In tema di condominio negli edifici la nozione di pari uso della cosa comune

11

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|6 maggio 2021| n. 11870.

In tema di condominio negli edifici, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 cod. civ., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, perciò, eseguire modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell’accesso al proprio locale per consentirne l’attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Ordinanza|6 maggio 2021| n. 11870

Data udienza 19 marzo 2021

Integrale
Tag/parola chiave: COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – USO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 37637-2019 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), 19, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2879/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/03/2021 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La (OMISSIS). s.r.l. ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2879/2019, pubblicata in data 03/05/2019.
Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS).
2. La controversia trae origine dall’impugnazione della delibera assembleare del 15/03/2010, con cui il Condominio di via delle Sette Chiese 278 aveva espresso parere contrario alla richiesta della (OMISSIS). s.r.l., di eseguire, a sue spese, i lavori necessari ad adeguare la quota del marciapiede condominiale al livello stradale e all’eliminazione dei vasi posti a ornamento e delimitazione del marciapiede stesso. (OMISSIS). s.r.l., proprietaria di un appartamento a uso ufficio e di un terrazzo di uso esclusivo, posto a piano terra del Condominio e destinato a parcheggio, aveva ottenuto dal Comune di Roma l’autorizzazione ad aprire un passo carrabile, necessario per il transito dei veicoli, previa esecuzione delle suddette opere di adeguamento. Il Condominio, nel motivare il suo diniego, aveva affermato che i lavori costituivano innovazioni vietate ai sensi dell’articolo 1102 c.c..
3. La (OMISSIS). s.r.l. impugno’ la delibera citando in giudizio il Condominio dinnanzi al Tribunale di Roma e lamentando: l’erronea applicazione dell’articolo 1120 c.c., e la violazione degli articoli 1102 e 1122 c.c., relativamente al diniego all’apertura del passo carrabile, che non costituiva un’innovazione ma una “modificazione finalizzata alla migliore utilizzazione della cosa comune”; l’inopponibilita’ del regolamento condominiale a (OMISSIS). s.r.l.; l’illegittimita’ della delibera, per aver invitato la condomina a “ripristinare la destinazione d’uso precedente”; infine, l’assenza di legittimazione del Condominio rispetto all’area utilizzata come marciapiede e adiacente al terrazzo della Societa’, direttamente confinante con (OMISSIS).
4. Il Tribunale di Roma respinse la domanda della Societa’ (OMISSIS), ritenendo, per un verso, che i lavori da eseguire costituissero un’innovazione rispetto alla destinazione della cosa comune e al diritto al pari uso di ciascun condomino (articolo 1102 c.c.) e, per altro verso, che il regolamento di condominio, che vietava la destinazione degli alloggi dell’edificio a uso contrario all’igiene e al decoro, fosse opponibile all’attrice in quanto trascritto.
5. La Corte d’appello di Roma, pronunciandosi sull’impugnazione della (OMISSIS). s.r.l., ha confermato la sentenza del Tribunale di Roma.
6. Il motivo di ricorso denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte d’appello ritenuto che i lavori autorizzati dall’Amministrazione comunale fossero illegittimi ex articolo 1102 c.c., in quanto suscettibili di mutare “l’attuale destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini”. In realta’, ad avviso della, era stato dimostrato che le opere da eseguire non avrebbero determinato ne’ una modificazione materiale, ne’ un’alterazione dell’essenza o della originaria funzione della cosa comune, ne’ un mutamento della sua destinazione, rimanendo l’area calpestabile per i pedoni. Pertanto, l’utilizzo della cosa comune non avrebbe subito alcuna compromissione qualitativa o quantitativa in danno degli altri condomini.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 1), il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria.
7. Il ricorso e’ inammissibile. La sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame del motivo di ricorso non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa, con conseguente inammissibilita’ del ricorso ex articolo 360 bis c.p.c., n. 1, (Cass. Sez. U., 21/03/2017 n. 7155).
Il motivo di ricorso allega la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., ma il suo contenuto si limita a criticare l’apprezzamento di fatto delle risultanze probatorie che ha portato il giudice del merito alla pronuncia impugnata, la cui censura e’ possibile, in questa sede, solo tramite il vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5).
La Corte d’appello ha accertato in fatto, con apprezzamento spettante ai giudici del merito, la illegittimita’ dell’esecuzione delle opere in oggetto perche’, consentendo l’attraversamento con autovetture del marciapiede e della striscia di proprieta’ comune, evidenziata nella CTU disposta dal giudice di primo grado, sarebbe risultata mutata “seppure per quel limitato tratto interessato dall’attraversamento delle autovetture dirette all’area privata (…), la attuale destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini” (pag. 3 sentenza impugnata). Il ricorrente contesta che “non vi e’ alcuna modificazione materiale della parte comune”.
Si ha riguardo ad uno spazio esterno adiacente al fabbricato del Condominio di (OMISSIS) 278, astrattamente utilizzabile per consentire l’accesso allo stesso edificio, e dunque nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 c.c.. Ora, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’articolo 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facolta’ di trarre dalla cosa comune la piu’ intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarieta’, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non puo’, percio’, eseguire modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell’accesso al proprio locale per consentirne l’attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. Sez. 2, 18/02/1998, n. 1708; Cass. 14/12/1994, n. 10704; Cass. Sez. 2, 17/07/1962, n. 1899).
L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’articolo 1102 c.c., al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entita’ e alla qualita’ dell’incidenza del nuovo uso, e’ comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non e’ censurabile in sede di legittimita’ per violazione di norme di diritto.
Del resto, il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito, che e’ quello che lamenta la ricorrente, non da’ luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile neppure nel paradigma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Le censure della ricorrente, reiterate nella memoria presentata ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 2, sono in realta’ volte a dimostrare le incongruenze della sentenza impugnata rispetto alle emergenze istruttorie. Il ricorso ambisce una rivalutazione dei fatti difforme da quella operata dal giudice di merito, sia in punto di consistenza strutturale delle opere, sia con riguardo alla loro dislocazione, ma cio’ suppone un accesso diretto agli atti e una loro rinnovata delibazione, in maniera da pervenire ad una diversa validazione e legittimazione inferenziale degli elementi probatori, del tutto inammissibile in sede di legittimita’.
Il ricorso va percio’ dichiarato inammissibile e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui