Corte di Cassazione, sezione terza civile, sentenza 15 marzo 2018, n. 6390. Nel caso in cui ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione

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In realta’, ictu oculi l’articolo 1595 c.c., comma 3, costruisce proprio un rapporto di dipendenza tra i due contratti, e questo non e’ diretto soltanto a tutelare il locatore, bensi’ anche a tutelare il subconduttore nel contratto collegato a quello di locazione: infatti “la nullita’ o la risoluzione del contratto di locazione” e la relativa sentenza pronunciata tra locatore e conduttore hanno effetto pure nei confronti del subconduttore, ma cio’ avviene “senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore”. Dunque, il legislatore ha perseguito, come e’ usuale, un punto di equilibrio fra i contrapposti interessi: il collegamento tra i contratti, che qui risiede nella identita’ (totale o parziale) dell’oggetto, impone che il locatore non possa essere privato, quando vi ha diritto, della restituzione dell’oggetto attraverso la stipulazione da parte del conduttore di un contratto di sublocazione; peraltro, a sua volta il subconduttore deve in tal caso restare “senza pregiudizio” nel suo rapporto con il sublocatore. E cio’ significa che il contratto di sublocazione e’ collegato al contratto di locazione ma non da esso “assorbito” e asservito, vale a dire avvinto al punto che le parti del rapporto “principale” possano essere stesse governare pure l’esecuzione, e – soprattutto – prima ancora il contenuto dell’accordo correlato, ovvero anche apportare un “pregiudizio” al subconduttore nel subcontratto che non si limiti a coincidere con quanto spetta nel contratto principale al locatore: al di la’ di questa coincidenza, che incardina il collegamento, rimane invece integro per il resto il rapporto sublocatore-subconduttore come dalle parti di tale rapporto – e solo da esse – disciplinato nel regolamento negoziale.

Il che, a ben guardare, significa che, una volta tutelato il locatore in riferimento alla particolarita’ della fattispecie giuridica – l’identita’ dell’oggetto dei due contratti collegati -, si applicano per il resto i principi generali che regolano l’autonomia negoziale e circoscrivono l’ambito dei suoi effetti. Se e’ vero, allora, che il contratto di sublocazione e’ avvinto da un collegamento di dipendenza unilaterale al contratto locatizio, che assume il ruolo di contratto fondamentale a fronte di quello, proprio del contratto di sublocazione, di contratto derivato (cfr. Cass. sez. 3, 11 gennaio 2006 n. 260 e Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10742), e’ altrettanto vero, tuttavia, che il collegamento negoziale, o che sia legislativamente istituito come nel caso in esame, o che discenda direttamente dalla volonta’ delle parti coinvolte, cioe’ sia atipico, non da’ luogo ad un unico contratto, bensi’ ad una pluralita’ coordinata di contratti, che quindi, laddove non incide direttamente l’interesse economico-giuridico che li ha connessi, rimangono entita’ negoziali autonome (cfr. Cass. sez. 3, 18 luglio 2003 n. 11240 e Cass. sez. 3, 28 giugno 2001 n. 8844). Ed e’ pertanto applicabile al contratto di sublocazione il principio generale, implicitamente ma inequivocamente invocato dalla ricorrente, dell’articolo 1372 c.c., comma 2: il contratto ha effetto sui terzi solo nei casi previsti dalla legge.

Come si e’ appena visto, allora, la legge non prevede che il locatore e sublocatore possano con accordi stipulati esclusivamente tra di loro modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha per oggetto lo stesso immobile, essendo l’effetto del contratto locatizio sul subconduttore circoscritto dall’articolo 1595 c.c., che in nessuno dei suoi commi conferisce al contratto principale un globale effetto di “governo” del contratto collegato, tale da attribuire alle parti del contratto principale un’autonomia negoziale relativa anche al contratto collegato, autonomia che venga cosi’ “sottratta” al subconduttore, l’unico dei tre soggetti che, non accordandosi nell’ambito del rapporto principale cui e’ estraneo, potrebbe infatti ricevere “pregiudizio” da un accordo locatore-sublocatore attinente al contenuto del contratto di sublocazione: e cio’ pure nel caso in cui tale contenuto non possa definirsi novativo, perche’ comunque verrebbe lesa la sua autonomia negoziale. Quel che rileva, invero, non e’ il contenuto del regolamento negoziale, bensi’ la titolarita’ dell’autonomia negoziale: titolarita’ che, come si e’ appena visto, al di fuori di quanto e’ riconducibile all’identificazione normativa dell’ambito del collegamento – qui concentrata nell’articolo 1595 c.c. -, permane in capo alle parti di quello che e’ un vero e proprio contratto, pur se collegato ad un altro.

3.2 Il motivo risulta pertanto fondato, ed assorbe logicamente il motivo successivo, che critica infatti, come violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1230 c.c. e ss., la – non rilevante, per quel che si e’ osservato, ma asserita dal giudice d’appello – natura non novativa rispetto al contratto di locazione dell’accordo stipulato tra il sublocatore (OMISSIS) e la locatrice in data 25 febbraio 2008.

La sentenza in conclusione deve essere cassata, con rinvio (non apparendo sussistenti nel caso concreto in esame i presupposti di cui all’articolo 384 c.p.c., comma 2) ad altra sezione della stessa corte territoriale, che dovra’ rispettare il seguente principio di diritto: nel caso in cui ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente in quanto tale ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l’autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato.

L’accoglimento del ricorso rende il controricorrente in questa sede soccombente, e conseguentemente lo si condanna, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 2, alla rifusione a controparte delle spese processuali del giudizio di legittimita’, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa in relazione la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, condannando il controricorrente a rifondere a controparte le spese processuali del rito, liquidate in un totale di Euro 3000, oltre a Euro 200 per esborsi e agli accessori di legge.