamento della somma di Euro 41.316,55, a titolo di penale prevista nel preliminare per l’ipotesi di inadempimento di una delle parti e segnatamente per l’inadempimento della promittente alienante all’obbligo di trasferire l’immobile compromesso libero da trascrizioni pregiudizievoli.
I due giudizi erano riuniti.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1010/2011, depositata il 2 novembre 2011, rigettava le domande spiegate, compensando interamente le spese di lite, per difetto di titolarità passiva del rapporto in capo alla ED.Fu..
2. – Con atto di citazione notificato il 24 luglio 2012, Ca.Vi. e De.Sa. proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando l’inammissibilità del rilievo d’ufficio dell’eccezione relativa al difetto di titolarità passiva del rapporto controverso e comunque la non fondatezza di tale eccezione, con la conseguente richiesta di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, previa compensazione con i crediti vantati dai promissari acquirenti.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione la ED.Fu. Srl, la quale – in via principale – insisteva per il rigetto dell’appello proposto e – in subordine – chiedeva che, ove fosse stato disposto il trasferimento dell’immobile, esso fosse condizionato al pagamento del saldo del prezzo, senza il riconoscimento di alcuna compensazione, comprendendo nel residuo dovuto, in quota parte, le spese di accatastamento, quelle per il regolamento di condominio e quelle per la redazione delle tabelle millesimali, oltre interessi legali dovuti dal 1 gennaio 1999.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’Appello di Bari, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’impugnazione e, per l’effetto, disponeva il trasferimento degli immobili emarginati in favore di Ca.Vi. e De.Sa., in comunione pro indiviso, condizionando l’efficacia del trasferimento al pagamento, a cura dei promissari acquirenti, obbligati in solido, in favore della promittente venditrice, del residuo prezzo dovuto a saldo, pari ad Euro 10.158,83, rigettando ogni diversa domanda.
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A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che vi era la legittimazione passiva della ED.Fu.; b) che l’eccezione di compensazione del controcredito non comportava alcuna variazione rispetto a quanto convenuto nel preliminare, costituendo l’accollo del mutuo ivi stabilito solamente una modalità di pagamento del prezzo; c) che l’accollo del mutuo non costituiva una modalità tuttora praticabile per il pagamento del residuo prezzo, poiché la ED.Fu. non aveva allegato e dimostrato l’esistenza di un contratto di mutuo frazionabile; d) che i promissari acquirenti avevano dimostrato di essere titolari, nei confronti della promittente venditrice, di un credito munito dei caratteri della certezza, liquidità ed esigibilità, legittimamente invocando, a proprio vantaggio, la compensazione legale; e) che, in particolare, i coniugi Ca.Vi.-De.Sa. avevano domandato la compensazione parziale del prezzo residuo di acquisto con il credito di Euro 51.816,00, vantato nei confronti della ED.Fu. all’esito dell’accordo raggiunto il 5 aprile 2008 con i creditori Ru.An.-Da., quali pignoranti dell’immobile oggetto di compromesso, in forza della sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 174/2000 del 24 febbraio 2000, passata in cosa giudicata, che aveva condannato la ED.Fu. all’arretramento del manufatto, oltre al risarcimento dei danni; f) che, in base a tale scrittura, i creditori pignoranti avevano rinunciato alla procedura esecutiva (seguendone la dichiarazione di estinzione di tale procedura) e avevano dichiarato espressamente di surrogare i coniugi Ca.Vi.-De.Sa. in tutti i diritti che essi creditori vantavano nei confronti della ED.Fu., in relazione alla predetta procedura esecutiva; g) che, pertanto, il credito eccepito in compensazione era provato dai documenti allegati in atti ed aveva data certa e, dunque, era opponibile ai terzi; h) che l’avvenuta surrogazione doveva ritenersi conosciuta dalla ED.Fu., quantomeno a decorrere dal 24 giugno 2008, data in cui la documentazione indispensabile su menzionata era stata prodotta in causa; i) che tale credito di Euro 51.816,00 poteva perciò essere imputato a parziale deconto del prezzo residuo della compravendita di Euro 61.974,83, ricorrendo i requisiti della compensazione legale; l) che il fatto che la ED.Fu. vantasse un credito, peraltro nei confronti del solo Ru.An., in base alla sentenza resa dal Tribunale di Trani n. 822/2008, non era stato comprovato attraverso la diretta produzione della sentenza (essendo stato allegato solo un biglietto di cancelleria contenente l’avviso di pubblicazione) e comunque atteneva ad una posizione creditoria successiva al perfezionamento della surrogazione, senza indicazione della genesi del provvedimento di condanna, né della sua natura, tanto da essere inefficace rispetto alla novazione soggettiva già verificatasi del rapporto obbligatorio; m) che nella somma corrisposta dai coniugi Ca.Vi.-De.Sa. erano incluse anche le spese derivanti dal giudizio nel frattempo conclusosi dinanzi alla Corte di cassazione, nonché quelle relative alla procedura esecutiva, e gli interessi calcolati rispetto a tutte le voci di spesa, fino al marzo 2008; n) che la domanda di condanna al pagamento della penale era inammissibile, poiché non poteva essere chiesta congiuntamente la prestazione principale e la penale stabilita per l’inadempimento; o) che il trasferimento doveva essere disposto alla condizione del pagamento del residuo prezzo dovuto pari ad Euro 10.158,33, risultante dalla differenza tra il prezzo residuo dovuto di Euro 61.974,83 e la somma di Euro 51.816,00 eccepita in compensazione; p) che su tale importo non erano dovuti gli interessi legali pretesi dalla promittente venditrice, peraltro richiesti nella comparsa di costituzione depositata tardivamente, poiché nessun inadempimento era imputabile ai promissari acquirenti, i quali – in presenza di una trascrizione pregiudizievole ed a fronte della garanzia prestata dalla controparte della libertà degli immobili da pesi, oneri, trascrizioni – avevano legittimamente preteso che si addivenisse alla cancellazione dei gravami prima della stipula del definitivo; e d’altronde, dopo aver versato tutti gli acconti promessi, non erano tenuti a corrispondere anticipatamente il saldo, se non dal momento della produzione dell’effetto traslativo; q) che analoghe considerazioni valevano per le spese di accatastamento, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali, pur esse richieste tardivamente, oltre a non essere state in alcun modo documentate agli atti di causa.
3. – Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la ED.Fu. Srl
Hanno resistito, con controricorso, gli intimati Ca.Vi. e De.Sa..
4.- Le parti hanno depositato memorie illustrative.
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RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo articolato la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2932 c.c., per avere la Corte di merito quantificato il residuo dovuto ai fini del perfezionamento dell’effetto traslativo senza comprendere gli oneri sopportati dal 30 giugno 1998 nonché l’IVA, le spese di accatastamento e, in quota parte, quelle per il regolamento di condominio e per le tabelle millesimali, somme determinate con fax inviato il 28 gennaio 2008, il cui contenuto non era mai stato contestato.
Osserva l’istante che, attraverso l’esclusione di tali voci, si sarebbe determinata la modifica rilevante della domanda, anche quanto alla compensazione operata con riferimento al credito nel quale si sarebbero surrogate le controparti, compensazione che non avrebbe tenuto conto del fatto che il Ru.An. era – a sua volta – debitore della società, in virtù della sentenza n. 822/2008 del Tribunale di Trani.
D’altronde, le controparti non avrebbero acquistato alcun credito, ma solo i diritti rinvenienti da una procedura esecutiva estinta anticipatamente.
1.1. – Il motivo è infondato.
Si premette che, nel preliminare di vendita immobiliare, l’inadempienza del promittente alienante all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione, non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c. e comporta che il promissario acquirente medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall’onere del pagamento o della “offerta” del prezzo (del quale sia previsto il versamento all’atto della stipulazione del definitivo) – quale mera manifestazione di volontà di effettuare tale pagamento -, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dell’eventualità dell’evizione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8442 del 28/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 14025 del 14/12/1999; Sez. 2, Sentenza n. 5228 del 29/05/1999; Sez. 2, Sentenza n. 936 del 30/01/1997; Sez. 1, Sentenza n. 7013 del 22/12/1988; Sez. U, Sentenza n. 1720 del 27/02/1985).
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La sentenza impugnata ben poteva, quindi, consentire ai promissari acquirenti la compensazione della somma residua dovuta a titolo di prezzo con l’importo impiegato per consentire l’estinzione della procedura esecutiva intrapresa da terzi sull’immobile oggetto della promessa, successivamente alla stipulazione del preliminare, e la cancellazione della trascrizione del pignoramento effettuato su tale cespite, attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni.
