Con l’ordinanza n. 30932 del 25 novembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato il tema della decadenza dall’azione di garanzia per i vizi della cosa venduta, con particolare attenzione alla ripartizione dell’onere della prova e al momento esatto in cui inizia a decorrere il termine per la denuncia.
L’onere della prova in capo all’acquirente
Il primo punto fermo stabilito dalla Corte riguarda la dinamica processuale: se il venditore eccepisce che la denuncia dei vizi è avvenuta troppo tardi rispetto alla consegna del bene, non spetta a lui dimostrare la tardività. Al contrario, è l’acquirente a dover fornire la prova di aver rispettato il termine di otto giorni previsto dall’articolo 1495 del codice civile. La tempestività della denuncia è infatti considerata una condizione necessaria per l’esercizio dell’azione di garanzia.
Il concetto di “scoperta” del vizio
La Cassazione chiarisce che il termine di decadenza non decorre dal momento in cui i vizi avrebbero potuto essere “astrattamente conosciuti” o dal semplice sospetto della loro esistenza. La decorrenza inizia solo quando il compratore ne acquista una certezza obiettiva e completa.
Questo significa che:
La mera consapevolezza di un malfunzionamento generico non basta a far scattare il cronometro della decadenza.
È necessaria la percezione della reale entità e delle cause del difetto.
Il ruolo fondamentale del tecnico
Un passaggio cruciale dell’ordinanza n. 30932/2025 riconosce che, in molti casi (specialmente per vizi occulti o tecnicamente complessi), tale certezza può essere raggiunta solo attraverso la relazione di un esperto. Pertanto, se per comprendere la natura del vizio è necessario l’intervento di un tecnico, il termine di otto giorni inizierà a decorrere solo dal momento in cui l’acquirente riceve l’esito della perizia o della consulenza, poiché solo in quel momento la “scoperta” può dirsi completa e consapevole.
Conclusioni della Corte
In definitiva, la Suprema Corte tutela l’acquirente contro decadenze premature, ancorando l’inizio del termine a un dato di fatto concreto (la conoscenza effettiva) e non a una mera presunzione legata alla data di consegna del bene
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|25 novembre 2025| n. 30932.
Vizi il termine decorre solo da scoperta obiettiva e completa
Massima: In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene, incombe sull’acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione, l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex articolo 1495 del codice civile. Tale termine di decadenza decorre dall’effettiva scoperta dei vizi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti), con la conseguenza che i vizi ben possono essere appresi dal compratore con la necessaria certezza solo attraverso la relazione di un tecnico
Ordinanza|25 novembre 2025| n. 30932. Vizi il termine decorre solo da scoperta obiettiva e completa
Integrale
Tag/parola chiave: VENDITA – Garanzia per i vizi – Tardività della denunzia – Termine di decadenza – Decorrenza. (Cc, articoli 1495, 2697 e 2704) – Contratti – Vendita – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta – Denunzia dei vizi – Termine di decadenza – Decorrenza – “Dies a quo” – Effettiva scoperta dei vizi – Individuazione – Fattispecie in tema di compravendita immobiliare
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. PAPA Patrizia – Consigliere
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Rel. Consigliere
Dott. AMATO Cristina – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 26207/2024) proposto da:
F.lli Ru. Immobiliare Srl, in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Gi.Mu.;
– ricorrente –
contro
Pa.Ni. e So.CA. Spa, in persona del suo legale rappresentante pro – tempore;
– intimati –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Cagliari – Sezione distaccata di Sassari n. 286/2024, pubblicata il 25 settembre 2024, notificata a mezzo PEC il 1 ottobre 2024;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5 novembre 2025 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
vista la richiesta di decisione tempestivamente spiegata dalla ricorrente avverso la proposta di definizione anticipata del giudizio ex art. 380-bis c.p.c.;
letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.
Vizi il termine decorre solo da scoperta obiettiva e completa
FATTI DI CAUSA
1.- Pa.Ni. conveniva, davanti al Tribunale di Tempio Pausania, la F.lli Ru. Immobiliare Srl e la Compagnia di Assicurazioni Fa. Spa, chiedendo che la F.lli Ru. Immobiliare fosse condannata, in solido con la Fa. Assicurazioni, in virtù della polizza assicurativa esistente, al risarcimento dei danni sofferti dall’attore, pari ad Euro 70.000,00 o alla diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, per la rimozione dei vizi dell’appartamento acquistato il 22 febbraio 2010 dalla Ru. Immobiliare, quali macchie di umidità, scrostamento dei muri, frequenti allagamenti dell’immobile durante i periodi di pioggia – ovvero per il completamento di quanto concordato nel capitolato d’appalto -, con il rimborso delle spese sostenute per il trasloco temporaneo dell’acquirente e della sua famiglia e con la riparazione dei danni psico-fisici sofferti in ragione della mancata corrispondenza del fabbricato realizzato rispetto al capitolato d’appalto, vizi come accertati all’esito di conferimento di incarico ad un geometra.
Si costituiva in giudizio la F.lli Ru. Immobiliare Srl, la quale resisteva all’accoglimento della domanda avversaria ed eccepiva l’intervenuta decadenza dalla garanzia per i vizi, alla stregua della tardiva denuncia degli stessi, oltre 8 giorni dalla scoperta, esercitando l’azione di manleva verso la Fa..
Si costituiva in giudizio anche la Fa. Assicurazioni Spa, la quale contestava la propria tenutezza.
Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era esperita consulenza tecnica d’ufficio.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 288/2021, depositata il 19 luglio 2021, accoglieva per quanto di ragione la domanda di risarcimento danni proposta da Pa.Ni. verso la costruttrice e venditrice F.lli Ru. Immobiliare Srl per i vizi dell’immobile acquistato con atto pubblico di compravendita concluso tra le parti il 22 febbraio 2010, rep. n. (Omissis), racc. n. (Omissis), e – per l’effetto – la condannava al pagamento della somma di Euro 25.925,25.
2.- La F.lli Ru. Immobiliare Srl proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure.
Si costituivano separatamente nel giudizio d’impugnazione Pa.Ni. e la So.CA. Spa (nella quale era stata incorporata la Fa.), i quali instavano per il rigetto dell’appello.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’Appello di Cagliari – Sezione distaccata di Sassari, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento per quanto di ragione dell’appello proposto e in parziale riforma della sentenza impugnata, rivedeva la regolamentazione delle spese del giudizio di primo grado mentre rimaneva confermata la statuizione di condanna al risarcimento dei danni nella misura già indicata dal Tribunale, con la compensazione delle spese del gravame nei limiti di un terzo e con la condanna della F.lli Ru. al pagamento dei residui due terzi.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che i vizi denunciati – come poi individuati dalla consulenza tecnica d’ufficio – consistevano nel fatto che la porta scorrevole dell’ingresso fosse fuori piombo, nella posizione del piano di calpestio della casa a quota inferiore di cm. 50, nella circostanza che la porta scorrevole avesse vetri più piccoli rispetto alla scanalatura, nella disagevole apertura della porta della cucina a causa del pavimento non ben livellato, nella non completa chiusura delle porte scorrevoli del bagno e delle camere, nell’esistenza di zone umide del pavimento interno per difetto di posizionamento del vespaio, nella tamponatura del muro esterno della cucina eseguita con doppio mattone forato da cm. 8, anziché da cm. 25, come previsto in progetto; b) che l’acquirente non era decaduto dalla garanzia per i vizi per decorso del termine di 8 giorni della denuncia dei difetti, poiché l’attore aveva provato di aver provveduto – una volta ricevuta la relazione peritale in data 21 marzo 2011 dal tecnico cui aveva commissionato l’incarico di verificare la ricorrenza dei vizi – a denunciare, con raccomandata del 23 marzo 2011, pervenuta il 25 marzo successivo, l’esistenza dei vizi all’impresa venditrice, mentre, dal suo canto, il venditore non aveva allegato, né dimostrato specifici fatti costitutivi posti a sostegno dell’eccezione di decadenza; c) che non poteva rilevare che la denuncia dei difetti fosse generica, in quanto – al fine di conservare il diritto alla garanzia – l’acquirente non era tenuto ad inoltrare nel termine stabilito una denuncia analitica e specifica, con la precisa indicazione dei vizi che inficiavano la cosa, potendo validamente limitarsi ad una denuncia generica e sommaria, atta a mettere sull’avviso il venditore, salvo a precisare, in un secondo momento, la natura e l’entità dei vizi riscontrati; d) che i vizi nel loro complesso non potevano essere considerati palesi, posto che la loro descrizione – come evidenziato dalla consulenza tecnica d’ufficio – non consentiva di ritenerli conoscibili già a partire dalla mera consegna della cosa.
3.- Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la F.lli Ru. Immobiliare Srl
Sono rimasti intimati Pa.Ni. e la So.CA. Spa
4.- Successivamente il consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio depositata il 26 aprile 2025, comunicata il 29 aprile 2025, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., alla stregua della ritenuta manifesta infondatezza del ricorso.
Con atto depositato il 28 maggio 2025, la F.lli Ru. Immobiliare Srl ha chiesto la decisione del giudizio.
5.- La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.
Vizi il termine decorre solo da scoperta obiettiva e completa
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Si premette che il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte ed essere nominato relatore del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, primo comma, n. 4, e 52 c.p.c. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024).
2.- Tanto premesso, con il primo motivo articolato la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la falsa applicazione dell’art. 2704 c.c. nonché il travisamento della prova ex art. 115 c.p.c., per avere la Corte di merito ritenuto certa la data della relazione del perito di parte incaricato dall’attore in ordine all’accertamento dei vizi e delle loro cause, data dalla quale sarebbe decorso il termine per la denuncia dei vizi medesimi, con la conseguente esclusione dell’eccepita decadenza, reputando altresì che tale documento costituisse prova del momento nel quale il denunciante aveva avuto conoscenza di tali vizi.
2.1.- Il motivo è infondato.
In primis, si rileva che la contestazione della data della relazione di parte è stata effettuata solo nel giudizio di gravame – e, dunque, tardivamente -, e non già nel giudizio di prime cure, la cui sentenza conclusiva ha dato atto della prova documentale circa la ricezione della relazione di parte in data 21 marzo 2011 (come da documenti di cui agli allegati 6 e 6a), cui seguiva la pacifica ricezione della denuncia – a mezzo raccomandata a.r. – il 25 marzo 2011.
Ad ogni modo, la disposizione dell’art. 2704 c.c. sull’efficacia della data della scrittura privata non autenticata è dettata per l’esclusiva tutela dei terzi ed opera, quindi, soltanto quando dalla scrittura si vogliano, in relazione a quella data, conseguire gli effetti negoziali propri della convenzione contenuta nell’atto e non nel caso in cui la scrittura sia invocata come un mero fatto storico del quale è consentita la prova con qualsiasi mezzo, ed anche con presunzioni (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2030 del 29/01/2010; Sez. 2, Sentenza n. 24955 del 24/11/2006; Sez. 3, Sentenza n. 3998 del 18/03/2003; Sez. 1, Sentenza n. 3024 del 01/03/2002; Sez. 1, Sentenza n. 4058 del 09/05/1997; Sez. 2, Sentenza n. 868 del 25/01/1995; Sez. 3, Sentenza n. 4112 del 06/04/1993; Sez. 3, Sentenza n. 5105 del 15/09/1981; Sez. 3, Sentenza n. 6139 del 21/12/1978), come nel caso di specie.
D’altronde, il giudice d’appello ha confermato l’assunto del giudice di prime cure, secondo cui la scoperta dell’effettiva natura ed entità dei vizi (tra i quali quelli inerenti alla porta finestra scorrevole d’ingresso “fuori piombo rispetto all’anta fissa”, alle parti di pavimento interno non correttamente livellate e alla mancata posa in opera del vespaio) e della loro eziologia è avvenuta, a cura dell’acquirente, solo all’esito dell’espletata consulenza tecnica di parte, conclusione sul dies a quo del termine di denuncia che, in quanto debitamente argomentata, non è sindacabile in questa sede (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16766 del 21/06/2019; Sez. 3, Sentenza n. 2354 del 20/07/1971; Sez. 3, Sentenza n. 3929 del 07/12/1968; Sez. 3, Sentenza n. 782 del 24/03/1966).
Al riguardo, occorre rilevare che, in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene, incombe sull’acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione, l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12337 del 09/05/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 24348 del 30/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 12130 del 14/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 13695 del 12/06/2007; Sez. 2, Sentenza n. 1031 del 29/01/2000; Sez. 2, Sentenza n. 11519 del 13/10/1999; Sez. 2, Sentenza n. 844 del 28/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 2394 del 12/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 9010 del 26/08/1993; Sez. 2, Sentenza n. 6365 del 05/06/1991; Sez. 2, Sentenza n. 2107 del 27/02/1991; Sez. 2, Sentenza n. 3796 del 26/08/1989).
Senonché il termine di decadenza previsto dall’art. 1495 c.c. per l’azione di garanzia dei vizi della cosa venduta decorre dall’effettiva scoperta dei vizi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti), con la conseguenza che i vizi ben possono essere appresi dal compratore con la necessaria certezza solo attraverso la relazione di un tecnico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6169 del 16/03/2011; Sez. 2, Sentenza n. 6735 del 23/05/2000; Sez. 2, Sentenza n. 7541 del 08/07/1995; Sez. 2, Sentenza n. 4116 del 14/05/1990).
Orbene, a fronte dell’eccezione di decadenza sollevata dall’alienante, il compratore ha dimostrato, attraverso la relazione peritale prodotta, datata 21 marzo 2011, di avere acquisito certezza obiettiva e completa dei vizi solo all’esito della consegna di tale accertamento tecnico demandato ad un geometra, con la conseguenza che sarebbe stato onere del venditore fornire la prova confutativa della conoscenza dei difetti, a cura dell’acquirente, in epoca precedente, dimostrazione nella fattispecie mancata.
