Della impossibilita’ dell’impiego del bene all’uso commerciale

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 5 marzo 2019, n. 6306.

La massima estrapolata:

Il locatore non puo’ essere ritenuto responsabile ai sensi dell’articolo 1578 c.c., della impossibilita’ dell’impiego del bene – all’uso commerciale cui il conduttore intendeva destinarlo – in quanto risulti privo di specifiche caratteristiche o requisiti indispensabili al rilascio di permessi, licenze ed autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attivita’ svolta dal conduttore, tutte le volte in cui il conduttore abbia accettato la consegna dell’immobile dichiarandolo idoneo ai propri interessi, ed il locatore non abbia prestato alcuna assicurazione in ordine alla effettiva idoneita’ dell’immobile a quel determinato impiego, ovvero non abbia assunto alcuna obbligazione volta a garantire il rilascio dei permessi ed autorizzazioni necessari allo svolgimento dell’attivita’ all’interno del bene locato

Sentenza 5 marzo 2019, n. 6306

Data udienza 15 novembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. OLIVIERI Stefano – rel. Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 19342/2016 proposto da:
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 837/2016 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 24/05/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/2018 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVIERI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per l’improcedibilita’ in subordine rigetto;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

Decidendo sulla controversia relativa alla legittimita’ del recesso, esercitato dalla conduttrice (OMISSIS) s.p.a., dal contratto di locazione ad uso commerciale dalla stessa stipulato in data 3.1.1998 con la locatrice (OMISSIS) s.r.l., nonche’ sulla domanda riconvenzionale della conduttrice volta alla restituzione del deposito cauzionale e dei canoni indebitamente versati dopo il recesso, e sulla domanda della locatrice, proposta ai sensi dell’articolo 1590 c.c., comma 2, avente ad oggetto il risarcimento dei danni arrecati all’immobile, la Corte d’appello di Catanzaro, con sentenza depositata in data 24.5.2016 n. 837, in parziale riforma della decisione di “prime cure”: a) ha escluso che tra i danni risarcibili dalla conduttrice dovesse comprendersi anche il deterioramento della pavimentazione dell’immobile, che si era verificato per il normale uso pattuito (essendo adibito il locale a deposito di merci con transito di veicoli industriali); b) ha rideterminato quindi l’importo risarcitorio, con riferimento ai soli danni irreparabili arrecati dalla conduttrice ai pannelli di rivestimento ed al controsoffitto in conseguenza di interventi di modifica non autorizzati dalla locatrice, liquidato in Euro 44.137,86 somma che dichiarava estinta per compensazione con il controcredito di Euro 22.982,33 spettante alla conduttrice per restituzione del deposito cauzionale; c) ha rigettato la domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni corrisposti dopo l’esercizio del diritto di recesso, in quanto l’offerta “informale” di riconsegna del bene ex articolo 1220 c.c., in difetto di contestuale versamento delle somme necessarie al ripristino dei danni arrecati all’immobile, rendeva giustificato il rifiuto della locatrice di ricevere la consegna del locale, essendo tenuta la conduttrice, in quanto “in mora” nella riconsegna, al pagamento dei canoni ex articolo 1591 c.c..
La sentenza di appello, asseritamente notificata in data 8.6.2016, e’ stata impugnata per cassazione da (OMISSIS) s.r.l. con due motivi, illustrati da memoria ex articolo 380 bis c.p.c..
Ha resistito con controricorso (OMISSIS) s.p.a..
Alla adunanza camerale svoltasi in data 27.10.2017 avanti la Sezione VI-3 di questa Corte, il Collegio, rilevato che non ricorrevano le ipotesi previste dall’articolo 375 c.p.c., comma 1, nn. 1 e 5, ha disposto con ordinanza la rimessione della causa alla pubblica udienza.
La causa e’ quindi pervenuta alla discussione alla odierna udienza.
La societa’ resistente ha depositato memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Le eccezioni di inammissibilita’ svolte da (OMISSIS) s.p.a. appaiono meramente defatigatorie. La esposizione dei fatti processuali, riportata alle pagine 2-4 del ricorso assolve al requisito prescritto dall’articolo 366 comma 1, n. 3, mentre la contestuale indicazione nella rubrica dei due motivi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, non si traduce in un’inestricabile cumulo di distinti vizi di legittimita’ che determina l’inammissibilita’ del ricorso, atteso che dalla esposizione dei singoli motivi e’ dato evincere agevolmente gli argomenti a supporto delle distinte censure.
