Contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 28 febbraio 2019, n. 5794.

La massima estrapolata:

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex articolo 1, comma 4, e’ affetto da nullita’ assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale, con la sola eccezione dell’ipotesi prevista dal successivo articolo 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto e’ affetto da nullita’ relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
Le S.U. hanno distinto tra: 1) l’ipotesi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volonta’ del conduttore, condizionando alla forma verbale l’instaurazione del rapporto di locazione in violazione della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4); 2) contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti.
Solo nel primo caso il conduttore puo’ chiedere: a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (articolo 2, comma 3), e cioe’ a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprieta’ e degli inquilini, ovvero ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3; b) la restituzione dell’eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Ergo, il giudice deve (anche d’ufficio): 1) accertare l’esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell’articolo 1, comma 4; 2) accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore; 3) determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria.
Per l’ipotesi di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore le S.U. hanno affermato che: 1) trovano applicazione i principi generali in tema di nullita’, anziche’ la disciplina speciale dedotta dalla L. n. 431 del 1998; 2) il locatore puo’ agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo; 3) il conduttore puo’ ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato

Ordinanza 28 febbraio 2019, n. 5794

Data udienza 9 marzo 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 19712/2016 proposto da:
(OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 89/2016 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 20/01/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/03/2018 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), conduttrice di un immobile in Comune di Camaiore, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Lucca (OMISSIS), locatore, rappresentando di aver corrisposto al locatore somme indebite dal marzo 2011 all’agosto 2012, al canone di Euro 900 quando, da marzo 2012, in base ad un contratto registrato (di cui pero’ disconosceva la sottoscrizione) aveva pagato Euro 400 mensili. Assumendo che tra le parti era stato pattuito un canone inferiore anche ad Euro 400 mensili, e pari al triplo della rendita catastale, chiese la restituzione delle somme indebitamente pagate.
Il Tribunale rigetto’ la domanda.
La Corte d’Appello di Firenze, per quanto rileva in questa sede, ha rigettato l’appello, previa ricostruzione del quadro dei rapporti intercorsi tra le parti: con riguardo al periodo marzo 2011-marzo 2012, ha ravvisato l’esistenza di un primo contratto di locazione stipulato e registrato nel 2007 tra il locatore e la figlia della (OMISSIS), con la quale essa conviveva; nonche’ di un secondo contratto, stipulato tra il locatore e la ricorrente, registrato in data 5/3/2012, prevedente un canone di Euro 400 mensili.
La Corte d’Appello ha ritenuto che la domanda della (OMISSIS) di riconoscimento di un canone inferiore ad Euro 400 mensili, e pari al triplo della rendita catastale, non fosse fondata ne’ provata; che non vi fosse stato alcun esborso superiore al dovuto, ed ha conseguentemente rigettato l’appello, confermando il diniego di ripetizione dell’indebito. La Corte d’Appello ha ritenuto che il contratto di locazione intercorso tra le parti non possa essere ascritto alla categoria dei contratti “non registrati entro il termine stabilito dalla legge”, essendovi prova che il contratto, concluso nel marzo 2012, fu subito dopo registrato, di guisa da imporre tra le parti il canone di Euro 400 mensili.
Avverso la sentenza di rigetto dell’appello, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. Nessuno resiste al ricorso.
Il P.G. conclude per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo la ricorrente censura la sentenza per violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, articolo 1, e dell’articolo 1, comma 59, della legge finanziaria 2016 e delle norme da questo richiamate (Decreto Legislativo n. 23 del 2011, articolo 3, comma 8, e L. 80/149, articolo 1, comma 1). Assume che la Corte d’Appello, pur avendo riconosciuto l’esistenza di un contratto verbale, non ne ha tratto la conseguenza della nullita’ per violazione della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, di cui ha erroneamente negato l’applicazione, laddove avrebbe dovuto dichiarare la nullita’ del contratto ed affermare che nulla era dovuto al locatore.
Il motivo e’ per quanto di ragione fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.
Atteso che la questione e’, in questa sede, limitata – per quanto ancora di interesse – alla nullita’ del secondo contratto di locazione (dal marzo 2012) per difetto di forma (la questione in ordine alla tardivita’ della registrazione non fa piu’ parte della controversia), va osservato che la Corte di merito ha erroneamente interpretato ed applicato la sentenza delle S.U. n. 18214 del 2015, ove si e’ affermato chef il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex articolo 1, comma 4, e’ affetto da nullita’ assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale, con la sola eccezione dell’ipotesi prevista dal successivo articolo 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto e’ affetto da nullita’ relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
Nella richiamata pronuncia le S.U. hanno distinto tra: 1) l’ipotesi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volonta’ del conduttore, condizionando alla forma verbale l’instaurazione del rapporto di locazione in violazione della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4); 2) contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti.
Solo nel primo caso il conduttore puo’ chiedere: a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (articolo 2, comma 3), e cioe’ a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprieta’ e degli inquilini, ovvero ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3; b) la restituzione dell’eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Ergo, il giudice deve (anche d’ufficio): 1) accertare l’esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell’articolo 1, comma 4; 2) accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore; 3) determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria.
Per l’ipotesi di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore le S.U. hanno affermato che: 1) trovano applicazione i principi generali in tema di nullita’, anziche’ la disciplina speciale dedotta dalla L. n. 431 del 1998; 2) il locatore puo’ agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo; 3) il conduttore puo’ ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato. Orbene, nell’impugnata sentenza la Corte di merito ha invero disatteso i suindicati principi. In particolare la’ dove: 1) ha dato atto che il secondo contratto (marzo 2012) e’ stato registrato con firma apocrifa della conduttrice (che ha disconosciuto la firma); 2) ha accertato la sussistenza del rapporto di locazione di fatto; 3) ha erroneamente escluso che il contratto verbale sia stato abusivamente imposto dal locatore, il quale ha falsamente sottoscritto il contratto di locazione e l’ha registrato, sulla base del contraddittorio ed illogico rilievo dell’essere stato proprio il locatore, e non gia’ il conduttore, a chiedere la registrazione (e che solo in questa seconda ipotesi si sarebbe potuto parlare di contratto imposto). Orbene tale circostanza semmai conferma e non smentisce la volonta’ e la condotta dolosa del locatore che ha formato il contratto falso, l’ha firmato apocrifamente e l’ha registrato. La Corte d’Appello ha, quindi, erroneamente applicato la disciplina del contratto verbale di locazione concordato dalle parti (ipotesi B della richiamata sentenza delle S.U.), ed ha erroneamente escluso la ripetizione di quanto pagato in piu’ dal conduttore, facendo riferimento a quanto concordato tra le parti anziche’ al canone concordato dalle associazioni di categoria.
Il ricorso va pertanto accolto per quanto di ragione e la sentenza va cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, che in diversa composizione procedera’ a nuovo esame, facendo applicazione del disatteso principio in ordine alla disciplina del contratto in forma verbale abusivamente imposta dal locatore al conduttore (ipotesi A della suindicata sentenza delle S.U.). Il giudice del rinvio provvedera’ in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione anche per le spese del giudizio di cassazione.

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