Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 16 dicembre 2014, n. 26427. In tema di condominio negli edifici e' desumibile implicitamente che le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione di una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'articolo 1120 cod. civ., ma costituiscono pur sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata

REPUBBLICA ITALIANA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 28 settembre 2000 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano davanti al Tribunale di Roma il Condominio di (OMISSIS), di cui facevano parte, per sentire, tra l’altro, dichiarare nulla la Delib. 28 luglio 2000, con la quale erano state accolte, con il voto favorevole di 692 millesimi, le richieste del condomino (OMISSIS) di locare un locale condominiale al quarto piano dietro il corrispettivo di lire 2.000.000, nonche’ del condomino (OMISSIS) di utilizzare l’androne per il posteggio di due autovetture, dietro corrispettivo di lire 2.000.000 annui.
Il condominio si costituiva, contestando la fondatezza delle domande.
Con sentenza in data 16 settembre 2003 il Tribunale di Roma rigettava le domande attrici.
(OMISSIS) proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte di appello di Roma con sentenza in data 28 settembre 2011.
I giudici di secondo grado ritenevano che il condomino (OMISSIS), in considerazione del suo evidente conflitto di interessi, non avrebbe potuto partecipare alla votazione relativa alla Delib. di locazione in suo favore di un locale condominiale, per cui sottraendo i 386 millesimi di cui era titolare, la Delib. risultava approvata con il voto favorevole di soli 306 millesimi, e quindi con una maggioranza inferiore a quella legale.
La Deliberazione con la quale era stato consentito al condomino (OMISSIS) di parcheggiare due autovetture in corrispondenza dell’ingresso dell’edifico condominiale, comportando un cambio di destinazione d’uso dell’ingresso del palazzo, preposto strutturalmente al passaggio e non certo alla sosta e rendendo parzialmente inservibile tale parte comune al godimento della collettivita’, avrebbe richiesto la maggioranza di cui all’articolo 1135 c.c., comma 5, mentre era stata assunta con 386 millesimi, dovendo detrarsi i 306 millesimi di cui era titolare il condomino (OMISSIS), in evidente conflitto di interesse.
I giudici di secondo grado ritenevano che invano il condominio assumeva che i millesimi di (OMISSIS) erano solo 18,66 mentre i rimanenti millesimi erano di pertinenza di condomini dallo stesso rappresentati (ed a quanto pare di capire aventi causa dallo stesso, originariamente titolare di 306 millesimi) ed in relazione ai quali non si prospettava il conflitto di interessi, cosi’ motivando: La Corte non ignora la giurisprudenza sulla presunzione del consenso dei rappresentati all’approvazione di Delib. favorevole al proprio rappresentante, ma nella specie non e’ possibile operare una siffatta distinzione. Invero risulta dalle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio che le porzioni del palazzo (OMISSIS) erano divise per quote e non risulta che esse siano mutate per il sopravvenire di diversi assetti della proprieta’.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di (OMISSIS), con un unico motivo, articolato in due censure.
Resiste con controricorso (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la prima censura dell’unico motivo si deduce testualmente: Giova ricordare che con la Delib. 28 luglio 2000, impugnata, l’assemblea aveva deciso di aumentare il corrispettivo della locazione da lire cinquecentomila ad lire un milione. E’ di solare evidenza che tale decisione, comportando un aumento di corrispettivo per il condomino (OMISSIS) non consente di ipotizzare alcun conflitto di interessi dello stesso con l’interesse collettivo della compagine condominiale ed e’ pienamente legittima pur se assunta con il voto favorevole del condomino stesso. La corresponsione di un maggior canone, infatti, porta sicuramente un vantaggio economico a beneficio dell’intero Condominio. La parte della sentenza contro cui si ricorre secondo la quale il conflitto di interessi era ravvisabile nel fatto che la Delib. 28 luglio 2000, non comportava il rinnovo di un contrato di locazione ma la stipula di un contratto ex novo che andava a sanare una situazione di fatto preesistente, non ha tenuto conto della correlazione con il verbale della Delib. assembleare 13 gennaio 1986, prodotta nel giudizio di merito, dove ampiamente si’ deduceva che la predetta locazione era iniziata sin dal 1983, allorquando su proposta del condomino (OMISSIS), la maggioranza condominiale concedeva allo stesso il predetto godimento dietro il corrispettivo forfetario di lire cinquecentomila, corrispettivo richiesto proprio dal condominio (OMISSIS), fatti conclusi ben prima della data della Delib. assemblare 28 luglio 2000.
Ne’ e’ stata sviluppata e provata la tesi, che sta a base del conflitto di interessi, dell’ingiusto vantaggio che il condomino (OMISSIS) intendeva assicurarsi a danno degli altri.
La situazione di conflitto deve essere valutata con riferimento ad un eventuale contrasto tra l’interesse del singolo partecipante e quello istituzionale del condominio.
La Delib. e’ invalidata solo quando e’ dimostrato concretamene l’ingiusto vantaggio a danno degli altri condomini e non ammissibile una valutazione generica e astratta del conflitto (Cass. 2853/2001).
La Delib. assemblare impugnata in primo grado e’ pienamente legittima, cosi’ come gia’ stabilito dal Giudice di prime cure, essendo stata rispettata la previsione di cui all’articolo 1120 c.c., afferente al “maggior rendimento delle cose comuni ” e votata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 5.
Va subito rilevato che e’ incomprensibile la deduzione della conformita’ della Delib. alle maggioranze previste dall’articolo 1120 c.c., in tema di innovazioni nel caso in cui si discute sul conflitto di interessi di un condominio che ha votato in senso favorevole alla adozione di tale Delib..
Del tutto irrilevante e’ il riferimento alla situazione di fatto creatasi a partire dal 1986.
Per il resto va osservato che il conflitto di interessi sussiste ogni volta in cui sia in concreto individuabile, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e quelle del condominio (in tal senso, indirettamente, cfr. Cass. 18 marzo 2002 n. 3844; 18 maggio 2001 n. 6853; 14 novembre 1997 n. 11254).
Nella specie, invece, la Corte di appello, come risulta dalla motivazione sopra trascritta, ha dato per scontato il conflitto di interessi, senza individuarlo in concreto (come, ad es., nella non congruita’ del canone di locazione pattuito).
La seconda censura dell’unico motivo si sviluppa in due direzioni: a) la Delib. con la quale si consentiva il parcheggio a due autovetture di un condomino nell’androne di ingresso non costituiva innovazione e quindi non andava assunta con una maggioranza qualificata; b) ai fini della invalidita’ della Delib. occorreva accertare se il conflitto di interessi si estendeva ai condomini rappresentati dal condomino a cui favore era stata assunta la Delib. in questione.
La prima doglianza e’ infondata.
Dalla piu’ recente giurisprudenza di questa S.C. in tema di condominio negli edifici e’ desumibile implicitamente che le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione di una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall’articolo 1120 cod. civ., ma costituiscono pur sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso sent: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997).
E’, invece, fondata la seconda doglianza.
La legittimazione a votare nelle assemblee di condominio, infatti, spetta a chi sia effettivamente condomino, a nulla rilevando che sia diventato tale a seguito di acquisto da un condomino originario cui non abbia fatto seguito il mutamento delle tabelle millesimali.
Nella specie, quindi, la eventuale invalidita’ della assemblea avrebbe dovuto essere accertata tenendo conto dei millesimi da attribuire ai soggetti che risultavano rappresentati da (OMISSIS).
In relazione alle doglianze accolte il ricorso va, pertanto, accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita’.

La Corte accoglie per quanto di ragione il ricorso; cassa la sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimita’.