Corte di Cassazione, sezione VI civile, sentenza 24 ottobre 2016, n. 21342

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In caso di vendita a corpo di più immobili, per verificare l’esistenza di uno scostamento significativo del valore dei beni rispetto a quanto dichiarato, bisogna tenere conto, ai fini di una riduzione del prezzo di tutti i beni complessivamente e non dei singoli cespiti

 

Suprema Corte di Cassazione

sezione VI civile

sentenza 24 ottobre 2016, n. 21342

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETITTI Stefano – Presidente
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3175-2015 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso la CORTE DI CASSAZIONE, PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) ONLUS, in persona del Presidente, legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso la CORTE DI CASSAZIONE PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 626/2014 della CORTE D’APPELLO di ANCONA del 21/01/2014, depositata il 05/08/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/06/2016 dal Consigliere Dott. Relatore ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente, che chiede l’accoglimento;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del controricorrente, che si riporta agli scritti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Macerata, con sentenza 257 del 2006, dichiarava la legittimita’ del recesso degli attori (OMISSIS) e (OMISSIS) dal contratto preliminare stipulato con (OMISSIS) ed avente ad oggetto un fabbricato rurale ed un circostante terreno di mq. 5000 e condannava la (OMISSIS) al pagamento del doppio della caparra. Asseriva il Tribunale che il terreno compravenduto a corpo era risultato di mq 4050 sicche’ sarebbe stato applicabile l’articolo 1538 c.c., ulteriore conseguenza era stata il difetto di rettifica del corrispettivo che costituiva inadempimento che giustificava il recesso.

La Corte di appello di Ancona, pronunciandosi su appello di (OMISSIS), con contraddittorio integro, con sentenza n. 626 del 2014 accoglieva l’appello e dichiarava legittimo il recesso della (OMISSIS) e la illegittimita’ del recesso operato dagli appellariti e dichiarava il diritto della (OMISSIS) a trattenere la caparra pari all’importo di Lire 80.000.000. Condannava gli appellati al pagamento delle spese dell’intero giudizio. Secondo la Corte di Ancona non sussisteva lo scostamento della misura reale rispetto a quella indicata nel contratto e ritenuto significativo dall’articolo 1538 c.c. perche’ non poteva valutarsi soltanto avuto riguardo al terreno senza considerare il fabbricato che ivi sorgeva. Da cio’, ne discendeva che la (OMISSIS) non aveva alcun obbligo di prestare il consenso per una diminuzione del prezzo, mentre la mancata stipula del contratto definitivo era imputabile ai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS).

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e (OMISSIS) con ricorso affidato ad un motivo, illustrato con memoria. (OMISSIS) onlus quale erede della sig.ra (OMISSIS), ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.= Con l’unico motivo del ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1538 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3). Secondo i ricorrenti, posto che il preliminare descrive l’immobile promesso in vendita come fondo rustico con circa mq 5000 di terreno (…). La porzione immobiliare e’ promessa in vendita considerata a corpo e non a misura con tutto quanto ad essa inerente e pertinenze, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte distrettuale, l’oggetto del preliminare di vendita era un bene unico, il fondo rustico e non beni eterogenei. L’immobile insistente sul fondo rustico andava considerato quale pertinenza, un bene posto a servizio dell’attivita’ agricola, ammesso pure che fosse destinato ad abitazione. Insomma, secondo i ricorrenti, non andava considerata la costruzione, ma il terreno sul quale sorgeva unitariamente al restante terreno. Pertanto, andava accertato se l’estensione del fondo rustico, in se’ considerato, nonostante la vendita fosse a corpo e non a misura, nella realta’ si discostasse per almeno un ventesimo rispetto alla misura indicata nel contratto, nella considerazione che in caso di accertamento positivo, il promissario acquirente avrebbe avuto diritto ai sensi dell’articolo 1538 c.c. alla modifica del prezzo o a recedere dal contratto.

1.1 = Il motivo e’ infondato in base alle seguenti considerazioni.

Come e’ affermato pacifica in dottrina e nella stessa giurisprudenza, oggetto del contratto di compravendita puo’ essere anche una pluralita’ di beni immobili sia pure eterogenei tra di loro.

In verita’ la dottrina si e’ chiesta in tale ipotesi si abbia un contratto unico di vendita oppure tanti coi tratti strutturalmente distinti con oggetti separati. Tuttavia, la normativa dei contratti consente di ritenere che costituisce un unico contratto di trasferimento immobiliare ogni vendita conclusa tra le parti e per un prezzo complessivo ancorche’ abbia ad oggetto cumulativamente due o piu’ immobili. Con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi in cui la vendita di immobili sia tenuta a corpo e non a misura, al fine di stabilire se si e’ verificato uno scostamento ritenuto significativo ai sensi dell’articolo 1538 c.c., e’ necessario tener conto di tutti i beni compresi nell’oggetto della vendita e, se eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno dei beni ha assunto nell’ambito del corrispettivo unitario.

Appare, dunque, corretta e condivisibile, l’affermazione della Corte di Ancona secondo cui “(…) lo scostamento ritenuto significativo dall’articolo 1538 c.c. non puo’ certo valutarsi unicamente con riferimento al terreno (la cui superficie e’ stata determinata in mq 5.000 nel contratto e verificata dal CTU nella minore estensione di mq. 4.050) senza che si tenga conto del fabbricato che vi sorge”. E la successiva affermazione secondo la quale: avendo le parti considerato un prezzo unitario della vendita “(….) diviene necessario rendere omogenei le due diverse tipologie dei beni compravenduti e l’unico criterio utilizzabile e’ quello del valore proporzionale che ciascuno di essi assume nell’ambito del corrispettivo richiesto di Lire 400.000.000.

Coerente con questa impostazione e’, altresi’, la verifica secondo cui, considerato il valore del terreno (Lire 75.000.000) e quello del fabbricato (Lire 325.000.000) ed il terreno mancante in Lire 14.250.000, “(…) la riduzione del valore (che nel frangente acquista unicamente il significato di parametro utilizzato per uniformare beni eterogenei) e’ quella di Lire 14.250.000 su Lire 400.000.000 pari ad uno scostamento di 3,5625% inferiore al ventesimo che rende operativo l’articolo 1538 c.c.”.

In definitiva, il ricorso va rigettato; la peculiarita’ della questione esaminata e’ ragione sufficiente per compensare le spese del presente giudizio di cassazione.

Il Collegio da atto che, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, compensa le spese del presente giudizio di cassazione; da’ atto che, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis