Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 aprile 2015, n. 7696. L’acquirente di immobile locato può chiedere lo sfratto per finita locazione cessata prima della vendita, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita

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cassazione 7

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 aprile 2015, n. 7696

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23966/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) SRL), in persona del legale rappresentante pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2663/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/07/2010, R.G.N. 6542/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2015 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7 luglio 2005 la s.r.l. (OMISSIS) (oggi s.r.l. (OMISSIS)) ha intimato al conduttore, (OMISSIS), sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2003, con contestuale citazione per la convalida.

L’intimato ha resistito, affermando di avere concluso il contratto di locazione – avente ad oggetto un appartamento in (OMISSIS) – fin dal 1983 con la s.p.a. (OMISSIS); contratto rinnovato piu’ volte finche’, a decorrere dal 30 giugno 1995, e’ stato concluso altro contratto ai sensi del Decreto Legge n. 359 del 2002, articolo 11, sulla locazione con patto in deroga.

Ha dedotto che il 30 dicembre 2003 l’intero stabile in cui l’appartamento e’ compreso e’ stato venduto da (OMISSIS) alla s.r.l. (OMISSIS), incorporata l’anno successivo dalla (OMISSIS), a sua volta incorporata il 30 dicembre 2005 dalla s.r.l. (OMISSIS); che l’acquisto della (OMISSIS) e’ successivo alla scadenza del contratto di locazione e che pertanto la societa’ attrice non era legittimata a proporre azione di sfratto ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., azione che spetta al solo locatore.

In subordine, nel merito, ha eccepito l’inefficacia della disdetta sotto vari profili; l’avvenuta rinnovazione del rapporto locativo per comportamento concludente, ed in ogni caso l’assoggettamento del rapporto medesimo alle Legge n. 431 del 1998, fin dalla prima scadenza quadriennale del 30 giugno 1999, donde il divieto di disdetta al 30 giugno 2003 a carico della locatrice, data da considerarsi corrispondente alla prima scadenza, ai sensi della nuova regolamentazione del rapporto.

Con sentenza n. 22110/2006 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda della (OMISSIS) per carenza di legittimazione attiva, e ha dichiarato assorbite le eccezioni subordinate di merito.

Proposto appello dalla s.r.l. (OMISSIS), a cui ha resistito l’intimato, con sentenza 18 giugno – 6 luglio 2010 n. 2663 la Corte di appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda della locatrice, confermando la scadenza del contatto di locazione al 30 giugno 2006 e ordinando al conduttore il rilascio immediato dell’immobile. Ha compensato le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Il (OMISSIS) propone due motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.

Resiste l’intimata con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli articoli 1372, 1599 e 1602 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto che la s.r.l. (OMISSIS) fosse legittimata a proporre l’azione di cui all’articolo 657 c.p.c., pur avendo acquistato l’immobile in data successiva alla risoluzione del contratto di locazione, a seguito della disdetta inviata dalla precedente proprietaria. Assume che – intervenuta la risoluzione del rapporto l’acquirente dell’immobile locato non acquisisce la qualita’ di locatore, che costituisce presupposto giuridico indispensabile per la proponibilita’ dell’azione di sfratto di cui all’articolo 657 c.p.c. e che l’obbligo imposto all’acquirente di rispettare la locazione, di cui all’articolo 1599 c.c., non puo’ riferirsi ad un rapporto ormai cessato. Richiama la giurisprudenza che esclude che il terzo acquirente del bene locato acquisti la qualita’ di locatore, se l’acquisto avvenga dopo la cessazione del rapporto (Cass. civ. 13 luglio 2005 n. 14738; Cass. civ. 2 agosto 2001 n. 10607).

2.- Il motivo non e’ fondato.

2.1.- L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioe’ la concessione del godimento dell’immobile – e’ gia’ stata eseguita, sicche’ il conduttore non e’ normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore. Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883, in controversia identica alla presente, vertente fra la medesima s.r.l. (OMISSIS) ed altro conduttore).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorche’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, si’ che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e cosi’ via.

Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinato in base alle norme i cui all’articolo 1590 c.c. e segg. (cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).

Cio’ vale in particolar modo nei casi simili a quello di specie, in cui il subingresso dell’acquirente al venditore riguardi esclusivamente posizioni e diritti di credito del locatore verso il conduttore, in particolare il diritto alla restituzione del bene alla scadenza contrattuale (articolo 1590 c.c.).

In questi casi le disposizioni dell’articolo 1602 c.c., vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (articolo 1260 c.c.).

La giurisprudenza citata in contrario dal ricorrente non e’ significativa, poiche’ riguarda diverse fattispecie, quale quella in cui l’acquirente sia subentrato in posizioni di debito e non di credito, oppure casi in cui si tratti dell’adempimento di obbligazioni sorte alla data – anteriore alla cessione – in cui fu inviata la disdetta, quale l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennita’ per la perdita dell’avviamento (cfr. Cass. civ. n. 17438/2005).

Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).

2.3.- Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

Ben puo’ l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., cosi’ come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia omessa motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, sulle domande subordinate da lui riproposte in appello per il caso di accoglimento dell’avversaria impugnazione.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ non congruente con le ragioni della decisione e con la natura del vizio addebitato alla sentenza di appello.

Il ricorrente qualifica infatti come “omessa motivazione” un vizio che in realta’ consiste nell’omessa pronuncia su specifiche domande di parte: omessa pronuncia che comporta nullita’ della sentenza ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4 e non mero vizio di omessa motivazione.

L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’articolo 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimita’ di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, nonche’, specificamente, dell’atto di appello. La censura e’ invece inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (cfr. da ultimo Cass. civ. 27 ottobre 2014 n. 22759).

4.- Il ricorso deve essere respinto.

5.- Le spese del presente giudizio liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.