In base all’ordinanza della Corte di Cassazione, civile, del 9 aprile 2026, n. 8969, la Suprema Corte ha chiarito un importante principio in materia di successioni, riguardante il “legato di res litigiosa”. Si tratta della situazione in cui un testatore (de cuius) dispone, tramite testamento, un legato avente per oggetto un bene che è attualmente oggetto di una controversia legale.

La Cassazione ha stabilito che un tale legato, anche se disposto mediante un semplice testamento olografo, deve essere considerato a tutti gli effetti un “legato di cosa altrui” ai sensi dell’art. 651 c.c. Questo tipo di legato non ha efficacia reale immediata all’apertura della successione; in altre parole, il legatario non acquista subito la proprietà del bene. Al contrario, ha “efficacia obbligatoria”.

Ciò significa che il legatario ottiene solo il diritto di conseguire il trasferimento del bene da un terzo (l’erede o colui contro cui pende la causa), ma questo diritto diventa effettivo e azionabile solo nel momento in cui il diritto oggetto del legato sia stato definitivamente accertato con una sentenza passata in giudicato. In applicazione di questo principio, la S.C. ha riconosciuto la legittimazione attiva di successori a titolo particolare, a cui il de cuius, in un testamento olografo, aveva conferito il compito specifico di “proseguire il giudizio”, trasferendo loro “ogni titolarità sul giudizio in corso”. Questa nomina ha consentito loro di agire come prosecutori del giudizio originario al fine di ottenere, a tempo debito, il bene oggetto del legato obbligatorio.

Sommario

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 aprile 2026| n. 8969

Sentenza Integrale

Tag/parola chiave: Successioni ‘mortis causa’ – Successione testamentaria – Legato (nozione, distinzioni) – In genere successioni – Legato di res litigiosa – Natura obbligatoria della disposizione testamentaria – Legato res litigiosa obbligatorio per la Cassazione – Testamento olografo – Trasferimento del diritto controverso – Legato di cosa altrui ex art. 651 c.c. – Successione nel rapporto giuridico pendente per volontà del testatore – Fattispecie.

REPUBBLICA ITALIANA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Presidente

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

Dott. TRAPUZZANO Cesare – Rel. Consigliere

Dott. PENTA Andrea – Consigliere

Dott. CORTESI Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente
ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8000/2023) proposto da:

Le.Vi., Le.Ma., Le.Pa., Le.Ma. e Le.Ci., in proprio e quali eredi di Ma.Ma., rappresentati e difesi dall’Avv. Ro.Bo., elettivamente domiciliati in Roma, via De.Sc., presso lo studio dell’Avv. Co.Sc.;

– ricorrenti –

contro

Va.Pi. e Va.Lu., quali aventi causa di Va.Pi., deceduto il (Omissis), rappresentati e difesi dall’Avv. Ma.Fi., con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

– controricorrenti –

Ce. Re. Srl, in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Gi.Ga., con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

– interveniente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 108/2023, pubblicata il 23 gennaio 2023, notificata a mezzo PEC il 6 febbraio 2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 marzo 2026 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1.- Con atto di citazione notificato il 2/4 dicembre 2002, Va.Pi. conveniva, davanti al Tribunale di Modica, Ma.Ma., Le.Vi., Le.Ma., Le.Pa., Le.Ma. e Le.Ci., quali eredi di Le.Or., al fine di sentire pronunciare il trasferimento del complesso immobiliare sito in contrada (Omissis), litoranea (Omissis), territorio di I – oggetto del preliminare di vendita concluso il (Omissis) tra il promittente alienante Le.Or. e il promissario acquirente Va.Pi., per il prezzo di vecchie Lire 56.000.000, di cui aveva già versato vecchie Lire 17.000.000 -, dietro versamento del residuo corrispettivo dovuto di vecchie Lire 39.000.000, rappresentando che la concessione edilizia in sanatoria delle opere abusivamente edificate sul fondo era stata rilasciata l’11 gennaio 1990 e che i convenuti erano stati convocati per la stipula del definitivo presso il notaio incaricato per la data del 3 ottobre 2001, senza che si fossero presentati, con il conseguente inadempimento all’obbligo assunto dal loro dante causa con il preliminare.

In subordine, chiedeva che i convenuti fossero condannati al pagamento della somma di vecchie Lire 800.000.000, a titolo di rimborso delle spese sostenute per le opere di completamento, consolidamento e ripristino eseguite sull’immobile.

Si costituivano in giudizio Ma.Ma., Le.Vi., Le.Ma., Le.Pa., Le.Ma. e Le.Ci., i quali chiedevano il rigetto della spiegata domanda di trasferimento coattivo, per la formazione del giudicato sul punto e per l’intervenuta prescrizione del diritto fatto valere, stante che, a fronte della concessione in sanatoria degli immobili (a loro dire) rilasciata nel novembre 1990, la convocazione presso il notaio era avvenuta solo il 3 ottobre 2001.

Chiedevano altresì il rigetto della domanda subordinata di rimborso delle somme sostenute per i miglioramenti eseguiti.

E ciò sulla premessa che: A) con sentenza n. 230/1996, pubblicata il 1 luglio 1996, il Tribunale di Modica aveva rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare proposta da Va.Pi. con atto di citazione notificato il 17 settembre 1985, non ravvisando alcun inadempimento del promittente alienante, in quanto, alla data di convocazione di Le.Or. dinanzi al notaio per il 30 agosto 1985, senza che costui fosse comparso, la concessione edilizia in sanatoria non era stata ancora rilasciata, mentre non risultava che, una volta ottenuta, il promittente venditore fosse stato nuovamente convocato dinanzi al notaio; B) che tale sentenza era passata in giudicato il 1 ottobre 1997; C) che, con sentenza n. 454/2001, pubblicata l’11 luglio 2001, il Tribunale di Modica, in accoglimento della domanda spiegata da Le.Or. con atto di citazione notificato il 23 dicembre 1997, ritenuto sussistente il giudicato in ordine alla qualificazione del contratto del (Omissis) come locazione di immobile urbano e dimostrato l’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagamento del canone per il periodo successivo alla rinnovazione tacita del contratto, ne aveva pronunciato la risoluzione e aveva condannato Va.Pi. al rilascio dell’immobile; D) che la Corte d’Appello di Catania, con sentenza n. 665/2003, pubblicata il 12 settembre 2003, aveva rigettato il gravame proposto da Va.Pi. contro tale ultima pronuncia, cui era seguita l’esecuzione del rilascio del complesso immobiliare il 3 gennaio 2004.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 99/2008, depositata il 26 febbraio 2008, respingeva la domanda di trasferimento coattivo della proprietà del cespite, in ragione dell’accoglimento dell’eccezione di formazione del giudicato di cui alla sentenza n. 230/1996, rigettando altresì la domanda subordinata di rimborso delle spese per i miglioramenti eseguiti.

2.- Con sentenza n. 642/2013, depositata il 26 marzo 2013, la Corte d’Appello di Catania rigettava il gravame proposto da Va.Pi.

3.- Con ordinanza n. 24922/2018, pubblicata il 9 ottobre 2018, questa Corte accoglieva il ricorso spiegato da Va.Pi., riformando la pronuncia impugnata, nella parte in cui aveva ravvisato l’esistenza di un giudicato preclusivo della proposizione della domanda di esecuzione specifica, e rinviando ai fini della valutazione, nel merito, dello specifico inadempimento dedotto dal ricorrente.

4.- Con atto di citazione del 28 dicembre 2018, il giudizio era riassunto da Va.Pi. e Va.Lu., quali eredi di Va.Pi., i quali chiedevano che fosse pronunciato il trasferimento, in loro favore, della proprietà del complesso immobiliare emarginato, posto che i convenuti, una volta intervenuta la concessione in sanatoria e dunque regolarizzata la condizione giuridica dell’immobile, si erano rifiutati di adempiere all’obbligo assunto con il preliminare, omettendo di presentarsi presso lo studio notarile ove gli stessi, in data 3 ottobre 2001, erano stati, a tal fine, appositamente convocati dal de cuius Va.Pi.

In via subordinata, insistevano nella domanda di condanna dei convenuti al pagamento di quanto speso per i miglioramenti apportati al complesso immobiliare.

Chiedevano, in ogni caso, la condanna delle controparti al risarcimento dei danni derivanti dalle modifiche e dalle alterazioni arrecate al complesso immobiliare dopo il rilascio coattivo disposto e per il mancato godimento del cespite.

Con la condanna altresì delle controparti alla restituzione delle somme corrisposte a titolo di spese di lite, in forza della sentenza della Corte d’Appello, poi annullata dalla Corte di legittimità.

Si costituivano nel giudizio di rinvio Ma.Ma., Le.Vi., Le.Ma., Le.Pa., Le.Ma. e Le.Ci., i quali eccepivano il difetto di legittimazione attiva degli attori in riassunzione. Nel merito, contestavano che l’invito presso il notaio, al fine di concludere il definitivo, era intervenuto solo il 3 ottobre 2001, oltre 16 anni dopo la scadenza del termine contrattualmente previsto, di talché il promissario acquirente era decaduto dalla facoltà di acquisto dell’immobile, fermo restando che il suo diritto era prescritto.

Sostenevano, in ogni caso, che la domanda di trasferimento era inammissibile, poiché, nelle more, il bene era stato alienato.

Concludevano, poi, per il rigetto delle ulteriori domande proposte, in quanto inammissibili e infondate.

Interrotto il giudizio in ragione della dichiarazione di decesso di Ma.Ma., questo era riassunto, con la costituzione degli eredi della medesima.

Decidendo sul rinvio, la Corte d’Appello di Catania, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva la domanda di esecuzione specifica e, per l’effetto, trasferiva la proprietà dell’immobile indicato in favore di Va.Pi. e Va.Lu., subordinando sospensivamente l’efficacia del trasferimento al pagamento del residuo prezzo di Euro 20.141,83. Dichiarava, poi, inammissibili le domande risarcitorie e di rimborso delle spese di lite corrisposte in esecuzione della sentenza d’appello.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che, in ordine all’eccezione relativa alla carenza di legittimazione attiva di Va.Pi. e di Va.Lu., sollevata con riferimento alla loro contestata posizione di eredi dell’originario attore Va.Pi., deceduto il (Omissis), tale legittimazione, quali successori a titolo particolare nel diritto controverso, emergeva con chiarezza dal testamento di Va.Pi., in cui, oltre alla nomina di erede di tale Va.Pi. fu (Omissis), era stata contemplata una disposizione in forza della quale il predetto cugino Va.Pi., unitamente a Va.Lu., venivano “nominati al fine di proseguire la controversia contro gli eredi di Le.Or.”, a totale soddisfacimento dei suoi diritti, e, al contempo, espressamente era trasferita “ogni titolarità sul giudizio in corso”; b) che si trattava, pertanto, di un legato di specie, avente ad oggetto i crediti, litigiosi, oggetto del processo incardinato da Va.Pi., e non già di una disposizione non avente carattere patrimoniale, come erroneamente opinato dai convenuti, sulla base della quale gli attori erano pienamente legittimati alla proposizione dell’atto di citazione in riassunzione; c) che il termine di prescrizione si era interrotto in ragione della primaria domanda di esecuzione specifica spiegata dall’attore nel giudizio conclusosi con la sentenza di rigetto del Tribunale di Modica n. 230/1996, benché introdotto prima che il diritto potesse essere fatto valere, atteso che lo stesso meccanismo processuale che regola l’efficacia interruttiva della citazione, in dipendenza del quale i suoi effetti si protraggono sino alla sentenza passata in giudicato, imponeva logicamente che si tenesse conto del sopraggiungere, in corso di causa, della condizione dell’azione – a cui andava ricondotta l’originaria abusività degli immobili – inizialmente insussistente; d) che, inoltre, la domanda introdotta con la citazione era stata ribadita in sede di precisazione delle conclusioni, dopo che lo stesso attore aveva prodotto in giudizio la concessione in sanatoria, sicché doveva riconoscersi l’efficacia interruttiva e sospensiva dell’esercizio di tale pretesa, sino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, in ragione della possibilità giuridica del trasferimento intervenuta in corso di causa, di cui il Tribunale aveva tenuto conto, rigettando la domanda, non già perché il trasferimento fosse giuridicamente precluso, bensì perché era necessario un nuovo invito alla stipulazione del definitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzioni eseguite sull’immobile; e) che era, invece, inammissibile l’eccezione di inadempimento sollevata solo nel giudizio d’appello dai convenuti, in ordine al mancato rispetto del termine previsto nel preliminare per la stipula del definitivo, dovendosi avere riguardo alla sola comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, e non già alla costituzione nel procedimento cautelare in corso di causa per sequestro giudiziario, pena l’elusione dello sbarramento temporale previsto dall’art. 167 c.p.c.; f) che era altresì inammissibile l’eccezione sollevata per la prima volta solo nel giudizio di riassunzione (e nell’incidentale cautelare davanti alla Corte d’Appello), relativa all’intervenuto trasferimento della proprietà del complesso immobiliare a terzi, dovendosi incidentalmente rilevare l’erroneità della qualificazione in termini di opzione del contratto del (Omissis), atteso che il contratto in questione conteneva la previsione dell’obbligo di Le.Or. di vendere il complesso immobiliare, non risultando affatto che il trasferimento del diritto fosse demandato all’unilaterale dichiarazione di volontà del Va.Pi.; g) che, in ogni caso, nel merito, si trattava di eccezione del tutto infondata, atteso che nell’atto di vendita in data 13 maggio 2008 si era dato espressamente atto sia dell’intervenuta trascrizione della domanda giudiziale proposta da Va.Pi., sia della sentenza del 26 febbraio 2008 del Tribunale di Modica, con la conseguenza che l’eccezione dei convenuti non riguardava l’ammissibilità della domanda di trasferimento del bene, bensì la regolazione del conflitto tra il promissario acquirente, a cui fosse stato trasferito coattivamente il diritto oggetto del preliminare, e colui che, nelle more del giudizio, lo avesse acquistato dal convenuto, conflitto da risolvere ai sensi dell’art. 2652, primo comma, n. 2, c.c.; h) che, nel merito, l’inadempimento del promittente venditore appariva indiscutibile, poiché l’attore si era prodigato in ogni modo al fine di rendere giuridicamente possibile il trasferimento della proprietà del complesso immobiliare oggetto del preliminare, – prima – chiedendo e ottenendo il rilascio della concessione edilizia in sanatoria e – poi – convocando in data 3 ottobre 2001 gli eredi di Le.Or. dinanzi al notaio, al fine di concludere il contratto definitivo; i) che gli attori avevano altresì offerto di corrispondere la differenza di prezzo ancora dovuta, pari a vecchie Lire 39.000.000, equivalenti ad Euro 20.141,81, al cui pagamento doveva essere condizionato il trasferimento della proprietà del complesso immobiliare.

5.- Avverso la sentenza emessa in sede di rinvio hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, Le.Vi., Le.Ma., Le.Pa., Le.Ma. e Le.Ci.

Hanno resistito, con controricorso, Va.Pi. e Va.Lu.

È intervenuta, nel giudizio di legittimità, aderendo alle conclusioni dei ricorrenti, la Ce. Re. Srl, quale acquirente del bene in pendenza del giudizio ex art. 2932 c.c.

6.- In prossimità della fissata adunanza camerale non partecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- In primis, deve essere dichiarata l’inammissibilità dell’intervento adesivo dipendente spiegato dalla Ce. Re. Srl nel giudizio di legittimità.

Ed infatti nel giudizio di cassazione, mancando un’espressa previsione normativa che consenta al terzo di prendervi parte con facoltà di esplicare difese, è inammissibile l’intervento di soggetti che non abbiano partecipato alle pregresse fasi di merito, fatta eccezione per il successore a titolo particolare nel diritto controverso, al quale tale facoltà deve essere riconosciuta ove non vi sia stata precedente costituzione del dante causa od ove tale costituzione non abbia riguardato il diritto oggetto di cessione (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 6774 del 01/03/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 25423 del 10/10/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20565 del 07/08/2018).

Successione nel diritto controverso che non attiene al caso di specie, posto che l’acquirente dell’immobile (dal promittente venditore) non è subentrato nell’obbligo di stipulare il definitivo derivante dalla stipula del preliminare.

2.- Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 654, 588 e 1362 e ss. c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che Va.Pi. e Va.Lu. fossero legittimati a proseguire il giudizio in riassunzione, benché, alla morte del de cuius Va.Pi., gli immobili siti in Ispica non appartenessero all’ereditando, così come tuttora non appartenevano ai pretesi legatari, con la conseguenza che la su indicata disposizione testamentaria sarebbe stata inefficace.

Osservano gli istanti che la disposizione in favore di Va.Pi. e Va.Lu. avrebbe avuto ad oggetto esclusivamente la prosecuzione del suindicato giudizio e l’esercizio di ogni potere processuale sul giudizio in corso, non già la loro successione nei diritti sostanziali sull’immobile in controversia, qualora tale immobile, all’esito di una decisione giudiziale positiva, fosse stato ricompreso nel compendio ereditario del de cuius, poiché, sul punto, nulla si affermava nel testamento.

2.1.- Il motivo è infondato.

Infatti, il testamento olografo ben può attestare la successione del legatario nel rapporto giuridico controverso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11119 del 05/11/1998; Sez. 1, Sentenza n. 2411 del 21/09/1973), quale legato di res litigiosa.

Nella fattispecie, specificamente il de cuius demandava ai legatari individuati di proseguire il giudizio in corso, trasferendo loro la titolarità del diritto dominicale controverso, evidentemente nell’ipotesi in cui la domanda di trasferimento coattivo fosse stata accolta.

Ed invero, dal tenore del testamento riportato nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non solo risultava che gli odierni controricorrenti erano stati “nominati al fine di proseguire la controversia contro gli eredi di Le.Or.”, a totale soddisfacimento dei suoi diritti, ma, al contempo, espressamente era trasferita “ogni titolarità sul giudizio in corso” (locuzione chiaramente riferita all’acquisizione del diritto sostanziale che sarebbe potuta conseguire all’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica).

Sicché il diritto oggetto di legato sarebbe diventato esigibile, allorché fosse stato definitivamente accertato con una sentenza passata in giudicato.

La figura è dunque riconducibile al legato di cosa altrui, altruità di cui il testatore aveva consapevolezza ex art. 651 c.c.

Esso ha efficacia obbligatoria, in quanto il legatario, all’apertura della successione, non acquista la proprietà del bene attribuitogli, ma solo il diritto di credito ad ottenere il trasferimento della proprietà dal terzo.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2908 c.c. e 324 c.p.c., per avere la Corte territoriale disatteso il giudicato formatosi con la sentenza n. 230/1996 del Tribunale di Modica, in forza del quale il rapporto tra le parti sarebbe stato esclusivamente di locazione, mentre la convenzione pattizia di vendita tra Le.Or. e Va.Pi. sarebbe stata ormai priva di alcuna validità ed efficacia, non essendosi verificata la condizione risolutiva della locazione, ossia il perfezionamento dell’atto di vendita entro sei anni dalla stipulazione del contratto.

Obiettano gli istanti che, in base alla pronuncia passata in giudicato della Corte d’Appello di Catania n. 665/2003, confermativa della sentenza del Tribunale di Modica n. 454/2001, l’acquisto dell’immobile da parte del conduttore, come stabilito nella scrittura privata del (Omissis), avrebbe dovuto ricondursi ad un’ipotesi rimessa alla valutazione discrezionale di costui e da esercitare nel corso del rapporto locatizio.

Secondo i ricorrenti, entrambi i giudicati esterni avrebbero fatto stato nell’odierno giudizio.

3.1.- Il motivo è infondato.

Infatti, come già chiarito dall’ordinanza di annullamento con rinvio di questa Corte n. 24922/2018, nessun giudicato preclusivo della proposizione della domanda di esecuzione specifica si era formato.

Ora, il giudicato formatosi sulla pronuncia di rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica di preliminare di vendita, per il mancato adempimento (nella fattispecie per la mancata regolarizzazione della condizione urbanistica dei cespiti) o per la mancata offerta della prestazione inerente al prezzo, non osta, sempre che il contratto non sia stato risolto, a che quella domanda possa essere riproposta, sulla base della sopravvenienza di detto adempimento o di detta offerta (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 684 del 13/01/2011; Sez. 2, Sentenza n. 14378 del 29/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 12263 del 20/08/2002; Sez. 2, Sentenza n. 9176 del 11/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 6410 del 07/07/1994; Sez. 2, Sentenza n. 3525 del 26/05/1986; Sez. 3, Sentenza n. 5172 del 22/09/1981).

