Nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina puo’ anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformita’ del nuovo accordo alla volonta’ delle parti puo’, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti, contemporaneamente, alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo; e che tale prova, secondo le regole generali del processo, va data dall’attore, trattandosi di fatto costitutivo della domanda con la quale egli chiede l’adempimento di un obbligo che, pur riportato nel contratto preliminare, egli puo’ far valere in forza del distinto accordo intervenuto fra le parti all’atto della stipula del contratto definitivo.
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Ordinanza 14 marzo 2018, n. 6223
Data udienza 11 ottobre 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere
Dott. SABATO Raffaele – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5337-2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), e (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– c/ricorrenti e ricorrenti incidentali –
e contro
(OMISSIS) S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore;
– intimati –
avverso la sentenza n. 6/2013 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI – SEZ. DIST. di SASSARI, depositata il 08/01/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/10/2017 dal Consigliere ANTONINO SCALISI.
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) con ricorso del 21 febbraio 2014 ha chiesto a questa Corte la cassazione della sentenza n. 6 del 2013 con la quale la Corte di Appello di Cagliari confermava, sia pure con altra motivazione, la sentenza del Tribunale di Nuoro che aveva rigettato: a) la domanda di (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) diretta ad ottenere l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di stipulare il contratto di compravendita di cui al contratto preliminare del 19 aprile 1999 stipulato tra le parti; e, b) la domanda riconvenzionale del (OMISSIS) diretta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra previo accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS), posto che il (OMISSIS) avrebbe trasferito a terzi l’area gia’ promessa in vendita con la scrittura privata gia’ richiamata.
Secondo la Corte distrettuale, era pacifico: a) che tra le parti fosse intervenuto un preliminare con il quale il (OMISSIS) prometteva di vendere un’area edificabile per un corrispettivo stabilito in parte in denaro (Lire 60.000.000, pacificamente versati) ed, in parte, con concessione di due unita’ immobiliari abitative coincidenti con la superficie dell’abitazione del venditore che verra’ all’uopo sopraelevata; b) che il fabbricato edificato in sopraelevazione fosse stato pacificamente consegnato al (OMISSIS) e che erano venute ad esistenza nell’area fabbricabile ceduta, altre unita’ immobiliare, di cui una pretesa dal (OMISSIS); agli atti vi e’ pure prova che il (OMISSIS) abbia adempiuto alla sua obbligazione di trasferire ai promittenti venditori, mediante la stipula degli atti pubblici. In particolare, il (OMISSIS) ha trasferito direttamente al (OMISSIS) l’area edificabile contraddistinta in catasto al f. (OMISSIS) e alla societa’ (OMISSIS) di cui e’ legale rappresentante (OMISSIS) e alla societa’ (OMISSIS), l’altra parte dell’area fabbricabile promessa in vendita. Questi atti pubblici hanno rappresentato la formalizzazione di trasferimento promesso nel preliminare di vendita non ostando a tale conclusione il fatto che non vi sia assoluta coincidenza oggettiva e soggettiva tra l’area promessa in vendita e quella trasferita medianti atti pubblici indicati perche’ l’area esclusa da detti atti pubblici e’ utilizzata come piazzale di accesso alle unita’ immobiliari edificate e la vendita e’ avvenuta, nei confronti delle persone che sono state indicate dai promissari acquirenti.
Sotto altro aspetto, secondo la Corte distrettuale, sarebbe errato il presupposto da cui muoveva il (OMISSIS) ritenendo che la prestazione cui erano tenuti i promissari acquirenti fosse costituita dalla realizzazione di due unita’ immobiliari una delle quali coincidente con la sopraelevazione del proprio fabbricato ed altra da individuare nel nuovo realizzando complesso, perche’ ad una esegesi lineare del dato contrattuale si arrivava alla diversa conclusione che la prestazione in natura cui erano tenuti i promissari acquirenti, era costituita dalla sola sopraelevazione della abitazione del (OMISSIS), mediante realizzazione di due unita’ immobiliari.
La cassazione e’ stata chiesta per un motivo. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso proponendo ricorso incidentale affidato a due motivi.
RAGIONI DELLA DECISIONE
A.= Ricorso principale.
1.= Con l’unico motivo di ricorso (OMISSIS) Salvatore lamenta manifesta illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione della sentenza di appello. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1322, 1325, 1346 e 2032 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3). Il ricorrente si duole del fatto che la Corte distrettuale abbia ritenuto che le “due unita’” immobiliari promesse dai promissari acquirenti quale parte del corrispettivo per l’acquisto dell’area edificabile, coincidevano con la superficie dell’abitazione del venditore, perche’ una corretta valutazione dei documenti, alla luce della normativa di cui agli articoli 1322, 1325 e 1346 c.c., avrebbe consentito di identificare l’oggetto del contratto nella cessione di area edificabile dietro realizzazione di due unita’ abitative, diverse dal fabbricato edificato in sopraelevazione.
1.1.= Il motivo e’ infondato ed, essenzialmente, perche’ il ricorrente censura la ricostruzione dei rapporti tra le parti compiuta dalla Corte distrettuale attraverso l’interpretazione del contratto, riservata istituzionalmente al Giudice del merito e non censurabile in sede di giudizio di legittimita’, salvo che, e non e’ questo il caso, la ricostruzione proposta dal Giudice del merito presenti vizi logici o giuridici. Va qui ribadito che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (di qui la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione dall’articolo 65 ord. giud.); viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa e’ esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura e’ possibile, in sede di legittimita’, sotto l’aspetto del vizio di motivazione; il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – e’ segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, e’ mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (in tal senso essenzialmente cfr. Cass. n. 16698 e 7394 del 2010).
1.2.= Nel caso in esame, la Corte distrettuale ha ritenuto che le due unita’ immobiliari “coincidevano con la sopraelevazione dell’abitazione del venditore, in ragione di una chiara ed esaustiva interpretazione e ricostruzione della comune intenzione delle parti, quale risultava dalle espressioni contrattuali. Infatti, come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale “(….) ad avviso della Corte, in base ad una esegesi lineare del dato contrattuale si arriva alla diversa conclusione che la prestazione in natura cui erano tenuti i promittenti all’acquisto era costituita dalla sola sopraelevazione della abitazione del (OMISSIS) mediante realizzazione di due unita’ immobiliari. La circostanza che sia stato specificato che dette unita’ immobiliari “coincideranno con l’abitazione del venditore” non puo’ che essere interpretata nel senso che la sopraelevazione mediante realizzazione di due unita’ immobiliari doveva coprire tutto il perimetro dell’esistente piano terra dell’abitazione del (OMISSIS): Dunque, le due unita’ immobiliari, necessariamente, dovevano essere localizzate in posizione sovrastante l’abitazione del (OMISSIS) non puo’, invece, ricavarsi dalla lettera del contratto la diversa conclusione che i promittenti l’acquisto fossero tenuti, oltre alla totale sopraelevazione della menzionata abitazione con realizzazione di un’unita’ immobiliare, anche alla consegna di altra unita’ immobiliare separata localizzata nell’area promessa in vendita e da edificare.
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