Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|6 aprile 2022| n. 11132.

Ai fini dell’usucapione, in presenza di atto traslativo della proprietà nullo, è necessaria la situazione di possesso e non di detenzione in capo al “tradens”. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, ravvisando l’esistenza di un preliminare di vendita, aveva escluso che l’utilizzo esclusivo del bene ed il compimento di atti di amministrazione, per la conservazione ed il miglioramento delle condizioni dell’immobile, integrasse un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, e successivamente dei suoi eredi, idoneo al mutamento del titolo, venendo in rilievo una relazione con la “res” qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata che non poteva fondare un valido possesso “ad usucapionem” in capo all’avente causa).

Sentenza|6 aprile 2022| n. 11132. Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

Data udienza 10 novembre 2021

Integrale

Tag/parola chiave: USUCAPIONE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 11298/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA , elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SPA, (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 943/2015 del TRIBUNALE di SASSARI, depositata il 15/06/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 24/02/2021 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.

Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) citava il (OMISSIS) esponendo che in attuazione di un’azione esecutiva contro (OMISSIS) la convenuta aveva pignorato anche la quota di un bene sito in (OMISSIS), di cui al foglio (OMISSIS), mappali (OMISSIS), formalmente di proprieta’ del predetto (OMISSIS). Tale azione esecutiva era stata riunita ad un’altra promossa dalla (OMISSIS) sullo stesso bene relativa all’ipoteca iscritta dal (OMISSIS) e da (OMISSIS) a garanzia di un mutuo. Nelle esecuzioni riunite era intervenuta anche (OMISSIS) per un’ipoteca di Euro 1.592.309, 25, quale quota parte, riferibile all’erede (OMISSIS). Solo in seguito l’attrice aveva appreso che sull’immobile era stata iscritta ipoteca legale Decreto del Presidente della Repubblica n. 602 del 1973, ex articolo 77 e che era stata trascritta la successione di (OMISSIS) in favore di (OMISSIS). Tanto esposto riteneva che le azioni esecutive come pure l’iscrizione e trascrizioni eseguite sull’immobile fossero inefficaci, essendo la stessa (OMISSIS) la sola effettiva e sostanziale proprietaria dell’immobile che sosteneva di avere usucapito dopo averlo posseduto in via esclusiva, pubblicamente, pacificamente e per oltre vent’anni, da quando gliene aveva fatto donazione il suo compagno, (OMISSIS).

 

Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

1.1 Si costituiva la (OMISSIS) che contestava l’avversa pretesa. Si costituivano (OMISSIS) e (OMISSIS) contestando la domanda dell’attrice. Rilevavano come la (OMISSIS) e il defunto (OMISSIS) avessero promesso di vendere l’immobile a (OMISSIS) per il prezzo di Euro 85.000 di cui il promissario acquirente aveva versato Euro 5000, rilasciando per la restante parte alcuni assegni a scadenza mensile. Si costituiva anche (OMISSIS) che eccepiva la litispendenza del processo con l’opposizione di terzo proposta dall’attrice in sede esecutiva.
2. Il Tribunale disattese tutte le eccezioni di improcedibilita’ e di litispendenza rigettava la domanda proposta da (OMISSIS).
In particolare, il giudice di primo grado rilevava che, con scrittura privata del 10 marzo 1983, (OMISSIS) ed (OMISSIS) avevano promesso in vendita a (OMISSIS), che si era impegnato ad acquistare, l’immobile di causa per il prezzo concordato di Lire 85.000.000. La scrittura rinviava al termine del 30 settembre 1984 la stipula del contratto definitivo con la quale il (OMISSIS) sarebbe diventato proprietario del bene. Pertanto, alla luce delle previsioni contrattuali e fino alla stipula del definitivo (da farsi entro il 30 settembre 1984) il possesso del bene era rimasto in capo ai promittenti venditori. In difetto di altre previsioni contrattuali dunque doveva ritenersi che il promissario acquirente avesse solo la detenzione e non anche il possesso. Analoga condizione di mera detenzione era in capo all’attrice che, alla luce delle dichiarazioni raccolte dai testimoni, aveva instaurato una relazione con la res negli stessi limiti del suo presunto donante. Tale relazione con il bene si era protratta ininterrottamente per diversi anni, perdurando ancora al momento della sentenza. Risultava anche che l’attrice avesse provveduto a sua cura e spese alle opere di ristrutturazione e miglioramento dell’immobile. Tali elementi, come pure la circostanza per la quale la (OMISSIS) anche parlando con i terzi si presentava come la proprietaria del bene non erano sufficienti a provare che da tale iniziale stato di detenzione si fosse passati ad un possesso vero e proprio utile ad usucapire la proprieta’ del bene. Non era emersa la prova dell’interversio possessionis mediante un fatto esterno rivolto contro il proprietario possessore diretto a manifestare la inequivoca volonta’ di possedere non piu’ in suo nome ma in nome e per conto proprio.

