Colui che subentra nei diritti di un condomino

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 10 luglio 2020, n. 14711.

La massima estrapolata:

Colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Tuttavia, gli accordi transattivi tra venditore e condominio, non si estendono necessariamente all’acquirente dell’immobile.

Ordinanza 10 luglio 2020, n. 14711

Data udienza 12 novembre 2019

Tag – parola chiave: SANZIONI – AMMINISTRATIVE – ORDINANZA-INGIUNZIONE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 12052/2017 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrenti –
e contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 6635/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 07/11/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 12/11/2019 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVA.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 10.1.2011 (OMISSIS) S.r.l. evocava in giudizio il condominio (OMISSIS), la sua amministratrice (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) innanzi il Tribunale di Roma per sentir accertare la loro responsabilita’ per i danni subiti dalla societa’ attrice in relazione all’appalto per la ristrutturazione dell’edificio condominiale sottoscritto in data 11.3.2008 con la ditta (OMISSIS) S.r.l. L’attrice allegava di essere proprietaria di alcuni appartamenti siti nello stabile in condominio (OMISSIS); di averli acquistati con atto del 31.10.2007 dalla societa’ (OMISSIS) S.n.c. (OMISSIS), in seguito oggetto di liquidazione giudiziaria; che con deliberazioni dell’assemblea condominiale dell’11.2.2008 e del 11.3.2008 era stata prima deliberata l’esecuzione di alcune opere di straordinaria manutenzione del palazzo e poi autorizzata la sottoscrizione del relativo contratto di appalto con la (OMISSIS) S.r.l.; che alcuni condomini avevano impugnato la Delib. Condominiale 11 febbraio 2008, successivamente confermata dall’assemblea condominiale con altra Delib. 29 aprile 2008; che i lavori erano stati affidati e le aree di cantiere consegnate all’appaltatrice, la quale tuttavia aveva poi sospeso le opere a seguito del mancato pagamento di alcuni S.A.L.; che nonostante il versamento, eseguito dall’attrice a fine 2008, di quote in eccesso rispetto a quanto gia’ maturato a quella data, il nuovo amministratore del condominio, (OMISSIS), sollecitata in tal senso dai condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), ometteva il versamento del terzo S.A.L. causando in tal modo la sospensione sine die del cantiere da parte dell’appaltatrice; che il 16.12.2008 la societa’ attrice, per evitare il fallimento, era costretta a svendere parte dei propri immobili, dei quali medio tempore non aveva la piena disponibilita’ in quanto utilizzati anche per il transito e deposito di materiali e mezzi della ditta appaltatrice. Su tali premesse in fatto, (OMISSIS) S.r.l. riteneva sussistere la responsabilita’ dei convenuti per i danni subiti a causa, da un lato, della scorretta gestione del contratto di appalto corrente tra il condominio (OMISSIS) e la (OMISSIS) S.r.l. e dei pagamenti previsti da detto contratto e, dall’altro, del mancato versamento – quanto ai condomini- e del mancato incasso – quanto all’amministratrice – delle rate previste a carico dei singoli partecipanti al condominio in forza del piano di riparto approvato dall’assemblea dell’ente gestorio.
Si costituivano i convenuti resistendo alla domanda, con la sola eccezione di (OMISSIS) e (OMISSIS), che rimanevano contumaci.
Con sentenza n. 8339/2013 il Tribunale rigettava la domanda compensando tra le parti le spese del grado.
Interponeva appello (OMISSIS) S.r.l. e si costituivano gli appellati gia’ costituiti in prime cure per resistere al gravame.
Con la sentenza oggi impugnata, n. 6635/2016, la Corte di Appello di Roma rigettava l’impugnazione ritenendo non provato il nesso di derivazione causale del danno lamentato dall’appellante rispetto alle diverse condotte contestate ai vari appellati.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione (OMISSIS) S.r.l. affidandosi a sei motivi.
Resistono con separati controricorsi (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) S.p.a..
A seguito di apposita ordinanza interlocutoria di questa Corte adottata in esito alla Camera di consiglio del 26.3.2019, il contraddittorio e’ stato integrato anche nei confronti del Condominio (OMISSIS), il quale non ha svolto attivita’ difensiva nel presente giudizio di legittimita’. La controricorrente (OMISSIS) ha depositato memoria in prossimita’ dell’adunanza camerale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la societa’ ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1223 c.c, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte di Appello avrebbe errato nel non ravvisare la responsabilita’ dell’amministratore del condominio per il ritardo nella gestione dell’appalto, con specifico riferimento all’esecuzione dei pagamenti dovuti all’appaltatore. Ad avviso della ricorrente, da detto ritardo sarebbe derivato il blocco del cantiere e il conseguente danno oggetto della domanda risarcitoria spiegata nel giudizio di merito, poiche’ (OMISSIS) S.r.l. era stata di fatto costretta a svendere alcuni dei suoi appartamenti per evitare il fallimento.
Con il secondo motivo la societa’ ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1130 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte capitolina avrebbe omesso di ravvisare la responsabilita’ dell’amministratore del condominio anche con riguardo alla mancata o ritardata riscossione delle quote dovute dai vari partecipanti al condominio in base alla ripartizione approvata dall’assemblea in relazione all’appalto sottoscritto con la (OMISSIS) S.r.l..
Con il quarto motivo, che per ragioni di connessione logico-giuridica merita di essere esaminato insieme ai primi due, la societa’ ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1137 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ il giudice di appello non avrebbe ravvisato la concorrente responsabilita’ dei condomini che si erano opposti all’esecuzione
dei pagamenti dovuti all’appaltatrice e non avevano provveduto a versare nelle casse condominiali le quote di ripartizione da loro dovute, rendendo in tal modo impossibile il rispetto della tempistica prevista dal contratto di appalto per i pagamenti dei vari S.A.L. ivi previsti.
Le tre censure di cui sopra, che appunto meritano una trattazione unitaria, sono infondate.
La Corte capitolina ha ritenuto infatti, all’esito di un accertamento in punto di fatto, che la societa’ attrice non avesse dimostrato il nesso causa-effetto tra l’evento indicato come causa remota del danno (il comportamento dell’amministratore e dei condomini che si erano opposti al rispetto dei tempi e delle scadenze previste dal contratto di appalto sottoscritto tra il condominio e la (OMISSIS) S.r.l.) ed il pregiudizio lamentato dalla attrice stessa. In particolare, la Corte di Appello evidenzia che (OMISSIS) S.r.l. aveva dedotto, nei propri scritti difensivi prodotti nelle fasi di merito, che i lavori appaltati a (OMISSIS) S.r.l. avrebbero dovuto essere consegnati in 200 giorni lavorativi a decorrere dalla consegna del cantiere, avvenuta nel giugno 2008; di conseguenza, le opere appaltate avrebbero dovuto essere consegnate ad aprile 2009, ergo non si poteva ravvisare alcun collegamento tra il ritardo nella loro esecuzione e la cessione degli appartamenti eseguita da (OMISSIS) S.r.l. a terzi gia’ a dicembre 2008 (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata).
Va premesso che l’errore compiuto dal giudice di merito nell’individuare la regola giuridica in base alla quale accertare la sussistenza del nesso causale tra fatto illecito ed evento dannoso e’ censurabile in sede di giudizio di legittimita’ soltanto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, mentre l’eventuale errore nell’individuazione delle conseguenze derivanti dall’illecito, alla luce della regola giuridica applicata al caso concreto, rientra nell’ambito della valutazione di fatto, che resta pertanto sottratto al sindacato di legittimita’, se adeguatamente motivata (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9985 del 10/04/2019, Rv. 653576; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4439 del 25/02/2014, Rv. 630127; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26997 del 07/12/2005, Rv. 587959).
Con il passaggio motivazionale poc’anzi richiamato, che evidenzia l’assenza della dimostrazione del nesso causale tra fatto ed evento dannoso, la Corte territoriale ha correttamente applicato il principio di causalita’ adeguata, escludendo la responsabilita’ dell’amministratore e dei condomini evocati in giudizio dalla (OMISSIS) S.r.l..
Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1104, 1118, 1304 c.c. e articolo 63 disp. att. c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che, in presenza di una transazione intercorsa tra il condominio e la precedente proprieta’ degli alloggi della societa’ attrice, quest’ultima potesse comunque essere chiamata a rispondere della differenza tra l’importo transatto con la vecchia proprieta’ e il totale del credito rivendicato dall’ente di gestione. Ad avviso del ricorrente, la responsabilita’ solidale dell’acquirente di un immobile, insieme al precedente proprietario, per i debiti verso il condominio relativi al biennio anteriore alla vendita puo’ sussistere soltanto in presenza della connessa, e presupposta, responsabilita’ del medesimo precedente proprietario, non potendosi configurare una responsabilita’ dell’acquirente a prescindere da quella del suo dante causa. Inoltre, la transazione sottoscritta da uno dei condebitori solidali con il creditore estende i suoi effetti anche a favore dell’altro condebitore, ancorche’ questi vi sia rimasto estraneo.
La censura e’ infondata.
