Supercondominio e la rappresentanza processuale

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 28 gennaio 2019, n. 2279.

La massima estrapolata:

La sussistenza di servizi o beni comuni a piu’ condomini autonomi da’ luogo ad un super-condominio, che e’ distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere ipso iure et facto ove il titolo non disponga altrimenti.
In tal caso, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facolta’ di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da piu’ condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari ed amministratore del super-condominio).
Qualora non sia stato nominato l’amministratore del super-condominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’articolo 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari.
In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici.

Sentenza 28 gennaio 2019, n. 2279

Data udienza 7 dicembre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 28749/2013 R.G., proposto da:
Condominio (OMISSIS), e Condominio (OMISSIS), in persona dei rispettivi amministratori p.t., rappresentati e difesi dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS);
– intimati-
e
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata difesa dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
– terzo interventore –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 27/2013, depositata in data 8.1.2013;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7.12.2017 dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. Mistri Corrado, che ha concluso, chiedendo l’accoglimento del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

Con autonomi atti di appello, il Condominio Cooperativa (OMISSIS) ed il Condominio (OMISSIS) hanno impugnato la sentenza del Tribunale di Messina, depositata in data 1.5.004, con cui e’ stata costituita la servitu’ coattiva di passaggio penale pedonale e carrabile in favore dei fondi di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), successivamente ceduti alla (OMISSIS) s.r.l., su una strada interna, comune ai due condomini appellanti.
Gli appellati hanno proposto impugnazione incidentale, dolendosi dell’ammontare delle indennita’ di asservimento liquidate in primo grado, sostenendo che il passaggio comportava la realizzazione di opere da eseguire solo sul fondo dominante.
Riuniti i giudizi, la Corte distrettuale di Messina ha riformato parzialmente la prima decisione, riducendo ad Euro 14.000,00 l’importo dovuto a titolo di indennita’ e respingendo ogni altra istanza, con compensazione delle spese di appello.
La sentenza impugnata ha stabilito, sulla base della c.t.u., che la strada asservita era in comproprieta’ dei titolari delle singole porzioni facenti parte dei due condomini.
Ha ritenuto che la domanda fosse stata correttamente proposta evocando in giudizio gli amministratori ed ha escluso che occorresse integrare il contraddittorio nei confronti dei proprietari dei fondi circostanti al fine di determinare il percorso piu’ breve.
Per la cassazione di questa sentenza i Condomini (OMISSIS), hanno proposto ricorso in cinque motivi, cui la (OMISSIS) s.r.l. ha resistito con controricorso.
Gli altri intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.
Con ordinanza interlocutoria n. 497/2018, il Collegio, ritenendo di dover sottoporre alle parti l’eventuale appartenenza della strada asservita ad un super-condominio costituito dai due condomini ricorrenti, ha assegnato il termine di 60 gg. per il deposito in cancelleria di osservazioni.
La (OMISSIS) s.r.l. ha depositato memoria ex articolo 384 c.p.c., comma 3.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si deduce la violazione dell’articolo 102 e 354 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, assumendo che la domanda di costituzione coattiva della servitu’ doveva esser proposta verso la (OMISSIS) e non verso i condomini, poiche’, come accertato dal c.t.u., il suolo su cui era stata imposta la servitu’ era di proprieta’ della (OMISSIS).
Con il secondo motivo e’ dedotta la violazione degli articoli 1117, 1130 e 1131 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che, anche voler ritenere che la strada su cui e’ stata imposta la servitu’ fosse comune ai due condomini, andavano evocati in causa i singoli proprietari e non gli amministratori, non essendo questi ultimi titolari dei poteri di rappresentanza processuale rispetto alle azioni volte a costituire vincoli sui beni comuni.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli articoli 1117, 1130 e 1131 c.c., in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 3 c.p.c.., lamentando che, essendo la strada originariamente in proprieta’ della Cooperativa e non dei Condomini, non poteva essere ricompresa tra i beni comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con la conseguenza che la domanda di costituzione della servitu’ andava proposta verso tutti i comproprietari del suolo gravato.
Con il quarto motivo si deduce la violazione dell’art 1051 c.c. in relazione all’articolo 360c.p.c., comma 1, n. 3, asserendo che la Corte d’appello avrebbe dovuto valutare le alternative possibili alla costituzione della servitu’, in modo da escludere l’asservimento del cortile condominiale.
Con il quinto motivo si censura l’omesso esame di un fatto decisivo della causa ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per non aver la sentenza dato rilievo alla missiva con cui la (OMISSIS) s.r.l. (attuale titolare dei fondi dominanti), aveva chiesto al Condominio – Coop. Edilizia Serenella di Messina di esercitare il transito temporaneo su una via interna a detto condominio per la pulitura e la messa in sicurezza dell’intera area, circostanza che dimostrava la possibilita’ di costituire la servitu’ con un diverso tracciato.
2. Per ragioni di ordine logico va esaminato preliminarmente il secondo motivo di ricorso, che va accolto per le ragioni che seguono. La Corte distrettuale ha stabilito che la porzione su cui e’ stata costituita la servitu’ coattiva di passaggio rientrava nella presunzione di condominialita’ di cui all’articolo 1117 c.c., essendo in titolarita’ comune ai proprietari delle singole unita’ assegnate dalla (OMISSIS) e in rapporto di accessorieta’ rispetto ai due edifici (cfr., sentenza pag. 9).
Cio’ nonostante ha ritenuto che la domanda sia stata correttamente proposta verso gli amministratori dei due edifici.
Deve in contrario obiettarsi che la sussistenza di servizi o beni comuni a piu’ condomini autonomi da’ luogo ad un super-condominio, che e’ distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere ipso iure et facto ove il titolo non disponga altrimenti (Cass. 2305/2008; Cass. 13883/2010; Cass. 17332/2011; Cass. 19939/2012; Cass. 5160/1993).
In tal caso, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facolta’ di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da piu’ condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari ed amministratore del super-condominio).
Qualora non sia stato nominato l’amministratore del super-condominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’articolo 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari.
In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici (Cass. 8570/2005; Cass. 8842/2001; Cass. 12588/2002; Cass. 9206/2005; Cass. 14765/2012).
La domanda di costituzione della servitu’ non poteva – quindi – esser proposta nei confronti degli amministratori dei due diversi stabili, ma occorreva evocare in giudizio tutti i singoli condomini.
E’ quindi accolto il secondo motivo, con assorbimento degli altri. La sentenza impugnata e’ cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa al Tribunale di Messina, con compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Messina, con compensazione delle spese di giudizio dell’intero giudizio.

Avv. Renato D’Isa