Effetto prenotativo dell’annotazione del contratto preliminare

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 13 giugno 2019, n. 15879.

La massima estrapolata:

Nel sistema tavolare, l’effetto prenotativo dell’annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare – previsto dall’art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall’art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 – viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch’essa annotata agli effetti dell’art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche “prenotate” dopo l’annotazione del preliminare, ma anteriormente all’intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest’ultimo.

Ordinanza 13 giugno 2019, n. 15879

Data udienza 26 marzo 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

Dott. CRICENTI Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 26166-2017 proposto da:
(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS);
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza n. 165/2017 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 13/06/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/03/2019 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.

FATTI DI CAUSA

La (OMISSIS) soc. coop., creditrice di (OMISSIS), nei confronti del quale aveva ottenuto due decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi, agi’ contro il detto (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentir accertare la simulazione assoluta (o, in via gradata, la nullita’ ex articolo 2744 c.c., ovvero ex articolo 1344 c.c. o l’inefficacia ex articolo 2901 c.c.) del contratto preliminare con cui il primo aveva promesso in vendita alla seconda un immobile sito in (OMISSIS).
Entrambi i convenuti resistettero alle domande.
Il Tribunale di Trento accerto’ la simulazione assoluta del preliminare, cui aveva fatto seguito – nelle more del giudizio – la stipulazione del definitivo, e ne dichiaro’ la nullita’.
La Corte di Appello di Trento ha rigettato il gravame dell’ (OMISSIS), affermando – fra l’altro – che la produzione del contratto definitivo era ammissibile (trattandosi di documento formato dopo che erano scaduti i termini per il deposito delle memorie istruttorie) e che dallo stesso emergevano elementi che corroboravano la conclusione della simulazione del preliminare.
Ha proposto ricorso per cassazione l’ (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi; ha resistito, con controricorso, la (OMISSIS) s.p.a., in qualita’ di successore nel diritto controverso della (OMISSIS) soc. coop.; la controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo, il ricorrente denuncia la violazione degli articoli 183, 184, 153, 115 e 116 c.p.c.: assume l'”inutilizzabilita’ ai fini della decisione della controversia del contratto definitivo di compravendita”, stante la “tardivita’ ed irritualita’ della produzione del rogito” effettuata dalla Cassa soltanto all’udienza di precisazione delle conclusioni; aggiunge che l’ammissione di un documento sopravvenuto dopo la scadenza dei termini perentori di cui all’articolo 183 c.p.c., comma 6 avrebbe richiesto un’istanza di rimessione in termini ex articolo 153 c.p.c.; evidenzia che, utilizzando il documento, la Corte ha anche violato il disposto dell’articolo 115 c.p.c. (che rimette la disponibilita’ delle prove alle parti, onerandole di presentarle tempestivamente e non consentendo l’acquisizione di documenti tardivamente prodotti) e quello dell’articolo 116 c.p.c. (per aver desunto argomenti di prova sulla ritenuta simulazione del contratto preliminare dalle pattuizioni contenute nel definitivo che lo aveva sostituito).
1.1. Il motivo e’ infondato, in quanto:
la produzione di un documento formato dopo la scadenza del termine per il deposito delle memorie istruttorie non incorre nella decadenza di cui all’articolo 183 c.p.c., comma 6 (stante l’impossibilita’ di produrlo nell’anzidetto termine) e non richiede – in difetto di una maturata decadenza – alcuna preventiva istanza di rimessione in termini;
non ricorre la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c.) che e’ configurabile solo allorche’ si deduca che il giudice di merito abbia posto alla base della decisione prove non dedotte dalle parti o disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, ovvero abbia disatteso (valutandole secondo il suo prudente apprezzamento) delle prove legali oppure abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (cfr. Cass. n. 27000/2016).
2. Il secondo motivo denuncia la “violazione o falsa applicazione dell’articolo 100 c.p.c., nonche’ degli articoli 1321, 1351 e dell’articolo 2645 bis c.c. anche in relazione al Regio Decreto 28 marzo 1929, n. 499, articolo 60 ter cd. legge tavolare (aggiunto con la L. 24 novembre 2000, n. 340, articolo 34)”: il ricorrente censura la sentenza per aver “ritenuto sussistente un persistente “interesse” dell’appellata (OMISSIS) alla domanda di simulazione del contratto preliminare di vendita nonostante fosse pacifico che esso era stato sostituito e superato dal contratto definitivo di compravendita”; rileva che la Corte ha liquidato il tema dell’interesse ad agire con un breve passaggio a pag. 7 (in cui ha affermato che la stipula del definitivo “era indispensabile per conservare, nel termine decadenziale, l’effetto prenotativo del preliminare e da qui anche il permanente interesse della Cassa”), aderendo – nella sostanza – alla tesi del primo Giudice, secondo cui la permanenza dell’interesse a coltivare la domanda di simulazione del preliminare deriverebbe dall’esigenza di escludere l’effetto prenotativo dell’annotazione tavolare del preliminare ai sensi dell’articolo 2645 bis c.c., il che – sempre secondo il Tribunale – avrebbe fatto prevalere le iscrizioni ipotecarie riferibili al credito vantato dalla Cassa nei confronti di (OMISSIS) in quanto anteriori all’iscrizione tavolare del contratto definitivo; cio’ premesso, contesta tale tesi rilevando che, ai sensi dell’articolo 60 ter Legge tavolare (allegata al Regio Decreto n. 499 del 1929), in ipotesi di accoglimento della domanda di simulazione del preliminare di vendita, la prenotazione ipotecaria richiesta dalla Cassa per i due decreti ingiuntivi non verrebbe a rivivere, essendo stata ormai cancellata; afferma pertanto che la Corte ha errato nel “ritenere la sussistenza dell’interesse della banca a perseguire nella proposizione della domanda di simulazione del preliminare (…), senza considerare che non ne deriverebbe alcun effetto pratico a favore della stessa”.
