Il diritto del mediatore alla provvigione

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 26 agosto 2019, n. 21712

 

Massima estrapolata:

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

Sentenza 26 agosto 2019, n. 21712

Data udienza 23 maggio 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 17098-2015 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS) e dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia, per procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia, per procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente e ricorrente incidentale –
e
(OMISSIS) S.N.C., rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS) e dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia, per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1400/2014 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 4/6/2015;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/5/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica, Dott. PEPE ALESSANDRO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;
sentito, per la ricorrente principale, l’Avvocato (OMISSIS);
sentito, per la controricorrente e ricorrente incidentale, l’Avvocato (OMISSIS);
sentito, per la controricorrente, l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

L’ (OMISSIS) s.n.c., ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Forli’, (OMISSIS), nella qualita’ di comproprietaria e venditrice, e (OMISSIS), nella qualita’ di compratrice, chiedendo la condanna delle stesse al pagamento della provvigione maturata in relazione alla compravendita, stipulata il 30/5/2002, dell’immobile in (OMISSIS).
Il tribunale, con sentenza depositata il 23/11/2007, ha rigettato la domanda.
L’Agenzia Immobiliare (OMISSIS) ha proposto appello chiedendo l’accertamento del rapporto di mediazione e la condanna di (OMISSIS), in ragione della quota di comproprieta’, al pagamento della somma di Euro 3.378,30, e la condanna di (OMISSIS) al pagamento della somma di Euro 6.756,60, oltre interessi.
(OMISSIS) e (OMISSIS) si sono costituite in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.
La corte d’appello, con la sentenza indicata in epigrafe, ha accolto l’appello ed, in riforma della sentenza impugnata, ha condannato (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, in favore della societa’ appellante, rispettivamente, della somma di Euro 1.807,60 e della somma di Euro 3.615,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo. La corte, poi, ha condannato le appellate al pagamento, in solido tra loro, delle spese processuali tanto per il primo, quanto per il primo grado.
La corte, in particolare, dopo aver censurato la sentenza del tribunale nella parte in cui aveva erroneamente ritenuto che la societa’ attrice avesse inammissibilmente modificato in corso di causa la prospettazione dei fatti costitutivi del diritto azionato, li’ dove, mentre in citazione aveva esposto che la (OMISSIS) aveva conferito verbalmente l’incarico al (OMISSIS), collaboratore dell’Agenzia, in occasione di una visita di quest’ultimo presso l’immobile in questione, con contestuale consegna della documentazione planimetrica, nel prosieguo del giudizio e, segnatamente, all’udienza del 25/11/2005, (OMISSIS), suo legale rappresentante, aveva dichiarato, in sede di interrogatorio formale, di aver personalmente visto il cartello esposto dalla proprietaria, ricevendo il relativo incarico per via telefonica ed incaricando poi il (OMISSIS) al ritiro della planimetria, ha, in sostanza, ritenuto che dall’istruttoria fosse emersa la prova del fatto che: – (OMISSIS), una delle comproprietarie dell’immobile, aveva consegnato a (OMISSIS), all’epoca collaboratore della societa’ (OMISSIS), la planimetria dell’immobile; – (OMISSIS), addetto all’ufficio di (OMISSIS) della societa’ appellante e, come tale, collaboratore della stessa, ha per due volte accompagnato (OMISSIS), e cioe’ l’acquirente, a visitare l’immobile: una il 12/9/2001, l’altra il 29/9/2001, dove sono stati ricevuti, in presenza di suo marito, direttamente dalla (OMISSIS), che era, quindi, consapevole dell’attivita’ di mediazione; – la (OMISSIS) ha curato la pubblicita’ dell’offerta di vendita esponendo in bacheca un avviso con l’indicazione dei dati salienti dell’immobile e i contatti da prendere per la visita dello stesso nonche’ l’indicazione dell’inizio del rapporto in data 21/8/2001.