Questa possibilità è fuori dello schema dell’azione surrogatoria dell’art. 2900 c.c. e rientra in quello della compensazione giudiziale (art. 1243 c.c.) del credito della promittente alienante con il credito dei promissari acquirenti che adempiono ex art. 1180 c.c. un’obbligazione altrui.
E ciò appunto all’esito dell’accordo raggiunto il 5 aprile 2008 dai promissari acquirenti con i creditori Ru.An.-Da., quali pignoranti dell’immobile oggetto di compromesso, in forza della sentenza nella Corte d’Appello di Bari n. 174/2000 del 24 febbraio 2000, passata in cosa giudicata, che aveva condannato la ED.Fu. all’arretramento del manufatto, oltre al risarcimento dei danni.
Tale credito certo di Euro 51.816,00 – volto ad estinguere la procedura esecutiva intrapresa sul bene ed effettivamente corrisposto in favore dei terzi – è stato perciò correttamente imputato a parziale deconto del prezzo residuo della compravendita ancora dovuto di Euro 61.974,83.
Nella motivazione è stata altresì data contezza delle ragioni per le quali, nel computo della somma ancora dovuta dai promissari acquirenti, non sono state considerate le spese di accatastamento, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.
Esse, secondo la pronuncia impugnata, sono state richieste tardivamente, oltre a non essere state in alcun modo documentate agli atti di causa.
Il mero richiamo, del tutto generico e aspecifico, ad un fax non vale a confutare il rilievo sull’assenza di pezze giustificative di dette spese e alla loro richiesta tardiva.
2. – Con il secondo motivo svolto la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1241, 1243 c.c. e 632 c.p.c., per avere la Corte territoriale affermato che vi fosse stata una surrogazione nel credito di cui erano titolari i coniugi Ru.An.-Da., mentre, in realtà, il subentro sarebbe avvenuto nei meri diritti da questi vantati in relazione alla procedura esecutiva, con l’effetto che la compensazione non avrebbe potuto avere luogo.
Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
Obietta ancora l’istante che, per effetto dell’estinzione della procedura esecutiva, il credito vantato non poteva considerarsi certo, liquido ed esigibile.
Né peraltro sarebbero stati valutati i titoli di credito da cui sarebbe disceso il diritto vantato dai coniugi Ru.An.-Da. nei confronti della ED.Fu., atteso che nell’atto di pignoramento si rilevava che il credito vantato ammontava ad Euro 19.839,00 e dunque era ingiustificabile il pagamento della somma di Euro 51.816,00, rinveniente da un mero conteggio effettuato dal procuratore di detti coniugi.
Dunque, l’offerta di pagamento non sarebbe avvenuta nei termini convenuti, né il pagamento indicato in sentenza avrebbe potuto considerarsi satisfattivo delle somme che la promittente venditrice avrebbe dovuto ricevere in forza del preliminare.
2.1. – Il motivo è inammissibile.
Al riguardo, la sentenza impugnata ha precisato che il credito eccepito in compensazione era provato dai documenti allegati in atti ed aveva data certa e, dunque, era opponibile ai terzi, come da accordo di surrogazione del 5 aprile 2008, nel quale erano richiamati il titolo giudiziale su cui si fondava la pretesa azionata, il pignoramento effettuato e la procedura esecutiva intrapresa (estinta all’esito).
La Corte d’Appello ha altresì evidenziato che nel computo della somma corrisposta ai terzi dai promissari acquirenti rientravano anche le spese derivanti dal giudizio nel frattempo conclusosi dinanzi alla Corte di cassazione, nonché quelle relative alla procedura esecutiva, e gli interessi calcolati rispetto a tutte le voci di spesa, fino al marzo 2008.
Nei termini anzidetti si giustificava, secondo la sentenza di secondo grado, la somma corrisposta dai coniugi Ca.Vi.-De.Sa. in favore dei coniugi Ru.An.-Da., il cui esborso era attestato in termini certi dalla scrittura privata del 5 aprile 2008.
A fronte della predetta ricostruzione è, dunque, preclusa in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).
Diversamente dovrebbe essere svolto un nuovo accertamento in fatto, atto a rideterminare il conteggio delle somme oggetto di compensazione.
