Corte di Cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 18 dicembre 2017, n. 30307. Anche tra edifici diversi il lastrico di copertura può essere assoggettato alla presunzione di proprietà comune se tale è l’uso o la destinazione.

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Con sentenza n. 2299/2014 la corte d’appello di Napoli rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese.
Evidenziava che il riscontro della situazione dei luoghi non valeva affatto ad escludere l’applicazione della presunzione di cui all’articolo 1117 c.c. e “che, non essendo diversamente previsto nel titolo, il tetto piano di copertura del bene comune debba ritenersi anche esso condominiale” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 7).
Evidenziava in particolare che il rapporto di servizio e di utilita’ andava “verificato non con riferimento al corpo di fabbrica dove sono situate le unita’ abitative del Condominio dell’Edificio (…) ma con riferimento al bene condominiale costituito dall’area porticata e va ritenuto sussistente per il fatto che il tetto piano costituisce oltre che la copertura della proprieta’ esclusiva dello I.A.C.P. anche la copertura del bene condominiale” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 7).
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso l'”I.A.C.P.”; ne ha chiesto sulla scorta tre motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.
Il condominio di (OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto difese.
Il ricorrente ha depositato memoria.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c..
Deduce che la corte di merito non ha considerato che l’accertata comproprieta’ della superficie sottostante il porticato dell’edificio non conferisce al condominio alcun diritto sul solaio di copertura del sovrastante edificio; che “l’area coperta dai portici ed esterna al fabbricato non puo’ essere considerata alla stregua delle unita’ immobiliari costituenti gli edifici condominiali” (cosi’ ricorso, pag. 10), cosicche’ l’inesistenza di una proprieta’ immobiliare del condominio ricompresa nello stabile di esso “I.A.C.P.” comporta la non applicabilita’ dell’articolo 1117 c.c..
Deduce inoltre che tra i corpi di fabbrica, a giudizio della corte distrettuale costituenti un complesso edilizio unitario, non sussiste alcun vincolo di accessorieta’.
Con il secondo motivo formulato in via subordinata il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1367, 1368 e 1371 c.c..
Deduce che la corte territoriale ha erroneamente ritenuto che il titolo scaturente dall’articolo 2 del regolamento condominiale attribuisse al condominio un diritto di comproprieta’ dell’area porticata; che in particolare se la corte napoletana avesse fatto corretta applicazione delle norme in tema di ermeneutica contrattuale, non avrebbe esteso i diritti del condominio anche al porticato e di conseguenza al sovrastante solaio di copertura.
Con il terzo motivo formulato in via ulteriormente subordinata il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, l’erronea applicazione dell’articolo 1117 c.c..
Deduce che la corte non ha considerato che “il solaio di copertura, per stessa confessione di controparte (…) e’ stato “sempre privo d’accesso e non praticabile, per mancanza di parapetti, ringhiere e pavimentazione”” (cosi’ ricorso, pag. 14).
I motivi di ricorso sono significativamente connessi.
Il che ne giustifica la disamina simultanea.
I medesimi motivi comunque sono destituiti di fondamento.
Si premette che specificamente il primo ed il terzo mezzo di impugnazione si qualificano in relazione alla previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Occorre tener conto, da un lato, che con il primo ed il terzo motivo l'”I.A.C.P.” censura sostanzialmente il giudizio “di fatto” cui la corte d’appello ha atteso (“la situazione dei luoghi accertata dalla Corte territoriale (…) e’ da ritenere priva di rilevanza ai fini dell’attribuzione in proprieta’ dei solai di copertura dei singoli edifici non sussistendo tra i vari edifici alcun vincolo di accessorieta’ (…)”: cosi’ ricorso, pag. 11; “la sentenza impugnata (…) ha omesso di considerare (…) che (…) esclusa, altresi’, la possibilita’ di godimento o di uso diretto, da parte del Condominio, del solaio di copertura nessuna rilevanza poteva assumere l’accertata comproprieta’ dell’area”: cosi’ ricorso, pagg. 14 – 15).
Occorre tener conto, dall’altro, che e’ propriamente il motivo di ricorso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, che concerne l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia (cfr. Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28054; cfr. Cass. 11.8.2004, n. 15499).

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