La massima
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo). In questo senso, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e, non come possesso utile ad usucapionem salvo la dimostrazione di una intervenuta “interversiu possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c..
La sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta per il promissario acquirente, che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e il godimento anticipati della cosa, l’obbligo di restituzione, a norma dell’art. 2033 c.c., della cosa stessa e degli eventuali frutti (“condictio indebiti ab causam finitam”), non un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione
Suprema Corte di Cassazione
sezione II
sentenza n. 16669 del 3 luglio 2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente –
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere –
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 13349/2007 proposto da:
SANTANTONINO DI COSTANZA CHIZZOLINI & C SAS______ – ricorrenti –
contro
P.M.______; – controricorrente –
avverso la sentenza n. 443/2006 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 10/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato COGLITORE Emanuele, con delega depositata in udienza dell’Avvocato Luigi MANZI, difensore del ricorrente che eccepisce la tardività della documentazione notificata ai sensi art. 372, e ne chiede lo stralcio nel merito si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato ORLANDO Fabio Massimo, difensore del resistente che si oppone alla richiesta di stralcio, nel merito si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che non si oppone alla richiesta di stralcio e conclude per accoglimento per quanto di ragione del 2-3 motivo, rigetto 1 motivo del ricorso.
Svolgimento del processo
La società Santantonino, con atto di citazione, conveniva in giudizio P.M. e, premesso di aver concluso, con il convenuto, in data 28 aprile 1980 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l’immobile in ____, che P. lo aveva occupato, ma non si era più prestato a stipulare il contratto definitivo, che avrebbe dovuto essere stipulato il 15 dicembre 1980, che dovendosi ritenere estinte le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare, chiedeva che P. venisse condannato al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni per abusiva occupazione protrattasi per oltre 11 anni.
Si costituiva P.M., il quale sosteneva che il preliminare di cui si dice era un preliminare improprio atteso che aveva pagato l’intero prezzo convenuto e chiedeva, pertanto, di essere dichiarato proprietario dell’immobile e che la emananda sentenza fosse titolo in sostituzione del contratto definitivo per la trascrizione.
Il Tribunale di Venezia con sentenza del 22 gennaio 1998, rilevato che il contratto pur pacificamente stipulato non era stato prodotto in causa che per altro doveva escludersi l’estinzione per prescrizione dell’obbligo dell’attrice di stipulare il contratto definitivo dalla stessa presupposta in entrambe le domande, rigettava sia la domanda della società attrice e sia la domanda riconvenzionale proposta da P.
Avverso tale sentenza proponeva appello P. producendo il contratto preliminare e le prove documentali del pagamento del prezzo e, quali atti interruttivi della prescrizione eccepita dalla controparte, alcune lettere speditagli dalla società per il pagamento diretto di bollette di Sip ed Enel e contributi consortili e una lettera dell’amministratore al Comune di Caorle per il trasferimento a carico di P. degli oneri per la tassa de rifiuti.
Riproponeva le stesse domande proposte in primo grado in via riconvenzionale.
Si costituiva la società Santantonino contestando quanto dedotto dall’appellante e proponendo domanda riconvenzionale per il rilascio dell’immobile di cui si dice.
La Corte di Appello di Venezia, in riforma della sentenza di primo grado accertava l’avvenuto trasferimento del bene a P.
Su ricorso di entrambe le parti, la corte di Cassazione con sentenza 1403 del 2003 cassava la sentenza della Corte di appello di Venezia per contraddittorietà della motivazione e dispositivo, atteso che, nella motivazione, si affermava che il P. aveva proposta domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c., e nel dispositivo si affermava che il P. aveva acquistato l’immobile e ne era divenuto proprietario. Rimetteva le parti davanti ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia.
La causa veniva riassunta con separati e distinti atti da entrambi le parti. La società Santantonino sosteneva che P. non aveva mai proposta domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c., ed aveva qualificato il contratto inter partes quale contratto definitivo, il diritto all’adempimento in forma specifica del preliminare si sarebbe estinto per prescrizione dovendosi escludere atti di interruzione.
P.M. rilevava, che come riconosciuto dalla società Santantonino, il prezzo era stato pagato ed era rimasta ineseguita la stesura del contratto in forma specifica e, ciò, per fatto amputabile alla società Santantonino. Specificava di aver chiesto l’accertamento dell’avvenuto trasferimento o in via alternativa, l’esecuzione in forma specifica del preliminare oggetto di causa, deducendo in relazione a quest’ultima ipotesi l’esistenza di atti interruttivi della pretesa prescrizione sulla cui sussistenza affermava essersi formato giudicato.
La Corte di appello di Venezia con sentenza n. 443 del 2006, rigettava l’appello di P. volto all’accoglimento della domanda di accertamento di acquisto della proprietà dell’immobile di cui si dice in forza del contratto del 28 aprile 1980, dichiarava inammissibile la domanda di P. volta ad ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., rigettava l’appello incidentale volto all’accoglimento della domanda di condanna di P. al rilascio dell’immobile per cui era causa; dichiarava la sopravvenuta inefficacia del sequestro giudiziario autorizzato con ordinanza del 6 maggio 2004; rigettava la domanda di P. per il risarcimento dei danni derivanti dal concesso sequestro; ordinava la cancellazione della sentenza n. 1590 del 1999 della Corte veneziana; compensava tra le parti le spese giudiziali. A sostegno di questa decisione la Corte veneziana osservava che: a) il contratto del 28 aprile 1998, intercorso tra le parti, presentava tutti gli elementi di un contratto preliminare; b) andava escluso che P. avesse introdotto una domanda alternativa e subordinata volta all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.. La stessa era stata proposta per la prima volta nel giudizio di rinvio e, come tale doveva dichiararsi inammissibile; c) andava rigettata la domanda avanzata dalla società Santantonino per il rilascio dell’immobile perchè P. non era possessore senza titolo, atteso che aveva avuto il possesso in conseguenza dell’adempimento di un preciso obbligo di consegna, assunto nei suoi confronti dalla società in esecuzione del contratto preliminare.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Santantonino per tre motivi, illustrati con memoria. P.M. ha resistito con controricorso illustrato con memoria.
Motivazione
1.- Con il primo motivo, la società Santantonino, lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per avere il giudice di appello omesso di pronunciarsi espressamente sull’eccezione di prescrizione dei diritti derivanti dal contratto preliminare avanzata dalla società ricorrente, ancora dal giudizio di primo grado.
Secondo la ricorrente, la Corte veneziana avrebbe omesso di pronunciarsi in ordine all’eccezione di prescrizione dei diritti derivanti dal contratto preliminare, oggetto della controversia essendo trascorsi oltre dieci anni dalla stipulazione, senza che a quel contratto fosse stata data esecuzione. Il vizio di omessa pronuncia in ordine all’eccezione appena indicata, secondo la ricorrente, non sarebbe immediatamente percepibile, avendo la Corte veneta seguito, nel respingere la domanda di Santantonino quella di ottenere la restituzione del bene promesso in vendita, un percorso motivazionale apparentemente diverso e, cioè, quello del “non essere venuto meno il contratto preliminare” affermando che la mera non esecuzione delle prestazioni non comportava il venir meno del contratto, mentre tutt’al più potevano estinguersi per prescrizione il diritto alle prestazioni non eseguite (….) aggiungendo che il diritto alla consegna del bene promesso in vendita di cui si chiedeva la restituzione, non poteva ritenersi estinto per prescrizione perchè quella prestazione era stata eseguita. Tuttavia, ritiene la ricorrente, non vi è dubbio che la prestazione essenziale del contratto preliminare fosse la prestazione da parte dei contraenti del preliminare dell’ulteriore consenso al contratto definitivo, nell’ambito del quale sarebbe stata trasferita la proprietà dell’immobile, sicchè, dopo la concreta verifica dell’estinzione per prescrizione del diritto di P. all’intestazione della proprietà dell’immobile, avrebbe potuto essere rettamente analizzata la sorte delle obbligazioni accessorie del contratto preliminare anche di quelle anticipatamente eseguite.
Sulla base di queste considerazioni la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: “se integra il vizio di cui all’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, la pronuncia che senza dichiararla espressamente assorbita, non esamini compiutamente l’eccezione di prescrizione del diritto del promittente acquirente nel contratto preliminare alla stipulazione del contratto definitivo e del trasferimento della proprietà, eccezione sollevata dal promittente venditore, in relazione alla sorte delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare”.
1.1.- Il motivo è infondato.
Come si legge nella sentenza impugnata (pagg. 13-14) “la mera non esecuzione delle prestazioni non comportava il venir meno del contratto ma tutt’al più, può estinguersi per prescrizione il diritto alle prestazioni non eseguite ovvero, se ne ricorrono gli estremi e v’è domanda in tal senso, può farsi luogo a risoluzione per inadempimento o ad accertamento di una risoluzione consensuale per “facta concludentia”. Pertanto, appare evidente che, la sentenza si sia pronunciata sull’eccezione di prescrizione affermandone la non decisività di esso sull’assunto rilievo che la mera non esecuzione delle prestazioni non comportava il venir meno del contratto.
2.- Con il secondo motivo, la ricorrente, lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 2934, 2935 e 2033 c.c., nonchè degli artt. 1453 e 4463 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Secondo la ricorrente la Corte veneziana non avrebbe valutato correttamente le domande proposte dall’attuale ricorrente e in primis non avrebbe fatto corretta applicazione della norma di cui all’art. 1352 c.c.. In particolare la Corte di merito, sempre secondo la ricorrente, non avrebbe considerato che la consegna dell’immobile fosse avvenuta nell’ambito e nel quadro del contratto preliminare di compravendita stipulato il 28 aprile 1980., la cui prestazione essenziale è venuta meno per mancato esercizio da parte di P. del diritto all’intestazione e alla stipulazione del contratto definitivo nel termine prescrizionale. Ciò posto, venuta meno l’efficacia del contratto preliminare stesso, ha privato di causa e di titolo le prestazioni accessorie del preliminare, anticipatamente seguite. Nel caso di specie, sostiene ancora la ricorrente, la consegna anticipata dell’immobile è avvenuta nell’ambito e nel quadro del preliminare ma era un’obbligazione accessoria rispetto all’obbligazione principale delle parti di prestare il loro consenso alla stipulazione definitiva, per la quale il termine finale era fissato il 15 dicembre 1980, sicchè deve concludersi, ulteriormente che estintasi per prescrizione l’obbligazione principale oggetto del contratto preliminare, anche quella accessoria è venuta meno o è rimasta priva di titolo e causa: alla consegna dell’immobile, anticipatamente seguita, la sentenza ha erroneamente attribuito un permanere di efficacia, quando per effetto del venir meno del titolo, tale efficacia legittimamente essa invece non ha più.
A sostegno di questa opinione, la ricorrente richiama alcuni orientamenti di questa Corte e conclude formulando il seguente quesito di diritto: se integra il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3 la pronuncia che, omettendo di considerare l’intervenuta ed eccepita prescrizione del diritto del promittente acquirente in contratto preliminare alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, non dichiari la sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare e delle obbligazioni da esso nascenti anche con riguardo al venir meno del titolo e della causa giustificativa in base a cui le prestazioni accessorie del contratto preliminare siano state in ipotesi già eseguite anticipatamente rispetto al contratto definitivo. Integra il medesimo vizio la pronuncia che faccia dipendere esclusivamente dalla proposizione della domanda di risoluzione del contratto, il venir meno degli effetti del contratto preliminare e non dalla rilevata e dichiarata estinzione, per prescrizione del diritto alla stipulazione del contratto definitivo.
2.1.- Il motivo è fondato.
Intanto, va qui precisato, sulla scorta dell’orientamento di questa Suprema Corte a Sezioni Unite (sent. 7930 del 2008) che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori: a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo). In questo senso, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e, non come possesso utile ad usucapionem salvo la dimostrazione di una intervenuta “interversiu possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c..
Epperò, per quanto le parti, attraverso i contratti accessori, pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria, ben definita, dei rapporti accessori funzionalmente collegati al contratto principale rispondendo ciascuno ad una precisa e tipica funzione economico-sociale, quei contratti accessori, resteranno privi di causa, rendendo ingiustificate le prestazioni oggetto degli stessi, nell’ipotesi in cui il contratto principale (cioè, il contratto preliminare) cui sono accessori, perde efficacia. Così come è stato affermato da questa Corte, in altra occasione, (sent. N. 10752 del 1993) la sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta per il promissario acquirente, che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e il godimento anticipati della cosa, l’obbligo di restituzione, a norma dell’art. 2033 c.c., della cosa stessa e degli eventuali frutti (“condictio indebiti ab causam finitam”), non un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione.
2.1.a) Pertanto, nel caso in esame, la Corte di merito, nell’affermare che andava rigettata la domanda di condanna del P. al rilascio dell’immobile di cui si dice non ha considerato che i contratti “accessori” e, conseguentemente, le “prestazioni accessorie” (consegna del bene ed eventuale pagamento del corrispettivo) non potevano avere una vita autonoma e/o comunque sganciata dal contratto principale, cui erano indissolubilmente connessi. Piuttosto, alla luce di queste considerazioni, la Corte di merito, avrebbe dovuto, e non sembra lo abbia fatto, esaminare l’eccezione di prescrizione dell’azione di adempimento del preliminare, nonchè accertare l’eventuale persistenza di un titolo del convenuto alla detenzione dell’immobile.
3.- Con il terzo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5. Secondo la ricorrente l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione di Santantonino va censurata anche sotto il profilo motivazionale dato che la motivazione della sentenza è stata omessa carente e, comunque, contraddittoria sul punto decisivo dell’intervenuta o meno prescrizione del diritto del P. alla stipulazione del contratto definitivo. La sentenza impugnata a proposito dell’obbligazioni derivanti dal contratto preliminare ha affermato che le prestazioni già eseguite non si prescrivono aggiungendo genericamente, che tutt’al più può estinguersi per prescrizione il diritto alle prestazioni non eseguite, ma senza nulla dire a proposito del diritto di P. alla stipulazione del contratto definitivo.
Insomma, su tale fatto o punto e decisivo la sentenza nulla ha detto esplicitamente in motivazione ma è evidente che, se esso fosse stato esaminato, avrebbe potuto condurre il Giudice di appello a diversa decisione.
3.1.- Il motivo rimane assorbito dalla fondatezza del secondo motivo.
Va, tuttavia, precisato che il contratto preliminare è, al pari di ogni altro contratto, fonte di diritti, tra cui principalmente quelli relativi alla stipula del contratto definitivo, diritti soggetti all’ordinario termine prescrizionale, ove l’azione, rispetto ad essi strumentale, prevista dall’art. 2932 c.c., e volta al conseguimento di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, non sia esercitata in detto termine(Cass. sent. N. 14276 del 1999).
Con l’ulteriore specificazione che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contraile, ex art. 2932 c.c., inizia a decorrere non dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo stesso (Cass. sent. N. 19871 del 2009).
In definitiva, va accolto il secondo motivo del ricorso, dichiarato assorbito il terzo e rigettato il primo motivo. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia affinchè si pronunci sul merito dell’eccezione di prescrizione dell’azione di adempimento del preliminare e sulla conseguente persistenza di un titolo del convenuto alla detenzione dell’immobile. Al giudice di rinvio è demandata, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., anche la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.
PQM
La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il terzo e rigetto il primo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 9 aprile 2013.
Depositato in Cancelleria il 3 luglio 2013
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