Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

13

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|20 luglio 2021| n. 20695.

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile.

Ove un contratto preliminare abbia a oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio immobiliare risultato privo del requisito della edificabilità, tale elemento – che integra gli estremi del vizio della cosa – costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento.

Ordinanza|20 luglio 2021| n. 20695. Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

Data udienza 23 febbraio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Cessione immobiliare – Polizza fideiussoria – Contratto autonomo di garanzia – Qualificazione – Conseguenze

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere

Dott. VALLE Cristiano – rel. Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso n. 11198/2019 proposto da:
(OMISSIS) S.r.l., quale mandatario di (OMISSIS) S.p.a., in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.r.l., in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.r.l. in fallimento;
– intimati –
avverso la sentenza n. 2710/2018 della CORTE d’APPELLO di FIRENZE, depositata il 22/11/2018;
udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 23/02/2021, dal Consigliere relatore Dott. Cristiano Valle, osserva quanto segue.

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

FATTI DI CAUSA

1. La (OMISSIS) S.r.l. e la (OMISSIS) S.r.l., nel 2006, conclusero un contratto con il quale la prima cedette alla seconda un terreno, a fronte della cessione di quattro appartamenti che dovevano essere realizzati nel palazzo da costruire su detto terreno, da parte della seconda societa’.
2. Al momento della stipula del contratto vennero versati dalla (OMISSIS) S.r.l. alla (OMISSIS) S.r.l. duecentomila Euro, mentre gli ulteriori cinquecentomila Euro dovevano essere versati in seguito e venne, altresi’, previsto che la (OMISSIS) S.r.l. si munisse di una garanzia, definita espressamente a prima richiesta, che venne prestata dall’allora (OMISSIS) Soc. coop.
3. Il terreno venne ceduto e consegnato dalla (OMISSIS) S.r.l. ma gli appartamenti non furono realizzati dalla (OMISSIS) S.r.l., per mancato rilascio della concessione edilizia e il terreno, originariamente suscettibile di edificazione, perse le caratteristiche di edificabilita’, a causa di sopravvenuti mutamenti degli strumenti urbanistici, con conseguente definitiva impossibilita’ di edificazione del palazzo nel quale sarebbero stati compresi i quattro appartamenti da trasferire.
5. La (OMISSIS) S.r.l. escusse la garanzia e, dopo il rifiuto della banca garante, chiese ed ottenne decreto ingiuntivo da parte del Tribunale di Arezzo.
6. La (OMISSIS) Soc. coop. propose opposizione e, all’esito del giudizio, il Tribunale di Arezzo revoco’ il monitorio.
7. La (OMISSIS) S.r.l. propose appello avverso la sentenza del Tribunale e la Corte di appello di Firenze ha riformato la pronuncia di prime cure e la banca, divenuta (OMISSIS) S.p.a., e’ stata condannata al pagamento della garanzia (in dispositivo della sentenza d’appello e’ scritto: “conferma il decreto ingiuntivo”).
8. Avverso la sentenza d’appello ricorre, con atto affidato a tre motivi, la (OMISSIS) S.r.l., gravata dell’obbligazione di garanzia, dopo le varie cessioni e operazioni di costituzioni di nuovi soggetti bancari.
9. Resiste con controricorso la (OMISSIS) S.r.l.
10. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.r.l. in fallimento, gia’ contumaci in appello, sono rimasti intimati in questa fase di legittimita’.
11. Entrambe le parti hanno depositato memorie, nel termine di legge di cui all’articolo 380 bis.1., per l’adunanza camerale del 23 febbraio 2021, svoltasi con le modalita’ di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 9, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, alla quale il Collegio ha trattenuto il ricorso in decisione.

 

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

 

RAGIONI DELLA DECISIONE

12. In via preliminare, e al fine di fugare qualsivoglia ulteriore dubbio e sebbene non vi sia alcun motivo di impugnazione che si incentri sulla costituzione del giudice, rileva il Collegio che la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 2710/2018 e’ stata resa con la partecipazione di un giudice aggregato di appello, che ha redatto la motivazione e ha, in veste di estensore, sottoscritto la sentenza unitamente al presidente del Collegio, senza che cio’ comporti nullita’ della sentenza per illegittima costituzione dell’organo giudicante. Il ricorso relativo alla controversia in oggetto e’ stato, infatti, trattenuto in decisione da questa Corte all’adunanza del 23/02/2021, alla quale non era ancora stata depositata la sentenza della Corte Costituzionale n. 41 del 17/03/2021, pubblicata in G. U. del 17/03/2021 n. 11, che ha ritenuto tuttora legittima la partecipazione dei giudici aggregati ai collegi delle Corti di Appello, e cio’ fino al 31 ottobre 2025 e, pertanto, a tenore della detta pronuncia del Giudice costituzionale, il Collegio decidente della Corte d’Appello di Firenze doveva, al momento del passaggio della causa in decisione, ritenersi validamente costituito, con conseguente piena validita’ del provvedimento della Corte territoriale.
13. I motivi di ricorso censurano come segue la sentenza d’appello.
13.1. Il primo motivo del ricorso (sviluppato dalla fine di pag. 8 fino alle prime righe di pag. 16) propone censura di violazione e (o) falsa applicazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, degli articoli 1175 e 1375 c.c. e erronea esclusione dell’esperibilita’, da parte della banca e comunque del soggetto garante, della cd. exceptio doli generalis, in caso di non azionabilita’ del diritto sottoposto a condizione sospensiva per legge relativo al rapporto principale e di nullita’ del contratto garantito per violazione di norme imperative. Il motivo censura la qualificazione del comportamento delle parti nell’ambito del contratto autonomo di garanzia e la mancata attribuzione, da parte della Corte territoriale, di rilevanza decisiva alla condizione di legge del rilascio del permesso di costruire, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2021, n. 380, articolo 46.
13.2. Il secondo mezzo (che viene esposto dall’inizio di pag. 16 fino a poco oltre la meta’ di pag. 20) propone violazione e (o) falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c. e dell’articolo 1472 c.c., per avere la Corte di Appello di Firenze ritenuto fondata la qualificazione del contratto di permuta di cosa presente con cosa futura come contratto aleatorio. In particolare, il motivo si incentra sulla mancata considerazione, da parte dei giudici dell’impugnazione di merito, dell’eccezione di inammissibilita’ formulata dinanzi a loro e relativa alla novita’ della qualificazione, offerta dalla (OMISSIS) S.r.l., quale aleatorio, del contratto di permuta di cosa presente contro cosa futura.
13.3. Il terzo motivo (pagg. 20 e 21) deduce censura di omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per non avere la Corte di Appello considerato che la (OMISSIS) s.r.l. aveva comunque versato alla (OMISSIS) S.r.l. duecentomila Euro.

 

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

 