2.1. Il motivo e’ infondato, in quanto:
l’effetto prenotativo dell’annotazione del contratto preliminare (previsto a seguito della modifica del Regio Decreto n. 499 del 1929, articolo 12 introdotta dal Decreto Legge n. 669 del 1996, articolo 3, comma 8 conv. in L. n. 30 del 1997) presuppone la validita’ dell’atto e non puo’ operare in caso di accertata nullita’ dell’atto medesimo per ritenuta simulazione assoluta;
l’articolo 20, lettera g) Legge Tavolare (allegata al Regio Decreto n. 499 del 1929) prevede che formino oggetto di annotazione anche le domande e gli atti indicati negli articoli 2652 e 2653 c.c., compresa quindi la domanda di simulazione di cui all’articolo 2652 c.c., comma 1, n. 4));
ne consegue che, in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta di un contratto preliminare, venuto meno l’effetto prenotativo dell’annotazione del detto preliminare, le ipoteche “prenotate” – come nel caso in esame – dopo l’annotazione del preliminare, ma anteriormente all’intavolazione del contratto definitivo, non possono che risultare prevalenti – rispetto a quest’ultimo;
ne’ vale invocare – in senso contrario – la cancellazione (delle intavolazioni e prenotazioni incompatibili) prevista, a seguito dell’intavolazione del contratto definitivo, dall’articolo 60 ter L.T., giacche’ il comma 2 di tale articolo fa espressamente salve “le annotazioni delle domande di cui all’articolo 71 bis del presente allegato”, il quale – a sua volta – stabilisce che “la cancellazione dell’annotazione delle domande di cui all’articolo 20, lettera f) e g), e’ eseguita quando e’ debitamente consentita dalle parti interessate ovvero e’ ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato”; dal che consegue che, annotata una domanda di simulazione assoluta di un contratto preliminare (anch’esso annotato agli effetti dell’articolo 2645 bis c.c.), tale annotazione permane (ove non intervenga precedentemente il consenso alla cancellazione delle parti interessate) fino al passaggio in giudicato della sentenza che ne ordini la cancellazione e che l’accoglimento della domanda di simulazione determina il venir meno dell’effetto prenotativo dell’annotazione del preliminare e la prevalenza delle prenotazioni ipotecarie effettuate prima dell’intavolazione del contratto definitivo.
3. Col terzo motivo, viene dedotta la “violazione o falsa applicazione degli articoli 1414, 1417, 2727, 2729 c.c. e degli articoli 112 e 116 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3). Omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione fra le parti (articolo 360 c.p.c., n. 5)”: il ricorrente si duole che la Corte abbia effettuato un’inammissibile valutazione del contenuto del contratto definitivo “documento contrattuale irritualmente prodotto e quindi processualmente non esaminabile nel suo contenuto” – per trarne argomenti presuntivi nel senso della simulazione del preliminare; evidenzia che, “a fronte del fatto noto (stipula del definitivo atto di vendita, comprovante che le parti del preliminare avevano voluto dare seguito alle obbligazioni ivi assunte), non si puo’ arguire in via presuntiva un fatto diverso ed ignoto che contrasti con tale evidenza”; aggiunge che “controparte, se pur terzo, avrebbe comunque dovuto portare prova presuntiva grave, precisa e concordante, dell’esistenza di una controdichiarazione ovvero di un accordo tra i contraenti comprovante che l’impegno di vendita ed il correlativo impegno di acquisto erano solo apparenti e fittizi”.
3.1. Il motivo e’ infondato nella parte in cui contesta la possibilita’ di trarre argomenti di valutazione dal contratto definitivo, trattandosi di doglianza basata sull’assunto infondato (per quanto detto sub 1.1) dell’inutilizzabilita’ del documento e -altresi’- nella parte in cui assume che la Cassa (terza rispetto al preliminare) dovesse dimostrare la simulazione tramite prova presuntiva dell’esistenza di una controdichiarazione.
Le censure risultano, invece, inammissibili nella parte in cui deducono l’omesso esame di fatti decisivi, in quanto la censura e’ inibita – a fronte di una “doppia conforme” – dall’articolo 348 ter c.p.c., comma 5 e – comunque – perche’ tende ad una non consentita rivalutazione del merito.
4. Il quarto motivo denuncia la violazione dell’articolo 91 c.p.c. sull’assunto che l’accoglimento del ricorso debba comportare la “riforma della sentenza in ordine alla condanna alla rifusione delle spese”.
4.1. Il motivo e’ inammissibile in quanto non deduce effettivamente alcuna violazione dell’articolo 91 c.p.c., ma auspica un diverso riparto delle spese di lite all’esito dell’auspicato accoglimento del ricorso.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza.
6. Sussistono le condizioni per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in Euro 7.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

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