Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 28 dicembre 2017, n. 31005. Colui che subentra nella proprieta’ o possesso del bene succede anche nella situazione connessa all’onere reale, indipendentemente dal fatto che ne abbia avuto preventiva conoscenza

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Dal sistema normativo si evince che il soggetto su cui grava l’obbligo di procedere a proprie spese agli interventi di messa in sicurezza, di bonifica e di ripristino ambientale e’ il responsabile della situazione di inquinamento. Solo nell’ipotesi che i responsabili non provvedano ovvero non siano individuabili (ex comma 9) tali interventi vengono comunque realizzati d’ufficio dal Comune o, in subordine, dalla Regione con privilegio immobiliare sulle aree bonificate per il recupero delle spese esercitabile pure in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull’immobile.
Il proprietario, percio’, se non e’ l’autore della violazione, non ne e’ neppure responsabile e, quindi, non ha l’obbligo di provvedere direttamente alla bonifica, ma solo l’onere di farlo se intende evitare le conseguenze derivanti dai vincoli che gravano sull’area sub specie di onere reale e di privilegio speciale immobiliare (commi 10 ed 11: in pratica, gli enti pubblici si possono rivalere sull’immobile).
Colui che subentra nella proprieta’ o possesso del bene succede anche nella situazione connessa all’onere reale, indipendentemente dal fatto che ne abbia avuto preventiva conoscenza, ma non si trova in una posizione analoga od assimilabile a quella dell’inquinatore, dovendo sostenere i costi degli interventi di bonifica esclusivamente in ragione dell’esistenza dell’onere reale sul sito (Cass., Sez. 1, n. 21887 del 21 ottobre 2011).
La giurisprudenza ha chiarito che il coinvolgimento del proprietario del terreno, pur non responsabile dell’inquinamento, nelle spese di messa in sicurezza e di bonifica del sito, attraverso gli istituti dell’onere reale e del privilegio speciale immobiliare sulle aree, e’ volto a responsabilizzare, per effetto della posizione rivestita, il soggetto che ha un particolare legame, di tipo dominicale, con il suolo, al fine di ottenere un’ulteriore posizione di garanzia a salvaguardia del preminente interesse, di rilievo costituzionale, alla salubrita’ dell’ambiente. L’onere reale, dunque, e’ una conseguenza della necessita’, individuata dall’autorita’ competente, di realizzare gli interventi di messa in sicurezza, di bonifica, di ripristino ambientale e di messa in sicurezza e presuppone, a monte, un provvedimento amministrativo che prescriva detti interventi all’esito della approvazione di un progetto di bonifica.
Si e’ escluso, pertanto, che l’imposizione del peso sul fondo nasca dalla presenza del semplice stato di inquinamento, dovendo essere stato approvato il richiesto provvedimento amministrativo (Cass., Sez. 2, n. 2982 del 27 febbraio 2012).
Cio’ posto in via generale occorre accertare se la presenza, gia’ al tempo della vendita, della situazione di fatto che avrebbe condotto alla sua emanazione (la circostanza e’ incontestata) incida sull’applicazione dell’articolo 1489 c.c..
Questa disposizione prescrive che “Se la cosa venduta e’ gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza puo’ domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480”.
Nella specie, risulta dalla sentenza impugnata che lo stato di inquinamento fosse ignoto alla societa’ acquirente e che questo non fosse visibile al momento della vendita.
Bisogna determinare, allora, se sussista un onere in grado di diminuire il libero godimento della res ex articolo 1489 c.c., in un caso nel quale i presupposti di esistenza del peso ricorrevano al tempo della vendita, ma non erano ancora stati rilevati dall’autorita’ competente che, pero’, in seguito, aveva emesso, anteriormente all’instaurazione del giudizio de quo, il provvedimento volto ad indicare al proprietario non inquinatore le opere da realizzare, presupposto ineludibile per l’intervento della pubblica amministrazione e la successiva eventuale rivalsa per i costi affrontati nell’eventualita’ che chi ha danneggiato l’ambiente non sia stato individuato.

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