Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 26 settembre 2016, n. 18836

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Il prezzo dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica nel caso in cui debba essere determinato in base a un accordo tra Comune e cooperativa edilizia non può essere aumentato tenendo conto del costo realmente sostenuto dalla cooperativa per costruirlo

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 26 settembre 2016, n. 18836

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 2127/2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e di fende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) RL (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 793/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 24/02/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/06/2016 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 18.1.85 il signor (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Frosinone la societa’ (OMISSIS) a r.l., costituita per la costruzione di alloggi di edilizia agevolata, chiedendo, per quanto qui ancora interessa, una sentenza ex articolo 2932 cc di trasferimento in suo favore, quale socio assegnatario, di un alloggio facente parte di un immobile edificato da detta cooperativa in comune di Ceprano, previa determinazione del relativo prezzo in conformita’ al disposto dell’articolo 10, della convenzione 26.5.83 tra detta cooperativa ed il Comune di Ceprano, registrata il 30.5.83, e, quindi, sulla base del prezzo medio degli appalti di edilizia residenziale pubblica di cui al Decreto Ministeriale n. 1661 del 1982.
Il tribunale rigettava la domanda e tale decisione veniva confermata, sia pure con diverse motivazione, dalla corte di appello di Roma, adita dal (OMISSIS). In particolare, la corte romana argomentava che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, doveva ritenersi sorto in capo all’attore il diritto alla conclusione del contratto di compravendita dell’alloggio per cui e’ causa. Tuttavia la domanda dell’attore non poteva essere accolta, ad avviso del giudice di secondo grado, perche’ il (OMISSIS) si era rifiutato di concludere il contratto di compravendita al prezzo determinato dalla cooperativa in base al costo definitivo dell’immobile, pretendendo di pagare il prezzo determinato in applicazione dell’articolo 10 della menzionata convenzione tra la cooperativa ed il Comune di Ceprano. Sul punto la corte distrettuale argomenta che il socio “non puo’ certo pretendere di conseguire la proprieta’ dell’alloggio sociale ad un prezzo inferiore, ancorche’ determinato giudizialmente a mezzo di c.t.u., rispetto al costo sostenuto dalla Cooperativa per la sua costruzione, non potendo l’autorita’ giudiziaria sindacare il prezzo la congruita’ del prezzo richiesto da quest’ultima”.
Avverso detta sentenza il signor (OMISSIS) ricorre per cassazione sulla scorta di cinque motivi.
Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c., (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4) in cui la corte territoriale sarebbe incorsa escludendo che il sig. (OMISSIS) avesse esplicitato la propria intenzione di corrispondere il residuo prezzo di acquisto dovuto.
Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4) in cui la corte territoriale sarebbe incorsa non considerando che, quando l’obbligo del versamento del prezzo di cessione sia stato stabilito al momento della stipula dell’atto definitivo, la sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta ed il pagamento del prezzo residuo va imposto dal giudice quale condizione dell’effetto traslativo derivante dalla sentenza.
Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 865 del 1971, e del Decreto Ministeriale n. 1661 del 1982 (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5) in cui la corte territoriale sarebbe incorsa dichiarando che il sig. (OMISSIS) non poteva pretendere di conseguire la proprieta’ dell’alloggio sociale ad un prezzo inferiore di quello richiesto dalla Cooperativa, senza considerare che, in base alla L. n. 865 del 1971, articolo 35, (norma imperativa), si sarebbe dovuto fare riferimento, quanto ai prezzi di cessione degli alloggi, a quelli medi degli appalti di edilizia residenziale pubblica effettuati nella Provincia (sulla cui base il ctu aveva quantificato il corrispettivo nella misura di Lire 79.081.815).
Con il quarto motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 116 c.p.c., (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) in cui la corte territoriale sarebbe incorsa affermando, sulla base di una errata valutazione delle prove, che il sig. (OMISSIS) si era rifiutato di concludere il contratto e di pagare il residuo prezzo.
Con il quinto motivo, riferito all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si denuncia il vizio di contraddittoria motivazione, per aver la corte di appello dapprima, in premessa, riconosciuto che una serie di elementi deponevano nel senso di un obbligo a carico della cooperativa di stipulare il contratto definitivo e, successivamente, disconosciuto il diritto del sig. (OMISSIS) all’emissione di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c..
La (OMISSIS) a r.l., ha resistito con controricorso.
Il ricorso e’ stato discusso alla pubblica udienza del 15.6.16, per la quale la sola societa’ contro ricorrente ha depositato una memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c., e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il Collegio rileva che, ancorche’ la notifica del controricorso sia stata effettuata presso lo studio di Frosinone del procuratore del ricorrente, avv. (OMISSIS), dopo il decorso del termine di cui all’articolo 370 c.p.c., il controricorso va tuttavia giudicato tempestivo, perche’ la suddetta notifica fa immediatamente seguito ad un primo tentativo di notifica (non andato a buon fine per essere il destinatario risultato sconosciuto all’indirizzo) tempestivamente avviato ad un indirizzo – lo studio del medesimo avvocato (OMISSIS) sito in (OMISSIS) – indicato quale domicilio eletto dal ricorrente nella procura speciale ad litem stesa a margine del ricorso per cassazione.
Quanto alle doglianze del ricorrente, il Collegio rileva l’opportunita’ di iniziare l’esame dei mezzi di ricorso a partire dal terzo, il cui accoglimento determinerebbe l’assorbimento degli altri mezzi.
Al riguardo va innanzi tutto evidenziato che, in tema di edilizia agevolata, il sistema di determinazione del prezzo di cessione degli alloggi (cosiddetto prezzo prefissato) ha la finalita’ di facilitare l’acquisto della casa alle categorie piu’ disagiate di cittadini e implica il divieto di pattuire prezzi superiori al limite massimo determinabile in base ai criteri legali, anche qualora l’eccedenza consegua all’accollo agli acquirenti degli oneri economici derivanti dal ricorso al mutuo ordinario in luogo del mutuo agevolato (cosi Cass. n. 10987/13; vedi anche Cass. n. 8138/04).
Va altresi’ evidenziato che, come pure questa Corte ha gia’ avuto modo di chiarire (sentt. nn. 3018/10 e 17779/11), ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, articolo 35, che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, i relativi atti amministrativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperativita’, sicche’ debbono ritenersi compresi nella previsione dell’articolo 1339 c.c., alla quale si collega quella dell’articolo 1419 c.c., comma 2, posto che la conseguenza tipica della difformita’ di una clausola negoziale da una norma imperativa e’ la sanzione della nullita’ della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullita’ del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative.
Cio’ posto, si osserva che l’articolo 10, della Convenzione che il Comune di Ceprano ha stipulato con la (OMISSIS) in data 26.5.1983, debitamente trascritta a pag. 5 del ricorso, prevede che “Il prezzo di cessione dell’alloggio dovra’ essere determinato tra il Comune ed il venditore sulla base del prezzo medio degli appalti di edilizia residenziale pubblica effettuati nella Provincia”.
In base a tale clausola della convenzione Comune/ (OMISSIS) il prezzo di cessione agli assegnatari degli alloggi edificati da (OMISSIS) – inserito automaticamente per legge (appunto l’articolo 35 della I. n. 865 del 1971) nelle cessioni da quest’ultima agli assegnatari (e, puo’ aggiungersi, anche nelle cessioni successive, secondo i principi stabiliti dalla Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 18135/15) – e’ il “prezzo medio degli appalti di edilizia residenziale pubblica effettuati nella Provincia”, che nel giudizio di merito e’ stato determinata da una c.t.u. appositamente disposta in primo grado.
La corte di appello di Roma e’ dunque incorsa nel denunciato vizio di violazione di legge laddove ha ritenuto che l’importo del corrispettivo complessivamente dovuto dal sig. (OMISSIS) potesse divergere dall’importo risultante in base al criterio, indicato dall’articolo 10 della convenzione Comune/ (OMISSIS), del prezzo medio degli appalti di edilizia residenziale pubblica effettuati nella Provincia.
Il terzo motivo di ricorso va quindi accolto; gli altri motivi risultano assorbiti; la sentenza gravata va cassata con rinvio alla corte territoriale, che si atterra’ ai principi di diritto sopra richiamati.
P.Q.M.