Acquirente di un bene oggetto di locazione subentra in tutte le posizioni attive e passive del rapporto

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, sentenza 24 ottobre 2018, n. 26929

La massima estrapolata:

Premesso che l’acquirente di un bene oggetto di locazione subentra, in qualità di locatore e dal momento dell’acquisto, in tutte le posizioni attive e passive del rapporto, si configura in suo favore il diritto al risarcimento dei danni imputabili ad omessa sistemazione ovvero cattiva gestione del bene locato, anche se ascrivibili ad epoca antecedente la vendita ma sussistenti in quel momento, salvo che di tale circostanza si sia debitamente tenuto conto nella determinazione del prezzo.

Ordinanza 24 ottobre 2018, n. 26929

Data udienza 12 settembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

 

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

 

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere

 

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 3216/2017 R.G. proposto da:
Comune di Rosolini, rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.n.c., rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);
– controricorrente –
e nei confronti di
(OMISSIS) S.r.l.;
– intimata –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania, n. 955/2016, pubblicata l’8 luglio 2016;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 settembre 2018 dal Consigliere Emilio Iannello.

RILEVATO IN FATTO

1. Con sentenza del 31/1/2013 il Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, condanno’ il Comune di Rosolini al pagamento, in favore della (OMISSIS) s.n.c., della somma di Euro 74.270,00, ex articolo 1590 c.c., a titolo di risarcimento dei danni cagionati al capannone industriale dal primo detenuto in locazione in forza di contratto stipulato nel (OMISSIS), nel quale la predetta s.n.c. era subentrata per aver acquistato l’immobile dagli originari locatori.
2. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di Catania ha confermato tale decisione rigettando il motivo di gravame con il quale il Comune aveva dedotto il difetto di legittimazione (recte: titolarita’ del diritto al risarcimento del danno) in capo all’acquirente dell’immobile subentrato nel corso della locazione.
Ha infatti rilevato che da un lato manca la prova, incombente sul conduttore, che le cattive condizioni dell’immobile sussistessero gia’ al momento del suo acquisto da parte della societa’ appellata in data 6/2/2006 e che di esse si fosse tenuto conto ai fini della determinazione del relativo prezzo; dall’altro che il principio affermato dalle sezioni unite con sentenza n. 2951 del 16/02/2016 – secondo cui, in caso di trasferimento del bene danneggiato, il risarcimento compete esclusivamente a chi, essendo proprietario dell’immobile al momento dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale – non puo’ trovare applicazione nel caso in questione nel quale il danno e’ conseguenza non della violazione del generale principio del neminem laedere bensi’ di inadempimento (dell’obbligo imposto al conduttore dall’articolo 1590 c.c.).
Ha poi ritenuto inammissibile, poiche’ generico, l’ulteriore motivo con il quale l’appellante aveva dedotto che i danni erano imputabili alla mancanza di manutenzione straordinaria incombente sul locatore; ne ha comunque rilevato anche l’infondatezza, valutando come irrilevante la deposizione del teste ing. (OMISSIS) (che aveva affermato che la manutenzione attuata dall’ente era stata “sufficiente”), poiche’ risolventesi in una inammissibile valutazione, e osservando che nessuno dei danni rilevati dal c.t.u. (rottura della pavimentazione interna per transito dei mezzi; imbrattamento locali; porzioni di recinzione divelte; invasione di detriti nelle vasche di decantazione; mancata pulizia dalle erbacce dell’area scoperta) appare riferibile a detta causale.
Ha infine ritenuto infondato il terzo motivo di gravame con cui si attribuiva la responsabilita’ dei danni al terzo chiamato in causa, (OMISSIS) S.r.l., appaltatrice del servizio di raccolta dei rifiuti solidi urbani, rilevando che, ai sensi dell’articolo 1588 c.c., comma 2, il conduttore e’ responsabile dei danni cagionati dalle persone che egli ha ammesso anche temporaneamente all’uso e al godimento del bene.
3. Avverso tale sentenza il Comune di Rosolini propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resiste la (OMISSIS) s.n.c., depositando controricorso.
L’altra intimata, (OMISSIS) S.r.l., non svolge difese nella presente sede.
Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 380-bis.1 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo di ricorso il Comune deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o errata applicazione degli articoli 1362 c.c. e ss., articolo 1575 c.c., n. 2 e articolo 1590 c.c..
Lamenta nell’ordine:
– l’erronea datazione della cessazione del rapporto di locazione, in quanto collocata nel (OMISSIS), due anni dopo l’acquisto del capannone da parte della (OMISSIS) s.n.c., avvenuto il (OMISSIS); rileva infatti che, in realta’, dagli atti di causa emerge che la nuova proprietaria, nel comunicare l’avvenuta acquisizione dell’immobile, ne intimo’ il rilascio alla successiva scadenza del (OMISSIS), di fatto ottenendolo alla data dell'(OMISSIS); sostiene quindi che e’ logico supporre che lo stato dell’immobile fosse a quella data lo stesso nel quale si trovava al momento della compravendita; si duole infine della ritenuta irrilevanza della prova per testi sul punto richiesta;
– l’omessa o comunque incompleta disamina della questione relativa alla imputabilita’ dei danni all’ente conduttore, impostata, si assume, in termini totalmente capovolti; rileva infatti il ricorrente che la prova di un danno eccedente il normale deterioramento risultante dall’uso della cosa in conformita’ al contratto, incombente sulla controparte, non e’ stata da essa mai fornita e neppure allegata, ma nondimeno e’ stata data per acquisita in giudizio; in tal modo, assume il ricorrente, la Corte e’ incorsa in violazione delle norme sulla interpretazione del contratto avendo del tutto pretermesso l’esame delle clausole che descrivevano la destinazione della cosa locata, oltre che in violazione dell’articolo 1590 c.c. per avere a priori imputato il deterioramento dell’immobile a inadempimento contrattuale del conduttore; sostiene in subordine il ricorrente che, ove tale deterioramento possa fondatamente ritenersi eccedente il normale uso secondo la destinazione convenuta, cio’ sarebbe da ascriversi al fatto che questa risultava inidonea ab origine all’uso convenuto (ricovero dei mezzi del servizio di nettezza urbana) e, quindi, a inadempimento da parte della locatrice all’obbligo su di essa al riguardo incombente ex articolo 1575 c.c., n. 2, (cio’, in particolare, con riferimento alla pavimentazione del capannone).
1.1. Il motivo e’ inammissibile, sotto entrambi i profili dedotti.
La prima delle doglianze si risolve infatti in una mera contestazione di merito, inerente alla ricognizione del fatto, estranea dunque al tipo di vizio dedotto e comunque non piu’ suscettibile di essere posta a fondamento del ricorso secondo il novellato paradigma del vizio di motivazione ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, “a norma dell’articolo 1602 c.c. l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano gia’ esauriti, assume la qualita’ di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorche’ verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. La detta azione e’, pero’, condizionata al fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita” (Cass. 17/07/2008, n. 19442; 21/11/1994, n. 9844; conf. Cass. 17/05/1990, n. 4278; Cass. 01/04/2003, n. 4912).
Nella specie, la sentenza impugnata ha ritenuto che “manca in atti la prova (che non puo’ che incombere sul conduttore) sia delle (cattive) condizioni del bene (gia’) al momento della compravendita del (OMISSIS) (ossia del fatto che il bene gia’ all’epoca presentasse i deterioramenti poi rilevati all’epoca del rilascio) sia del fatto che della (ipotizzata e peraltro non provata) minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella compravendita citata; nulla invero essendo dato ricavare sul punto dall’esame della compravendita del (OMISSIS)”.
La decisione adottata e’ dunque sorretta da una valutazione di merito pienamente coerente al principio sopra enunciato e congruamente motivata in punto di fatto, con la conseguenza che essa resiste alle argomentazioni critiche della ricorrente, che si sostanziano – come detto – in non consentite censure di merito.
1.1.1. La circostanza, in particolare, secondo cui la Corte sarebbe incorsa in errore nell’affermare che il rapporto di locazione e’ cessato nel 2008:
a) si appalesa di contenuto meramente assertivo/oppositivo e non palesa alcun significato censorio rilevante in questa sede;
b) e’ dedotta a supporto di un contrapposto ragionamento presuntivo (quello secondo cui, se si fosse rettamente considerato che la cessazione del rapporto e’ di poco successiva all’acquisto dell’immobile da parte della (OMISSIS) s.n.c., se ne sarebbe potuto desumere che i danni preesistevano all’acquisto) che: b1) non si impone per obiettiva e univoca evidenza dimostrativa sulla diversa valutazione operata dalla Corte; b2) comunque, a tutto concedere, non tocca l’ulteriore accertamento posto a base della sentenza impugnata secondo cui manca la prova che delle (ipotizzate) condizioni gia’ deteriorate dell’immobile si fosse tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo di acquisto.
1.1.2. Per la stessa ragione anche la valutazione di irrilevanza della richiesta di prova orale iterata in appello resiste alla censura al riguardo mossa, avendo la Corte rilevato che la prova era diretta a dimostrare (solo) l’anteriorita’ dei danni all’acquisto da parte dell’odierna controricorrente (non anche, dunque, che essi avessero anche influito sulla determinazione del prezzo).
La censura si appalesa peraltro generica oltre che certamente estranea al tipo di vizio dedotto (error iuris).
Varra’ in proposito rammentare che la mancata ammissione della prova pone solo un problema di coerenza e completezza della ricostruzione del fatto in rapporto agli elementi probatori offerti dalle parti e puo’ pertanto essere denunciata in sede di legittimita’ (solo) per vizio di motivazione in ordine all’attitudine dimostrativa di circostanze rilevanti ai fini della decisione (Cass. n. 20693 del 2015; n. 66 del 2015; n. 5377 del 2011; n. 4369 del 1999).
Inoltre, il ricorrente che, in sede di legittimita’, denunci il difetto di motivazione su un’istanza di ammissione di un mezzo istruttorio o sulla valutazione di esso, ha l’onere – in nessuna misura assolto nella specie dal ricorrente – di indicare specificamente le circostanze oggetto della prova, provvedendo alla loro trascrizione, al fine di consentire il controllo della decisivita’ dei fatti da provare, e, quindi, delle prove stesse, che, per il principio dell’autosufficienza del ricorso per cassazione, il giudice di legittimita’ deve essere in grado di compiere sulla base delle deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non e’ consentito sopperire con indagini integrative (v. Cass. 10/08/2017, n. 19985; 30/07/2010, n. 17915).
1.2. Anche la seconda delle doglianze svolte in seno al primo motivo pone questioni prettamente di fatto ovvero del tutto nuove, in quanto non dedotte, ne’ esaminate in sede di gravame.
Dietro la prospettata violazione di norme (genericamente dedotta non essendo indicata l’affermazione in diritto o la regula iuris in concreto applicata difforme da quelle evocate) il ricorrente sollecita, infatti, inammissibilmente, una nuova valutazione degli elementi acquisiti, in punto di sussistenza del deterioramento del bene locato superiore a quello corrispondente all’uso dello stesso in conformita’ del contratto: sussistenza affermata in sentenza alla stregua di motivato accertamento di fatto, non sindacabile in questa sede, tanto meno sotto il profilo dedotto dell’error in iudicando.
Costituisce poi allegazione del tutto nuova ed estranea al tema oggetto del giudizio di merito la prospettata violazione da parte della locatrice dell’obbligo ad essa imposto dall’articolo 1575 c.c., n. 2.
Giovera’ comunque rammentare che, secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, la presunzione di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. 26/07/2016, n. 15361 che, in applicazione del principio, ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all’uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e cio’ in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell’immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneita’ del bene all’uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la gia’ debole portata indiziaria di quegli elementi); spetta dunque, parimenti, al conduttore, in tale prospettiva, l’onere di provare che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso (Cass. 07/07/2005, n. 14305).
2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o errata applicazione dell’articolo 1576 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello ritenuto inammissibile e comunque infondato il motivo di gravame con il quale si eccepiva l’imputabilita’ dei danni riscontrati a omessa manutenzione straordinaria.
Rileva che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte:
– la deposizione del teste (OMISSIS) non si era limitata ad una mera valutazione ma comprendeva anche l’affermazione di un preciso dato di fatto, e cioe’ che le opere di manutenzione ordinaria erano state eseguite;
– nel ricorso in appello e nella successiva memoria conclusionale era contenuta la specificazione dei danni imputabili ad omissione di straordinaria amministrazione (il deterioramento della pavimentazione del capannone);
– la quantificazione del danno risarcibile nell’importo di Euro 74.270 non corrisponde alle risultanze istruttorie e, segnatamente, a quella operata dal c.t.u..
2.1. Anche tale motivo si appalesa inammissibile.
Anch’esso invero, lungi dall’illustrare l’erronea ricognizione o applicazione delle norme regolanti la fattispecie, si risolve nella prospettazione di questioni di fatto, discendenti dalla asserita erronea lettura o valutazione dei dati istruttori e delle stesse allegazioni di parte.
Puo’ peraltro soggiungersi che, anche in tale gia’ di per se’ non consentita prospettiva censoria, il ricorso si espone comunque anche ad altro preliminare rilievo di inammissibilita’, per violazione dell’onere imposto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6.
La doglianza e’ fondata infatti sul richiamo al contenuto di atti o documenti che non viene in alcun modo trascritto.
3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia infine, ancora ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o errata applicazione dell’articolo 1588 c.c., nonche’ degli articolo 32 c.p.c. e articolo 106 c.p.c. e ss., per avere la Corte d’appello escluso qualsivoglia responsabilita’, anche parziale e concorrente, in capo al terzo chiamato in causa (OMISSIS) S.r.l..
Rileva che la sussistenza di un rapporto di garanzia, ancorche’ impropria (discendente dall’essere stata detta societa’ immessa nell’uso dell’immobile locato quale aggiudicataria dell’appalto del servizio di nettezza urbana del Comune, a partire dall’anno 2003, in funzione del quale era stato preso in locazione nel capannone), giustificava la sua chiamata in causa con la domanda di manleva da ogni eventuale responsabilita’ di esso ricorrente nei confronti del locatore per i danni alla cosa locata.
3.1. Anche tale motivo e’ inammissibile, in quanto aspecifico.
Essa invero non si confronta con il contenuto e la ratio della decisione sul punto espressa in sentenza.
Questa invero non esclude affatto la possibile sussistenza di una concorrente responsabilita’ del terzo chiamato in causa; ben diversamente non si pronuncia sul punto, limitandosi a negare che tale eventuale concorso possa escludere o attenuare la responsabilita’ piena del conduttore nei confronti del locatore, ex articolo 1588 c.c., anche per i danni cagionati dal terzo che egli abbia ammesso, anche temporaneamente, all’uso e al godimento del bene.
La doglianza dunque di mancata affermazione di un obbligo di manleva in capo al conduttore si rivela male indirizzata, avendo essa dovuto semmai veicolarsi attraverso una censura di omessa pronuncia (error in procedendo, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4), che non risulta in alcun modo specificamente dedotta e della quale comunque non possono ravvisarsi i necessari requisiti allegativi (specifica trascrizione dell’atto d’appello contenente il motivo di gravame in ipotesi non considerato dal giudice a quo).
Occorre in proposito rammentare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, perche’ possa utilmente dedursi in sede di legittimita’ un vizio di omessa pronunzia e’ necessario, da un lato, che al giudice di merito siano state rivolte una domanda o un’eccezione autonomamente apprezzabili, e, dall’altro, che tali domande o eccezioni siano state per il principio dell’autosufficienza riportate puntualmente, nei loro esatti termini, nel ricorso per cassazione, con l’indicazione specifica altresi’ dell’atto difensivo o del verbale di udienza nei quali le une o le altre sono state proposte, onde consentire al giudice di verificarne, in primo luogo, la ritualita’ e la tempestivita’, e, in secondo luogo, la decisivita’ (v. Cass., 19/3/2007, n. 6371; Cass., Sez,. Un., 28/7/2005, n. 15781).
E’ vero che, sempre secondo la citata giurisprudenza, l’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello integra un difetto di attivita’ del giudice di secondo grado che deve essere fatto valere dal ricorrente attraverso la specifica deduzione del relativo error in procedendo per violazione dell’articolo 112 c.p.c. (v. Cass. n. 11844 del 2006; n. 24856 del 2006 e n. 12952 del 2007), tuttavia nella specie il ricorrente non ha dedotto che sul punto fosse stato proposto uno specifico motivo d’appello.
Del pari, se e’ vero che allorquando viene denunciato un error in procedendo la Corte di Cassazione e’ anche giudice del fatto ed ha il potere-dovere di esaminare direttamente gli atti di causa, tuttavia per il sorgere di tale potere-dovere e’ necessario, non essendo il predetto vizio rilevabile ex officio, che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il “fatto processuale” di cui richiede il riesame, e, quindi, che il corrispondente motivo sia ammissibile e contenga, per il principio di autosufficienza del ricorso, tutte le precisazioni e i riferimenti necessari a individuare la dedotta violazione processuale (v. Cass., 19/3/2007, n. 6440; Cass., 23/1/2004, n. 1170), in quanto il diretto esame degli atti processuali e’ sempre condizionato ad un apprezzamento preliminare della decisivita’ della questione (v. Cass., 16/4/2003, n. 6055).
4. Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, liquidate come da dispositivo.
Ricorrono le condizioni di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, per l’applicazione del raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 4.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13 comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Avv. Renato D’Isa