Rileva il Collegio che il ricorso per cassazione presenta diverse incongruenze incidenti sulla inammissibilita’ della impugnazione.
La ricorrente, infatti, ha dichiarato nel ricorso che la sentenza di appello le e’ stata notificata in data 8.6.2016. Tuttavia la copia della sentenza impugnata depositata, reca la attestazione di conformita’ all’originale, ma non anche la prova della ricezione della notifica, fatto che impedirebbe a questa Corte di verificare la tempestivita’ della proposizione della impugnazione in relazione al termine breve ex articolo 325 c.p.c., comma 2 e che inciderebbe anche sulla procedibilita’ del ricorso ex articolo 369 c.p.c..
La stessa parte ricorrente, nella memoria depositata ex articolo 380 bis c.p.c., nel procedimento camerale, ha, tuttavia, affermato che tale dichiarazione doveva ritenersi un mero errore materiale, in quanto la sentenza impugnata non era stata notificata, e dunque trovava applicazione il termine lungo ex articolo 327 c.p.c..
Indipendentemente dall’assolvimento della prova dell’asserito errore materiale, che sembra trovare riscontro sia nell’allegazione della stessa parte resistente, secondo cui la sentenza non era stata notificata (controricorso, pag. 1), sia nei plurimi errori di disattenzione in cui il difensore della parte ricorrente e’ incorso nella redazione dell’atto di impugnazione (a pag. 3 del ricorso si fa riferimento alla sentenza di primo grado del Tribunale di Lamezia Terme n. 1583/2010 che non corrisponde a quella in realta’ gravata di appello ed esaminata dalla Corte d’appello di Catanzaro: sentenza del Tribunale di Lamezia Terme n. 1778/2015, peraltro correttamente indicata alla pag. 1 del ricorso), osserva il Collegio che, in applicazione del principio processuale della “ragione piu’ liquida” (che trova fondamento nella interpretazione costituzionalmente conforme dell’articolo 276 c.p.c., in relazione alle disposizioni degli articoli 24 e 111 Cost., dovendo la tutela giurisdizionale risultare effettiva e spedita per le parti in giudizio), la causa puo’ essere decisa con la pronuncia di inammissibilita’ dei motivi (per novita’ ed inconferenza rispetto alla ratio decidendi), in quanto questione di piu’ agevole soluzione – anche se logicamente subordinata senza che sia necessario esaminare previamente la questione pregiudiziale che rimane assorbita per difetto di interesse (cfr. Corte cass. Sez. U, Sentenza n. 9936 del 08/05/2014; id. Sez. 6-L, Sentenza n. 12002 del 28/05/2014).
Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione degli articoli 1575, 1577, 1578 e 1590 c.c.in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
Il motivo, quanto al vizio di “error juris”, e’ palesemente inammissibile.
La giurisprudenza richiamata dalla ricorrente, secondo cui “grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi” (Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 1735 del 25/01/2011; id. Sez. 3, Sentenza n. 17986 del 14/08/2014; id. Sez. 3, Ordinanza n. 14731 del 07/06/2018), e’ manifestamente inconferente rispetto all’assunto difensivo volto a contestare la statuizione della sentenza di appello per cui il deterioramento della pavimentazione dell’immobile locato, determinato dal transito di mezzi industriali, non integrava uso abnorme del bene essendo specificamente previsto in contratto l’utilizzo dell’immobile come deposito merci trasportate da veicoli.
E’ appena il caso di rilevare, infatti, come la richiamata giurisprudenza venga ad enunciare il diverso principio di diritto secondo cui il locatore non puo’ essere ritenuto responsabile ai sensi dell’articolo 1578 c.c., della impossibilita’ dell’impiego del bene – all’uso commerciale cui il conduttore intendeva destinarlo – in quanto risulti privo di specifiche caratteristiche o requisiti indispensabili al rilascio di permessi, licenze ed autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attivita’ svolta dal conduttore, tutte le volte in cui il conduttore abbia accettato la consegna dell’immobile dichiarandolo idoneo ai propri interessi, ed il locatore non abbia prestato alcuna assicurazione in ordine alla effettiva idoneita’ dell’immobile a quel determinato impiego, ovvero non abbia assunto alcuna obbligazione volta a garantire il rilascio dei permessi ed autorizzazioni necessari allo svolgimento dell’attivita’ all’interno del bene locato.