Dalla lettura della sentenza impugnata risulta infatti che la Corte di Appello, all’esito di un apprezzamento in punto di fatto, ha ritenuto che, nel caso specifico, “… la transazione ha estinto il debito di uno solo dei condebitori solidali, permanendo la responsabilita’ dell’altro per la differenza rispetto al debito originario” (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata). In proposito giova ribadire il principio secondo cui “L’articolo 1304 c.c., comma 1, nel consentire, in deroga al principio secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti, che il condebitore in solido, pur non avendo partecipato alla stipulazione della transazione tra creditore e uno dei debitori solidali, se ne possa avvalere, si riferisce esclusivamente all’atto di transazione che abbia ad oggetto l’intero debito, mentre non include la transazione parziale che, in quanto tesa a determinare lo scioglimento della solidarieta’ passiva, riguarda unicamente il debitore che vi aderisce e non puo’ coinvolgere gli altri condebitori, che non hanno alcun titolo per profittarne” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19541 del 30/09/2015, Rv. 636884; cfr. anche Cass. Sez. U., Sentenza n. 30174 del 30/12/2011, Rv. 620065). Nel caso specifico la Corte di Appello ha evidentemente ritenuto che la transazione raggiunta tra il condominio (OMISSIS) ed uno dei condebitori solidali – nella specie, la precedente proprieta’ degli immobili poi acquistati da (OMISSIS) S.r.l. – avesse riguardato la sola quota dovuta dal condebitore solidale stipulante, e non anche l’intero credito rivendicato dal creditore, il quale pertanto aveva in seguito legittimamente agito, per la sola differenza, nei confronti dell’altro condebitore, rimasto estraneo all’accordo transattivo di cui anzidetto.
Con il quinto motivo la societa’ ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1130 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ il giudice di appello non avrebbe ravvisato l’ulteriore profilo di responsabilita’ dell’amministratrice del condominio, la quale non si sarebbe prontamente attivata per denunciare alle competenti Autorita’ le superfetazioni e le opere abusive, o comunque eseguite in violazione della norma regolamentare, eseguite da taluni dei partecipanti al condominio, cosi’ pregiudicando il decoro architettonico dell’edificio.
La censura e’ inammissibile per evidente difetto di specificita’, poiche’ la ricorrente non indica neppure di quali opere si tratterebbe, ne’ il motivo per cui esse sarebbero lesive del decoro del fabbricato, ed in quale misura, ne’ – soprattutto – il momento processuale in cui tale specifica censura sarebbe stata proposta nei precedenti gradi di merito.
Infine, con il sesto motivo la (OMISSIS) S.r.l. lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 342 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte di seconda istanza avrebbe erroneamente dichiarato inammissibili le prove articolate dalla societa’ attrice, non ammesse in prime cure e riproposte in appello.
La censura e’ infondata, in quanto la Corte di Appello non ha affatto dichiarato inammissibili le prove, ma si e’ limitata ad affermare – in perfetta adesione alla consolidata giurisprudenza di questa Corte – che il mancato accoglimento delle istanze istruttorie da parte del giudice di primo grado configura un rigetto implicito delle stesse e che, di conseguenza, non si poteva ravvisare alcun profilo di omessa pronuncia su dette istanze. La Corte territoriale ha altresi’ aggiunto che il motivo di appello con cui erano state riproposte le richieste istruttorie non ammesse in prime cure era stato formulato dall’appellante in modo generico, ma tale affermazione si aggiunge, per corroborarla, alla vera ratio – in precedenza richiamata – del rigetto del motivo di appello con cui (OMISSIS) S.r.l. aveva lamentato l’omessa pronuncia del Tribunale sulle sue richieste istruttorie. Peraltro, e conclusivamente, la mancata dimostrazione del nesso di causalita’ adeguata tra l’evento dannoso denunciato dall’odierna ricorrente e la sua presunta causa remota, ritenuta tanto del giudice di prime cure che da quello di seconda istanza, rendeva evidentemente del tutto superfluo qualsiasi ulteriore approfondimento istruttorio, non potendosi ravvisare, neanche a livello teorico, il fondamento logico della domanda risarcitoria proposta.
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Le spese del presente giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in misura diversa per i vari controricorrenti in correlazione con l’attivita’ difensiva da ciascuno di essi in concreto svolta. Nulla invece per il condominio (OMISSIS), a fronte del mancato svolgimento da parte di quest’ultimo di attivita’ difensiva nel presente giudizio di legittimita’.
Poiche’ il ricorso per cassazione e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, va dichiarata la sussistenza, ai sensi del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dei presupposti processuali per l’obbligo di versamento da parte della societa’ ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la societa’ ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida rispettivamente: in Euro 4.300 di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge, quanto al controricorrente (OMISSIS); in Euro 4.300 di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge, quanto ai controricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS); in Euro 4.300 di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge, quanto al controricorrente (OMISSIS) S.p.a.; in Euro 5.500 di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge, quanto alla controricorrente (OMISSIS).
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della societa’ ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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