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3. – Con il terzo motivo sviluppato la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1284 c.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto non dovuti gli interessi legali sulla somma da corrispondere alla promittente alienante, imputando a quest’ultima la mancata stipulazione del definitivo, senza considerare che la predetta stipula non avrebbe avuto luogo in quanto gli attuali resistenti non avevano offerto l’adempimento in modo satisfattivo.
Deduce, in proposito, l’istante che il giudice di merito avrebbe dovuto tenere conto che l’immobile promesso in vendita risultava occupato dai promissari acquirenti sin dal mese di giugno 1998, per effetto del versamento dell’acconto di Euro 61.000,00, e che la ricorrente si era sempre offerta di adempiere al trasferimento dell’immobile promesso in vendita.
3.1. – Il motivo è inammissibile.
Infatti, a fronte della negazione della spettanza degli interessi, la doglianza non confuta le ragioni prospettate dalla Corte di merito a fondamento dell’esclusione di tale accessorio, limitandosi a reiterare la pretesa di computare anche detti interessi.
Segnatamente, la Corte d’Appello ha osservato che gli interessi legali richiesti dalla promittente venditrice, peraltro nella comparsa di costituzione depositata tardivamente, non potevano essere riconosciuti: A) poiché nessun inadempimento era imputabile ai promissari acquirenti, i quali – in presenza di una trascrizione pregiudizievole ed a fronte della garanzia prestata dalla controparte della libertà degli immobili da pesi, oneri, trascrizioni – avevano legittimamente preteso che si addivenisse alla cancellazione dei gravami prima della stipula del definitivo; B) poiché, dopo aver versato tutti gli acconti promessi, non erano tenuti a corrispondere anticipatamente il saldo, se non dal momento della produzione dell’effetto traslativo.
Sul punto si osserva che, se l’inadempimento dell’obbligo a contrarre sia imputabile esclusivamente al promittente venditore, non può il promissario acquirente essere obbligato a corrispondere anche gli interessi legali sulla somma dovuta a titolo di corrispettivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6786 del 21/03/2014; Sez. 2, Sentenza n. 5051 del 28/02/2013; Sez. 2, Sentenza n. 8171 del 23/05/2012; Sez. 2, Sentenza n. 5151 del 03/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 8556 del 28/08/1998).
Dinanzi a queste argomentazioni nessuna prospettazione avversativa è contenuta nella censura.
4. – Con il quarto motivo proposto la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1201, 1202 e 1203 c.c., per avere la Corte del gravame reputato che il credito vantato dalla ED.Fu. nei confronti di Ru.An., in base alla sentenza n. 822/2008, pubblicata l’11 luglio 2008, del Tribunale di Trani, non fosse opponibile alle controparti, escludendo la rilevanza del credito per mancanza del relativo supporto documentale, con evidente disparità di trattamento rispetto al credito eccepito in compensazione dai promissari acquirenti, anch’esso non documentato.
Inadempimento venditore: acquirente non paga interessi
Inoltre, non si sarebbe tenuto conto del fatto che, a fronte di un debito non ancora estinto, il creditore surrogante avrebbe potuto opporre le stesse eccezioni che avrebbe potuto opporre al creditore surrogato.
Aggiunge l’istante che il fatto che il credito vantato dalla ED.Fu. si riferisse alla sola posizione di Ru.An. avrebbe comportato la possibilità di compensazione, quantomeno per metà.
Peraltro, non vi sarebbe stata, ad avviso della ricorrente, alcuna cessione di credito o surrogazione.
4.1. – Il motivo è infondato.
In proposito, la pronuncia impugnata ha esplicitato le ragioni per le quali il controcredito vantato dalla ED.Fu. verso Ru.An. non poteva essere considerato.
All’uopo, è stato evidenziato che l’asserito credito vantato nei confronti del solo Ru.An., in base alla sentenza resa dal Tribunale di Trani n. 822/2008, non era stato comprovato attraverso la diretta produzione della sentenza (essendo stato allegato solo un biglietto di cancelleria contenente l’avviso di pubblicazione).
È stato, in via rafforzativa, rilevato che comunque tale ipotetico credito avrebbe riguardato una posizione creditoria successiva al perfezionamento della surrogazione, senza indicazione della genesi del provvedimento di condanna, né della sua natura, tanto da essere inefficace rispetto alla novazione soggettiva già verificatasi del rapporto obbligatorio.
5. – In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
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P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 8.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 1 ottobre 2024.
Depositata in Cancelleria il 4 novembre 2024.
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