Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 35027.
In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
In tema di condominio negli edifici, in caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il paradigma è quello dell’art. 2051 cod. civ. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. È, inoltre, configurabile una concorrente responsabilità del Condominio, che, in forza degli artt. 1130 cod. civ., comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, cod. civ. è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo. In particolare, tale concorrente responsabilità del Condominio è configurabile nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità inoltre va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio (Nel caso di specie, nel richiamare gli enunciati principi, la Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha ritenuto incensurabile la decisione gravata, avendo nella circostanza la corte del merito ripartito il danno da infiltrazioni cagionato al proprietario dell’appartamento sottostante la soprastante terrazza di copertura del fabbricato di proprietà della ricorrente, ponendo le spese per un terzo a carico di quest’ultima e per due terzi a carico del condominio).
Ordinanza|| n. 35027. In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
Data udienza 4 ottobre 2023
Integrale
Tag/parola chiave:Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Lastrico solare o terrazzo di proprietà o di uso esclusivo – Azione di risarcimento danni da infiltrazioni – Responsabilità del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo – Fondamento – Concorrente responsabilità del Condominio – Configurabilità – Condizioni
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. CAVALLINO Linalisa – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rosanna – rel. Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 7518/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS) SPA (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), ( (OMISSIS));
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), CONDOMINIO DI (OMISSIS), (OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE;
– intimati –
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3672/2018 depositata il 23/07/2018;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.
In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
FATTI DI CAUSA
Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Napoli da (OMISSIS) nei confronti del Condominio di (OMISSIS), con la quale chiese il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di copertura di proprieta’ della (OMISSIS) s.p.a.
Il Condominio si costitui’ per resistere alla domanda e chiese la chiamata in causa della (OMISSIS) S.p.A. e della (OMISSIS) S.r.l., in qualita’ di ditta appaltatrice che aveva svolto i lavori sulla terrazza da cui provenivano le infiltrazioni, sostenendo che esse erano conseguenza della cattiva esecuzione dei lavori.
Il giudizio di primo grado si svolse nel contraddittorio con la (OMISSIS) s.p.a., l’ (OMISSIS) S.r.l., le (OMISSIS) s.p.a. e l’ (OMISSIS) s.p.a..
Il Tribunale di Napoli accolse la domanda e condanno’ il Condominio e la (OMISSIS) in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore di (OMISSIS) pari alla somma di Euro 16.438,00.
La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 23.7.2018, per quel che ancora rileva in questa sede, in parziale accoglimento dell’appello di (OMISSIS) s.p.a, pose il danno liquidato in favore di (OMISSIS) per un terzo a carico della (OMISSIS) s.p.a. e per i residui due terzi a carico del Condominio, con esclusione del danneggiato e della proprietaria del lastrico solare.
La Corte d’appello ha fondato la responsabilita’ della (OMISSIS) s.r.l. e del Condominio sulla base dell’articolo 2051 c.c., che costituisce un’ipotesi di responsabilita’ oggettiva basata sulla mera custodia del bene ed esclusa dal caso fortuito e facendo applicazione dei principi dettati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 10.5.2016, riparti’ le spese ai sensi dell’articolo 1126 c.c.
Propone ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.p.a.sulla base di un unico motivo.
Le altre parti indicate in epigrafe sono rimaste intimate.
In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo di ricorso, si deduce la violazione degli articoli 2051, 1130, 1135 c.c., commi 1 e 4 e dell’articolo 1126 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto corresponsabile la (OMISSIS) s.p.a. dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico di proprieta’ esclusiva nonostante fosse emersa in giudizio l’esclusiva responsabilita’ del Condominio. In particolare, il Condominio avrebbe deliberato in ritardo i lavori sul terrazzo e la ricorrente non avrebbe mai ricevuto richieste di intervento da parte del proprietario del piano inferiore, essendo state indirizzate le missive al solo amministratore del Condominio. In ogni caso, anche se fosse intervenuta sulla pavimentazione del terrazzo di sua proprieta’, non avrebbe risolto i problemi di infiltrazione poiche’ le parti deteriorate avrebbero interessato la struttura immediatamente sottostante la superficie del lastrico sulla quale la ricorrente non aveva alcun obbligo di custodia. La Corte d’appello avrebbe quindi mal interpretato l’articolo 2051 c.c., alla luce della decisione delle Sezioni Unite N. 9449/2016, in quanto la responsabilita’ del proprietario del lastrico solare trova un limite applicativo allorquando sia riferibile in via esclusiva al Condominio.
Il motivo e’ infondato.
Come affermato da questa Corte, in materia di responsabilita’ per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprieta’ o di uso esclusivo, il paradigma e’ quello dell’articolo 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E’, inoltre, configurabile una concorrente responsabilita’ del Condominio, che, in forza degli articoli 1130 c.c., comma 1, n. 4 e articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e’ tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo.
La concorrente responsabilita’ del Condominio e’ configurabile nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria (Cass., Sez. Unite N. 9449/2016 Cassazione civile sez. VI, 11/01/2022, n. 516). Il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio. Tale concorso di responsabilita’ si spiega con la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non puo’ esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.
In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
In assenza di prova della riconducibilita’ del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo (Sez. 2, Sentenza n. 3239 del 07/02/2017) – e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio – il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprieta’ esclusiva, e’ comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.
La Corte d’appello ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto affermati da questa Corte, ripartendo il danno cagionato al proprietario dell’appartamento sottostante a quello di proprieta’ della (OMISSIS), ponendo le spese per un terzo a carico della ricorrente e per due terzi a carico del condominio.
La fattispecie e’ stata correttamente inquadrata nell’ipotesi di responsabilita’ di cui all’articolo 2051 c.c., ovvero in un’ipotesi di responsabilita’ oggettiva, con la conseguenza che la responsabilita’ del custode della cosa che abbia dato luogo all’evento lesivo poteva essere esclusa solo per il caso fortuito o la forza maggiore. Il caso fortuito puo’ essere integrato anche dal fatto del terzo, potendo quest’ultimo caso sussistere nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all’attivita’ di manutenzione diligentemente intentata dal custode (Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n. 1188 non massimata).
La giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il caso fortuito puo’ astrattamente essere integrato dal fatto del terzo purche’ questo sia dotato di efficacia causale autonoma e presenti i caratteri dell’eccezionalita’, imprevedibilita’ e inevitabilita’.
Nel caso in esame, secondo l’apprezzamento dei giudici del merito, sottratto al sindacato di legittimita’, il custode non ha fornito la prova del caso fortuito o dell’opposizione del condominio all’effettuazione di atti conservativi e di opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio. Ne’, come affermato dalla Corte d’appello, il caso fortuito puo’ essere integrato dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice in quanto cio’ non esclude la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c. connessa alla custodia della res.
In caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo
Non si ravvisa, pertanto, il vizio di violazione di legge, che consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge mentre l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa e’ esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimita’ (Cass. n. 3340 del 2019).
Nel caso di specie, l’allegazione dell’erronea ricognizione della fattispecie concreta e’ avvenuta a mezzo delle risultanze di causa, volte a provare il fortuito e, segnatamente dalla risultanze della CTU e dal ritardo dei lavori svolti dal condominio, circostanze che, al piu’ potevano integrare l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, nei limiti in cui e’ consentita la deduzione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Il ricorso va pertanto rigettato.
Non deve provvedersi sulle spese non avendo gli intimati svolto attivita’ difensiva.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
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