In proposito, la sentenza del Tribunale di Modica n. 230/1996, tenuto conto della possibilità giuridica del trasferimento intervenuta in corso di causa, all’esito del rilascio della concessione in sanatoria, aveva rigettato la domanda, non già perché il trasferimento fosse giuridicamente precluso, bensì perché era necessario un nuovo invito alla stipulazione del definitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzioni eseguite sull’immobile, invito che è stato reiterato senza esito dopo tale pronuncia (vedi convocazione presso il notaio indicato, per la data del 3 ottobre 2001), di talché è stato intrapreso il nuovo giudizio di esecuzione in forma specifica.

Ora, nella scrittura privata del (Omissis) coesistevano una locazione immediata dell’immobile e una promessa di vendita dell’immobile locato per il prezzo di vecchie Lire 56.000.000, con il versamento, già all’atto della scrittura, della somma di vecchie Lire 9.000.000 e di un’ulteriore somma di vecchie Lire 8.000.000 al momento della redazione della scrittura integrativa del 9 novembre 1982.

Ancora, la sentenza del Tribunale di Modica n. 454/2001, confermata dalla sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 665/2003, passata in cosa giudicata, faceva stato solo sulla esistenza della locazione di cui alla scrittura privata del (Omissis), di cui era stata pronunciata la risoluzione per inadempimento del conduttore all’obbligo di pagamento del canone per il periodo successivo alla rinnovazione tacita del contratto, con la condanna di Va.Pi. al rilascio dell’immobile, senza alcuna statuizione avente forza di giudicato in ordine all’esistenza (inesistenza) del correlato obbligo derivante dal preliminare di vendita.

Deve, dunque, escludersi che si fosse formato alcun giudicato sulla qualificazione del contratto quale opzione, aspetto in ordine al quale la sentenza impugnata ne ha escluso l’integrazione, atteso che il contratto in questione conteneva la previsione dell’obbligo di Le.Or. di vendere il complesso immobiliare, non risultando affatto che il trasferimento del diritto fosse demandato all’unilaterale dichiarazione di volontà del Va.Pi.

4.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2932, primo comma, c.c., in relazione agli artt. 1346 e 1353 c.c., per avere la Corte distrettuale accolto la domanda di esecuzione in forma specifica, benché alla scadenza convenuta nella scrittura privata del (Omissis) non si fosse realizzata la condicio iuris ivi stabilita, ossia il rilascio della concessione in sanatoria relativa agli immobili esistenti sul terreno, presupposto indefettibile per il relativo trasferimento, sicché tale convenzione sarebbe divenuta priva di validità per illiceità dell’oggetto e, in ogni caso, inefficace.

Assumono, per l’effetto, gli istanti che alla data in cui era stata introdotta la domanda ex art. 2932 c.c. – il 17 settembre 1985 – la domanda sarebbe stata inammissibile per carenza del rilascio della concessione mentre, al momento del rilascio della concessione – l’11 gennaio 1990 – tale domanda sarebbe stata infondata, in quanto l’attore sarebbe ampiamente decaduto dal relativo diritto, stante l’avvenuta scadenza del termine fissato per il trasferimento definitivo.

4.1.- Il motivo è infondato.

Per un verso, la sentenza del Tribunale di Modica n. 230/1996 aveva ammesso la possibilità di esperire altra azione di trasferimento coattivo, successivamente al rilascio della concessione in sanatoria, ove il promittente alienante non avesse aderito all’invito del promissario acquirente di addivenire alla stipulazione del definitivo davanti al notaio incaricato.

Per altro verso, l’odierna sentenza impugnata ha escluso, a monte, che potesse tenersi conto di alcun termine pattuito per la stipula del definitivo, ai fini di dichiarare la decadenza dell’esercizio della pretesa di esecuzione in forma specifica, in ragione della tardiva formulazione di tale eccezione, che avrebbe dovuto essere sollevata con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, e non già con la costituzione nel procedimento cautelare in corso di causa per sequestro giudiziario, pena l’elusione dello sbarramento temporale previsto dall’art. 167 c.p.c.

5.- Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione dell’art. 183 c.p.c. ratione temporis vigente e dell’art. 1460 c.c., con omesso esame circa un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte del gravame dichiarato l’inammissibilità dell’eccezione di inadempimento, in quanto sollevata solo nella sede di gravame, mentre, in realtà, l’eccezione sarebbe stata sollevata, oltre che con la comparsa di costituzione del 10 novembre 2003, all’udienza del 10 novembre 2003, fissata per lo svolgimento della fase cautelare, sicché avrebbe dovuto essere dichiarata la decadenza, in ordine al diritto di esercitare l’azione ex art. 2932 c.c. per decorso del termine di sei anni dalla stipula del preliminare, facoltà in realtà mai esercitata fino alla data del 3 ottobre 2001, data in cui era stato inviato l’invito ai concludenti di comparire davanti al notaio per la stipula del definitivo.

Opinano gli istanti che l’eccezione di inadempimento per violazione del termine convenuto nella scrittura privata del (Omissis), come sollevata nell’ambito della fase cautelare, avrebbe esteso i suoi effetti a tutto il procedimento di merito, stante il carattere strumentale del procedimento cautelare, tanto che il giudice di primo grado non aveva emesso alcuna pronuncia di decadenza per tardività della relativa proposizione.

5.1.- Il motivo è infondato.

Deve essere, infatti, confermata la tardività dell’eccezione sollevata.

Al riguardo, si rammenta che l’eccezione di inadempimento, avendo natura di eccezione in senso stretto (o in senso proprio), non è rilevabile d’ufficio e va proposta, a pena di decadenza ex art. 167, secondo comma, c.p.c., nella comparsa di risposta depositata dal convenuto almeno venti giorni prima dell’udienza di comparizione, ai sensi dell’art. 166 c.p.c. nella versione vigente ratione temporis (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19753 del 16/07/2025; Sez. 2, Sentenza n. 6168 del 16/03/2011; Sez. 2, Sentenza n. 11728 del 05/08/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3151 del 13/05/1980).

L’accertamento della proposizione oltre tale termine (peraltro negli atti di costituzione e nell’udienza riservati allo svolgimento del procedimento cautelare in corso di causa) giustificava dunque la declaratoria della sua inammissibilità, aspetto sul quale nessuna preclusione si era formata nei precedenti gradi di giudizio.

D’altronde, dai riferimenti contenuti nella scrittura circa la previsione di tale termine – come riportati nel corpo della pronuncia impugnata – non emerge alcun elemento da cui possa desumersi la sua natura essenziale, tale da determinare la perdita del diritto alla stipulazione del definitivo all’esito della sua scadenza.

Infatti, il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” (o “essenziale”), quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9529 del 11/04/2025; Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 5797 del 17/03/2005).

6.- Con il quinto motivo i ricorrenti censurano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2935, 2943, secondo comma, e 2945 c.c., in relazione all’art. 2908 c.c. e all’art. 324 c.p.c., per avere la Corte d’Appello escluso che il diritto di pretendere l’esecuzione specifica del contratto preliminare si fosse prescritto, in ragione dell’efficacia interruttiva e sospensiva della citazione introduttiva del giudizio definito dalla sentenza del Tribunale di Modica n. 230/1996, sino al passaggio in giudicato di tale pronuncia, benché detta domanda fosse stata introdotta prima del rilascio della concessione in sanatoria, allorché gli immobili versavano in stato di abusivismo.

Eccepiscono gli istanti che, intervenuta la sanatoria, sarebbe insorto il preteso diritto al trasferimento dell’immobile, con il conseguente onere a carico del promissario acquirente di procedere ad un nuovo invito verso il promittente alienante atto ad ottenere detto trasferimento, invito che avrebbe, in ipotesi, potuto avanzarsi nel corso del giudizio pendente, stante che l’originaria domanda sarebbe rimasta priva di effetti, sicché, a decorrere dal rilascio di detta sanatoria (recte dall’11 gennaio 1990), il termine di prescrizione sarebbe irrimediabilmente decorso al momento della nuova proposizione della domanda ex art. 2932 c.c., di cui alla citazione notificata il 3 ottobre 2001.

6.1.- Il motivo è inammissibile.

E questo perché la doglianza così come esposta non aggredisce la ratio decidendi cui ha fatto riferimento la Corte d’Appello.

In merito, la sentenza impugnata ha evidenziato che il termine di prescrizione si era interrotto in ragione della primaria domanda (citazione notificata il 17 settembre 1985) di esecuzione specifica spiegata dall’attore nel giudizio conclusosi con la sentenza di rigetto del Tribunale di Modica n. 230/1996, benché introdotto prima che il diritto potesse essere fatto valere, atteso che lo stesso meccanismo processuale che regola l’efficacia interruttiva della citazione, in dipendenza del quale i suoi effetti si protraggono sino alla sentenza passata in giudicato, imponeva logicamente che si tenesse conto del sopraggiungere, in corso di causa, della condizione dell’azione – a cui andava ricondotta l’originaria abusività degli immobili – inizialmente insussistente.

Ha altresì dedotto la Corte del rinvio che la domanda introdotta con la citazione era stata ribadita in sede di precisazione delle conclusioni, dopo che lo stesso attore aveva prodotto in giudizio la concessione in sanatoria, sicché doveva riconoscersi l’efficacia interruttiva e sospensiva dell’esercizio di tale pretesa, sino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, in ragione della possibilità giuridica del trasferimento intervenuta in corso di causa, di cui il Tribunale aveva tenuto conto, rigettando la domanda, non già perché il trasferimento fosse giuridicamente precluso, bensì perché era necessario un nuovo invito alla stipulazione del definitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzioni eseguite sull’immobile.

Avverso tali argomentazioni non è stata inoltrata alcuna specifica censura.

Inoltre, pur integrando la dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, una condizione dell’azione – e non un presupposto della domanda -, che può intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, ai fini dell’emanazione della sentenza di trasferimento coattivo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016), nella fattispecie, la pronuncia impugnata ha precisato che il Tribunale aveva tenuto conto di tale sopravvenienza (con la produzione della concessione in sanatoria), rigettando comunque la domanda, non già perché il trasferimento fosse giuridicamente inibito, bensì perché sarebbe stato indispensabile un nuovo invito alla stipulazione del definitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzioni eseguite sull’immobile.

Su tali basi – non adeguatamente censurate – è stata correttamente riconosciuta l’efficacia interruttiva e sospensiva dell’esercizio di tale pretesa.

7.- Con il sesto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione dell’art. 2932, primo comma, c.c., per avere la Corte dell’impugnazione ritenuto ammissibile e accolto la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, benché l’immobile, nelle more, fosse stato trasferito a terzi con atto pubblico del 13 maggio 2008, rep. n. 75.836, racc. n. 22.071, il che avrebbe reso impossibile la produzione dell’effetto traslativo.

7.1.- Il motivo è infondato.

Come chiarito dalla sentenza impugnata, la trascrizione dell’acquisto dell’immobile in favore di terzi, dopo la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, non rende impossibile la pronuncia costitutiva invocata, ma impatta con la regolazione dei conflitti tra più aventi causa, la cui soluzione dipende appunto dalla priorità delle trascrizioni (in ragione dell’efficacia prenotativa della trascrizione della domanda, con la conseguente inopponibilità degli acquisti trascritti successivamente).

Ebbene, la sentenza che accolga la domanda – a suo tempo regolarmente trascritta – di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita di un determinato immobile prevale, ai sensi dell’art. 2652, n. 2, c.c., sulla trascrizione successiva eseguita da un terzo sul medesimo immobile (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4842 del 19/02/2019; Sez. 2, Sentenza n. 24960 del 24/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4819 del 14/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 7047 del 24/11/1983).

8.- In conseguenza delle argomentazioni esposte, l’intervento spiegato dal terzo deve essere dichiarato inammissibile e il ricorso deve essere respinto.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio del difensore dei controricorrenti, che ne ha fatto istanza, quale antistatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione

dichiara l’inammissibilità dell’intervento spiegato dal terzo, rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti e l’interveniente, in solido, alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, con distrazione a vantaggio del difensore anticipatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 18 marzo 2026.

Depositato in Cancelleria il 9 aprile 2026.

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 aprile 2026| n. 8969

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