Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 30 novembre 2015, n. 24397. In tema di intermediazione immobiliare

 

MEDIAZIONE – PROVVIGIONE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. MANNA Felice – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7127-2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in qualita’ di titolare della ditta individuale (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1068/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA del3/01/2013, depositata il 21/02/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/09/2015 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta al ricorso;

udito l’avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente che si riporta agli scritti.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

(OMISSIS), conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Velletri, (OMISSIS) chiedendo la condanna di questa al pagamento della somma di lire 30.000.000, quale corrispettivo dell’attivita’ di mediazione svolta in favore della convenuta, in relazione all’acquisto di un immobile in (OMISSIS) di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS). A sostegno della domanda produceva la proposta di acquisto accettata da controparte, nonche’ la dichiarazione sottoscritta dalla (OMISSIS) relativamente alle spettanze dell’agenzia.

Si costituiva (OMISSIS) contestando il diritto dell’agenzia e assumendo: che il contratto era sottoposto alla condizione della concessione di un mutuo; che il contratto preliminare non era stato mai sottoscritto dalle parti. Svolgeva domanda riconvenzionale per la restituzione della caparra versata, nonche’ il risarcimento dei danni anche ex articolo 96 c.p.c..

Il Tribunale di Velletri, con sentenza n. 390 del 2007, rigettava la domanda dell’attrice ritenendo che il diritto alla provvigione non era maturato perche’ non si era concluso l’affare in quanto non era stato stipulato un formale contratto preliminare, rigettava la domanda riconvenzionale perche’ la restituzione della caparra versata ai venditori non poteva essere richiesta all’intermediario e la richiesta risarcitoria non era stata provata. Compensava meta’ delle spese di lite ponendo la restante parte a carico del (OMISSIS).

Avverso questa sentenza, proponeva appello (OMISSIS) eccependo l’erroneita’ della sentenza impugnata nella parte in cui negava essersi concluso l’affare.

Si costituiva (OMISSIS) eccependo, in via preliminare, l’inammissibilita’ dell’appello della (OMISSIS) ditta individuale non dotata di personalita’ giuridica, l’infondatezza dell’appello perche’ corretta la decisione del Tribunale. Svolgeva appello incidentale per l’accoglimento della domanda riconvenzionale fondando la richiesta sulla violazione del (OMISSIS) ai principi stabiliti dall’articolo 1579 c.c. che impone al mediatore di comunicare tutte le circostanze allo stesso note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.

La Corte di appello di Roma, con sentenza n. 1068 del 2013 accoglieva l’appello, e in riforma della sentenza impugnata, condannava (OMISSIS) al pagamento in favore di (OMISSIS) della somma di euro 15.493,71, oltre interessi legali dal 5 marzo 2002, condannava l’appellata al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Roma, il diritto alla provvigione del (OMISSIS) era maturato perche’, il diritto alla provvigione del mediatore sorge tutte le volte in cui tra le parti che si sono avvalse della opera del mediatore si sia validamente costituto un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto e cio’ si verifica, anche, nell’ipotesi di una proposta d’acquisto accettata da controparte contenente l’indicazione del prezzo, delle modalita’ di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente. Ora, nell’ipotesi in esame, secondo la Corte capitolina, nella proposta di acquisto vi era la descrizione del bene l’indicazione del prezzo e delle modalita’ di pagamento nonche’ della data della stipula del contratto definitivo.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) per quattro motivi, illustrati con memoria. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

1.= Con il primo motivo di ricorso (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c. e dell’articolo 2932 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Avrebbe errato la Corte di appello, secondo la ricorrente, nel ritenere che la proposta di acquisto oggetto della controversia fosse sufficiente a far sorgere per il mediatore il diritto alla provvigione, perche’ una proposta di acquisto formulata da un’agenzia immobiliare provocherebbe soltanto la conclusione di un contratto preliminare di un preliminare di compravendita, non riconducibile alla nozione di “affare” di cui all’articolo 1755 c.c., dovendosi ritenere che integra gli estremi di una conclusione di un affare un atto da cui scaturisce un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione dal mediatore.

Sarebbe evidente, sempre secondo la ricorrente, che nel caso di un preliminare aperto come la fattispecie in oggetto in cui si stabiliscono rapporti giuridici preparatori non sorge alcun vincolo tra le parti e quindi non vi sarebbe per il mediatore diritto alla provvigione, che, invece, sorgerebbe tutte le volte in cui tra le parti che si sono avvalse della sua opera si sia validamente costituito un vincolo giuridico, che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, ovvero, in subordine, per il risarcimento del danno.

1.1.= Il motivo e’ infondato.

Giova rilevare che questa Corte – muovendo dall’idea che la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un’operazione di contenuto economico risolventesi in un’utilita’ di carattere patrimoniale e, cioe’, di un atto in virtu’ del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno – pacificamente ritiene che sia sufficiente la conclusione di un contratto preliminare a fondare il dritto del mediatore alla provvigione (ex plurimis Cass. 22.3.2001, n. 4111; Cass. 11.5.2001, n. 6599). E’ questo il requisito minimo, essendo nella facolta’ delle parti rogare alla disciplina legale e procrastinare l’acquisto del diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo (Cass. 3.10.1997, n. 9676).

L’indagine diretta a stabilire se le parti siano rimaste nell’ambito delle trattative ovvero abbiano concluso un contratto preliminare e’ rimessa al giudice di merito, il cui apprezzamento e’ insindacabile in sede di legittimita’ se sorretto da motivazione logica, esauriente e non inficiata da violazione di norme di ermeneutica contrattuale (Cass. 29.3.1996, n. 2924; Cass. 4.8.1990, n. 7871). Secondo autorevole dottrina per fare sorgere il diritto del mediatore alla provvigione occorrerebbe l’esperibilita’ in astratto del rimedio di cui all’articolo 2932 c.c. in quanto la sentenza emessa in base a tale norma sostituirebbe il contratto definitivo e realizzerebbe compiutamente l’interesse sostanziale delle parti dell’affare intermediato; interesse che non sarebbe, invece, soddisfatto, ove fosse dato il solo rimedio della risoluzione o del risarcimento del danno. E’ stato osservato in contrario che la contrattazione preliminare rientra nell’area degli accordi definitivi e, cosi’ collocata, e’ idonea a giustificare il diritto del mediatore alla provvigione, rendendo irrilevanti le ulteriori vicende contrattuali. Una volta concluso il contratto preliminare con l’intervento del mediatore, il medesimo acquista il diritto alla provvigione a prescindere dalla stipulazione del contratto definitivo, specialmente se le parti non vi addivengano perche’ scelgono di sciogliere per mutuo consenso il preliminare.

Ora, nella specie, il Tribunale prima e, soprattutto, la Corte di appello hanno accertato che la proposta di acquisto fatta da (OMISSIS) per il tramite dell’agenzia immobiliare ed accettata dalla controparte conteneva la descrizione del bene, l’indicazione del prezzo, delle modalita’ di pagamento, della data di stipula del contratto derivandone che le parti, hanno posto in essere tutti gli elementi occorrenti ai fini della conclusione dell’affare ai sensi dell’articolo 1755 c.c. e, sebbene non lo dica in modo espresso, hanno in definitiva stipulato un contratto preliminare di vendita. La Corte distrettuale, infatti, ha avuto modo di chiarire che la mancata indicazione della data di consegna dell’immobile non impediva di identificare il perfezionamento dell’accordo dato che la previsione di un preliminare per meglio definire i termini dell’accordo non esclude il fatto che la proposta di acquisto e la sua accettazione gia’ costituissero vincolo che obbligava le parti e che poteva essere azionato per l’adempimento da ciascuno dei contraenti.

Siffatto accertamento e’ frutto di interpretazione dell’attivita’ negoziale delle parti ed eventualmente avrebbe dovuto essere censurato, ma non e’ stato fatto, per incoerenza ed illogicita’ della motivazione nei limiti in cui una simile censura e’ oggi proponibile dopo al modifica dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, oppure per violazione dei canoni legali di ermeneutica.

1.1.a) Senza dire che anche una proposta di acquisto che integri un’ipotesi di preliminare di un preliminare sarebbe -come insegnano le SSUU di questa Corte, vincolante: “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtu’ del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) e’ valido ed efficace, e dunque non e’ nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la piu’ ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, e’ idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilita’ contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale (Cass. n. 4628 del 06/03/2015).

2= Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1353 e segg. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Secondo la ricorrente, la Corte di appello avrebbe errato nell’applicare l’articolo 1353 c.c. e segg. al rapporto oggetto della controversia perche’ il compenso del mediatore non era dovuto per la mancata verificazione della condizione relativa alla concessione del mutuo e alla mancata accettazione della proposta.

