Preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene da parte del Notaio

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|18 ottobre 2022| n. 30495.

Preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene da parte del Notaio

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale.

Ordinanza|18 ottobre 2022| n. 30495. Preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene da parte del Notaio

Data udienza 24 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Responsabilità del notaio – Stipula di atto nullo per assenza di titolo in capo all’alienante – Fattispecie in tema di sentenza ex art. 2932 cc non ancora passata in giudicato – Domanda di garanzia condizionata all’accoglimento di quella principale – Omessa pronuncia in primo grado – Proposizione dell’appello incidentale – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUBINO Lina – Presidente

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. CONDELLO Pasqualina A.P. – rel. Consigliere

Dott. GAIME GUIZZI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 21946/2019 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso il suo studio in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
IMMOBILIARE (OMISSIS) IN LIQUIDAZIONE, in persona del liquidatore, e (OMISSIS), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati in (OMISSIS);
– controricorrenti –
(OMISSIS) S.P.A. (gia’ (OMISSIS) s.p.a., quale incorporante di (OMISSIS) s.p.a., (OMISSIS) s.p.a. e (OMISSIS) s.p.a., in forza di atto di fusione del 31.12.2013, rep. n. 53712, racc. 34018), in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al controricorso, dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in (OMISSIS);
– controricorrente –
e
(OMISSIS) e (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 1368/2019, pubblicata in data 25 febbraio 2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 giugno 2022 dal Consigliere Dott.ssa Pasqualina A. P. Condello

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FATTI DI CAUSA

1. La societa’ (OMISSIS) s.r.l. ed (OMISSIS) convennero in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) al fine di sentire dichiarare la nullita’ o l’inefficacia dell’atto di compravendita a rogito del notaio (OMISSIS), stipulato in data 28 dicembre 2000, avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), localita’ (OMISSIS), alienato dal convenuto alla (OMISSIS).
Secondo quanto emerge dalla sentenza impugnata, con sentenza n. 3301 del 1998, emessa ai sensi dell’articolo 2932 c.c., la Corte d’appello di Roma aveva ordinato il trasferimento dell’immobile dalla (OMISSIS) ed (OMISSIS) in favore di (OMISSIS); detta sentenza era stata cassata con rinvio, con sentenza della Corte di Cassazione n. 2210 del 2002, e la Corte di Appello di Roma, quale giudice di rinvio, con sentenza n. 3542 del 2009 passata in giudicato, aveva definitivamente respinto la domanda ex articolo 2932 c.c. formulata dal (OMISSIS), accertando la proprieta’ dell’immobile in capo alla (OMISSIS) s.r.l. Il (OMISSIS), tuttavia, assumendosi proprietario dell’immobile in virtu’ della sentenza della Corte d’appello n. 3301/98, lo aveva alienato alla (OMISSIS).
Si costituirono in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS), che chiese di essere autorizzata a chiamare in causa il notaio (OMISSIS). La convenuta chiese il rigetto della domanda attrice e, in subordine, che il (OMISSIS) fosse condannato a tenerla indenne da qualsiasi conseguenza economica negativa per il prezzo corrisposto per l’acquisto dell’immobile e per le spese sostenute per la compravendita; in via ulteriormente subordinata, chiese la condanna del notaio alla restituzione della somma di lire 900.000 versata a titolo di compenso professionale, oltre interessi e maggior danno.
Si costitui’ in giudizio (OMISSIS) chiedendo il rigetto della domanda attrice e, in subordine, in caso di accoglimento della stessa, di essere manlevata dalla (OMISSIS) e dalla (OMISSIS), che chiese di essere autorizzata a chiamare in causa.
Si costitui’ pure la (OMISSIS) s.p.a. chiedendo il rigetto sia della domanda di parte attrice sia della domanda di manleva.
Il Tribunale di Roma dichiaro’ la nullita’ dell’atto di compravendita tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ordinando a quest’ultima l’immediato rilascio dell’immobile, e rigetto’ ogni altra domanda.
2. (OMISSIS) impugno’ la sentenza insistendo per il rigetto della domanda attrice e, in subordine, chiedendo la condanna in solido del (OMISSIS) e della (OMISSIS) a tenerla indenne da ogni conseguenza economica derivante dalla nullita’ del contratto di compravendita.
All’esito della costituzione di (OMISSIS) s.r.l., di (OMISSIS), della (OMISSIS) s.p.a. e di (OMISSIS), restando contumace (OMISSIS), la Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento dell’impugnazione, condanno’ in solido (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento in favore di (OMISSIS) della somma di Euro 91.185,63, oltre interessi legali dalla domanda, confermando nel resto la sentenza appellata.

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Premettendo che correttamente il giudice di primo grado aveva ritenuto che (OMISSIS) al momento dell’alienazione dell’immobile alla (OMISSIS) non fosse proprietario dello stesso, sicche’ l’atto doveva ritenersi nullo, la Corte territoriale rilevo’, in sintesi, che la (OMISSIS) aveva tempestivamente formulato domanda nei confronti del (OMISSIS) per essere da questi tenuta indenne da ogni conseguenza economica e che l’istruttoria svolta aveva evidenziato la buona fede dell’acquirente, che legittimamente, ai sensi dell’articolo 1479 c.c., aveva diritto alla restituzione del prezzo corrisposto e delle spese sostenute per la stipula del contratto.
Procedendo, poi, all’esame della domanda spiegata dalla (OMISSIS) nei confronti del notaio, i giudici d’appello, disattesa l’eccezione di novita’ delle domande formulata dalla (OMISSIS), nel merito, osservarono che rientrava negli obblighi connessi alla attivita’ del notaio la verifica sull’idoneita’ del titolo del dante causa, con la conseguenza che l’avere stipulato un atto di vendita nel quale il titolo dell’alienante ancora non era efficace ed idoneo a giustificarne la proprieta’ costituiva espressione di colpa professionale generatrice di responsabilita’ nei confronti del cliente, a nulla rilevando che nel rogito notarile fosse stato riportato il titolo di proprieta’ dell’alienante (ossia la sentenza ex articolo 2932 c.c.). Ritennero, pertanto, che l’alienante ed il Notaio, in virtu’ di titoli diversi, avessero concorso nella determinazione dell’evento dannoso e dovessero rispondere in solido nei confronti dell’acquirente.
Rigettata la domanda di restituzione del compenso versato in favore del notaio per l’attivita’ professionale svolta, quanto alla domanda di manleva spiegata dal notaio nei confronti della societa’ di assicurazioni, la Corte territoriale, dopo avere evidenziato che il Tribunale non si era pronunciato sulla domanda di garanzia in quanto la domanda principale, formulata nei confronti del notaio, era stata rigettata, evidenzio’ che la (OMISSIS) in appello non aveva riproposto la domanda di garanzia, cosicche’, ai sensi dell’articolo 346 c.p.c., la stessa doveva intendersi rinunciata.
3. Contro la suddetta decisione (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.
Hanno resistito con separati controricorsi la Immobiliare (OMISSIS) in liquidazione, (OMISSIS) e la (OMISSIS) Ass.ni s.p.a.
Non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede (OMISSIS) e (OMISSIS).
4. La trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c.
Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero presso la Corte.
In prossimita’ dell’adunanza camera la ricorrente ha depositato memoria ex articolo 380-bis.1. c.p.c.

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RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso (OMISSIS) deduce la “nullita’ della sentenza in relazione alla mancata dichiarazione di inammissibilita’ delle domande avanzate in appello ex articolo 345 c.p.c. e 360 n. 3 c.p.c.” e lamenta che la (OMISSIS), proponendo l’impugnazione, avrebbe irritualmente introdotto domande nuove che la Corte territoriale avrebbe dovuto dichiarare d’ufficio inammissibili.
Precisa, al riguardo, che la (OMISSIS) aveva mutato la proprie domande introducendo le seguenti eccezioni: a) nell’ambito del primo motivo di gravame, l’appellante aveva fatto riferimento alla tematica della duplice tutela (una a carattere reale e l’altra di natura risarcitoria), riferendosi alternativamente al “sistema delle trascrizioni” che garantiva la stabilita’ degli effetti del contratto concluso fra le parti ed alla tutela fornita all’acquirente attraverso l’istituto della garanzia per evizione; b) analogamente, nuovo era il riferimento all’articolo 1376 c.c. svolto dall’appellante con il secondo motivo afferente alla garanzia per evizione; c) nelle conclusioni dell’atto di appello, discostandosi da quanto richiesto nella comparsa di costituzione in primo grado, la (OMISSIS) aveva avanzato, in via subordinata, la condanna in solido del (OMISSIS) e della (OMISSIS), anche “in via sussidiaria”, domanda non prospettata nelle difese svolte in primo grado. Lamenta, quindi, che la Corte d’appello, benche’ fosse stata eccepita la novita’ delle questioni, non ne aveva dichiarato l’inammissibilita’.
1.1. In via preliminare, va rilevato che, nonostante la ricorrente denunci la violazione di norme di diritto ai sensi del n. 3 del comma 1 dell’articolo 360 c.p.c., la doglianza, riferita segnatamente all’articolo 345 c.p.c., e dunque evocante un vulnus a norma processuale, e’ orientata sostanzialmente (in tal senso, Cass., sez. U, 24/07/2013, n. 17931) a far valere un error in procedendo suscettibile di provocare la nullita’ della sentenza impugnata. Del resto, in linea con la menzionata pronuncia delle Sezioni Unite, questa Corte ha affermato che, ai fini della ammissibilita’ del ricorso per cassazione, e’ necessaria non gia’ l’esatta indicazione delle norme di legge delle quali si lamenta l’inosservanza, bensi’ la denuncia di un vizio astrattamente idoneo ad inficiare la pronuncia, con la conseguenza che e’ ammissibile il ricorso col quale si lamenti la violazione di una norma processuale sotto il profilo della violazione di legge, anziche’ sotto quello di cui all’ipotesi del n. 4 dell’articolo 360 c.p.c. (Cass., sez. 3, 29/08/2013, n. 19882).

