Quando il regolamento di condominio contempli il ricorso a forme convenzionali ex art. 1352 c.c.

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 18 aprile 2019, n. 10845.

La massima estrapolata:

Qualora il regolamento di condominio contempli, in caso di trasferimento della proprietà da parte dei condòmini, il ricorso a forme convenzionali ex art. 1352 c.c., anche di particolare rigore, finalizzate a rendere note ed accettate determinate condizioni (quali la cessione di quote, il subentro di altro proprietario e la conoscenza ed accettazione del regolamento medesimo), non è possibile il ricorso a forme equivalenti di comunicazione. (Nella specie, veniva in rilievo il trasferimento della titolarità di quote di godimento di una multiproprietà).

Ordinanza 18 aprile 2019, n. 10845

Data udienza 26 ottobre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 17062-2014 proposto da:
(OMISSIS) SRL in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, non in proprio ma quale societa’ di gestione della Multiproprieta’ (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS);
– controricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 492/2014 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/03/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/10/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale PEPE Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento del primo e del terzo motivo del ricorso principale; per il rigetto del ricorso incidentale;
uditi gli Avvocati (OMISSIS), con delega orale dell’Avvocato (OMISSIS) e (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), entrambi difensori del controricorrente e ricorrente incidentale, che hanno chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale.

RILEVATO

che:
e’ stata impugnata da (OMISSIS) s.r.l. la sentenza n. 492/2014 della Corte di Appello di Torino con ricorso fondato su tre ordini di motivi.
Il ricorso e’ resistito dalla parte intimata a mezzo di apposito controricorso con ricorso incidentale.
La gravata decisione della Corte distrettuale, in accoglimento del gravame innanzi ad essa interposto dalla odierna parte controricorrente, rigettava le domande in origine proposte dalla (OMISSIS) S.r..
Tale ultima societa’, gia’ titolare di taluni periodi in comproprieta’ di una serie di appartamenti ricompresi nel Condominio (OMISSIS), aveva trasferito i relativi suoi diritti alla Multiproprieta’ unipersonale S.r.l. giusto rogito per notaio (OMISSIS) del 27 novembre 2007. La medesima societa’ odierna ricorrente, dopo aver ricevuto ingiunzione di pagamento – come in atti – per gli oneri di gestione del suddetto Condominio relativi agli anni 2007 e 2008 da parte della (OMISSIS)e S.r.l., quale societa’ di gestione della Multiproprieta’ (OMISSIS), aveva adito il Tribunale di Aosta.
Quest’ultimo, con sentenza in data 25 agosto 2010, in accoglimento della domanda della (OMISSIS) S.r.l. annullava, relativamente alla medesima societa’ a r.l., la deliberazione dell’assemblea della Multiproprieta’ (OMISSIS) del 24 gennaio 2009 nella parte recante l’approvazione del bilancio consuntivo di esercizio 1.11.2007/31.10.2008, perche’ assunta in violazione dell’articolo 1123 c.c. nei confronti della detta s.r.l. che assumeva di aver perso la qualita’ di condomino dal novembre del 2007.
Con la decisione della Corte Distrettuale veniva riformata l’appellata sentenza del Tribunale di Aosta e, come innanzi gia’ accennato, venivano rigettate le domande della odierna ricorrente (OMISSIS) S.r.l..
Il ricorso gia’ assegnato per la decisione in sede camerale ai sensi dell’articolo 375 c.p.c., u.c., e’ stato rimesso all’odierna pubblica udienza con ordinanza del 28 giugno 2018 non riscontrandosi evidenza decisoria ed essendo sottesa alla decisione del ricorso stesso questione di diritto in tema di limiti e modalita’ di applicazione, nonche’ di interpretazione dell’articolo 1123 c.c. ed, in particolare, sulla ammissibilita’ di informazioni (circa la cessione di quote di comproprieta’) equipollenti rispetto a quelle formali, convenzionalmente previste ex articolo 1352 c.c..

CONSIDERATO

che:
1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione delle norme di diritto in materia di interpretazione dei contratti.
Parte ricorrente invoca l’errata interpretazione della norma regolamentare 36.3 della succitata multiproprieta’.
Tale norma regolamentare stabiliva, con accentuato rigore formale dei relativi adempimenti, l’obbligo per i comproprietari: a) di comunicare la notizia del trasferimento della proprieta’ e le generalita’ del nuovo comproprietario; b) di mettere quest’ultimo conoscenza del regolamento, facendogliene sottoscrivere copia per accettazione; c) di onerare i concessionario di far recapitare alla societa’ di gestione la copia del regolamento firmata.
Nella concreta fattispecie in giudizio risulta incontestato che la (OMISSIS) S.r.l. non ha mai dato, diversamente da quanto statuito dal citata norma regolamentare ex articolo 36.3, comunicazione formale dell’avvenuta cessione a mezzo del rogito del 27 novembre 2007.
Risulta, altresi’, pacificamente che non e’ stata recapitata, nelle previste modalita’ regolamentari, alla Multiproprieta’ e, per essa alla (OMISSIS)e, la copia del regolamento sottoscritta per accettazione del cessionario.
Orbene la sentenza del Tribunale di prima istanza, pur in assenza dell’adempimento degli anzidetti obblighi formali di comunicazione, ha ritenuto che era tuttavia possibile l’utilizzazione di forme equipollenti di informazione e che, pertanto, la semplice conoscenza, comunque acquisita dell’avvenuto trasferimento delle quote, era sufficiente ai fini dell’opponibilita’ del trasferimento stesso e, quindi, della conseguente violazione del dettato di cui all’articolo 1123 c.c., in base alla quale lo stesso Giudice dui prime cure annullava la citata delibera condominiale del 24 gennaio 2009.
Senonche’, condividendosi in punto quanto gia’ affermato con la sentenza impugnata, deve ritenersi ed affermarsi che, quando si e’ al cospetto di forme convenzionali ex articolo 1352 anche di particolare rigore – formale, adottate da norme regolamentari condominiali nell’ambito dell’autonomia negoziale e finalizzate a rendere note ed accettate determinate condizioni (quali la cessione di quote, il subetro di altro proprietario e la conoscenza ed accettazione del regolamento) non e’ possibile il ricorso a forme equivalenti di comunicazione.
Alla stregua del principio cosi’ riaffermato deve ritenersi corretta la decisione del Giudice di appello ed infondate le doglianze di cui al motivo in esame in tema di pretesa violazione – da parte della sentenza impugnata – delle norme di diritto in materia di interpretazione dei contratti.
Il motivo va, dunque, respinto.
2.- Con il secondo motivo del ricorso si lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.
Parte ricorrente fa cenno, in sostanza, alla addotta circostanza della pretesa mancata sottoscrizione del regolamento della proprieta’.
3.- Con il terzo motivo del ricorso si deduce la violazione degli articoli 1418 c.c. e ss., articoli 2644 e 1362 c.c..
Col motivo si insiste, sotto altro e diverso profilo rispetto a quello sub 1, sulla ammissibilita’ di informazioni equipollenti al fine dell’assolvimento degli oneri formali di comunicazione ex articolo 36.3 del regolamento cit., a seguito della cessazione della qualita’ di condomino.
La censura, al di la’ degli aspetti apodittici su cui e’ fondata, non coglie la ratio della sentenza impugnata e non puo’, quindi, essere accolta.
La possibilita’ di forme alternative di comunicazione era, nella concreta fattispecie, del tutto esclusa – anche alla stregua di quanto innanzi gia’ affermato sub 1 – dalla legittima applicazione di criteri formali di comunicazione liberamente e pattiziamente concordati, pur nel loro rigoroso carattere, in sede di autonomia negoziale delle parti.
Il motivo e’, quindi, infondato e va respinto.
4.- Il ricorso principale va, dunque, rigettato.
5.- La (OMISSIS) S.r.l. ha svolto controricorso “con ricorso incidentale” (cosi’ come espressamente definito nell’intestazione del medesimo atto), ricorso incidentale non risultante neppure condizionato.
Tale asserito ricorso incidentale, svolto peraltro ad opera di parte totalmente vittoriosa nel giudizio di appello, e’ contrassegnato – si badi – dell’assenza dei necessari requisiti di ammissibilita’ (specifica indicazione dei motivi e puntuale indicazione sia dei parametri normativi alla cui stregua si deducono vizi che delle norme di legge eventualmente violate e nella fattispecie rinvenibili solo nelle ultime sei righe dell’atto).
Nell’ipotesi non possono neppure trovare applicazione i noti e condivisi principi giurisprudenziali di questa Corte (Cass. n. ri 5456/2009 e 7381/2013), giacche’ non si e’ al cospetto di ricorso incidentale sussumibile come ricorso condizionato in quanto proposto per investire la Corte di questioni preliminari di merito o pregiudiziali di rito.
Il ricorso incidentale risulta, infatti, del tutto non ammissibile poiche’ la pretesa questione che appare con lo stesso sollevata (ovvero della rappresentanza ex articolo 29, comma 5 del Regolamento contrattuale della multiproprieta’) non rientra nel novero delle suddette questioni ne’ ha costituito oggetto di esame e pronuncia, da parte della Corte distrettuale, sfavorevole alla parte ricorrente incidentale.
Peraltro la gravata decisione (v.: p. 9) aveva gia’ espressamente ritenuto di “non procedere alla trattazione degli ulteriori profili di doglianza”, ritenendo “parte appellante (odierna ricorrente incidentale) parte sostanziale in causa….salvi restando i suoi rapporti con i mandanti irrilevanti in questo giudizio”.
Il predetto ricorso incidentale non puo’, dunque, essere ritenuto – in dipendenza della decisione assunta e comunque oggetto di gravame- meramente assorbito. E tanto anche alla stregua dei noti e condivisi principi giurisprudenziali di questa Corte (da ultimo, Cass., Sez. Quinta, Sent. 22 settembre 2017, n. 22095 e Cass. Sez. Quinta, Ord. 13 luglio 2018, n. 18648), secondo i quali – in assenza di pronuncia espressamente, su questione pregiudiziale di rito o preliminare di merito, espressamente sfavorevole alla parte totalmente vittoriosa che ricorra per cassazione pone in essere – anche per il caso del mero ricorso incidentale condizionato e, quindi e a maggior ragione, di ricorso incidentale non condizionato) un atto inammissibile.
Tale innegabile rilievo e, come detto innanzi, la totale mancanza dei prescritti requisiti di ammissibilita’, comportano che il ricorso incidentale deve, pertanto, essere correttamente ritenuto inammissibile.
6.- Le spese del giudizio, in considerazione del rigetto e dell’inammissibilita’ dei proposti ricorsi, vanno compensate.
7.- Sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principale ed incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

LA CORTE
rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa le spese del giudizio.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, sia da parte della ricorrente principale, che della controricorrente/ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto rispettivamente per il ricorso principale e per quello incidentale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

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