Corte di Cassazione, sezione secionda civile, ordinanza 16 febbraio 2018, n. 3842. Nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.

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1.- (OMISSIS), lamenta:
a) con il primo motivo di ricorso, la falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, e conseguente vizio di motivazione per erronee, assunzione della fattispecie concreta desumibile dalle originarie domande attrici sub 1 e 3 nell’ipotesi assertiva della omessa destinazione a parcheggio dell’area esterna, controversa alla stregua di area vincolata come prevista dalla concessione edilizia e collegata convenzione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’, pure stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5).
Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale interpretando, erroneamente, la CTU avrebbe riconosciuto agli originari attori un diritto inesistente, semplicemente, perche’ l’area in questione non e’ mai stata oggetto di legale asservimento a parcheggio da parte del costruttore odierno ricorrente, ne’ come tale e’ stata definita negli atti concessori e, dunque, non poteva e non puo’ ritenersi soggetta a prescrizioni di sorta in tali sensi.
b) Con il secondo motivo, un error in procedendo per omessa pronuncia circa l’esame delle domande e delle eccezioni distintamente formulate dall’appellante con ciascuno dei motivi dell’appello concernenti specifici fatti impeditivi dell’effetto delle domande attrici (articoli 112, 132, 156 c.p.c. e ss., articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4). Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe omesso di pronunciarsi sulle domande ed eccezioni formulate con il primo e il quarto motivo di appello (che vengono riportati nell’atto di ricorso) e relativi all’improponibilita’ e/o inammissibilita’ delle domande degli originari attori, posto che il presupposto di quelle domande era quello di ritenere che il Giudice del merito sarebbe tenuto non solo a sindacare la concessione edilizia originaria ma addirittura a sostituirsi alla PA concedente e a disporre il vincolo legale del diritto reale d’uso di un’area esterna al fabbricato.
c) Con il terzo motivo, la falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, e L. n. 47 del 1985, articolo 26, con connessa violazione dell’articolo 112 c.p.c., quanto all’asserito diritto degli attori originari di godere e di fare uso permanente, ai fini di parcheggio residenziale, dell’area scoperta retrostante l’edificio nella misura di mq 130,50 (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4). Secondo il ricorrente la Corte distrettuale violando il principio di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato ha ritenuto di poter disporre in via autonoma un vincolo su di un’area libera, per quindi, dedurre in favore degli attori il mancato rispetto del loro diritto di godere di tale area discendente da un vincolo siffatto.
d) Con il quarto motivo, la manifesta illogicita’, anche, per contraddittorieta’ della motivazione in parte qua conseguente al travisamento del contenuto della prova tecnica acquisita in ordine alla asserzione di omessa destinazione a parcheggio delle aree previste da concessione edilizia e convenzione allegata (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5). la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto che il CTU attraverso le operazioni tecniche e la Relazione ha accertato e dimostrato che la superficie totale asservita ed effettivamente destinata a parcheggio dell’intero fabbricato era di mq 335,29 a fronte di quella misura inferiore prescritta per legge pari a mq. 335,59 (L. n. 765 del 1967, articolo 18, come modificato dalla l. n. 122 del 1990: 3355 mq realizzati / 10% = a mq 335,50.
e) con il quinto motivo, la violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., e motivazione insufficiente (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5). Secondo il ricorrente posto che la decisione in ordine alla liquidazione delle spese e’ collegata all’esito complessivo del giudizio e poiche’ tale esito non puo’ resistere alla luce dei motivi del ricorso (esaminati), non vi sarebbe piu’ ragione che potrebbe giustificare la disposta integrale compensazione delle spese del giudizio.
2.- Il primo motivo e’ fondato.
Va qui osservato che la L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, cosi’ come modificato prima dalla L. n. 7 del 1967, e poi dalla L. n. 246 del 2005, prevede al comma 1, la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione, cosi’ da garantire la quadratura minima corrispondente al diritto di proprieta’ sull’immobile di nuova costruzione; inoltre, cosi’ come stabilito nel secondo comma, gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati ne’ da vincoli pertinenziali, ne’ da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unita’ immobiliari, essendo tra l’altro sempre trasferibili autonomamente da esse.
Cio’ posto, e’ agevole comprendere che il vincolo di destinazione previsto dalla legge insiste su aree gia’ indicate nella concessione edilizia. D’altra parte, la stessa concessione non potrebbe essere concessa nel caso in cui il costruttore non abbia indicato le aree destinate al parcheggio. Va da se’ che, nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore. Come ha gia’ detto questa Corte (Cass. n. 4197 del 2000), di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprieta’ privata, la posizione del privato che subisca un danno e’ pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il danno segue al mancato godimento del bene, oggetto del diritto riconosciuto. (Fattispecie in tema di alienazione degli appartamenti di un immobile, con elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 “sexies”, aggiunto dall’articolo 18 della legge “ponte”).
Con l’ulteriore conseguenza che l’eventuale insufficienza non potra’ essere soddisfatta giudizialmente e soprattutto mediante l’indicazione di altra area esistente nella stessa unita’ immobiliare che non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.

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