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1.2. La censura non si sottrae, tuttavia, alla declaratoria d’inammissibilita’, sotto il profilo della insufficiente specificita’ e della localizzazione processuale degli atti processuali rilevanti ai fini della sua delibazione, ai sensi dell’articolo 366, comma 1, n. 6, c.p.c., posto che nel ricorso la (OMISSIS) si limita ad affermare che la (OMISSIS) con l’atto di appello avrebbe introdotto, irritualmente, argomentazioni ed eccezioni nuove, ma omette di riprodurre in ricorso, quanto meno nelle parti di interesse in questa sede, il contenuto della comparsa di risposta depositata in primo grado dalla (OMISSIS) e l’atto di appello dalla stessa proposto, al fine di consentire a questa Corte di verificare la dedotta novita’ sulla base dell’esame del solo ricorso e senza fare ricorso ad atti ad esso esterni. Neppure la ricorrente fornisce puntuali indicazioni necessarie al fine di renderne possibile l’esame, con puntuale specificazione dell’esatta collocazione degli atti difensivi nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, con la conseguenza che la mancanza anche di una sola di tali indicazioni determina l’inammissibilita’ del ricorso (Cass., sez. U, 19/04/2016, n. 7701).
Occorre, infatti, ribadire che i requisiti di formazione del ricorso rilevano ai fini della relativa giuridica esistenza e conseguente ammissibilita’, assumendo prodromica rilevanza rispetto al vaglio della relativa fondatezza nel merito, in difetto dei quali quest’ultimo rimane al giudice precluso (Cass., sez. L, 6/07/2015, n. 13827; Cass. sez. L, 18/03/2015, n. 5424; Cass., sez. L, 12/11/2014, n. 24135; Cass., sez. 20/01/2014, n. 987; Cass., sez. 3, 28/05/2013, n. 13190).
Ne’, d’altro canto, puo’ assumere rilievo la circostanza che questa Corte, con riguardo al motivo dedotto, sia anche “giudice del fatto”.
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte il requisito previsto dal n. 6 dell’articolo 366, comma 1, c.p.c. deve essere comunque rispettato dal ricorrente nella redazione del ricorso per cassazione (come, peraltro, costantemente affermato con riferimento all’ipotesi di cui all’articolo 112 c.p.c. – cfr. Cass., sez. U, 14/05/2010, n. 11730; Cass., sez. 3, 13/02/2018, n. 3406), atteso che, pur divenendo la Corte di legittimita’ giudice anche del fatto processuale, con potere-dovere di procedere direttamente all’esame degli atti processuali, preliminare ad ogni altra questione si rivela quella concernente l’ammissibilita’ del motivo per come esposto, con la conseguenza che solo quando sia stata accertata la sussistenza di tale ammissibilita’ diviene possibile valutare la fondatezza del medesimo motivo e solo nell’ambito di tale ultima valutazione e’ consentito a questa Corte procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione degli atti processuali (Cass., sez. 5, 20/07/2012, n. 12664; Cass., sez. 6-3, 24/03/2016, n. 5934; Cass., sez. 5, 25/09/2017, n. 22333; Cass., sez. 3, 13/02/2018, n. 3406).
A quanto detto deve pure aggiungersi che nella sentenza impugnata, con apprezzamento di fatto non scrutinabile in questa sede, si e’ rilevato che “dal raffronto tra le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione in primo grado e quelle libellate nell’atto di appello, non emergono sostanziali differenze. In entrambi gli atti la (OMISSIS) chiede, in via principale, il rigetto della domanda di (OMISSIS) s.r.l. e del Sig. (OMISSIS) ed in via subordinata, nei confronti del (OMISSIS) e del Notaio (OMISSIS), in caso di accoglimento della domanda di nullita’ dell’atto di compravendita del 28.2.2000, di essere tenuta indenne dai pregiudizi economici subiti”.