In particolare, eccepisce la ricorrente, la proposta di cui si dice era sottoposta alla condizione di previa concessione del mutuo che non si sarebbe verificata a causa della condotta del mediatore palesemente contraria ai principi di correttezza e buona fede. Sicche’ la stessa proposta della sig.ra (OMISSIS) doveva considerarsi come priva di efficacia e dunque improduttiva di alcun diritto al compenso da parte dell’agente immobiliare.

2.1.= Il motivo e’ infondato ed essenzialmente perche’ non coglie l’effettiva ratio decidendi.

La Corte di appello ha avuto modo di precisare che l’eccezione formulata dall’appellata, di mancanza di prova dell’accettazione della proposta di acquisto, era eccezione inammissibile ai sensi dell’articolo 345 c.p.c. in quanto non formulata in primo grado (…), comunque, la parte appellante aveva prodotto la proposta di acquisto sottoscritta dai due venditori. A sua volta la Corte distrettuale ha avuto modo di esaminare l’eccezione riproposta, anche, in questa sede, relativa al mancato verificarsi della condizione di erogazione del mutuo cui sarebbe stato sottoposto il diritto al compenso del mediatore, ed ha chiarito che tale pretesa condizione, che per altro avrebbe dovuto essere stipulata per iscritto, non emergeva ne’ dalla documentazione prodotta ne’ dalle stesse testimonianze assunte. E’ di tutta evidenza, pertanto, che la Corte distrettuale ha escluso l’incidenza di una condizione, essenzialmente, perche’ la sua esistenza non era stata, comunque, provata, e non gia’, come eccepisce la ricorrente, perche’ quella condizione non sarebbe stata apposta per iscritto. Ne’ risultava provato che il (OMISSIS), oltre ad essersi prestato ad indicare la (OMISSIS) sas. per le pratiche di erogazione del mutuo, avesse anche assunto l’impegno al risultato.

3.= Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1374 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Secondo la ricorrente, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale e dalla Corte di appello l’accettazione dell’offerta da parte dei venditori e’ circostanza in realta’ contestata dalla convenuta fin dal momento della costituzione in giudizio. Piuttosto dall’istruttoria espletata sarebbe emerso chiaramente che il (OMISSIS) consegno’ ai proprietari dell’immobile la somma ricevuta dalla (OMISSIS) dopo il rifiuto all’erogazione del mutuo da parte della banca, probabilmente al fine di precostituirsi una fittizia conclusione dell’affare a suffragio della propria richiesta di pagamento del compenso.

3.1.= Anche questo motivo non puo’ essere accolto perche’ infondato.

L’affermazione della ricorrente che non era stata data la prova documentale dell’accettazione di cui si dice appare, puntualmente, smentita dalla sentenza impugnata laddove si’ afferma che la mancanza di prova dell’accettazione della proposta di acquisto era eccezione inammissibile ai sensi dell’articolo 345 c.p.c. in quanto non formulata in primo grado. Tale circostanza non risulta censurata e per superarla la ricorrente avrebbe dovuto quantomeno indicare quando e con quale atto aveva proposto la relativa eccezione in primo grado. Posto anche che la Corte distrettuale ha avuto modo di chiarire che, comunque, l’appellante aveva prodotto la proposta di acquisto sottoscritta dai due venditori.

4.- Con il quarto motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5). Secondo la ricorrente la Corte di appello avrebbe trascurato l’esame dell’istruttoria espletata nel corso del giudizio di primo grado che avrebbe inequivocabilmente messo in luce la sussistenza e la validita’ della condizione relativa all’erogazione del mutuo. In sede di prova orale, l’effettivo dipanarsi della vicenda nei termini sopra riportati sarebbe emerso in modo inequivocabile.

4.1.= Il motivo per quanto non rimane assorbito dal secondo motivo gia’ esaminato e’ inammissibile per il nuovo articolo 360 c.p.c., n. 5 (Cfr. Cass. SSUU n. 8053 del 2014), senza dire che la Corte distrettuale ha adeguatamente chiarito che la condizione di cui si dice non risultava ne’ dalla prova documentale ne’ dalla prova testimoniale.

In definitiva, il ricorso va rigettato e la ricorrente, in ragione del principio di soccombenza ex articolo 91 c. p.c., va condannata al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo.

Il Collegio, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater da’ atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del cit. articolo 13, comma 1-bis.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2200,00 di cui euro 200 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge. Dichiara la sussistenza delle condizioni per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater.