La Corte di Cassazione con l’Ordinanza del 19 gennaio 2026, n. 1108, interviene in materia di condominio, specificando i requisiti di validità del verbale assembleare e l’annullabilità delle delibere in relazione al calcolo dei quorum prescritti dall’art. 1136 del codice civile.
La questione centrale affrontata riguarda l’incompletezza del verbale dell’assemblea. Sebbene, per costante orientamento giurisprudenziale, il verbale dovrebbe idealmente contenere l’elenco nominativo di tutti i condomini intervenuti, indicando specificamente gli assenti, gli astenuti, i dissenzienti e il valore delle rispettive quote millesimali, la Corte ha stabilito che la mancanza di un’indicazione nominativa esplicita di coloro che hanno votato a favore non inficia automaticamente la validità della delibera condominiale.
La Suprema Corte ha chiarito che l’annullabilità è esclusa qualora sia possibile rimediare a tale incompletezza mediante un controllo aliunde (ovvero, basandosi su altri elementi certi presenti nel verbale stesso) della regolarità del procedimento.
Nello specifico, la deliberazione rimane valida se il verbale, pur non riportando i nomi dei favorevoli, contiene:
L’elenco completo di tutti i condomini presenti (con i relativi millesimi).
L’indicazione nominativa di tutti coloro che si sono astenuti (con i relativi millesimi).
L’indicazione nominativa di tutti coloro che hanno votato contro (con i relativi millesimi).
In presenza di questi dati, è possibile stabilire con assoluta certezza, procedendo per differenza (Totale Presenti – Astenuti – Contrari), quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché verificare se la delibera ha raggiunto i quorum di legge richiesti. Il verbale, dunque, assolve alla sua funzione di prova della regolarità assembleare anche attraverso questo calcolo indiretto
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|19 gennaio 2026| n. 1108.
Condominio verbale valido se calcolabile il quorum
Massima: In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’articolo 1136 del codice civile. Pertanto, il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’articolo 1136 del codice civile, rimane comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Assemblea – Riunione – Verbale – Contenuto – “Quorum” costitutivi e deliberativi – Verifica – Indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o dissenzienti – Accertamento per differenza dei condomini votanti a favore – Validità del verbale – Sussistenza
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta da
Dott. SCARPA Antonio – Presidente
Dott. MACCARONE Tiziana – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. PENTA Andrea – Consigliere Rel.
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso n. 20615/2022 proposto da:
La.An., rappresentata e difesa dall’Avv. To.Ga., come da procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
Condominio di Vi.Ar. in Genova, in persona dell’amministratore p.t. Ta.Se., rappresentato e difeso dall’Avv. Al.Ca., come da procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
– avverso la sentenza n. 257/2022 emessa dalla Corte d’Appello di Genova in data 10/03/2022 e non notificata;
udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. Andrea Penta;
Condominio verbale valido se calcolabile il quorum
FATTI DI CAUSA
1. La.An. impugnava la delibera adottata il 28.6.2016 con la quale il Condominio sito in Genova alla Via Ar.Nn. aveva deciso di assegnare lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale alla Cr. Srl, contestando, per quanto qui ancora rileva, che non era stato raggiunto il quorum deliberativo necessario, in quanto il voto della ASL 3 doveva essere equiparato ad una astensione, che erano stati altresì approvati dei lavori che riguardavano anche le parti private (in particolare, balconi) e che incidevano sul costo complessivo dell’opera nella percentuale del 49,05%, parti private su cui l’assemblea non aveva alcuna competenza.
2. Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 1905/2017, rigettava l’impugnazione, affermando, quanto ai profili ancora qui in discussione, che dal verbale risultava che la ASL 3 avesse aderito alla maggioranza, unendo quindi il suo voto a quello della maggioranza, e che nel verbale era stato indicato chiaramente che la delibera riguardava i beni condominiali, e non anche quelli privati.
3. Sull’appello della La.An., la Corte d’Appello di Genova, accoglieva parzialmente il gravame (limitatamente alla censura concernente il compenso spettante all’amministratore e al direttore dei lavori, essendo sul punto la deliberazione viziata da indeterminatezza) e, per l’effetto, annullava la delibera impugnata limitatamente al punto in cui l’assemblea aveva stabilito il detto compenso, compensando le spese dei due gradi di giudizio nella misura di 1/5 e ponendo i restanti 4/5 a carico della La.An., siccome sostanzialmente soccombente. A tal fine evidenziava, per quanto qui ancora rileva, che, sulla base del verbale di assemblea, il rappresentante della ASL aveva distinto chiaramente fra l’ipotesi in cui si era astenuto quanto alla scelta dell’impresa cui affidare i lavori e quella in cui aveva votato a favore degli stessi e che sia nell’assemblea in oggetto che in quelle precedenti si era discusso a lungo sulle parti private ed era stato ripetutamente chiarito che i costi di queste ultime relative ai balconi erano a carico dei privati e che ciascuno di essi poteva decidere se eseguire o meno i lavori sul proprio balcone, non sussistendo, per l’effetto, il rischio di incertezze e commistioni.
4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione La.An. Angela sulla base di quattro motivi. Il Condominio di Vi.Ar. in Genova ha resistito con controricorso.
In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.
Condominio verbale valido se calcolabile il quorum
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente, va rigettata la richiesta di riunione del presente giudizio a quello riportante il n. 20615/2022, atteso che, sebbene vi sia piena coincidenza sul piano soggettivo tra le parti coinvolte, la delibera impugnata è differente (nel presente giudizio quella adottata dall’assemblea condominiale in data 28.6.2026; nell’altro giudizio quella adottata il 3.7.2017), ma, soprattutto, le doglianze sono diverse, non sussistendo, per l’effetto, ragioni di connessione che ne giustificherebbero la trattazione congiunta.
1.1. Del pari in via preliminare, è opportuno evidenziare che il rilievo officioso della nullità della deliberazione qui impugnata, per violazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. (per mancata costituzione del fondo speciale), sollecitato per la prima volta con la memoria illustrativa, è inammissibile, se solo si considera che l’eccezione di nullità in riferimento alla delibera oggetto del presente giudizio non è mai stata sollevata nelle sedi di merito e neppure con il ricorso di legittimità. Del resto, la nullità del negozio (recte, della deliberazione) per violazione di norme imperative, siccome oggetto di un’eccezione in senso lato, è sì rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, ma a condizione che i relativi presupposti di fatto, anche se non interessati da specifica deduzione della parte interessata, siano stati acquisiti al giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni assertive e istruttorie (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 4867 del 23/02/2024).
2. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. e dei principi generali in tema di formazione di volontà nell’ambito di atti collegiali, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte territoriale ritenuto che la condomina ASL 3 avesse votato a favore della scelta dell’impresa appaltatrice dei lavori, laddove la stessa si era, in realtà, astenuta, con la conseguenza che il suo voto non poteva essere computato ai fini del calcolo del quorum deliberativo e quello minimo (di 500 millesimi di proprietà) previsto dall’art. 1136, commi 2 e 4, c.c. non era stato raggiunto.
2.1. Il motivo è infondato.
In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c. (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 40827 del 20/12/2021). Pertanto, il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c., rimane comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6552 del 31/03/2015).
Orbene, nel caso di specie, in cui la manifestazione di intenti del rappresentante della ASL non è stata riportata tra gli astenuti e, men che meno, tra i contrari, la Corte d’Appello, sulla base di una interpretazione letterale del verbale dell’assemblea, è pervenuta alla conclusione, congrua sul piano logico-formale, che il rappresentante della ASL aveva distinto chiaramente fra l’ipotesi in cui si era astenuto quanto alla scelta dell’impresa cui affidare i lavori e quella in cui aveva votato a favore degli stessi e che “… il senso dell’intervento del rappresentante della ASL era di essere favorevole ai lavori ma che come ente pubblico preferiva non prendere posizione a favore di una o l’altra ditta privata che avevano offerte equivalenti” (cfr. pag. 21 della sentenza qui impugnata, con riferimento al passaggio contenuto nel verbale a tenore del quale “Considerato che le due offerte cui è richiesto di deliberare sono confrontabili, l’ing. Za. si rimette alla volontà della maggioranza dei condomini”). In definitiva, la lettura fornita dalla corte di merito è nel senso della indifferenza per la ASL della ditta, tra le due in contesa, cui sarebbero stati affidati i lavori. Del resto, la volontà negoziale dei partecipanti è censurabile in cassazione soltanto per vizi di motivazione o violazione di norme ermeneutiche (artt. 1362 e ss. c.c.; cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 982 del 02/02/1998) e, nel caso di specie, la ricorrente non ha denunciato la violazione dei criteri ermeneutici nella comprensione del verbale assembleare, ma si è limitata a prospettare una lettura alternativa della volontà nella stessa espressa. È noto che, posto che l’accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (fra le tante, Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021).
3. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1136, 1362 e 1418 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la Corte d’Appello ritenuto che la deliberazione di nomina dell’impresa Cr. fosse illegittima in ragione del fatto che il capitolato per la cui esecuzione era stata designata comprendeva anche, per circa la metà del totale, opere da eseguirsi ai 132 balconi privati dell’edificio, in relazione ai quali era totalmente preclusa ogni competenza dell’assemblea condominiale.
4. Con il terzo motivo la ricorrente si duole dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per le medesime ragioni esposte con il procedente.
5. Il secondo ed il terzo motivo, da trattarsi congiuntamente siccome sostanzialmente sovrapponibili, sono infondati.
La ricorrente ha dedotto che la corte genovese non avrebbe preso in considerazione l’art. 13 del contratto di appalto del 23.3.2017 nella parte in cui il corrispettivo dello stesso “per l’esecuzione di tutte le opere e lavori che costituiscono oggetto del presente contratto” è determinato in Euro 1.001.662,301 oltre IVA, vale a dire, a suo dire, nell’importo comprensivo delle opere ai 132 balconi di proprietà privata dei singoli condomini, il cui rifacimento “pesa” di per sé per circa la metà del totale.
La Corte d’Appello ha evidenziato che sia nell’assemblea oggetto di impugnazione che nelle precedenti i condomini avevano discusso a lungo sulle parti private, chiarendo in quelle sedi che i costi dei lavori concernenti queste ultime sarebbero rimasti a carico dei proprietari, i quali, se avessero voluto, avrebbero potuto farli eseguire, facendosene carico sul piano economico, dall’impresa incaricata per i lavori condominiali. Ha altresì aggiunto che i lavori attinenti ai balconi privati erano stati identificati chiaramente nel capitolato, sicché non sussisteva il rischio di incertezze e commistioni.
Ebbene, la ricorrente si è limitata a riprodurre uno stralcio (limitato ad un rigo) decontestualizzato del contratto d’appalto, senza, ad esempio, trascrivere altresì l’art. 10 dello stesso contratto, al fine di porre questo Collegio nelle condizioni di scrutinare se l’esecuzione degli interventi sulle parti private fosse stata rimessa alle determinazioni dei singoli proprietari. A tacer del fatto che il contratto richiamato è successivo di circa nove mesi rispetto alla data (28.6.2016) di adozione della delibera impugnata nella presente sede.
A tal proposito, va ricordato che le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4501 del 28/02/2006, richiamata dalla stessa ricorrente).
6. Con il quarto motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la Corte d’Appello posto a suo carico, sia pure nella misura dei 4/5, le spese relative ai due gradi di merito, nonostante fosse risultata, ancorché parzialmente, vincitrice nella causa.
6.1. Il motivo è infondato.
In tema di spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le stesse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, per cui vi esula, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi (fra le tante, Cass., Sez. 6 -3, Ordinanza n. 24502 del 17/10/2017).
Ebbene, nel caso di specie, come evidenziato dalla corte territoriale, la La.An. è risultata vittoriosa solo con riferimento ad un motivo di appello (vale a dire, alla censura concernente il compenso spettante all’amministratore e al direttore dei lavori, essendo sul punto la deliberazione viziata da indeterminatezza), comportante una riduzione dell’importo dei costi complessivi molto limitata, mentre per il resto la delibera impugnata (sulla base di dieci motivi) è stata confermata.
In quest’ottica, è senz’altro congrua sul piano logico-formale e corretta dal punto di vista giuridico la statuizione adottata in ordine al governo delle spese processuali.
7. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Euro 2.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap;
ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 15 gennaio 2026.
Depositata in Cancelleria il 19 gennaio 2026.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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