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A fronte di tale accertamento, la ricorrente neppure chiarisce in quale modo la sentenza gravata incorrerebbe nel vizio denunciato.
2. Con il secondo motivo del ricorso si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, la “nullita’ della sentenza per omesso e/o improprio esame circa un fatto decisivo per il giudizio
che e’ stato oggetto di discussione tra le parti”. Segnatamente, la
ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte d’appello, riferendosi al merito della domanda proposta nei suoi confronti, ha osservato: “nemmeno e’ dato conoscere le difese formulate nel primo grado di giudizio in quanto non risulta depositata in atti la relativa produzione di parte”.
Sostiene che tale affermazione sarebbe smentita dai fatti di causa, ed in particolare dalla circostanza che la sua costituzione nella fase di appello sarebbe avvenuta per via telematica con deposito del fascicolo di primo grado. Soggiunge che, qualora il fascicolo di parte relativo al giudizio di primo grado non fosse stato presente sin dalla costituzione delle parti, la Corte d’appello, in sede di udienza di discussione della inibitoria richiesta dalla (OMISSIS), lo avrebbe dovuto immediatamente rilevare, ma cio’ non era avvenuto.
2.1. Anche il secondo motivo e’ inammissibile.
2.2. I giudici di appello hanno dato atto in motivazione che alcuna difesa il notaio (OMISSIS) aveva svolto nel merito della questione in grado di appello e che neppure era possibile conoscere le difese formulate in primo grado in quanto non risultava depositata agli atti di causa la relativa produzione di parte. In tal modo la Corte territoriale ha rilevato che nel fascicolo di ufficio del giudizio di appello non era presente il fascicolo di parte depositato dalla (OMISSIS) nel giudizio di primo grado.
Con la doglianza in esame la ricorrente contesta tale affermazione, adducendo che in realta’ il fascicolo di parte era stato, sin dall’atto di costituzione nel giudizio di secondo grado, regolarmente depositato, ma cosi’ argomentando la (OMISSIS) non muove una critica alla motivazione della sentenza impugnata, ma imputa piuttosto ai giudici di appello un errore determinato dall’inesatta percezione di circostanze presupposte come sicura base del loro ragionamento, in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo e, quindi, una svista materiale che ha portato ad affermare o supporre l’esistenza di un fatto decisivo incontestabilmente escluso, oppure l’inesistenza di un fatto positivamente accertato dagli atti o documenti di causa, senza che su quel fatto, non “controverso” tra le parti, il giudice abbia reso un qualsiasi giudizio. L’errore di fatto che la ricorrente imputa ai giudici di secondo grado non puo’, quindi, costituire motivo di ricorso per cassazione ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, ma piuttosto di revocazione ai sensi dell’articolo 395, comma 1, n. 4, c.p.c. (Cass., sez. L, 03/11/2020, n. 24395; Cass., sez. L, 28/09/2016, n. 19174).
In ogni caso, non vi era obbligo della Corte d’appello di segnalare, in sede di inibitoria, l’assenza del fascicolo di parte, poiche’ qualora la parte ometta di depositare il fascicolo di parte formato in primo grado entro il termine prescritto, il giudice d’appello deve decidere sul gravame in base agli atti legittimamente a sua disposizione al momento della decisione, in conformita’ al principio di disponibilita’ delle prove (Cass., sez. 3, 25/06/2021, n. 18287), considerato che, nel giudizio di appello, la mancata produzione dei documenti e’ implicitamente riconducibile alla volonta’ della parte di non avvalersene, onde correttamente il giudice decide sul gravame in base agli atti legittimamente a sua disposizione (Cass., sez. 1, 25/01/2022, n. 2129).