Tali circostanze, ha proseguito la corte, hanno trovato riscontro nell’interrogatorio della (OMISSIS), la quale, in particolare, ha riconosciuto di aver intrattenuto il rapporto con il (OMISSIS) nell’agenzia di (OMISSIS) e di essere andata due volte con lo stesso a vedere la casa nel settembre del 2001.
Lo stesso dicasi, ha aggiunto la corte, per la testimonianza di (OMISSIS), marito della (OMISSIS), il quale ha riferito di aver visitato l’immobile in questione insieme alla moglie ed al (OMISSIS) nel settembre del 2001 e di essersi recato nell’agenzia di (OMISSIS).
Non e’ risultata dimostrata, invece, ha proseguito la corte, la tesi delle convenute secondo la quale la (OMISSIS) avrebbe preso diretto contatto con le venditrici in quanto attirata dal cartello di vendita.
Ne’ rileva, ha aggiunto la corte, il fatto che in (OMISSIS) abbia avuto sede la (OMISSIS): il (OMISSIS), infatti, sentito come teste, ha osservato la corte, e’ stato categorico nell’affermare che l’attivita’ venne svolta “come (OMISSIS)” in quanto in (OMISSIS), angolo (OMISSIS), si trovava un altro ufficio di tale agenzia, mentre quell’ufficio e’ diventato la sede di (OMISSIS) solo successivamente.
Escluso, quindi, ogni rilievo al fatto che il (OMISSIS) non fosse all’epoca agente immobiliare, essendosi lo stesso limitato a compiere l’attivita’ puramente materiale del ritiro delle planimetrie, la corte ha provveduto alla quantificazione della provvigione conseguentemente dovuta ed ha ritenuto che, a tal fine, occorreva aver riguardo all’unico dato certo, e cioe’ al prezzo che risulta dall’atto pubblico di compravendita, pari ad Euro 180.760,00: pertanto, incontestata essendo la percentuale, ha stabilito che la provvigione a carico della (OMISSIS), e cioe’ la comproprietaria e venditrice dell’immobile per una quota pari ad un mezzo, fosse pari (in corrispondenza alla meta’ del prezzo di sua spettanza) ad Euro 1.807,60 mentre quella dovuta dalla (OMISSIS), e cioe’ l’acquirente, era pari ad Euro 3.615,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
La corte, infine, ha condannato le appellate al pagamento delle spese processuali maturate tanto per il primo, quanto per il secondo grado.
(OMISSIS), con ricorso notificato il 2 ed il 3/7/2015, ha chiesto, per cinque motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, dichiaratamente non notificata.
(OMISSIS), a sua volta, con controricorso notificato in data 14/7/2015, ha proposto, per quattro motivi, ricorso incidentale.
L’ (OMISSIS)Immobiliare (OMISSIS) (OMISSIS) s.n.c. ha resistito con controricorso notificato in data 11/9/2015.
Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo di ricorso principale e con il primo motivo del ricorso incidentale, la ricorrente principale e la ricorrente incidentale, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’articolo 183 c.p.c., comma 5, nella formulazione applicabile ratione temporis, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello le ha condannate al pagamento delle provvigioni e delle spese di giudizio sulla base di un’inammissibile variazione, da parte della societa’ attrice, dei fatti posti a fondamento della domanda.
1.2. La societa’ attrice, infatti, hanno osservato le ricorrenti, nell’atto di citazione aveva dedotto, a sostegno del proprio diritto alla provvigione, un preteso contatto tra la venditrice (OMISSIS) ed il proprio addetto, (OMISSIS) sostenendo, in particolare, che la (OMISSIS) “aveva conferito verbalmente l’incarico al Sig. (OMISSIS) agente immobiliare e collaboratore dell’Agenzia (OMISSIS) in occasione di una visita di quest’ultimo presso l’immobile de quo, con contestuale consegna della documentazione planimetrica”. Tale impostazione e’ stata confermata anche nella comparsa depositata ai sensi dell’articolo 180 c.p.c. e, quindi, nella memoria istruttoria depositata ai sensi dell’articolo 184 c.p.c..
1.3. Sennonche’, hanno continuato le ricorrenti, nella fase dell’assunzione della prova ed, in particolare, all’udienza del 25/11/2005, (OMISSIS), in sede di interrogatorio formale, ha radicalmente mutato l’originaria prospettazione dichiarando di aver telefonato alla (OMISSIS) e di aver ricevuto dalla stessa l’incarico di trovare un acquirente, mandando, quindi, il geom. (OMISSIS) a prendere a casa della (OMISSIS) le piantine.
1.4. La corte d’appello, hanno proseguito le ricorrenti, ha accolto tale inammissibile mutatio che ha visto il (OMISSIS) non piu’ nella veste di chi riceve l’incarico quale agente immobiliare e collaboratore dell’Agenzia (OMISSIS) in occasione della visita di quest’ultimo presso l’immobile, con la contestualmente consegna della documentazione planimetrica, ma in quella artatamente rivisitata dall’attrice, nonostante la scadenza dei termini previsti dall’articolo 183 c.p.c., comma 5, di mero nuncius del (OMISSIS) in ordine al ritiro delle planimetrie.
1.5. Cosi’ facendo, ha osservato la ricorrente principale, la corte ha, in sostanza, accolto l’appello sulla base di quanto soltanto dichiarato dalla parte interessata durante l’interrogatorio formale, cosi’ snaturando la natura di tale mezzo di prova ritualmente finalizzato a provocare la confessione della parte e non a consentirle, con la deduzione di un preteso e non provato incarico telefonico conferito dalla (OMISSIS) al (OMISSIS), in luogo del contatto diretto tra la stessa (OMISSIS) ed il (OMISSIS), un drastico mutamento di petitum e causa petendi.
1.6. La corte d’appello, peraltro, hanno proseguito le ricorrenti, per raggiungere tale risultato, ha dovuto dar credito a quanto il (OMISSIS) ha maliziosamente affermato nell’atto d’appello, e cioe’ di aver sostenuto sin dall’atto introduttivo che il (OMISSIS) non aveva agito in proprio ma sotto la direzione e le istruzioni fornite dallo stesso (OMISSIS), titolare e legale rappresentante dell’Agenzia, laddove, al contrario, in tali atti v’e’ scritto che l’incarico fu ricevuto dal (OMISSIS).
1.7. In definitiva, hanno concluso le ricorrenti, nessun contatto idoneo a far sorgere una valida obbligazione di pagamento della provvigione puo’ dirsi validamente realizzato attraverso l’intervento di (OMISSIS), persona all’epoca non abilitata ne’ iscritta all’albo dei mediatori.
2.1. Con il secondo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione o la falsa applicazione del disposto costituzionale del giusto processo nonche’ dei principi del contraddittorio e della ragionevole durata del processo ex articolo 111 Cost. e articolo 115 c.p.c., hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello le ha condannate al pagamento delle provvigioni e delle spese di giudizio nonostante la radicale mutatio dei fatti su cui e’ fondata la domanda.
2.2. Il mutamento di prospettazione del fatto costitutivo del diritto azionato, invero, ha osservato la ricorrente principale, si pone in netto ed evidente contrasto con il principio generale della salvaguardia del contraddittorio e, dunque, costituisce una violazione di tale principio, stabilito dall’articolo 111 Cost., comma 2: nel caso di specie, infatti, ha proseguito la ricorrente, risulta evidente come tale principio sia stato violato nel mutare, del tutto fuori termine, il fatto costitutivo del diritto, impedendo, cosi’, alle convenute di prendere posizione in fatto, dedurre eccezioni e indicare prove.
2.3. La mutatio dei fatti, intervenuta con l’interrogatorio formale di (OMISSIS) all’udienza del 25/11/2005 e poi coltivata dalla (OMISSIS) s.n.c. con l’atto d’appello ha, in definitiva, precluso alle convenute di dedurre in limine litis quelle circostanze di segno opposto che avrebbe potuto impiegare a proprio favore in un giusto processo e non ha consentito alle stesse di estendere la richiesta di prove su quel differente fatto.
2.4. La violazione del principio del contraddittorio, quale principio informatore del procedimento di rango costituzionale, comporta, hanno osservato le ricorrenti, la nullita’ della sentenza o del procedimento.
2.5. Tale fatto, inoltre, hanno proseguito le ricorrenti, comporta violazione dell’articolo 111 Cost., comma 2, nella parte in cui dispone la ragionevole durata del processo, e dell’articolo 115 c.p.c., a norma del quale il giudice deve porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalle parti costituite. Nel caso di specie, infatti, la prospettazione attorea, cosi’ come enunciata nell’atto di citazione dalla societa’ (OMISSIS), era stata confermata in comparsa di risposta dalla (OMISSIS) con la conseguenza che doveva darsi come acquisito e non piu’ ritrattabile il fatto che l’incarico era stato conferito al (OMISSIS) e non certo telefonicamente al (OMISSIS).
2.6. La sentenza della corte d’appello, quindi, hanno concluso le ricorrenti, non avendo rispettato il principio del contraddittorio, e’ nulla, ovvero emessa all’esito di un procedimento nullo per violazione del principio del contraddittorio, della ragionevole durata del procedimento e, dunque, del giusto processo.
3.1. Il primo motivo del ricorso principale e del ricorso incidentale sono infondati, con assorbimento del secondo. Le ricorrenti, infatti, non si confrontano con la sentenza impugnata: la quale, in effetti, lungi dal ritenere ammissibile una mutatio dei fatti costitutivi del diritto azionato dalla societa’ attrice, si e’ limitata, piu’ semplicemente, a ritenere errata, sul punto, la decisione assunta dal tribunale che, proprio in ragione di tale inammissibile mutatio, aveva rigettato la domanda proposta dalla societa’ attrice. La corte, piuttosto, ha provveduto ad esaminare le prove raccolte in giudizio ed, a seguito della loro valutazione, si e’ convinta, a prescindere da quanto dichiarato dal (OMISSIS) in sede di interrogatorio formale, che il contratto di compravendita dell’immobile tra la (OMISSIS) (e le altre comproprietarie) e l’acquirente sia stato stipulato per effetto dell’attivita’ svolta, attraverso i suoi collaboratori, dalla societa’ appellante.
3.2. Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volonta’ delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben puo’ esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioe’, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalita’ adeguata (Cass. n. 3438 del 2002, la quale ha riconosciuto il diritto alla provvigione al mediatore che aveva fissato un appuntamento presso il cantiere della societa’ alienante, aveva fatto visionare al futuro acquirente l’intero complesso edilizio oggetto della trattativa ed aveva mostrato una delle unita’ immobiliari di cui il complesso stesso si componeva, senza attribuire rilievo ostativo all’intervallo di circa sette mesi intercorso tra tale attivita’ e la conclusione del contratto; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004). L’attivita’ consistente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente ovvero nella segnalazione dell’affare legittima, pertanto, il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attivita’ costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (Cass. n. 4822 del 2012, in motiv.; Cass. n. 7253 del 2002).
3.3. D’altra parte, ai fini della configurabilita’ del rapporto di mediazione, non e’ necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma e’ sufficiente che la parte abbia accettato l’attivita’ del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o piu’ persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma e’ configurabile pure in relazione ad una materiale attivita’ intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicche’, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010).
