Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 9 ottobre 2015, n. 20347. L’articolo 1480 cod. civ. riconosce al compratore la scelta tra la conservazione parziale del contratto – con riduzione del prezzo ed eventuale risarcimento del danno – e la risoluzione dello stesso, e la sentenza richiamata che riguardava fattispecie diversa da quella in esame, peraltro riguardante aimata. A fronte della richiesta del compratore – soggetto adempiente e in quanto tale destinatario della tutela apprestata dall’articolo 1480 cod. civ. -, l’efficacia del trasferimento pro quota non dipende dall’esito dell’indagine sull’esistenza di una volonta’ in tal senso del venditore – soggetto inadempiente -, e puo’ essere impedita soltanto dall’accertamento dell’interesse comune delle parti alla vendita unitaria del bene

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Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 9 ottobre 2015, n. 20347

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore – Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere

Dott. MANNA Felice – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20484-2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 987/2009 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 11/06/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/06/2015 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso.

 

RITENUTO IN FATTO

 

1. – E’ impugnata la sentenza della Corte d’appello di Venezia, depositata l’11 giugno 2009, che ha dichiarato la nullita’ della sentenza del Tribunale di Verona n. 1189 del 2004 e, decidendo nel merito, ha dichiarato la nullita’ delle scritture private intervenute, rispettivamente, tra (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) il (OMISSIS), e tra (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) il (OMISSIS), aventi ad oggetto il trasferimento dei fondi siti nel (OMISSIS); ha condannato i fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) a restituire ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) l’importo di euro 168.421,10, e a (OMISSIS) l’importo di euro 157.894,70, nonche’ al risarcimento del danno nella misura di euro 40.000,00 per ciascuna controparte contrattuale; ha ordinato a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) il rilascio dei fondi in favore dei fratelli (OMISSIS), e rigettato ogni altra domanda.

1.1. – Nel (OMISSIS) i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), e (OMISSIS) avevano agito nei confronti di (OMISSIS) e di (OMISSIS) per ottenere l’esecuzione in forma specifica della transazione conclusa il (OMISSIS), nella parte in cui i convenuti si erano impegnati a trasferire ai fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) la quota di proprieta’ di beni immobili che, nel frattempo, i predetti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano promesso in vendita a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

1.2. – Al giudizio erano riunite le cause successivamente promosse da: a) da (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) e di (OMISSIS), con domanda di annullamento per lesione delle convenzioni di divisione (R.G. 718 del 1988); b) da (OMISSIS) e (OMISSIS) (R.G. n. 957 del 1988) e da (OMISSIS) (R.G. n. 958 del 1988) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), e chiamata in causa di (OMISSIS), con richiesta di sentenza ex articolo 2932 cod. civ. che disponesse la trascrizione del diritto di proprieta’ come da contratti preliminari di compravendita dei fondi, o, in subordine, di condanna dei venditori (OMISSIS) e (OMISSIS) a procurare l’acquisto della quota di proprieta’ di (OMISSIS), o, in ulteriore subordine, di riduzione del prezzo e risarcimento del danno; c) da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (R.G. n. 2966 del 1988) e di (OMISSIS) e (OMISSIS) (R.G. n. 2967 del 1988), con domanda di rivendica dei fondi rustici e condanna dei convenuti al rilascio.

1.3. – La controversia tra i consorti (OMISSIS) era definita con rinuncia alle domande reciprocamente proposte e relativa accettazione, e il Tribunale accertava l’inefficacia dei contratti (OMISSIS), condannava i fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) a restituire gli acconti ricevuti, oltre al risarcimento del danno, liquidato in euro 40.000,00 per ciascuna controparte, e condannava i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) a rilasciare i fondi, subordinando il rilascio all’avvenuta restituzione delle somme versate in acconto prezzo e al pagamento delle somme liquidate a titolo risarcitorio, dichiarando integralmente compensate le spese di lite.

2. – Proponevano appello i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS); resistevano i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rimanevano contumaci (OMISSIS) e (OMISSIS).

2.1. – La Corte d’appello dichiarava la nullita’ della sentenza di primo grado per violazione del principio di immutabilita’ del giudice – in quanto il giudice che aveva deciso la causa era persona diversa da quella dinanzi alla quale erano state precisate le conclusioni -, e nel merito rigettava il gravame.

2.1.1. – Secondo la Corte distrettuale i contratti (OMISSIS), che avevano ad oggetto l’immediato trasferimento dell’intera proprieta’ dei terreni, rispettivamente di 20 e di 17 campi veronesi, ai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) – (OMISSIS), erano nulli. Non si poteva ritenere, infatti, che i fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) avessero inteso vendere le quote ad essi appartenenti della proprieta’ indivisa, e cio’ impediva di riconoscere ai due contratti efficacia In parte qua.

2.1.2. – Era altresi’ infondata la pretesa degli appellanti di invocare, a sostegno della validita’ degli stessi contratti, l’atto di transazione (OMISSIS) intervenuto tra i fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), confermato dalla definizione della relativa controversia con rinuncia alle reciproche domande. La transazione conteneva la promessa di (OMISSIS) di trasferire ad (OMISSIS) e a (OMISSIS) la sua quota di proprieta’ dei fondi, ma non risultava che l’impegno fosse stato mantenuto e comunque gli appellanti, estranei a tale atto, non avevano titolo per pretenderne l’adempimento.

2.1.3. – Era carente di prova la domanda di pagamento dell’indennita’ per i miglioramenti apportati ai fondi, peraltro nemmeno specificati dagli appellanti, ne’ poteva trovare accoglimento la richiesta di riconoscimento di maggiori somme a titolo risarcitorio, in quanto gli appellanti non avevano specificamente contestato la determinazione effettuata dal giudice di primo grado.

2.1.4. – La Corte d’appello confermava, infine, la compensazione delle spese per il primo grado di giudizio e poneva a carico degli appellanti le spese del gravame.

3. – Per la cassazione della sentenza d’appello hanno proposto ricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di due motivi.

Resistono con unico atto di controricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). E’ rimasto intimato (OMISSIS).

I ricorrenti hanno depositato memoria in prossimita’ dell’udienza.

 

CONSIDERATO IN DIRITTO

 

1. – Il ricorso e’ fondato.

1.1. – Con il primo motivo e’ dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1480, 1103 e 1116 cod. civ..

1.2. – Si assume che la Corte d’appello avrebbe erroneamente applicato, perche’ non pertinente, la giurisprudenza formatasi riguardo alle ipotesi in cui i compratori, gia’ prima della stipula o contestualmente alla stessa, siano resi edotti della parziale altruita’ del bene.

Nel caso di specie, invece, la stessa Corte d’appello aveva accertato che gli acquirenti non erano a conoscenza di tale situazione al momento della stipula, sicche’ la fattispecie era sussumibile nello schema dell’articolo 1480 cod. civ., all’interno del quale i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano formulato domanda di accertamento dell’avvenuto trasferimento delle quote in proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS) e di corrispondente riduzione del prezzo.

In ossequio al disposto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, sono formulati i seguenti quesiti di diritto: “se, nel caso di un contratto di vendita di cosa comune da parte di soggetti che si sono qualificati come venditori e comproprietari dei beni oggetto di contratto, senza fare alcun riferimento all’esistenza di altri comproprietari e senza che il contratto sia stato predisposto e concepito anche per la partecipazione e firma di questi ultimi, tale contratto possa comunque dirsi valido ed efficace nonche’ idoneo a trasferire agli acquirenti le quote di cui i venditori possono disporre; se gli acquirenti, che nulla sapevano dell’esistenza di altri comproprietari ed hanno fatto affidamento sulla validita’ ed efficacia del contratto, abbiano diritto ad ottenere l’accertamento di tale avvenuto trasferimento a loro favore della proprieta’ delle quote di cui venditori potevano disporre, nonche’ ad ottenere la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno, in applicazione dell’articolo 1480 cod. civ.”.

2. – Con il secondo motivo e’ dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 329 e 324 cod. proc. civ. e articolo 2909 cod. civ.. Si contesta la riforma del capo di sentenza relativo al rilascio condizionato dei fondi, in assenza di appello incidentale.

A corredo del motivo, e’ formulato il seguente quesito di diritto: “se, qualora un capo autonomo di una sentenza di primo grado non sia stato fatto oggetto di impugnazione d’appello (ne’ principale ne’ incidentale), il giudice d’appello abbia o meno il potere di riformare detto capo di sentenza”.

3. – Il primo motivo di ricorso e’ fondato.

3.1. – L’ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dall’articolo 1480 cod. civ., si configura sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, quando il diritto del venditore e’ limitato ad una porzione materiale del bene e non all’intero, ovvero quando egli venda l’intero pur avendo un diritto pro quota. Gli elementi soggettivi – conoscenza o ignoranza del compratore al riguardo – si riflettono sulle conseguenze dell’atto, e difatti la norma citata prevede che il compratore puo’ chiedere la risoluzione del contratto solo se, al momento della conclusione, ignorasse che il bene non era interamente di proprieta’ del venditore e se, inoltre, si possa ritenere – secondo le circostanze e alla stregua del criterio oggettivo di cui all’articolo 1455 cod. civ. – che egli non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui non e’ divenuto proprietario. In mancanza dell’una o dell’altra delle predette condizioni, il compratore ha diritto soltanto alla riduzione del prezzo (ex plurimis, Cass., sez. 2A, sentenza n. 2892 del 1996) corrispondente alla parte che non ha potuto acquistare, sul presupposto della efficacia del trasferimento della parte del bene di proprieta’ del venditore.

3.1.1. – La disciplina richiamata trova applicazione anche in ipotesi di vendita da un comproprietario di una cosa di proprieta’ comune pro’ indiviso (ex plurimis, Cass., sez. 2A, sentenza n. 387 del 2005): tale vendita non produce effetti nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma il contratto concluso dal comproprietario puo’ valere come vendita della propria quota, ovvero come vendita di cosa parzialmente altrui.

3.2. – Nel caso in esame, la Corte d’appello ha escluso l’applicabilita’ della richiamata disciplina sul rilievo che non era stata manifestata, ne’ era desumibile dal testo dei contratti azionati, la volonta’ dei fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) di vendere la propria quota del bene comune, e ha dichiarato la nullita’ dei contratti.

La stessa Corte ha argomentato a partire da Cassazione, sez. 2A, sentenza n. 4902 del 1998, richiamata dagli appellanti, evidenziando che, se pure detta pronuncia riconosce al compratore – titolare dell’interesse all’acquisto dell’intero bene – la facolta’ di chiedere, in sede giudiziale, l’accertamento dell’efficacia del contratto in relazione alla quota del comproprietario validamente intervenuto alla stipula, nondimeno tale risultato non e’ raggiungibile quando “dal contratto di compravendita, non risulti che il negozio sia stato comunemente inteso come vendita unitaria (che le parti, cioe’, abbiano convenuto la stipula nel comune presupposto della successiva adesione degli altri contitolari della comunione)” (cosi la massima ufficiale, dal CED).

3.2.1. – In realta’, l’articolo 1480 cod. civ. riconosce al compratore la scelta tra la conservazione parziale del contratto – con riduzione del prezzo ed eventuale risarcimento del danno – e la risoluzione dello stesso, e la sentenza richiamata che riguardava fattispecie diversa da quella in esame, peraltro riguardante aimata.

Va rilevata, in primo luogo, la diversita’ tra la fattispecie decisa da Cassazione n. 4902 del 1998 e quella in esame. Nella prima si discuteva della compravendita di un bene predisposta per la partecipazione di tutti i comproprietari, mentre nel caso che ci occupa la stessa Corte d’appello ha accertato che i fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno venduto l’intero terreno senza riferimento alcuno alla comproprieta’ con la sorella (OMISSIS). Inoltre, e con valore assorbente, la pronuncia richiamata ha indicato chiaramente nel “comune presupposto della successiva adesione degli altri contitolari della comunione” l’elemento dal quale e’ possibile inferire che “il negozio sia stato comunemente inteso come vendita unitaria”.

E confermato quindi che, a fronte della richiesta del compratore – soggetto adempiente e in quanto tale destinatario della tutela apprestata dall’articolo 1480 cod. civ. -, l’efficacia del trasferimento pro quota non dipende dall’esito dell’indagine sull’esistenza di una volonta’ in tal senso del venditore – soggetto inadempiente -, e puo’ essere impedita soltanto dall’accertamento dell’interesse comune delle parti alla vendita unitaria del bene.

3.5. – L’articolo 1480 cod. civ. esprime il favor dell’ordinamento al riconoscimento dell’efficacia parziale del contratto, a sua volta espressione del piu’ generale principio di conservazione del negozio giuridico, che la Corte d’appello ha disatteso.

4. – L’accoglimento del primo motivo – che assorbe il secondo motivo stante la pregiudizialita’ dell’accertamento del trasferimento pro quota del terreno rispetto alle modalita’ di rilascio del terreno stesso -, impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio al giudice indicato in dispositivo, il quale provvedere a riesaminare la domanda di riduzione del prezzo proposta rispettivamente dai sigg. (OMISSIS) – (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti dei fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS), oltre a pronunciare sulle spese del presente giudizio.

 

P.Q.M.

 

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d’appello di Venezia.