Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 4 ottobre 2016, n. 19790

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24520-2011 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) SAS, P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL SOCIO ACCOMANDATARIO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la
rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3208/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 21/07/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/05/2016 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 15 settembre 2001 i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano davanti al tribunale di Roma la societa’ (OMISSIS) sas per sentirla condannare ad arretrare il fabbricato dalla stessa realizzato in comune di (OMISSIS) a distanza inferiore a quella di 5 metri, prevista dal regolamento edilizio comunale, rispetto al confine della particella n. 3078 di proprieta’ degli attori.
Costituitasi la convenuta, il tribunale rigettava la domanda degli attori sulla scorta delle seguenti argomentazioni:
il fabbricato de quo era stato da realizzato dalla (OMISSIS) sas su terreni alla stessa ceduti da diversi soggetti, tra cui gli stessi attori;
questi ultimi, in particolare, avevano ceduto alla (OMISSIS) sas una striscia di terreno che, nel contratto preliminare, veniva indicata come estesa fino a raggiungere un distacco di tre metri tra il confine della residua proprieta’ degli attori e un fabbricato da costruire sulla proprieta’ dell’acquirente, secondo un progetto gia’ approvato al momento della vendita della suddetta striscia di terreno;
con la suddetta previsione del contratto preliminare i promittenti venditori avevano accettato la costruzione sul fondo (OMISSIS) di un fabbricato a distanza inferiore a quella normativamente prescritta.
La corte di appello di Roma, adita con l’appello degli attori, ha giudicato erroneo il ragionamento del tribunale – ritenendo che il rispetto delle distanze fissate nei regolamenti locali non fosse derogabile da patti tra privati e, peraltro, giudicando “quanto meno dubbio” che le parti avessero convenuto tale deroga – ma ha tuttavia confermato la decisione di rigetto della domanda degli attori sull’argomento (fondato sul rilevo del CTU che gli attori avevano ceduto alla (OMISSIS) sas la volumetria edificabile relativa al proprio lotto, cosicche’ il confine de quo era da considerare “confine di proprieta’” ma non “confine di lotto”), che “nel momento in cui si assoggetta uno dei lotti a confine alla costruzione limitrofa, rinunciando a far valere i diritti che da quelle disposizioni derivano, la rinuncia non vale solo per l’inedificabilita’ assoluta che consegue alla cessione della volumetria edificabile su quel lotto, ma piu’ in generale devono ritenersi inapplicabili anche le altre limitazioni che si giustificano e trovano la loro ragione di essere solo in caso di utilizzazione a fini edificatori del suolo”.
I sigg.ri (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per la cassazione della sentenza di secondo grado sulla scorta di un solo motivo – riferito alla violazione dell’articolo 873 c.c. e della normativa locale, oltre che al vizio di motivazione – con il quale censurano la sentenza gravata per aver ritenuto derogabili le disposizioni regolamentari sulle distanze dai confini.
La (OMISSIS) sas si e’ costituita con controricorso.
Il ricorso e’ stato discusso alla pubblica udienza del 19.5.16, per la quale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex articolo 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va giudicato fondato perche’ l’argomento della corte distrettuale secondo cui la cessione di cubatura renderebbe inapplicabili le limitazioni al diritto di proprieta’ che si giustifichino in relazione alla utilizzazione dei suoli a fini edificatori contrasta con il principio piu’ volte espresso da questa Corte (da ultimo con la sentenza 3031/09) alla cui stregua, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 c.c., le norme che impongono l’osservanza delle distanze dai confini prescindono dall’avvenuta edificazione e dalla futura edificabilita’ del fondo limitrofo.
Il ricorso va pertanto accolto; La sentenza gravata va cassata con rinvio al giudice territoriale, che si atterra’ al principio di diritto sopra enunciato.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza gravata e rinvia ad altra sezione della corte d’appello di Roma, che regolera’ anche le spese del giudizio di cassazione.