Corte di Cassazione, sezione sesta civile, ordinanza 16 novembre 2017, n. 27164. La facolta’ di eseguire opere sulle parti di proprieta’ esclusiva incontra il limite consistente nel danno alle parti comuni dell’edificio

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Il Tribunale di Ragusa ha rigettato la domanda di (OMISSIS), volta alla ricostruzione di un muretto e di una ringhiera di separazione dei balconi di due unita’ immobiliari, entrambe di proprieta’ di (OMISSIS) ma comprese in due distinti, seppur contigui, edifici condominiali (quello di via (OMISSIS) e quello di via (OMISSIS)), che il convenuto aveva posto in comunicazione rimuovendo gli indicati manufatti. Riformando la decisione del Giudice di pace, il Tribunale ha osservato che i balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dei fabbricati condominiali, ma rientrano nelle rispettive proprieta’ esclusive, e sono percio’ modificabili senza che possa sussistere violazione dell’articolo 1102 c.c..
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
E’ corretto evidenziare in premessa come, mentre l’articolo 1102 c.c. riguarda esclusivamente le opere compiute dal condomino sulla cosa comune, l’articolo 1122 c.c. (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012) disciplina l’ipotesi in cui l’opera sia effettuata dal condomino sulla cosa propria (nella specie, i balconi aggettanti, costituenti un prolungamento dei due appartamenti di (OMISSIS)). Anche peraltro la facolta’ di eseguire opere sulle parti di proprieta’ esclusiva incontra, proprio nell’articolo 1122 c.c., il limite consistente nel danno alle parti comuni dell’edificio, danno che comprende ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unita’ (cfr. Cass. Sez. 2, 25/01/1995, n. 870; Cass. Sez. 2, 26/03/1963, n. 745).
Il ricorso di (OMISSIS) assume fondatamente che il Tribunale non ha preso in considerazione la sua specifica deduzione, riproposta nella comparsa di costituzione in appello, secondo cui l’aver reso i due edifici comunicanti, mediante la rimozione delle separazioni esistenti sui balconi di proprieta’ di (OMISSIS), ha comportato la illegittima costituzione di una servitu’ a favore dell’appartamento di via (OMISSIS), se non a carico di quello di via (OMISSIS) (operando il principio nemini res sua servit), tuttavia a danno della proprieta’ condominiale di quest’ultimo fabbricato.
La sentenza del Tribunale di Ragusa non ha infatti valutato che anche un’opera su parte di proprieta’ esclusiva, che consenta ad un condomino la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unita’ immobiliare attigua, sempre di sua proprieta’, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, puo’ determinare la creazione di una servitu’ a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture dell’edificio (per la cui costituzione e’ necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio), dando luogo ad un rapporto di pertinenzialita’ tra i beni comuni ex articolo 1117 c.c. di ciascuno dei due condomini messi in collegamento e un’unita’ immobiliare non partecipante in origine ad essi (arg. da Cass. Sez. 2, 14/12/2016, n. 25775 del; Cass. Sez. 2, 05/03/2015, n. 4501; Cass. Sez. 2, 14/06/2013, n. 15024; Cass. Sez. 2, 06/02/2009, n. 3035; Cass. Sez. 2, 26/09/2008, n. 24243; Cass. Sez. 2, 19/04/2006, n. 9036; Cass. Sez. 2, 07/03/1992, n. 2773).
Il ricorso va dunque accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa al Tribunale di Ragusa, in persona di diverso magistrato, che decidera’ uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo altresi’ a regolare le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Ragusa, in persona di diverso magistrato.