4.1. Con il terzo motivo, la ricorrente principale e la ricorrente incidentale, lamentando l’omesso esame sul fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, vale a dire l’avvenuto contatto diretto tra l’acquirente (OMISSIS) con la venditrice (OMISSIS), comproprietaria pro indiviso dell’immobile per un mezzo, e con le venditrici (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietarie pro indiviso per un quarto ciascuna, senza l’intervento dell’Agenzia (OMISSIS) s.n.c., hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che non fosse stata dimostrata la tesi delle convenute secondo cui la (OMISSIS) avrebbe preso diretto contatto con le venditrici in quanto attirata dal cartello di vendita.
4.2. Tale affermazione, infatti, hanno proseguito le ricorrenti, non tiene conto del fatto che, al contrario di quanto riportato in sentenza, la (OMISSIS) aveva allegato e provato di essere entrata in contatto diretto con la venditrice (OMISSIS) e con le venditrici (OMISSIS) e (OMISSIS) senza alcun intervento da parte della (OMISSIS) s.n.c..
4.3. La (OMISSIS), infatti, hanno aggiunto le ricorrenti, aveva dedotto nella comparsa di risposta di aver preso contatto diretto con la (OMISSIS) dopo aver visto il cartello “vendesi” che riportava soltanto il numero di telefono della venditrice senza alcun richiamo ad agenzie immobiliari.
4.4. Tale fatto, hanno proseguito le ricorrenti, e’ stato confermato nella comparsa di risposta delle (OMISSIS)- (OMISSIS) e dai testimoni escussi in giudizio.
4.5. La (OMISSIS), che non era presente all’incontro tra la (OMISSIS) e il (OMISSIS) presso l’abitazione della venditrice, neppure in seguito, hanno osservato ancora le ricorrenti, non ha intrattenuto alcun rapporto con la (OMISSIS) s.n.c., avendo avuto, piuttosto, contatti con il (OMISSIS), addetto di un’altra societa’, e cioe’ la (OMISSIS) s.r.l., la quale, come accertato dal tribunale, nel mese di settembre del 2001, era gia’ attiva e funzionante ed aveva sede, al contrario di quanto affermato dall’attrice e dal non credibile teste (OMISSIS), nei suoi uffici di (OMISSIS).
4.6. Il (OMISSIS), infatti, presidente del consiglio di amministrazione della (OMISSIS) s.r.l., nei cui uffici erano state lasciate le planimetrie carpite dal (OMISSIS), si era inserito di persona, senza spendere il nome della (OMISSIS) s.n.c., la quale, pertanto, hanno concluso le ricorrenti, non aveva avuto rapporti con l’acquirente (OMISSIS).
5.1. Il motivo e’ infondato. Com’e’ noto, secondo le Sezioni Unite di questa Corte (n. 8053 del 2014), l’articolo 360 c.p.c., n. 5, nel testo in vigore ratione temporis, consente di denunciare in cassazione – oltre all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, e cioe’, in definitiva, quando tale anomalia, nella specie neppure invocata, si esaurisca nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione – solo il vizio dell’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (cosi’, piu’ di recente, Cass. n. 27415 del 2018, in motiv.; Cass. n. 14014 del 2017, in motiv.; Cass. n. 9253 del 2017, in motiv.). Al di fuori di tale omissione, il controllo del vizio rimane, pertanto, circoscritto alla sola verifica dell’esistenza del requisito motivazionale nel suo contenuto “minimo costituzionale” richiesto dall’articolo 111 Cost. ed individuato “in negativo” dalla consolidata giurisprudenza della Corte – formatasi in materia di ricorso straordinario – in relazione alle note ipotesi (mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale;
motivazione apparente; manifesta ed irriducibile contraddittorieta’; motivazione perplessa od incomprensibile) che si convertono nella violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e che determinano la nullita’ della sentenza per carenza assoluta del prescritto requisito di validita’. Pertanto, laddove non si contesti – come nel caso di specie – l’inesistenza, nei termini predetti, del requisito motivazionale del provvedimento giurisdizionale, il vizio di motivazione puo’ essere dedotto soltanto in caso di omesso esame di un “fatto storico” controverso, che sia stato oggetto di discussione ed appaia “decisivo” ai fini di una diversa decisione, non essendo piu’ consentito impugnare la sentenza per criticare la sufficienza del discorso argomentativo giustificativo della decisione adottata sulla base di elementi fattuali ritenuti dal giudice di merito determinanti ovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi (Cass. n. 23940 del 2017, in motiv.). Ne consegue che, nel rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente, che denuncia il vizio previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, ha l’onere di indicare non una mera “questione” o un semplice “punto” della sentenza ma il “fatto storico”, principale (e cioe’ il fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) ovvero secondario (cioe’ dedotto in funzione di prova di un fatto principale) – vale a dire un vero e proprio “fatto”, in senso storico e normativo, un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. n. 27415 del 2018, in motiv.; Cass. n. 17761 del 2016; Cass. n. 29883 del 2017; Cass. n. 21152 del 2014; Cass. SU. n. 5745 del 2015) – il cui esame sia stato omesso, nonche’ il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti ed, infine, la sua “decisivita'” (Cass. n. 14014 del 2017, in motiv.; Cass. n. 9253 del 2017, in motiv.; Cass. n. 20188 del 2017, in motiv.). L’omesso esame di elementi istruttori non da’ luogo, pertanto, al vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze istruttorie (Cass. n. 9253 del 2017, in motiv.). E’, quindi, inammissibile la deduzione del vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5 per sostenere semplicemente il mancato esame di deduzioni istruttorie ovvero di documenti da parte del giudice del merito (Cass. n. 27415 del 2018, in motiv.).
5.2. Nel caso di specie, le ricorrenti non hanno specificamente dedotto quali sono stati i fatti storici che la corte d’appello, benche’ decisivi ed oggetto di discussione tra le parti nel corso del giudizio, avrebbe omesso di esaminare, limitandosi, piuttosto, a sollecitare, li’ dove hanno evidenziato di aver dimostrato in giudizio il fatto che la (OMISSIS) avrebbe preso diretto contatto con la comproprietaria venditrice (OMISSIS) senza alcun intervento da parte della (OMISSIS) s.n.c., una inammissibile rivalutazione del materiale istruttorio acquisito sul punto nel corso del processo. La valutazione delle prove raccolte, infatti, anche se si tratta di presunzioni (Cass. n. 2431 del 2004; Cass. n. 12002 del 2017; Cass. n. 1234 del 2019), costituisce un’attivita’ riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione (Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.). Rimane, pertanto, estranea al vizio previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5 qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si e’ formato, a norma dell’articolo 116 c.p.c., commi 1 e 2, in esito all’esame del materiale probatorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilita’ delle fonti di prova. La deduzione del vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5 non consente, quindi, di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione, al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimita’ degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito. Com’e’ noto, il compito di questa Corte non e’ quello di condividere o non condividere la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata ne’ quello di procedere ad una rilettura degli elementi di fatto posti fondamento della decisione, ai fine di sovrapporre la propria valutazione delle prove a quella compiuta dal giudici di merito (Cass. n. 3267 del 2008).
6.1. Con il quarto motivo, la ricorrente principale, lamentando, in via subordinata, la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, e, segnatamente, del comb. disp. degli articoli 1754 e 1755 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello l’ha condannata al pagamento, in favore dell’Agenzia (OMISSIS) s.n.c., della somma di Euro 3.615,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.
6.2. Cosi’ facendo, pero’, ha osservato la ricorrente, la corte d’appello non ha tenuto conto del fatto che la stessa societa’ attrice ha riconosciuto di non aver mai messo in contatto la ricorrente con le comproprietarie venditrici (OMISSIS) e (OMISSIS).
6.3. La sentenza impugnata, quindi, ha proseguito la ricorrente, e’ errata nella parte in cui ha condannato la (OMISSIS) al pagamento integrale della provvigione dovuta sull’intero prezzo della compravendita e, quindi, per l’interezza delle quote cedute, nonostante che l’attivita’ di intermediazione non sia andata oltre il rapporto tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS) e, quindi, per la sola meta’ della proprieta’ ad essa intestata.
6.4. La condanna della (OMISSIS), in definitiva, ha concluso la ricorrente, non potra’ che essere contenuta alla mediazione sulla sola compravendita del 50% della (OMISSIS) e non anche sulle restanti quote spettanti alle comproprietarie venditrici (OMISSIS) e (OMISSIS).
7. Il motivo e’ infondato. La misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attivita’ svolta nella conclusione dell’affare – anche se cio’ non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto piu’ in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante – deve tener conto del reale valore dell’affare, che e’ cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto di compravendita, anche se puo’ coincidere con questo (Cass. n. 12236 del 2007). La sentenza impugnata si e’ senz’altro adeguata a tale principio: una volta stabilito, in fatto, che il valore dell’affare corrisponde al prezzo dichiarato nell’atto, risulta, allora, evidente che, dal punto di vista della compratrice, che aveva acquistato per l’intero l’immobile in questione, la provvigione non poteva che essere determinata in una percentuale dell’intero prezzo.
8.1. Con il quinto motivo la ricorrente principale e con il quarto motivo la ricorrente incidentale, lamentando la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, e, segnatamente, dell’articolo 92 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello le ha condannate, in solido, al pagamento, in favore della (OMISSIS) s.n.c., delle spese di lite relative ai due gradi di giudizio.
8.2. La corte d’appello, infatti, hanno osservato le ricorrenti, cosi’ facendo, non ha considerato che, nel corso del giudizio, sono risultate fondate alcune delle eccezione che le stesse avevano sollevato, tali da aver ridotto ad un quarto (o, rispettivamente, ad un ottavo) le richieste economiche dell’attrice.
8.3. Innanzitutto, hanno rilevato le ricorrenti, e’ risultata fondata l’eccezione con la quale la (OMISSIS) aveva evidenziato che l’Agenzia (OMISSIS) non aveva instaurato alcuna relazione tra l’acquirente e le comproprietarie (OMISSIS) e (OMISSIS), che l’attrice neppure conosceva.
8.4. In secondo luogo, hanno proseguito le ricorrenti, e’ stata accolta l’eccezione sul prezzo della compravendita, stabilito nel rogito nella minor somma di Euro 180.760, anziche’ in quello di L.. 655.000.000, avanzato dall’attrice.
8.5. La condanna della (OMISSIS) e della (OMISSIS) al pagamento delle spese di lite, quindi, hanno concluso le ricorrenti, dev’essere contenuta nel senso o di una totale compensazione ovvero, in ulteriore subordine, nella condanna delle stesse in una percentuale minore rispetto a quella liquidata per l’intero in favore dell’attrice.
9. I motivi sono infondati. Con riferimento al regolamento delle spese il sindacato della Corte di cassazione e’ limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa, con la conseguenza che esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunita’ di compensare in tutto o in parte le spese di lite, e cio’ sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso con altri giusti motivi (ex plurimis, cfr. Cass. n. 24502 del 2017; Cass. n. 8421 del 2017; Cass. n. 930 del 2015; Cass. n. 15317 del 2013).
10. Il ricorso principale, al pari di quello incidentale, devono essere, quindi, rigettati.
11. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.
12. La Corte da’ atto della sussistenza, tanto con riguardo al ricorso principale, quanto con riferimento al ricorso incidentale, dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto daqlla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17.

P.Q.M.

la Corte cosi’ provvede: rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale; condanna la ricorrente principale e la ricorrente incidentale a rimborsare, in solido, alla controricorrente le spese di lite, che liquida in Euro 2.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; da’ atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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