Nella specie la Corte d’appello ha fatto, invece, applicazione dell’articolo 1590 c.c., comma 1, ed ha ritenuto: a) in diritto, che i danni alla cosa locata sono imputabili al conduttore soltanto in caso: 1-di utilizzo abnorme del bene rispetto alla destinazione d’uso pattuita, 2-di negligente difetto di ordinaria manutenzione; b) in fatto, che nessuna delle predette condotte fosse ascrivile alla societa’ conduttrice in quanto: 1-il transito nel locale dei veicoli che trasportavano le merci era conforme all’uso pattuito in contratto, 2-l’uso prolungato nel tempo di una pavimentazione di tipo non industriale aveva reso inevitabilmente il pavimento cedevole in piu’ punti a causa delle costanti sollecitazioni del peso degli autoveicoli.
Il Giudice distrettuale ha conseguentemente concluso che al conduttore non poteva essere imputato alcun inadempimento della obbligazione prevista dall’articolo 1587 c.c., comma 1, n. 1).
Orbene la pronuncia deve ritenersi conforme al principio secondo cui il locatore non puo’ pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell’uso scorretto della cosa da parte del conduttore (cfr. Corte cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 1320 del 26/01/2015 – in materia di locazione di immobili urbani ma con valenza da estendere anche alla locazione di immobili ad uso diverso-).
Il riferimento della ricorrente alla disciplina normativa della natura occulta o meno dei vizi della cosa locata, ovvero della inidoneita’ dell’immobile alle esigenze della societa’ conduttrice e’, pertanto, del tutto fuori centro, non venendo in questione nella “ratio decidendi” la violazione delle norme di diritto indicate in rubrica (articoli 1575 e 1577 c.c.), ne’ tanto meno la “inidoneita'” del bene all’uso pattuito (ex articolo 1578 c.c.), quanto piuttosto la interpretazione del contenuto delle pattuizioni contrattuali, che avrebbe dovuto essere censurata – ove errata – per violazione dei criteri legali ermeneutici degli atti negoziali, ovvero l’accertamento in fatto relativo alla riferibilita’ o meno delle lesioni arrecate al pavimento del locale alla condotta negligente della societa’ conduttrice.
Quanto a tale ultimo aspetto, la critica rivolta dalla ricorrente alla sentenza impugnata, nella parte in cui il deterioramento del pavimento viene attribuito dal Giudice di appello a “normale usura” (essendo appena il caso di osservare che la verifica della usura della cosa, a differenza della vetusta’, non puo’ prescindere dallo specifico uso cui il bene e’ in concreto destinato), si palesa del tutto inammissibile, in quanto impinge nell’accertamento in fatto che e’ sindacabile avanti il Giudice di legittimita’ esclusivamente per “omesso esame di un fatto decisivo” ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (nel testo riformato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, conv. in L. n. 134 del 2012), e la ricorrente non ha allegato alcun fatto storico, dimostrato in giudizio, che la Corte d’appello avrebbe trascurato e che se, invece, debitamente considerato, avrebbe condotto con certezza ad un esito diverso del giudizio.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’articolo 1577 c.c., in relazione all’articolo 360 c.pc.., comma 1, nn. 3 e 5.
Sostiene la societa’ locatrice che, all’atto del sopralluogo del CTU, l’immobile presentava “evidenti condizioni di abbandono e mancata manutenzione” e dunque la Corte territoriale avrebbe dovuto accertare la responsabilita’ della (OMISSIS) per danni alla pavimentazione, in quanto la conduttrice, pur avendo avuto contezza delle deformazioni e rotture delle piastrelle del pavimento, aveva omesso di comunicare tempestivamente alla locatrice la necessita’ di apportare le dovute riparazioni onde evitare l’aggravarsi dei danni.
Il motivo e’ inammissibile, sotto entrambi i profili di censura (errore di diritto; errore di fatto).
La questione della responsabilita’ del conduttore per inadempimento della obbligazione prevista dall’articolo 1577 c.c., comma 1 (“quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi e’ tenuto a darne avviso al locatore”) non risulta essere stata dedotta nei precedenti gradi di giudizio, ne’ avendo peraltro (OMISSIS) s.r.l. proposto appello sul punto. Trattasi dunque di questione nuova che non puo’ trovare accesso al sindacato di legittimita’.
In conclusione il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, rimanendo regolate le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, in base al principio di soccombenza.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso.
Condanna la ricorrente al pagamento in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

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