3.- Con il secondo motivo svolto la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la falsa applicazione degli artt. 1495 e 2697 c.c., per avere la Corte territoriale reputato che i vizi non fossero conoscibili dall’acquirente, con la conseguente validità della loro denuncia, benché detta denuncia fosse del tutto generica, così addebitandosi al venditore eccipiente l’onere della prova di specifici fatti costitutivi a sostegno dell’eccezione di decadenza.
3.1.- Il motivo è infondato.
Ed invero la denuncia dei vizi della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1492 e 1495 c.c., non richiede un’esposizione dettagliata, in quanto la finalità di avvisare il venditore sulle intenzioni del compratore e di consentirgli la tempestiva verifica della doglianza può essere assolta anche da una denuncia generica, purché essa renda il venditore edotto che il compratore ha riscontrato, sebbene in modo non ancora esauriente e completo, vizi che rendono la cosa inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27488 del 28/10/2019; Sez. 2, Sentenza n. 25027 del 11/12/2015; Sez. 2, Sentenza n. 6234 del 15/05/2000; Sez. 3, Sentenza n. 2354 del 20/07/1971; Sez. 3, Sentenza n. 3929 del 07/12/1968; Sez. 3, Sentenza n. 2703 del 29/08/1962).
Peraltro, nella fattispecie, la denuncia dei vizi di cui alla raccomandata a.r. ricevuta il 25 marzo 2011 richiamava espressamente l’accertamento di cui alla relazione peritale demandata ad un tecnico del 21 marzo 2011 (sebbene tale relazione non sia stata inviata unitamente alla denuncia, ma sia stata prodotta solo una volta intrapreso il giudizio).
4.- Con il terzo motivo proposto la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., per avere la Corte distrettuale negato la compensazione parziale delle spese del giudizio di primo grado tra compratore e venditore, nonostante il rigetto di alcune domande attoree ed un’importante riduzione della domanda accolta, nonché del giudizio di secondo grado, nonostante il parziale accoglimento dell’appello.
4.1.- Il motivo non deve essere esaminato perché ha costituito oggetto di espressa rinuncia a cura della ricorrente con la memoria illustrativa depositata.
Ora, la rinuncia ad uno o più motivi di ricorso, a differenza di quella prevista dall’art. 390 c.p.c., non richiede la sottoscrizione della parte né il rilascio di uno specifico mandato, non comportando la disposizione del diritto in contesa, ma costituendo espressione di una valutazione tecnica concernente le più opportune modalità di esercizio della facoltà d’impugnazione, rimessa alla discrezionalità del difensore. Pertanto, deve ritenersi superfluo qualsiasi apprezzamento in ordine alla fondatezza delle censure proposte con i motivi oggetto di rinuncia (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16626 del 21/06/2025; Sez. 6-3, Ordinanza n. 414 del 13/01/2021; Sez. 1, Sentenza n. 22269 del 03/11/2016; Sez. 5, Sentenza n. 11154 del 15/05/2006; Sez. 5, Sentenza n. 15962 del 23/10/2003).
5.- In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese e compensi di lite, poiché le controparti del soccombente sono rimaste intimate.
Poiché, all’esito dell’opposizione alla proposta di definizione anticipata del giudizio, ai sensi dell’art. 380-bis, ultimo comma, c.p.c., il giudizio è stato definito in conformità alla proposta, deve essere applicato l’art. 96, quarto comma, c.p.c., con la conseguente condanna della ricorrente soccombente al pagamento, in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore ad Euro 500,00 e non superiore ad Euro 5.000,00, somma che si liquida come da dispositivo.
Infatti, in tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal D.Lgs. n. 149/2022), nel caso in cui il ricorrente abbia formulato istanza di decisione e la Corte abbia definito il giudizio in conformità alla proposta, l’omessa costituzione dell’intimato, se da un lato preclude la statuizione ex art. 96, terzo comma, c.p.c. (non ricorrendo una situazione che consenta una pronuncia sulle spese), dall’altro impone la condanna al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di cui all’art. 96, quarto comma, c.p.c., alla stregua dell’autonoma valenza precettiva del richiamo a tale ultima disposizione, contenuto nel citato art. 380-bis, terzo comma, c.p.c., che si giustifica in funzione della ratio di disincentivare la richiesta di definizione ordinaria a fronte di una proposta di definizione accelerata, esigenza che sussiste anche nel caso di mancata costituzione dell’intimato (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 5243 del 28/02/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 27947 del 04/10/2023; Sez. U, Ordinanza n. 27195 del 22/09/2023).
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
Vizi il termine decorre solo da scoperta obiettiva e completa
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di Euro 1.000,00.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 5 novembre 2025.
Depositato in Cancelleria il 25 novembre 2025.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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