Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 7 marzo 2013, n. 5772. A norma dell’art. 1481 cod. civ. – disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita – il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi.

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contibuto - valore causa

 

La massima

A norma dell’art. 1481 cod. civ. – disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita – il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo.

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II

SENTENZA 7 marzo 2013, n.5772

RITENUTO IN FATTO

C.M.E., C.L.A. M., C.P. e Ca.Ma., quest’ultima anche quale procuratrice speciale di P.L., con atto di citazione notificato il 10 febbraio 2000 convennero in giudizio D.L.A., per sentire accertare l’intervenuta risoluzione dei contratti preliminari in data 24 ottobre 1991 con cui essi attori, proprietari di due appartamenti e di un’autorimessa siti in (OMISSIS) a seguito di atto di assegnazione da cooperativa edilizia, avevano promesso di vendere al convenuto i suddetti beni; e ciò per fatto e colpa di quest’ultimo, il quale, versata la caparra di L. 90.000.000 ed immesso nel possesso dei beni in questione, non si era presentato presso lo studio del notaio per la stipula del contratto definitivo, nonostante fosse stato in questo senso sollecitato con atto stragiudiziale di diffida.
Domandarono, inoltre, che venisse accertato il loro diritto a ritenere le somme ricevute a titolo di caparra e la condanna del D. L. all’immediato rilascio degli immobili ed al risarcimento dei danni.
Resistette il convenuto, deducendo che l’inadempimento era ascrivibile, piuttosto, ai promittenti venditori, i quali, essendo stato dichiarato il fallimento della cooperativa loro dante causa e proposta dalla curatela domanda di revoca delle assegnazioni in favore dei soci, non avevano potuto stipulare il definito e, una volta raggiunta una conciliazione con la curatela, erano rimasti inerti fino alla notifica della diffida.
Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Portici, con sentenza n. 83 del 2004, rigettò le domande.
2. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 13 marzo 2008, la Corte d’appello di Napoli ha rigettato l’appello dei promittenti venditori.
2.1. – La Corte territoriale ha in primo luogo escluso che, nel corso del giudizio di primo grado, fosse intervenuta da parte del convenuto una inammissibile nuova deduzione difensiva. Poichè questi, nella sua comparsa di costituzione, aveva già dedotto che l’elemento ostativo alla stipula del contratto definitivo fosse addebitabile ad inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, a causa della situazione in cui versava la società cooperativa di cui essi facevano parte, il successivo riferimento, nella udienza di trattazione, all’esistenza di vincoli pregiudizievoli derivanti dalla trascrizione delle domande giudiziarie della curatela sui beni oggetto dei preliminari rappresentava una mera precisazione della difesa e non una nuova eccezione o una inammissibile mutatio libelli.
La Corte di Napoli ha poi condiviso la valutazione del primo giudice secondo cui la trascrizione delle azioni revocatorie costituiva un vincolo pregiudizievole, legittimante l’inadempimento dell’obbligo a prestare il consenso ex art. 1481 cod. civ. fino alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello C.M.E. e gli altri consorti indicati in epigrafe hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ottobre 2008, sulla base di due motivi.
L’intimato ha resistito con controricorso.
In prossimità dell’udienza i ricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 180 c.p.c., comma 2, e art. 183 c.p.c., comma 4, e art. 1362 c.c. e segg., nonchè vizio di motivazione) si censura che la Corte d’appello abbia ritenuto che la comparsa di risposta in primo grado del resistente D.L. contenesse un’eccezione di inadempintento connessa all’esistenza di pesi e/o vincoli pregiudizievoli gravanti sui cespiti oggetto del preliminare e, in ogni caso, che l’eccezione proposta nella suddetta comparsa contenesse virtualmente anche quella esplicitata all’udienza di trattazione del 17 aprile 2002.

1.1. – La censura è infondata.