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3. Con il terzo motivo – rubricato: “Nullita’ della sentenza in relazione alla falsa e/o erronea applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 346 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3″ – la ricorrente contesta la decisione impugnata laddove la Corte romana ha affermato: ” in questo grado di giudizio, nonostante l’esplicita impugnazione del capo della sentenza relativo al rigetto della domanda nei confronti del Notaio (OMISSIS), quest’ultima nel costituirsi non ha riproposto la domanda di garanzia nei confronti della societa’ assicurativa….A norma dell’articolo 346 c.p.c. le domande ed eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado, che non sono espressamente riproposte in appello si intendono rinunciate”.
Assume che i precedenti giurisprudenziali (Cass., sez. U, n. 7700 del 2016 e Cass. n. 925 del 2017) posti a sostegno della sentenza impugnata non si “attagliano” alla vicenda in esame in quanto successivi all’epoca della sua costituzione in appello e che a quell’epoca “non era stato ancora individuato e condiviso l’accennato intendimento di dover necessariamente ed espressamente riproporre la domanda medesima ai sensi della nuova interpretazione data dalla disposizione sopra richiamata”.
3.1. La doglianza non puo’ essere condivisa e va rigettata.
3.2. Risulta dalla sentenza impugnata che la (OMISSIS), in primo grado, aveva chiamato in causa la propria assicurazione ed aveva proposto domanda, subordinata all’accoglimento di quella di risarcimento danni per responsabilita’ professionale formulata nei suoi confronti dalla (OMISSIS), chiedendo la condanna della (OMISSIS) s.p.a. a tenerla indenne da ogni richiesta di risarcimento.
La domanda della (OMISSIS) e’ stata respinta in primo grado ed il Tribunale adito non si e’ pronunciato sulla domanda di garanzia avanzata dalla (OMISSIS). In appello, pur a fronte della specifica impugnazione, da parte della (OMISSIS), del capo della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda avanzata nei confronti del notaio, la (OMISSIS), secondo quanto accertato dalla Corte romana, non ha riproposto la domanda di garanzia nei confronti della societa’ assicuratrice in comparsa di risposta e, pertanto, tale domanda e’ stata ritenuta rinunciata.
3.3. Va precisato, al riguardo, che nella specie e’ da ravvisare – in ragione della richiesta di condanna dell’assicuratore (condizionata all’accoglimento di quella principale risarcitoria) a tenere indenne l’assicurato di quanto tenuto verso il danneggiato – una chiamata in garanzia non circoscritta alla sola estensione soggettiva al garante dell’accertamento sul rapporto principale, ma concernente anche il riconoscimento della prestazione di garanzia condizionatamente alla soccombenza sul rapporto principale; dunque, anche comportante una estensione oggettiva del giudizio (in tale prospettiva, Cass., sez. U, 4/12/2015, n. 24707).
In tale ipotesi, posto che l’impugnazione della (OMISSIS) soccombente deve intendersi rivolta necessariamente nei confronti sia del danneggiante/garantito, che del garante, il garantito (che ha proposto domanda di condanna del garante alla relativa prestazione di garanzia), non essendovi stata decisione su di essa, la puo’ riproporre ai sensi dell’articolo 346 c.p.c.
Trova, infatti, applicazione il principio secondo cui, in caso di rigetto della domanda principale e conseguente omessa pronuncia sulla domanda di garanzia condizionata al suo accoglimento, la devoluzione di quest’ultima al giudice investito dell’appello sulla domanda principale non richiede la proposizione di appello incidentale, essendo sufficiente la riproposizione della domanda ai sensi dell’articolo 346 c.p.c. (Cass., sez. U, 19/04/2016, n. 7700).
Poiche’, dunque, la (OMISSIS), se intendeva ottenere la condanna alla manleva del proprio assicuratore, era tenuta a reiterare in appello detta domanda, non esaminata dal primo giudice (perche’, essendo subordinata all’accoglimento di quella principale, era rimasta assorbita dal rigetto di quest’ultima), correttamente la Corte d’appello, facendo applicazione dei principi enunciati dalle Sezioni Unite, ha ritenuto, stante la mancata riproposizione della domanda in appello, che questa dovesse essere intesa come rinunciata ai sensi dell’articolo 346 c.p.c. e, dunque, non piu’ esaminabile.
Non rileva, d’altro canto, che la pronuncia delle Sezioni Unite sia intervenuta in epoca successiva alla data di costituzione della ricorrente nel giudizio di appello, poiche’ essa non ha fornito una nuova interpretazione dell’articolo 346 c.p.c., ma si e’ limitata soltanto a precisare che la riproposizione della domanda di manleva in sede di appello non richiede la proposizione di un appello incidentale condizionato.
4. Con il quarto motivo si deduce la “nullita’ della sentenza in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 1176 c.c. e 360 n. 3 c.p.c.”.

Preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene da parte del Notaio

La ricorrente evidenzia che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d’appello, aveva espletato la propria attivita’ professionale con la massima diligenza, provvedendo alle necessarie attivita’ preparatorie e successive al compimento del rogito, svolgendo le dovute verifiche ipocatastali ed appurando come, al momento del rogito, l’immobile compravenduto risultasse di proprieta’ del (OMISSIS) in virtu’ della trascrizione della sentenza n. 3301/1998 emessa dalla Corte di Appello di Roma e che nessuna successiva trascrizione risultava a suo sfavore. Soggiunge che la responsabilita’ circa la mancata conoscenza della pendenza di altro giudizio instaurato da (OMISSIS) s.r.l. e da (OMISSIS) era da imputare proprio a questi ultimi che, pur sapendo di avere avviato un giudizio di impugnazione avverso la sentenza n. 3301/1998, non avevano provveduto alla trascrizione della domanda, come imposto dall’articolo 2690 c.c. Analoga responsabilita’ era imputabile al (OMISSIS), il quale, pur essendo stato citato nel relativo giudizio introdotto da (OMISSIS) s.r.l. e da (OMISSIS), nulla aveva riferito al notaio.
4.1. La censura e’ in parte infondata ed in parte inammissibile.
4.2. I giudici di secondo grado, ponendo in risalto che la condotta colposa contestata al notaio era quella di non avere rilevato e comunicato alla parte acquirente che la sentenza ex articolo 2932 c.c. non era ancora passata in giudicato, cosicche’ il titolo di proprieta’ dell’alienante, all’epoca della vendita dell’immobile, era ancora sub iudice, hanno cosi’ motivato: “appare a questa Corte che la verifica sull’idoneita’ del titolo del dante causa rientri negli obblighi connessi all’esercizio della funzione notarile. Con la conseguenza che aver rogato un atto di vendita nel quale il titolo dell’alienante non era ancora efficace ed idoneo a giustificarne la proprieta’, esponendo pertanto l’acquirente al rischio di un acquisto a non domino, costituisce espressione di una colpa professionale generatrice di responsabilita’ nei confronti del cliente”. Hanno pure rilevato che non risultava dedotto, ne’ provato, che il notaio avesse fornito all’acquirente una sufficiente informazione in ordine ai rischi inerenti alla mancata definitivita’ del titolo di proprieta’ dell’alienante, precisando altresi’ che, ad esonerare da responsabilita’ il notaio, non era sufficiente la circostanza che nell’atto di vendita fosse stato riportato il titolo di proprieta’ del (OMISSIS), ossia la sentenza ex articolo 2932 c.c., in mancanza di altri elementi di prova in ordine all’assolvimento degli specifici obblighi di informazione da parte del notaio.
4.3. La sentenza si pone in linea con il consolidato indirizzo di questa Corte secondo il quale per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della liberta’ e disponibilita’ del bene e, piu’ in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volonta’ delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiche’ l’opera di cui e’ richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volonta’ delle parti, ma si estende a quelle attivita’ preparatorie e successive necessarie perche’ sia assicurata la serieta’ e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio da’ luogo a responsabilita’ ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale (Cass., sez. 3, 16/03/2021, n. 7283; Cass., sez. 3, 18/05/2017, n. 12482; Cass., sez. 6-3, 21/09/2017, n. 21953; Cass., sez. 3, 02/07/2010, n. 15726).
Peraltro, la ricorrente, pur deducendo vizi di violazione di legge, critica l’apprezzamento in fatto svolto dalla Corte d’appello, adeguatamente motivato e scevro da vizi logici, in ordine alla diligenza professionale in concreto dovuta dal Notaio nello svolgimento della sua prestazione, e sollecita un riesame del merito, non consentito in sede di legittimita’.
5. Conclusivamente, il ricorso va rigettato.
Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di Immobiliare (OMISSIS) in liquidazione e di (OMISSIS), delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di (OMISSIS) s.p.a., delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

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