14. Il primo motivo di ricorso e’ in parte inammissibile e in parte infondato.
14.1. In primo esame, esso e’ inammissibile, in quanto basato principalmente su di un postulato non dimostrato, quello dell’esegesi dell’oggetto della fideiussione come subordinata alla condizione del rilascio della concessione edilizia (qualificata come condizione di legge, o condicio juris), che, non solo non viene in alcun modo argomentato in via interpretativa, ma del quale nemmeno risulta come e dove fosse vi stata prospettazione nel giudizio di merito. Nell’esposizione del fatto, e non nell’esposizione del detto motivo, alle pagg. 4-5 del ricorso, si accenna alla deduzione di elementi in diritto relativi alla prospettazione dell’interpretazione del contratto di garanzia come relativa al detto primo motivo, ma non si precisa se e dove sia stata prodotta la citazione in opposizione al decreto ingiuntivo (in primo grado) in questo giudizio di legittimita’, nella quale era prospettata la suddetta qualificazione del contratto di fideiussione quale subordinato al rilascio della concessione edilizia.
14.2. Il primo mezzo e’, altresi’, infondato.
La Corte di Appello di Firenze ha esaminato congiuntamente i motivi di appello e ha ritenuto che vi fosse stata una rituale escussione da parte della (OMISSIS) S.r.l. della garanzia – sulla cui qualificazione come riveniente da un contratto autonomo non vi sono stati dubbi ne’ da parte del giudice di primo grado ne’ della stessa Corte territoriale – in quanto l’ (OMISSIS) S.r.l. non era in alcun modo inadempiente.
Il Giudice dell’impugnazione di merito ha, anzi, ritenuto, con motivazione logica ed esaustiva, che fosse suscettibile di qualificazione in senso sfavorevole (ossia come inadempiente) la condotta della (OMISSIS) S.r.l., in quanto: il mancato ottenimento del consenso da parte dei proprietari di fondi confinanti, pure interessati, asseritamente, nella prospettazione della parte qui ricorrente, al piano di lottizzazione, non era stato ottenuto nonostante fossero con detti proprietari finitimi iniziate delle trattative al fine della richiesta alla Pubblica Amministrazione competente. In ogni caso, afferma la Corte territoriale, non vi sono prove “liquide e incontrovertibili” e prove di circostanze valutabili in prima battuta come sintomo di condotte abusive da parte della (OMISSIS) s.r.l. (in quanto essa aveva provveduto al trasferimento del terreno ed alla consegna dello stesso) e tanto costituisce adeguata motivazione in punto di esclusione dell’abusivita’ dell’escussione della garanzia e, pertanto, non risulta acclarata alcuna violazione delle clausole di correttezza e buona fede di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. nella fase esecutiva del contratto.
Il comportamento della (OMISSIS) S.r.l., afferma in definitiva la Corte territoriale, non appare connotato da violazione delle clausole generali di buona fede e correttezza, atteso che: la detta societa’ ha comunque consegnato il terreno e corrisposto il duecentomila Euro e la mancata realizzazione degli appartamenti non le e’ in alcun modo imputabile ne’ essa ha dato causa alla perdita della qualita’ edificatoria del terreno.
In tema di abusivita’ della condotta del garantito si veda la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 30509 del 22/11/2019 Rv. 655839 – 02): “In tema di contratto autonomo di garanzia, l’abusivita’ della richiesta di garanzia ai fini dell’accoglimento dell'”exceptio doli” deve risultare “prima facie” o comunque da una prova c.d. liquida, cioe’ di pronta soluzione che il garante e’ tenuto a fornire mentre non possono essere addotte a suo fondamento circostanze fattuali idonee a costituire oggetto di eccezione di merito opponibile dal debitore garantito al creditore beneficiario della garanzia, in ragione dell’inopponibilita’ da parte del garante di eccezioni di merito proprie del rapporto principale.).”.
Il primo motivo e’, pertanto, infondato, in quanto non censura adeguatamente sui detti punti il percorso motivazionale della Corte territoriale.

 

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

 