 

Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

3. (OMISSIS) proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Sassari.
4. La Corte d’Appello dichiarava inammissibile l’appello proposto ex articolo 348 bis e ter c.p.c., non avendo ragionevole probabilita’ di essere accolto il mezzo di gravame.
5. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza del Tribunale di Sassari ex articolo 348 ter c.p.c., sulla base di tre motivi di ricorso.
6. La (OMISSIS) S.p.A. ha resistito con controricorso.
7. (OMISSIS) Spa, (OMISSIS) Spa, (OMISSIS), (OMISSIS) sono rimasti intimati.
8. Con memoria depositata in prossimita’ dell’adunanza camerale del 24 febbraio 2021 la ricorrente ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.
9. All’adunanza camerale del 24 febbraio 2021 il Collegio, con ordinanza interlocutoria ex articolo 380 bis c.p.c., comma 3, ha rimesso la decisione del ricorso all’udienza pubblica, avendo riscontrato un rilievo di interesse nomofilattico nella questione relativa alla natura della relazione di fatto che la ricorrente aveva avuto con il bene nel corso degli anni, se di detenzione o di possesso, tenuto conto della peculiarita’ della fattispecie nella quale la suddetta relazione era cominciata con un contratto preliminare stipulato dal convivente della (OMISSIS) ed era poi proseguita con una donazione nulla per mancanza di forma.
10. Con avviso notificato alle parti il ricorso e’ stato trattato in Camera di consiglio in base alla disciplina dettata dal Decreto Legge n. 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis, inserito dalla Legge di Conversione n. 176 del 2020, senza la partecipazione delle parti che non hanno fatto richiesta di discussione orale.
11. L’ufficio della Procura Generale ha presentato conclusioni scritte Decreto Legge n. 137 del 2020, ex articolo 23, comma 8-bis, inserito dalla Legge di Conversione n. 176 del 2020, chiedendo il rigetto del ricorso.

 

Ai fini dell’usucapione in presenza di atto traslativo della proprietà nullo

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione di legge per inosservanza sia del disposto di cui all’articolo 132 c.p.c., n. 4, sia della disciplina in tema di possesso e di detenzione, con particolare riguardo al disposto di cui all’articolo 1141 c.c., commi 1 e 2, nella parte in cui la sentenza ha statuito che “analoga (a quella del (OMISSIS)) e’ stata la condizione dell’odierna attrice che alla luce delle dichiarazioni raccolte dai testimoni (che hanno riferito del “regalo che davanti agli amici il (OMISSIS) avrebbe fatto dell’immobile alla (OMISSIS), a cui avrebbe consegnato le chiavi di casa dopo un pranzo a (OMISSIS) (…) ha instaurato la sua relazione con la res negli stessi limiti in cui l’aveva il suo “donante”, subentrandogli nella stessa detenzione dell’immobile”.
Secondo il ricorrente la sentenza sarebbe priva di motivazione sulla circostanza del subentro della ricorrente nella detenzione dell’immobile. Il Tribunale non spiegherebbe, neanche per relationem, per quale motivo la (OMISSIS) avesse la detenzione e non il possesso del bene controverso.
In ogni caso, la decisione sarebbe erronea nella parte in cui ha reputato che il potere della (OMISSIS) avesse natura detentiva sia in relazione al titolo su cui si fondava la detenzione, cioe’ il rapporto intercorrente con il possessore, sia in relazione alle presunzioni in materia di possesso e al relativo elemento psicologico.
Vi sarebbe inosservanza di legge anche volendo considerare il titolo traslativo invalido e comunque inefficace e quindi prescindendone per qualificare il potere della odierna ricorrente. In questo caso, infatti, dovrebbe operare la disposizione secondo cui il possesso e’ presunto iuris tantum ex articolo 1141 c.c., comma 1, in capo a chi esercita il potere di fatto. La sentenza sarebbe affetta da violazione di legge anche laddove ha ritenuto che quello della (OMISSIS) fosse animus detinendi anziche’ possidendi. La ricorrente avrebbe acquistato il diritto di proprieta’ sull’immobile controverso per usucapione per effetto del possesso a titolo originario protrattosi per oltre vent’anni.
Il subentro nella detenzione conseguente al “regalo del (OMISSIS)”, sarebbe incompatibile con la regola secondo cui la detenzione deve fondarsi su un rapporto obbligatorio.
Nella controversia dovrebbe trovare applicazione la regola di cui all’articolo 1141 c.c., secondo cui “si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato ad esercitarlo semplicemente come detenzione”. Cio’ perche’ la “donazione” di cui trattasi, sebbene non produca effetti traslativi, non essendo il bene di proprieta’ formale del donante ne’ essendo stato il relativo atto redatto nella forma pubblica prevista dalla legge, rileverebbe insieme alla consegna delle chiavi quale fatto storico ai fini dell’acquisto del possesso a titolo originario.
Il Tribunale non avrebbe considerato nemmeno la disciplina in tema di elemento psicologico del possesso e della detenzione, con particolare riguardo alle relative presunzioni. Da un lato, infatti, non si puo’ reputare che la condotta della (OMISSIS) fosse sorretta da laudatio possessoris. Cio’ non soltanto perche’ tale connotazione psicologica non e’ mai stata eccepita ne’ provata o deve ritenersi tale in esito all’attivita’ istruttoria, ma soprattutto perche’ nel caso di specie essa deve essere esclusa alla luce della disciplina normativa e dell’insegnamento della giurisprudenza.
2. Il secondo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: nullita’ della sentenza per violazione di legge sub specie di inosservanza sia del disposto di cui all’articolo 132 c.p.c., n. 4, sia della disciplina normativa in tema di possesso e detenzione, con particolare riguardo all’articolo 1141 c.c., nella parte in cui ha statuito che “in difetto di altre previsioni contrattuali (…) deve ritenersi che il promittente acquirente abbia avuto del bene promesso solo la detenzione e non anche il possesso.
Secondo il ricorrente il (OMISSIS) aveva il possesso e non la detenzione e quindi avrebbe trasmesso il medesimo possesso alla (OMISSIS). La parte della sentenza sul punto sarebbe affetta da violazione di legge per inosservanza del disposto di cui all’articolo 132 c.p.c., n. 4, cioe’ per difetto di motivazione.
Mancherebbe infatti qualsiasi indicazione degli elementi di fatto e di diritto su cui la decisione si fonda e in ogni caso – anche ad ammettere che una parte motiva vi sia – tale motivazione difetterebbe nella sostanza in quanto apparente.
In sostanza, non motivando perche’ il (OMISSIS) fosse detentore, il Giudice non avrebbe spiegato nemmeno il perche’ lo fosse la (OMISSIS), che secondo lo stesso Giudice gli era subentrata. Infatti, i precedenti richiamati non sarebbero applicabili al caso di specie non essendo stata pattuita con il preliminare la consegna anticipata dell’immobile al (OMISSIS).
Non sarebbe applicabile il principio secondo cui il promissario acquirente puo’ opporre il possesso al promittente venditore “solo nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c.”, in particolare assumendo e dimostrando un’intervenuta interversio possessionis. Tale principio, infatti, presupporrebbe un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie.
Nel caso in esame, non sarebbe stato concluso fra le parti alcun contratto ulteriore rispetto al preliminare del 10 marzo 1983, ove, come detto, nulla risultava pattuito circa il godimento del bene; ne’ tale fatto sarebbe stato eccepito da controparte; ne’ risulterebbe in esito all’istruttoria, ne’ il Tribunale di Sassari vi fa cenno, anche soltanto per giudicare di ritenerlo provato.
3. Il terzo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione e falsa applicazione di legge sub specie di inosservanza della disciplina in tema di possesso ex articolo 1141 c.c., comma 2, anche alla luce dell’insegnamento della giurisprudenza di legittimita’, nella parte in cui dopo aver evidenziato essere “pacifico che quella relazione (cioe’ quella che il Giudice valuta di detenzione dell’immobile) si sia protratta ininterrottamente per diversi anni e che la stessa perduri ancora oggi” e “che l’attrice abbia provveduto a sua cura e spese alle opere di ristrutturazione e miglioramento dell’immobile”, ritiene sia che “tali dati come pure la circostanza per cui la (OMISSIS), anche parlando con i terzi, appariva e si presentava come la proprietaria del bene, non sono sufficienti a provare che si sia passati ad un possesso vero e proprio, utile ad usucapire la proprieta’ del bene” sia che ” non sarebbe emersa la prova dell’interversio possessionis che richiede la dimostrazione non di un semplice atto volitivo interno (di cui ad esempio le esternazioni con gli amici e i lavori fatti eseguire sull’immobile sarebbero manifestazione), ma di un fatto esterno rivolto contro il proprietario possessore e diretto a manifestargli l’inequivoca volonta’ di possedere non piu’ in suo nome ma in nome e per conto proprio”.
La censura e’ in gran parte ripetitiva di quelle formulate con i primi due motivi, in quanto, secondo la prospettiva del ricorrente, non era necessario provare l’interversione del possesso non essendovi mai stato alcun rapporto tra la ricorrente e i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS).
La (OMISSIS) avrebbe posseduto in nome e per conto proprio per effetto della donazione seppure invalida e della consegna delle chiavi da parte del (OMISSIS) e con presunzione di possesso ex articolo 1141 c.c..
4. I motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.
La relazione di fatto con il bene della ricorrente (OMISSIS) non puo’ qualificarsi come possesso, in quanto cominciata a titolo di detenzione e senza successivi atti di interversione del possesso. Ella, infatti, e’ subentrata nella medesima posizione di detenzione del suo compagno ( (OMISSIS)) che, a sua volta, deteneva il bene in virtu’ di un contratto preliminare stipulato con i proprietari dell’appartamento oggetto della domanda di usucapione ( (OMISSIS) – (OMISSIS)). In proposito e’ orientamento del tutto consolidato quello secondo il quale: Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicche’ la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 114 c.c. (Sez. 2, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016).
L’assunto della ricorrente, secondo il quale il contratto preliminare tra il (OMISSIS) (promissario acquirente e i (OMISSIS) – (OMISSIS) (promittenti venditori) non prevedeva effetti anticipati, oltre ad essere questione inammissibile perche’ nuova e non sottoposta al giudice del merito, e’ anche irrilevante posto che la consegna anticipata dell’immobile promesso in vendita, anche se non prevista espressamente nel contratto, comunque, deve ritenersi effettuata a titolo di comodato con le medesime conseguenze sopra evidenziate quanto alla situazione di detenzione e non di possesso del promissario acquirente.
In altri termini, deve ribadirsi che, in un contratto ad effetti obbligatori, la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una interversio possessionis, mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volonta’ di esercizio del possesso uti dominus, atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per se’, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicche’ non opera la presunzione del possesso utile ad usucapionem, previsto dall’articolo 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto (Sez. 2, Ord. n. 29594 del 2021; Sez. 3, Sent. n. 24637 del 2016).
4.2 Cio’ premesso, con riferimento alla situazione del (OMISSIS) quale mero detentore, non puo’ affermarsi alcuna trasmissione della situazione di possesso alla sua compagna, odierna ricorrente, mediante un atto negoziale invalido ma astrattamente idoneo a trasferire il diritto di proprieta’. In altri termini, la materiale apprensione del bene da parte della ricorrente a seguito di una asserita donazione verbale fatta dal (OMISSIS) al ristorante con contestuale consegna delle chiavi non e’ una circostanza idonea ad instaurare un rapporto di fatto con la cosa qualificabile come possesso, in quanto il donante non era a sua volta possessore. Si discute, infatti del caso dell’accessione nel possesso in base a un titolo nullo ma astrattamente idoneo al trasferimento della proprieta’ ma il presupposto di tale accessione resta la situazione di fatto del possesso in capo a colui che ha trasferito la proprieta’ in base a un titolo nullo.
Il precedente invocato dalla ricorrente riguarda la diversa ipotesi dell’usucapione decennale rispetto alla quale la donazione di un bene altrui, ancorche’ nulla, e’ stata ritenuta idonea in presenza di altri elementi – rappresentati dalla buona fede del donatario e dalla trascrizione dell’atto – previsti ai fini dell’applicabilita’ dell’istituto previsto dall’articolo 1159 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10356 del 05/05/2009; Cass. Sez. 6-2 Ordinanza n. 12782 del 2013).
In tale occasione si e’ affermato, infatti, che l’operativita’ dell’usucapione abbreviata, anche in presenza di titolo nullo, e’ giustificata dal fatto che il requisito relativo all’esistenza di un titolo che legittimi l’acquisto della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento, che sia stato debitamente trascritto, dev’essere inteso nel senso che esso, tenuto conto della sostanza e della forma del negozio, deve essere suscettibile in astratto, e non in concreto, di determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l’acquisto del diritto si sarebbe senz’altro verificato se l’alienante ne fosse stato titolare.
Nel caso in esame, invece, la relazione di fatto esistente tra la “res” e la (OMISSIS) che ne ha conseguito la disponibilita’ a seguito della detenzione e non di possesso. Manca, infatti, il necessario presupposto a monte dell’atto di trasferimento invalido, ovvero il possesso in capo al donante ( (OMISSIS)), sicche’ anche per il donatario si rende necessario un atto di interversione del possesso consistente nel tenere un comportamento idoneo a rendere noto, nei rapporti con i proprietari ed i terzi in genere, di esercitare sul bene una signoria di fatto iure proprietatis.
Deve affermarsi pertanto che la situazione di possesso e non di detenzione in capo al tradens e’ il presupposto necessario affinche’ operi il principio secondo il quale, ai fini dell’usucapione, il possesso del bene puo’ essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprieta’ che sia nullo. In conclusione, la sentenza impugnata e’ immune dalle censure prospettate, compresa quella di violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, contenendo una esaustiva esposizione delle ragioni alla base della decisione, con argomentazioni che consentono di ricostruire il percorso logico -giuridico che ha portato la Corte d’Appello a rigettare la domanda della ricorrente.
5. Il ricorso e’ rigettato.
6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
7. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, comma bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 6000 piu’ 200 per esborsi;
ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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