Occorre rilevare che, come si ricava dagli atti di causa (alla cui lettura è possibile accedere, essendo denunciato un vizio in procedendo), con la comparsa di costituzione e risposta il convenuto ha sostenuto che inadempienti erano gli stessi attori, ‘i quali, a causa della situazione in cui versava la società cooperativa alla quale gli stessi appartenevano in qualità di soci, non potevano stipulare gli atti di compravendita’.

Come ha correttamente evidenziato il giudice del merito, tale deduzione difensiva, essendo funzionalmente rivolta a contrastare l’assunto posto a fondamento della domanda, deve essere interpretata alla luce delle allegazioni contenute nell’atto di citazione, con la quale gli attori (al punto n. 5) avevano evidenziato che ‘alla data concordata del 3 dicembre 1991 non si addiveniva alla stipulazione degli atti definitivi di trasferimento essendo nelle more intervenuta la dichiarazione di fallimento della Coop. Edilizia Rinascita a r.l., ed in ragione della trascrizione delle domande di revocazione da parte del fallimento della predetta cooperativa degli atti di assegnazione in favore dei promittenti venditori, domande proposte con atto di citazione notificato il 21 luglio 1995, trascritto alla conservatoria dei RR.II. Napoli 2 ai nn. 15914 e 011750 in data 29 maggio 1996’.

In questo contesto ed in questa relazione contenutistica con la anomala situazione della cooperativa compiutamente descritta nell’atto di citazione, la deduzione difensiva del convenuto assume concretezza di significato, evidentemente riferendosi alla pendenza del giudizio di accertamento della inopponibilità alla massa dei creditori degli atti di disposizione patrimoniale posti in essere dalla persona giuridica in favore dei contraenti e alla correlativa eventuale estensione dei relativi effetti pregiudizievoli nella sfera giuridica dei soggetti aventi causa dai soci determinata dalla trascrizione della domanda revocatoria.

Di conseguenza, la deduzione all’udienza di trattazione del 17 aprile 2002, da parte del difensore del convenuto, che alla data dell’invio della diffida ad adempiere (7 dicembre 1999) gli immobili di cui è causa risultavano ancora gravati da trascrizioni pregiudizievoli e che non sussistevano le condizioni per il trasferimento, libero ed incondizionato, dei diritti dominicali sugli immobili promessi in vendita, costituisce una mera precisazione della difesa già introdotta in limine litis, pienamente consentita dal disposto dall’art. 183 c.p.c., comma 4, ultima parte, nel testo ratione temporis vigente.

2. – Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e segg., artt. 1481 e 2643 cod. civ.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione) per un verso si contesta che la Corte d’appello abbia escluso la conoscenza, da parte del D.L., alla data del 23 dicembre 1999 fissata per la stipula dei rogiti notarili, delle transazioni sottoscritte dai ricorrenti con la curatela del fallimento della cooperativa edilizia il precedente 7 maggio 1998;

per l’altro verso si censura che sia stato ritenuto che la trascrizione di domanda giudiziale concretizza di per sè quel pericolo oggettivo di evizione che giustifica il rifiuto dell’adempimento del compratore anche quando risulta che la lite che ha dato luogo alla medesima trascrizione è stata sostanzialmente transatta e rinunciata dal trascrivente.

2.1. – Il motivo è infondato.

A norma dell’art. 1481 cod. civ. – disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita – il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo (Cass., Sez. 2, 18 novembre 2011, n. 24340).

A questo principio si è attenuta la Corte territoriale, rilevando, con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, che l’esistenza del vincolo derivante dalla trascrizione della domanda di revocatoria fallimentare, esponendo il promissario al rischio di perdere la titolarità del bene acquistato, gli consentiva di non eseguire legittimamente la propria prestazione fino alla cancellazione della formalità pregiudizievole, tanto più che i promittenti non avevano dato alcuna prova di avere, con l’atto di diffida ad adempiere, reso edotto o rassicurato il promissario che, contestualmente alla stipula del definitivo, si sarebbe proceduto alla cancellazione della trascrizione a seguito della verificazione della vicenda estintiva del diritto della massa dei creditori ad ottenere l’accertamento della inopponibilità delle assegnazioni.

3. – Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.