Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352. In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita' o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l'attore abbia provato l'esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l'immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita' causale concludere l'affare . Non puo' procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e' automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l'occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l'andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.

REPUBBLICA ITALIANA

La ricorrente, s.p.a. (OMISSIS), conveniva in giudizio la ASL (OMISSIS) (gia’ Asl n. (OMISSIS) di Savigliano), gia’ conduttrice di due immobili di sua proprieta’, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa del ritardato rilascio dei locali ad uso ufficio siti in (OMISSIS), locati alla Asl in forza di due contratti, del 1993 e del 1995. Esponeva che la Asl aveva dato la disdetta dei contratti di locazione nel giugno 2003 dichiarando che avrebbe rilasciato i locali il 1.1.2004, che essa ricorrente si era adoperata subito dopo per reperire un nuovo conduttore o un acquirente per gli immobili, che aveva reperito effettivamente nel periodo intermedio un soggetto interessato all’acquisto di entrambi i locali, la societa’ (OMISSIS) a r.l., la quale formulava proposta irrevocabile di acquisto efficace fino al 15.1.2004, che il rilascio da parte della Asl non era avvenuto entro la data prevista, che la societa’ proprietaria aveva chiesto inutilmente alla proponente una proroga dell’efficacia della proposta, negata dalla proponente, e aveva perso la possibilita’ di concludere l’affare.
Avendo venduto successivamente i due locali separatamente, con tempi piu’ lunghi e ricavandone un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta, la societa’ (OMISSIS) chiedeva che la Asl fosse condannata a pagare la differenza tra quanto l’attrice avrebbe conseguito se il primo affare fosse andato a buon fine e quanto effettivamente ricavato dalla vendita.
Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, condannava la Asl al risarcimento dei danni nella misura di euro 189.211,76 a titolo di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell’immobile locato, mentre la Corte d’appello di Torino, con la sentenza qui impugnata, rigettava la domanda risarcitoria della societa’ (OMISSIS) s.p.a..
In particolare, la corte d’appello riteneva che, se anche la Asl non rispetto’ la data di rilascio indicata originariamente al 1.1.2004 ne’ la data del 26.1.2004 da lei stessa indicata successivamente, cio’ nonostante rilascio’ i locali il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla societa’ ricorrente, se avesse accettato la proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile, vendendo un immobile effettivamente libero da persone e cose, in quanto la proposta irrevocabile prevedeva la sottoscrizione del rogito entro il 14.2.2004. Negava quindi la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla (OMISSIS) attribuendone la responsabilita’ ad una scelta prudente ma poco oculata della societa’ proprietaria degli immobili.
La (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione nei confronti della Azienda sanitaria locale (OMISSIS) (gia’ A.S.Legge n. (OMISSIS) di Savigliano), per la riforma della sentenza n. 848/2010 della Corte d’Appello di Torino, non notificata, articolato in quattro motivi.
Resiste la Azienda sanitaria Locale CN1 con controricorso.
La societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione dell’articolo 1591 c.c., e dei principi che regolano l’accertamento del nesso di causalita’ laddove la Corte d’Appello di Torino ha escluso la sussistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo da parte della Asl n. (OMISSIS) nel riconsegnare i locali alla proprietaria e la mancata accettazione da parte della ricorrente della proposta di acquisto formulata dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l., avente efficacia fino al 15.1.2004.
In particolare, la ricorrente evidenzia che la corte d’appello ricostruiva i tempi della vicenda e i nessi tra i vari accadimenti affermando che la societa’ proprietaria ben avrebbe potuto accettare la proposta di acquisto ricevuta, avente efficacia fino al 15.1.2004, perche’, se anche la Asl non aveva rilasciato i locali come promesso entro il 1 gennaio 2004, essa li aveva comunque rilasciati pochi giorni dopo, comunque in tempo per consentire alla (OMISSIS) di concludere il contratto definitivo entro il termine previsto per meta’ febbraio dalla proposta irrevocabile e di darvi regolare adempimento consegnando all’acquirente un immobile libero da persone o cose.
La ricorrente afferma che la corte d’appello avrebbe errato nel formulare il giudizio volto a verificare la sussistenza o meno del nesso di causalita’, trattandosi di un giudizio controfattuale, probabilistico che prevede una valutazione ex ante per poter giudicare se, in assenza della condotta che si assume dannosa (il ritardo nella riconsegna), l’evento di danno si sarebbe verificato o meno. Evidenzia che il vizio consiste nell’aver effettuato il giudizio ipotetico non ex ante ma ex post, inserendo in esso un elemento (l’avvenuto rilascio dell’immobile da parte della Asl il 12.2.2004) di cui l’attrice non poteva disporre nel momento in cui ebbe a decidere se impegnarsi o meno a vendere l’immobile accettando entro il 15.1.2004 la proposta che le era stata formulata.
Con il secondo e il terzo motivo, la societa’ ricorrente deduce la contraddittorieta’ della motivazione in relazione all’accertamento del nesso causale tra ritardo nella consegna dei locali da parte della Asl n. (OMISSIS) e perdita della proposta irrevocabile d’acquisto formulata dalla (OMISSIS) s.r.l. La corte infatti avrebbe mosso dalla premessa corretta secondo la quale il termine di efficacia della proposta contrattuale era il parametro di riferimento per individuare la sussistenza o meno del nesso causale tra il ritardo nella consegna e il danno richiesto, per poi effettuare il giudizio controfattuale tenendo conto di un diverso termine, quello fissato al 14.2.2004 e relativo alla stipula del rogito notarile.
Infine, anche con il quarto motivo la societa’ ricorrente deduce una insufficienza della motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, relativo alla natura della domanda risarcitoria formulata in giudizio, ovvero lamenta che la corte abbia espressamente dichiarato di non comprendere la differenza tra la domanda introdotta, connessa al danno per ritardato rilascio di immobile, e la domanda che la (OMISSIS) avrebbe potuto introdurre qualora avesse accettato la proposta e non fosse stata poi in grado di trasferire la proprieta’ e il possesso degli immobile, stante la perdurante occupazione di essi da parte della Asl. La ricorrente censura tale affermazione da parte della corte di merito, in quanto indicativa della mancata comprensione da parte del giudice di merito della diversita’ delle situazioni in quanto, in quest’ultimo caso, la ricorrente avrebbe potuto essere a sua volta anche destinataria dell’azione risarcitoria da parte della (OMISSIS) s.r.l., societa’ che si era offerta di acquistare gli immobili.
Il primo motivo e’ fondato e va accolto, con conseguente assorbimento degli altri.
Effettivamente, la corte territoriale non ha rispettato i crateri di corretta formulazione del ragionamento controfattuale, da utilizzarsi anche per l’accertamento del nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore e la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di vendita da parte del locatore.
Perche’ sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando piu’ vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilita’ di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.
Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all’accertamento del nesso di causalita’ tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso- nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, avrebbe l’attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una piu’ favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell’inadempimento sussiste (ed e’ da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed e’ imputabile al comportamento del conduttore.
Altrimenti, se questo accadimento – ritardo nella riconsegna – risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare (o all’opposto, ma la questione non e’ affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l’affare), non esiste la prova del nesso causale, e l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sara’ imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l’immobile.
Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta.
In particolare, in questo caso la domanda che il giudice avrebbe dovuto correttamente porsi era : se il mancato rilascio dell’immobile al 1.1.2004 non si fosse verificato, il proprietario avrebbe potuto vendere piu’ lucrosamente i due immobili, accettando la proposta irrevocabile della (OMISSIS) s.r.l., rispetto a quello che ha fatto mesi dopo?
Rimane irrilevante nel giudizio controfattuale ogni fatto successivo rispetto al momento della scelta di concludere o meno l’affare accettando la proposta irrevocabile.
La corte territoriale invece, ai fini dell’accertamento del nesso causale lo ha strutturato pur sempre come giudizio prognostico, ma con valutazione ex post, ritenendo erroneamente di poter tener conto anche di un elemento successivo, che non era a disposizione del proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile, ovvero ha ritenuto di dover tenere conto del fatto che in ogni caso la Asl rilascio’ il locale (non come si era successivamente impegnata a fare il 26.1.2004 ma) il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla (OMISSIS) s.p.a., se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi ne’ inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile.
Al momento in cui il proprietario fu tenuto a decidere se accettare la proposta irrevocabile, scadente il 15.1.2004, o meno, i due locali di sua proprieta’ erano ancora occupati dalla Asl, ne’ il proprietario poteva in quel momento sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati. Quindi, dell’avvenuto rilascio nell’arco del mese successivo non si puo’ tener conto per decidere, seguendo le corrette regole di strutturazione del ragionamento controfattuale, se il danno non si sarebbe verificato in mancanza di ritardo nella riconsegna, in quanto il termine finale rispetto al quale occorre verificare se il ritardo si protraeva ancora, e se esso avesse avuto una incidenza causale sulla perdita dell’occasione favorevole, e’ il termine di scadenza della proposta, in cui il proprietario doveva decidere, con gli elementi di valutazione in quel momento a sua disposizione, se accettare o meno.
Ne’ si puo’ ritenere che il locatore, per evitare di perdere l’affare, fosse tenuto in ogni caso a concludere pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi al un inadempimento per fatto di un terzo che egli non era in grado di scongiurare o evitare e ad una azione di risarcimento dei danni da parte dell’acquirente.
Il ricorso va accolto in relazione al primo motivo, assorbiti gli altri, e la causa va rinviata alla corte d’appello di Torino in diversa composizione affinche’ la decida anche in ordine alle spese attenendosi al seguente principio di diritto:
In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare .
Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese.