Corte di Cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 31 agosto 2017, n. 20609. Compravendita venditore non proprietario

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La partecipazione alla compravendita anche nella veste di venditore di un soggetto che non è in realtà proprietario del bene, non determina la nullità dell’atto ma tutt’al più la sola inefficacia.

 

Ordinanza 31 agosto 2017, n. 20609
Data udienza 30 maggio 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 24962-2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettiva mente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

nonche’ contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 1747/2013 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 22/04/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/05/2017 dal Consigliere Dott. CRISCUOLO MAURO.

Viste le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale, Dott. Celeste Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

(OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS) e (OMISSIS), affinche’ fossero condannati, in solido, al pagamento della somma di Euro 2.790,00 a titolo di riduzione del prezzo della compravendita conclusa con i convenuti in data 16/11/2000, assumendo che, essendosi resa acquirente di un immobile sito in (OMISSIS), per il quale era stata presentata domanda di condono da parte dei venditori, ma senza che fosse stato portato a termine il procedimento, era stata costretta a provvedere personalmente al completamento dell’iter amministrativo, sostenendo spese nell’importo per il quale chiedeva la condanna.

Si costituiva la (OMISSIS) la quale in via del tutto preliminare eccepiva la propria estraneita’ alla controversia, per non essere mai stata proprietaria del bene oggetto di causa, chiedendo di essere autorizzata a chiamare in garanzia il notaio rogante, (OMISSIS), aderendo alla richiesta di chiamata in causa del precedente proprietario dell’appartamento, avanzata dall’altro convenuto (OMISSIS).

Nella resistenza del notaio, il quale chiedeva il rigetto della domanda, il Tribunale di Milano con la sentenza n. 153 dell’8 gennaio 2009 accoglieva la domanda attorea, con la condanna dei convenuti al pagamento della somma richiesta in citazione, mentre rigettava le domande di garanzia, condannando la (OMISSIS) altresi’ al pagamento della somma di Euro 2.000,00 in favore del notaio chiamato in causa ex articolo 96 c.p.c..

La Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 1747 del 22 aprile 2013, a seguito di appello principale del (OMISSIS) e della (OMISSIS), e di appello incidentale dello (OMISSIS), in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda dell’attrice nonche’ le altre domande dei convenuti nei confronti dei terzi chiamati, confermando altresi’ la condanna ex articolo 96 c.p.c., in favore del notaio (OMISSIS).

La Corte dopo avere disatteso l’eccezione di inammissibilita’ dell’appello in quanto proposto dai due convenuti a mezzo di un unico difensore, escludendo che sussistesse tra i medesimi una situazione di conflitto di interessi, rigettava la deduzione della (OMISSIS) secondo cui il contratto concluso era da ritenersi affetto da nullita’ nella parte in cui aveva visto la sua partecipazione.

Ed, infatti, pur dovendo effettivamente ritenersi che proprietario esclusivo del bene venduto alla (OMISSIS) fosse il solo (OMISSIS), trattandosi di bene acquistato in epoca successiva al venir meno del regime della comunione legale con il coniuge (OMISSIS), ma prima dell’avvenuta riconciliazione, doveva escludersi che la partecipazione anche della moglie all’atto ne comportasse la nullita’, trattandosi peraltro di una scelta prudenziale al fine di meglio garantire l’acquirente da future eventuali discussioni e rivendicazioni, trattandosi di una vicenda dai contorni giuridici ancora connotati da incertezza interpretativa.

Ne conseguiva che il contratto era da ritenersi valido, sebbene idoneo a produrre i suoi effetti solo nei rapporti tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS).

In relazione ai rapporti tra le parti in questione, la sentenza di appello riteneva che l’articolo 7 del contratto, che era stato invocato dalla (OMISSIS) per giustificare la condanna del venditore, si limitava a prevedere che quest’ultimo dovesse farsi carico degli eventuali oneri richiesti dall’amministrazione comunale per il perfezionamento della pratica di condono, ma non anche delle spese sostenute per l’opera di un professionista.

In tal senso, l’attrice non aveva minimamente documentato l’entita’ degli oneri in questione, essendosi limitata solo a produrre la fattura attestante i compensi versati al professionista del quale si era avvalsa, con la conseguenza che la domanda di condanna andava rigettata.

In merito alla condanna della (OMISSIS) ex articolo 96 c.p.c., la Corte distrettuale riteneva che andasse confermata, in quanto la decisione del Tribunale appa(OMISSIS) fondata sul presupposto, ritenuto tale anche dal giudice di appello, dell’assoluta pretestuosita’ delle accuse rivolte al professionista, destituite di ogni fondamento.

Infine, quanto alle spese di lite, escludeva che il (OMISSIS) potesse essere chiamato alla refusione delle spese in favore del notaio (OMISSIS), atteso che la domanda di garanzia nei confronti del professionista era stata esperita dalla sola (OMISSIS).

Per la cassazione della sentenza di appello ricorre (OMISSIS) sulla base di cinque motivi.

Gli intimati non hanno svolto difese in questa fase.

2. il primo motivo di ricorso denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1470, 1325, 1418 e 1419 c.c., comma 1 e articolo 1420 c.c., nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti.

Si deduce che la ricorrente aveva proposto una domanda di accertamento della nullita’ parziale ovvero di inefficacia dell’atto di compravendita azionato dalla (OMISSIS), non essendo la convenuta proprietaria del bene venduto, nonche’ una domanda di rigetto della domanda di pagamento proposta dalla stessa (OMISSIS) ed una domanda di garanzia nei confronti del notaio rogante, nel caso in cui fosse stata condannata in solido con il (OMISSIS).

La Corte d’Appello, pur disattendendo la domanda dell’attrice, ha pero’ respinto la deduzione della convenuta secondo cui l’atto di vendita sarebbe affetto da nullita’, quanto meno parziale, nella parte in cui ha visto la partecipazione della (OMISSIS), sebbene fosse pacifico che non era proprietaria del bene venduto.

Il motivo e’ infondato.

Risulta in primo luogo evidente che, atteso il rigetto della domanda proposta dalla (OMISSIS) nei confronti sia del (OMISSIS) che della (OMISSIS), l’interesse ad un eventuale accertamento della nullita’ dell’atto di compravendita e’ funzionale esclusivamente alla contestazione dei presupposti per la condanna ex articolo 96 c.p.c., subita dalla ricorrente in favore del notaio chiamato in causa, e cio’ sul presupposto, sebbene non del tutto esplicitato, che una volta accertata la nullita’ dell’atto di vendita, emergerebbe altresi’ una responsabilita’ del notaio, idonea quindi ad incidere sulla valutazione in punto di pretestuosita’ della sua chiamata in giudizio.

Tuttavia, la circostanza che la (OMISSIS) non sia mai stata o divenuta proprietaria del bene oggetto di causa non e’ circostanza tale da determinare la nullita’ dell’atto stesso nella parte in cui ha visto la ricorrente esserne parte.

In tal senso e’ la stessa disciplina codicistica della vendita di cosa altrui a confermare la correttezza della conclusione del giudice di merito secondo cui la partecipazione all’atto, sebbene nella veste di venditore di un soggetto che non sia in realta’ proprietario del bene, non determina la nullita’ dell’atto, ma al piu’ la sola inefficacia (in generale, anche al di fuori delle ipotesi di vendita di cosa altrui, per la conseguenza dell’inefficacia degli atti dispostivi di beni da parte di soggetto diverso dal proprietario o da chi ne abbia la disponibilita’ giuridica, cfr. Cass. n. 1838/1980).

Peraltro la censura non si confronta con il tenore della decisione gravata che, con condivisibili argomentazioni, ha dato contezza delle ragioni per le quali si era prevista la partecipazione della ricorrente all’atto, trattandosi di una misura precauzionale, suggerita dalla complessa vicenda familiare del venditore, e dalla necessita’, in assenza all’epoca dei fatti di un univoco orientamento circa la sorte dei beni acquistati nel periodo intercorrente tra la separazione personale dei coniugi e la loro successiva riconciliazione, di prevenire a tutela della parte acquirente, ogni possibile contestazione eventualmente in futuro proposta dalla (OMISSIS).

3. Il secondo motivo di ricorso denunzia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c., per avere il giudice di merito deciso una domanda di accertamento della responsabilita’ e di conseguente garanzia proposta dalla ricorrente solo in via subordinata al mancato accoglimento della richiesta di rigetto della domanda attorea.

Si evidenzia che nel chiamare in garanzia il notaio (OMISSIS), si era espressamente chiarito che la domanda di manleva era subordinata alla circostanza che fosse stata accolta la domanda della (OMISSIS).

Ne consegue che avendo la Corte d’Appello disatteso le richieste dell’originaria parte attrice, non doveva essere esaminata la domanda di garanzia.

Il motivo e’ evidentemente infondato.

Effettivamente la Corte d’Appello, una volta esclusa la fondatezza della domanda proposta dalla (OMISSIS) nei confronti della ricorrente, per avere il contratto prodotto effetti vincolanti solo tra l’attrice ed il (OMISSIS), non ha esaminato nel merito la domanda di garanzia della quale era destinatario lo (OMISSIS), avendo peraltro affermato la responsabilita’ processuale aggravata della (OMISSIS), non gia’ sulla base dell’esito della valutazione nel merito della domanda di garanzia, ma valutando la arbitrarieta’ in se’ della stessa chiamata in causa, ravvisando nel solo fatto dell’evocazione in giudizio una condotta connotata da mala fede o colpa grave, per l’assoluta pretestuosita’ delle accuse rivolte al professionista.

4. Il terzo motivo denunzia la violazione e/o errata applicazione degli articoli 150, 151, 179, 191, 1176 e 2230 c.c., con riferimento alla sussistenza della responsabilita’ del notaio. Si deduce che la sentenza gravata ha effettuato una non corretta applicazione delle norme in tema di comunione legale, dimentica del consolidato orientamento della Corte di legittimita’, che esclude che cadano in comunione legale gli acquisti effettuati dal coniuge in epoca successiva alla separazione personale, ed al venir meno del regime patrimoniale legale, senza che cio’ possa essere influenzato dalla successiva riconciliazione.

Il motivo e’ evidentemente destituito di fondamento.

La decisione impugnata non ha minimamente inteso affermare che il bene alienato dal (OMISSIS) potesse ritenersi caduto in comunione legale, ma proprio prendendo atto della pacifica titolarita’ esclusiva del bene in capo all’altro convenuto, ha limitato la disamina della domanda attorea nei soli confronti del marito.

Tuttavia, con accertamento in fatto, non sindacabile in questa sede, ha ritenuto che, in ragione delle incertezze interpretative esistenti all’epoca dell’acquisto (il precedente di questa Corte richiamato dalla ricorrente, Cass. n. 18619/2003, che ha affermato la titolarita’ esclusiva del bene acquistato dal coniuge separato prima della riconciliazione, e’ appunto successivo alla vendita dell’appartamento oggetto di causa) la’ Corte di merito a ritenuto che) rispondeva a canoni di prudenza far sottoscrivere il contratto ad entrambi i coniugi, e cio’ essenzialmente a tutela dell’acquisto del terzo, affermazione questa che nel configurare un atteggiamento cautelativo del notaio, tenuto a salvaguardare gli interessi di entrambi i contraenti nell’esercizio del suo ministero professionale, consente di ritenere del tutto immune da censure l’espletamento dell’incarico da parte dello (OMISSIS).

5. Il quinto motivo, che deve logicamente precedere la disamina del quarto, che investe invece la correttezza del riparto delle spese di lite, denunzia la nullita’ della sentenza per violazione degli articoli 132 e 156 c.p.c., nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti.

Si deduce che la Corte d’appello nel pervenire alla conferma della condanna ex articolo 96 c.p.c., della ricorrente avrebbe condiviso le argomentazioni addotte dal Tribunale, laddove la disamina della sentenza di primo grado consente di verificare che la responsabilita’ in questione era stata sancita solo nel dispositivo, mancando un qualsiasi riferimento alla stessa nella parte motiva.

Inoltre, deve ipotizzarsi che la decisione del primo giudice fosse stata dettata dall’accoglimento della domanda della (OMISSIS) anche nei confronti della (OMISSIS), sul presupposto che la vendita producesse effetti vincolanti anche nei confronti di quest’ultima, con la conseguenza che una volta affermata l’inefficacia del contratto relativamente alla ricorrente, il richiamo alle argomentazioni del Tribunale renderebbe la motivazione della Corte di appello del tutto apparente.

A cio’ deve aggiungersi, sempre a detta della ricorrente, che il mancato riscontro dei presupposti che legittimano l’applicazione dell’articolo 96 c.p.c., equivale all’omessa disamina di cui al novellato dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Effettivamente deve concordarsi con la deduzione di parte ricorrente secondo cui la decisione del giudice di prime cure e’ pervenuta alla condanna ex articolo 96 c.p.c., in assenza di una esplicitazione in parte motiva delle ragioni che la giustificavano, rinvenendosi esclusivamente il capo di condanna nel dispositivo.

Tuttavia, e considerato che l’assenza di motivazione non costituisce un vizio di nullita’ della sentenza di primo grado tale da determinare la rimessione della causa al giudice di primo grado ad opera del giudice di appello, ad avviso del Collegio deve ritenersi che la decisione gravata abbia provveduto a sovrapporre in parte qua la propria autonoma motivazione, ancorche’ sintetica, ravvisando quindi la correttezza dell’esito cui era pervenuto il Tribunale.

La Corte di appello, in realta’, lungi dal far ricorso ad una motivazione per relationem, ha ritenuto che il Tribunale avesse opinato per la responsabilita’ aggravata della convenuta sul presupposto, ritenuto tale anche dal giudice di appello, dell’assoluta pretestuosita’ delle accuse rivolte al professionista, in quanto destituite di ogni fondamento.

E’ la stessa pacifica assenza di motivazione sul punto della sentenza di prime cure, ad escludere che con tali espressioni il giudice di appello abbia inteso motivare per relationem, sembrando invece evidente che la valutazione in termini di pretestuosita’ delle accuse mosse dalla (OMISSIS) allo (OMISSIS) sia il frutto di una ben precisa considerazione svolta dalla Corte di merito, e che trova poi conforto argomentativo nella precedente motivazione laddove si e’ data contezza delle ragioni per le quali la partecipazione della ricorrente all’atto non ne determinava la nullita’, ma rispondeva piuttosto ad un commendevole intento del notaio di salvaguardare la certezza dell’acquisto.

In presenza quindi di un’adeguata motivazione resta esclusa la ricorrenza dei vizi dedotti con il motivo in esame, risultando poi inammissibile, per la sua formulazione concreta, la censura in punto di omessa disamina di un fatto decisivo, posto che la parte, oltre ad omettere di indicare quale sia il fatto che non sia stato preso in esame dal giudice di appello, si limita in sostanza a reiterare sotto diversa veste la doglianza in punto di carenza assoluta di motivazione.

6. Il quarto motivo, infine, lamenta la violazione falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c., e l’erronea ripartizione delle spese di lite.

Si deduce che poiche’ la (OMISSIS) era risultata soccombente nei confronti della ricorrente, e poiche’ la chiamata in causa dello (OMISSIS) era stata determinata dalla proposizione della domanda attorea, doveva essere l’attrice a rifondere le spese di lite al terzo chiamato.

Anche tale motivo e’ privo di fondamento.

Ed, invero, una volta ribadita la correttezza della valutazione in ordine alla sussidenza della responsabilita’ processuale aggravata sul presupposto che l’assoluta pretestuosita’ delle accuse mosse nei confronti del terzo chiamato, configurava la stessa chiamata in causa come attivita’ processuale connotata da mala fede o colpa grave, la condanna della stessa ricorrente al pagamento delle spese in favore del notaio, costituisce piana applicazione del costante principio secondo cui, se e’ pur vero che in tema di spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta rigettata la domanda principale, il relativo onere va posto a carico della parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, in applicazione del principio di causalita’, e cio’ anche se l’attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo (cfr. da ultimo Cass. n. 2492/2016), e’ altrettanto vero che il rimborso rimane a carico della parte che abbia chiamato o abbia fatto chiamare in causa il terzo qualora l’iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (cfr. Cass. n. 7431/2012; Cass. n. 12301/2005), come appunto opinato dal giudice di merito nella fattispecie in esame.

7. Il ricorso deve essere rigettato ma non va adottata alcuna statuizione in punto di spese atteso che gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva in questa fase.

8. Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’articolo 13 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, articolo 1 bis.