14.3. Viene, inoltre, richiamato, nel motivo, l’articolo 46 del t.u. edilizia (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) ma non viene indicato dove e quando nelle fasi di merito la nullita’ prevista da detta norma era stata dedotta e comunque dove e quando, specificamente, fosse stata posta la questione della condicio juris costituita dal rilascio della concessione edilizia.
L’evocazione dell’articolo 46 del t.u. edilizia (il cui comma 1, per quanto qui rileva, prevede: 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu’) e’ del tutto inconferente: cio’ in quanto nella fattispecie concreta qui in scrutinio si tratta di permuta di cosa presente (il terreno trasferito dalla (OMISSIS) S.r.l.) per una cosa futura (gli appartamenti nel palazzo da realizzare dalla (OMISSIS) S.r.l.) e, dunque, detta norma con riferimento alla cosa futura non poteva rilevare se non nel momento in cui, sopravvenuta la cosa futura, si fosse dovuto procedere al trasferimento (sul punto puo’ utilmente richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte in tema di pronuncia costitutiva ai sensi dell’articolo 2932 c.c. con riferimento ad immobili costruiti senza concessione: Cass. n. 20258 del 18/09/2009 Rv. 609669 – 01).
15. Il secondo mezzo parrebbe, in prima battuta, presentare margini di opinabilita’, in quanto l’eccezione di aleatorieta’ del contratto di permuta non appare fosse stata dedotta in primo grado.
15.1. Il motivo, tuttavia, non appare cogliere appieno la ragione del decidere della Corte, che non e’ incentrata sull’assunta aleatorieta’ del contratto concluso dalle parti, bensi’ sull’atteggiarsi delle rispettive condotte nell’ambito delle obbligazioni reciprocamente assunte.
15.2. Il secondo motivo censura, in concreto, una motivazione inesistente, o, meglio, cade su un punto della sentenza d’appello non avente portata decisoria.
La Corte territoriale non ha in alcun modo qualificato il contratto come aleatorio, e, anzi, non tratta affatto della asserita aleatorieta’ nella motivazione della sentenza, ma, alle pagg. 2 e 3, ha solo riferito la prospettazione di un motivo di appello da parte della (OMISSIS) S.r.l. Il detto motivo di appello e’ stato, nel corso della motivazione, trattato unitamente ai restanti due e non ha assunto un’autonoma valenza ai fini dell’accoglimento dell’impugnazione di merito.
15.3. Il mezzo e’, inoltre, contrastato adeguatamente in controricorso laddove si evidenzia (pag. 13) che a carico della (OMISSIS) S.r.l. vi erano tutti gli obblighi relativi a progettazione, direzione lavori, convenzioni urbanistiche, opere di urbanizzazione e cosi’ via, con la conseguenza che essa era obbligata a rendere edificabile, o mantenere tale, il terreno ceduto.
Sul punto si veda, inoltre e al fine di ribadire i profili di inadempimento a carico della (OMISSIS) S.r.l., la giurisprudenza di legittimita’ sia in relazione al vizio della cosa derivante dall’inedificabilita’ (Cass. n. 21229 del 14/10/2010 Rv. 614617 – 01): “Ove un contratto preliminare abbia ad oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio (OMISSIS) risultato privo del requisito della edificabilita’, tale elemento – che integra gli estremi del vizio della cosa – costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento.”) e in relazione alla qualificazione (Cass. n. 26022 del 05/12/2011 Rv. 620318 – 01): “L’impossibilita’ di utilizzare le presunzioni in riferimento ai contratti aleatori – in ragione della loro eccezionalita’, si’ da richiedere che essi risultino da una espressa volizione delle parti e da clausole appositamente stabilite o accettate – esclude soltanto la possibilita’ di affermare che in luogo di una vendita di cosa sperata (articolo 1472 c.c., comma 1) sussista una ipotesi di “vendita di speranza” (articolo 1472 c.c., comma 2), ma non impedisce di affermare sulla base di presunzioni esistenti che un contratto di vendita di cosa futura, ex articolo 1472 c.c., sia stato in ogni caso concluso.”.
Il secondo motivo e’, pertanto, anch’esso del tutto infondato, ove non inammissibile.
16. Il terzo motivo e’ del tutto inammissibile: la questione del versamento della somma di Euro duecentomila da parte della (OMISSIS) S.r.l. e’ stata ampiamente trattata nella sentenza della Corte di Appello di Firenze e, anzi, il versamento della detta somma da parte della (OMISSIS) S.r.l. al momento della stipula del contratto, e’ una delle circostanze che hanno fatto si’ che il Giudice d’appello ritenesse pienamente adempiente la detta Societa’ e, viceversa, inadempiente la (OMISSIS) S.r.l.
16.1. Il vizio di omesso esame e’, pertanto, del tutto insussistente e il terzo motivo di ricorso e’ inammissibile.
17. Il ricorso, nel riscontro di ragioni di infondatezza e di inammissibilita’ dei motivi in cui si articola, e’, pertanto, rigettato.
18. Le spese di questo giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza e sono regolate come in dispositivo, sulla base del valore della causa.
19. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, che liquida in Euro 14.000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario al 15%, oltre CA e IVA per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, se dovuto.

 

Preliminare e porzione di un comprensorio immobiliare inedificabile

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui