Prelazione agraria ed il ricorso ad un’operazione negoziale complessa

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|23 giugno 2021| n. 17958.

In tema di prelazione agraria, il ricorso ad un’operazione negoziale complessa, avente ad oggetto il trasferimento di un fondo agricolo a mezzo di strumenti contrattuali che, pur leciti, siano finalizzati, nel loro nesso teleologico, ad impedire che l’affittuario eserciti la prelazione, così assicurando l’obiettivo che la legge vieta, deve costituire oggetto di indagine processuale, il cui accertamento, se positivo, non comporta la nullità dei contratti, esulando la fattispecie dalla previsione dell’art. 1418 c.c. e dalla tutela generalizzata di cui all’art. 1421 c.c., ma consente al titolare del diritto di retratto, attraverso un meccanismo di protezione che richiama le nullità relative, l’esercizio del medesimo diritto, mediante sostituzione dell’acquirente voluto dal venditore con il soggetto individuato dalla legge. (Nel ribadire il principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso integrasse un negozio in frode alla legge, la stipula di un contratto di affitto agrario, quand’anche compiuta dal proprietario con l’intento di procedere poi all’alienazione del fondo, tenuto conto che il confinante, titolare del diritto di prelazione, aveva potuto esercitare il diritto di riscatto sul fondo gravato da affitto, divenendone proprietario).

Ordinanza|23 giugno 2021| n. 17958. Prelazione agraria ed il ricorso ad un’operazione negoziale complessa

Data udienza 3 febbraio 2021

Integrale
Tag/parola chiave: CONTRATTI AGRARI – PRELAZIONE E RISCATTO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele Gaetano Antonio – Presidente

Dott. DI FLORIO Antonella – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 1366/2019 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), i primi due quali legali rappresentanti e tutti nella qualita’ di soci della (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
AZIENDA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
COOPERATIVA (OMISSIS) SCRL, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1560/2018 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 27/06/2018;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 03/02/2021 dal Consigliere Dott. FRANCESCA FIECCONI.
RILEVATO
che:
1. I sig.ri (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), i primi due quali legali rappresentanti e tutti quali soci della Societa’ (OMISSIS) s.s., propongono ricorso per cassazione, notificato il 27/12/2018 e affidato a un unico motivo, avverso la sentenza n. 1560/2018 della Corte d’Appello di Bologna, pubblicata in data 27/6/2018 e non notificata. Resistono la Cooperativa (OMISSIS) s.c.r.l. e l’Azienda (OMISSIS) con separati controricorsi, entrambi notificati in data 11/2/2019.
2. Per quanto ancora rileva, gli attuali ricorrenti adivano il Tribunale di Bologna, ivi convenendo la Cooperativa (OMISSIS) e l’Azienda (OMISSIS), al fine di sentire dichiarare la nullita’ ex articoli 1343, 1344 e 1418 c.c., del contratto di affitto del fondo rustico, stipulato tra le due societa’ convenute in data 4/8/2015, della durata di 15 anni. Gli attori deducevano che il contratto di affitto era stato stipulato dalle convenute al fine di eludere o comunque rendere piu’ gravoso l’esercizio del diritto di prelazione in relazione all’acquisto di detto fondo, diritto riconosciuto dalla L. n. 817 del 1971, articolo 7, alla societa’ (OMISSIS), in quanto proprietaria di terreni confinanti. Sul punto, gli attori rilevavano che a soli quattro mesi dalla conclusione del contratto di affitto, la proprietaria Cooperativa (OMISSIS) aveva promesso in vendita il fondo a parenti prossimi dei soci della Azienda (OMISSIS) e notificato il preliminare alla societa’ (OMISSIS) che, pertanto, si determinava ad esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto del fondo di cui trattasi. In primo grado, il Tribunale di Bologna rigettava le domande attoree e, per l’effetto, condannava gli istanti, in solido, alla rifusione delle spese di lite.
3. Avverso la sentenza, gli attori hanno proposto gravame dinanzi alla Corte d’Appello di Bologna che, con la pronuncia in questa sede impugnata, ha confermato integralmente la sentenza di prime cure, compensando le spese di lite tra le parti. In particolare, il giudice di secondo grado ha ritenuto di non poter avallare la tesi degli appellanti – per cui il contratto di affitto sarebbe stato stipulato in frode alla legge ex articolo 1344 c.c. – poiche’, nel caso concreto, nonostante vi fossero plurimi e concordanti indizi atti a ritenere che l’operazione economica delle societa’ appellate fosse finalizzata a ostacolare e rendere piu’ gravoso l’esercizio del diritto di prelazione della societa’ (OMISSIS), quest’ultima aveva comunque potuto esercitare tale diritto, divenendo infatti proprietaria del fondo oggetto del contratto d’affitto.
4. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c.. Le parti hanno depositato memorie, mentre il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.
CONSIDERATO
che:
1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “Violazione e/o falsa applicazione della L. 14 agosto 1971. n. 817. articolo 7, della L. 26 maggio 1965, n. 590, articolo 8, nonche’ degli articoli 1343, 1344 e 1418 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. La sentenza viene censurata per aver rigettato la domanda di parte appellante tesa a far dichiarare la nullita’ del contratto di affitto stipulato dalle appellate in quanto in frode alla legge, sul rilievo per cui la societa’ (OMISSIS) avesse comunque esercitato il proprio diritto di prelazione, il che farebbe si’ che il perseguimento delle finalita’ delle norme sull’esercizio del diritto di prelazione non risulterebbe definitivamente frustrato, ma solo reso piu’ gravoso e differito nel tempo. Ad avviso della ricorrente, tali affermazioni sarebbero in contrasto con la ratio dell’istituto della prelazione del confinante e con l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione per cui la terra non e’ un bene di autonomo valore economico, ma un bene strumentale quale fattore produttivo dell’impresa agricola (citando Sez. Un. 6123/86). Pertanto, un accrescimento dell’impresa che si risolve, come nel caso di specie, nel mero acquisto del diritto di proprieta’ su di un bene servibile solo dopo 15 anni, si pone in contrasto con le esigenze strumentali alla sua gestione. Per tali ragioni, se il giudice di merito avesse correttamente interpretato e applicato la normativa di cui alle leggi in epigrafe, avrebbe ritenuto violato il diritto di prelazione della societa’ (OMISSIS) e dichiarato la nullita’ del contratto d’affitto in quanto stipulato in frode alla legge ex articolo 1344 c.c..
2. Il motivo e’ infondato.
3. La Corte d’Appello ha motivato il rigetto del gravame interposto dagli attuali ricorrenti ritenendo che non si configurasse alcuna ipotesi di nullita’ ex articolo 1418 c.c.. Invero, la sentenza impugnata ha dato atto della sussistenza di plurimi e concordanti indizi idonei a ritenere che il contratto d’affitto stipulato tra le societa’ convenute fosse finalizzato ad ostacolare l’esercizio del diritto di prelazione della societa’ (OMISSIS), quale proprietaria e coltivatrice diretta del fondo confinante, tra i quali: a) le condotte tenute dalla Cooperativa (OMISSIS), venditrice del fondo, in occasione di due compravendite per le quali pendono i giudizi instaurati dagli appellanti per l’esercizio del diritto di riscatto; b) il brevissimo lasso temporale intercorso tra la stipulazione del contratto d’affitto oggetto di causa (4/8/2015) e la stipulazione del preliminare di compravendita dello stesso terreno precedentemente affittato (10/12/2015); c) il legame familiare tra l’affittante (OMISSIS) e i promissari acquirenti del contratto preliminare di compravendita del 10/12/2015 (cfr. sentenza impugnata: da p. 4, penultimo cpv. a p. 5, 5 cpv.). Tuttavia, ha rilevato che “Nonostante il disincentivo rappresentato dall’esistenza del contratto quindicennale d’affitto, la Societa’ (OMISSIS) ss ha, comunque, esercitato il proprio diritto di prelazione divenendo, cosi’, proprietaria del fondo oggetto del contratto d’affitto. Cio’ ha comportato l’applicazione di una maggiore imposta di registro e, soprattutto, l’impossibilita’ per la Societa’ (OMISSIS) di coltivare direttamente il fondo acquistato per i quindici anni di durata del contratto d’affitto. Sulle conseguenze economiche di tale impossibilita’ l’appellante non si sofferma onde non vi sono elementi per stabilire se cio’ comporti e, in che misura, un lucro cessante. Il dato esula, del resto, cosi’ come quello della maggior imposta di registro, dall’oggetto della presente causa posto che gli appellanti chiedono non il risarcimento del danno subito per la situazione del fondo oggetto dell’esercitata prelazione, bensi’ la declaratoria della nullita’ del contratto d’affitto stipulato il 4-8-2015 in quanto asseritamente elusivo della disciplina di cui alle leggi 590/65 e 817/71, quindi, secondo la prospettazione degli appellanti, in frode alla legge” (cfr. sentenza impugnata: da p. 5 penultimo cpv. a p. 6, 3 cpv.).
4. Vieppiu’, la Corte di merito ha ricostruito – sul solco della giurisprudenza di legittimita’ – il fine perseguito dalla normativa in materia di prelazione agraria dando conto che “e’ senz’altro vero che il fine perseguito dalle leggi 590/65 e 817/71 con l’istituto della prelazione agraria sia quello di ampliare le dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice si’ da meglio realizzare le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unita’ produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (cfr. Cass. Civ. Sent. 1106/2006) ed e’, altresi’, vero che il perseguimento di tale finalita’ risulti nella fattispecie piu’ gravoso e differito nel tempo stante l’impossibilita’ per l’esercente il diritto di prelazione di coltivare direttamente il fondo acquistato per il tempo in cui durera’ il contratto d’affitto de quo. Tale parziale frustrazione della ratio legis non svuota, pero’, completamente di valore l’oggetto dell’esercitata prelazione cosi’ da potersi dire che la situazione di fatto determinatasi per effetto della stipulazione del contratto d’affitto equivale, nella sostanza, alla soppressione del diritto di prelazione, cioe’ alla violazione della norma imperativa (violazione che ex articolo 1344 c.c., costituisce il presupposto del contratto c.d. in frode alla legge). In altre parole nella fattispecie la possibilita’ di esercitare il diritto di prelazione non e’ stata impedita, ma e’ stata resa solo piu’ gravosa onde non puo’ dirsi che le norme pubblicistiche che prevedono tale diritto siano state violate” (sentenza impugnata: da p. 6, 5 cpv. a p. 7, 2 cpv.).
5. In sostanza, dunque, l’iter argomentativo della Corte del gravame e’ ancorato al mancato raggiungimento del risultato vietato dalla legge, talche’ giunge ad escludere la sanzione della nullita’ del contratto d’affitto ex articolo 1344 c.c., poiche’ – de facto – la societa’ confinante ha esercitato il proprio diritto di prelazione sul fondo, a dispetto dell’esistenza sullo stesso dell’affittuario. Le conclusioni rese nella sentenza impugnata meritano adesione, dovendosi escludere la nullita’ del contratto per elusione o violazione della norma imperativa quand’anche gli effetti in essa sottesi si sono comunque realizzati. In merito alla fattispecie in esame, sono tuttavia dovute le precisazioni che seguono.
6. Le censure spiegate dagli odierni ricorrenti involgono un’indagine preliminare sul rapporto tra frode alla legge e tutela dei terzi, in considerazione dell’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimita’ per cui, in mancanza di una norma che preveda l’invalidita’ del contratto stipulato “in frode dei terzi”, il negozio lesivo dei diritti dei terzi non e’, di per se’, illecito, sicche’ la sua conclusione non e’ nulla per illiceita’ della causa (articolo 1343 c.c.), per frode alla legge (articolo 1344 c.c.) o per motivo illecito determinante comune alle parti (articolo 1345 c.c.), apprestando l’ordinamento, a tutela di chi risulti danneggiato da tale atto negoziale, dei rimedi speciali che comportano, in presenza di particolari condizioni, l’applicazione della sola sanzione dell’inefficacia (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 23158 del 31/10/2014; Sez. 1, Sentenza n. 20576 del 4/10/2010; Sez. 1, Sentenza n. 8600 del 29/5/2003).
7. Con specifico riguardo all’istituto della prelazione agraria, questa Corte ha avuto modo di precisare che “Nell’ordinamento vigente non esiste alcuna norma che sancisca la nullita’ del contratto in frode ai terzi, essendo prevista espressamente solo la nullita’ del contratto in frode alla legge (articolo 1344 c.c.); pertanto, qualora debba escludersi che il contratto costituisca un mezzo per eludere una norma imperativa, i diritti dei terzi sono tutelati da specifiche norme in relazione a specifiche situazioni, le quali consentono loro di reagire contro l’apparenza contrattuale e farne valere la nullita’ (per simulazione o contrasto con norme imperative) o di far dichiarare l’inefficacia del negozio a loro danno (azioni revocatorie o pauliane). (Nella specie, la sentenza impugnata nel rigettare la domanda di riscatto di un fondo rustico, oggetto di permuta, proposta sul rilievo che tale negozio era stato adoperato allo scopo di eludere il diritto di prelazione dell’affittuario coltivatore diretto, in quanto il bene permutato con il fondo rustico era stato dal terzo acquistato nello stesso giorno in cui era poi stata stipulata la permuta, aveva escluso che la permuta costituisse mezzo per eludere la norma imperativa)” (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3905 del 16/6/1981).
8. Sicche’, in tema di prelazione agraria, il ricorso ad una operazione negoziale complessa, avente ad oggetto il trasferimento di un fondo agricolo a mezzo di strumenti contrattuali che, pur leciti, siano finalizzati, nel loro nesso teleologico, ad impedire che l’affittuario eserciti la prelazione, cosi’ assicurando l’obiettivo che la legge vieta, deve costituire oggetto di indagine processuale, il cui accertamento, se positivo, non comporta la nullita’ dei contratti, esulando la fattispecie dalla previsione dell’articolo 1418 c.c. e dalla tutela generalizzata di cui all’articolo 1421 c.c., ma consente al titolare del diritto di retratto, attraverso un meccanismo di protezione che richiama le nullita’ relative, l’esercizio del medesimo diritto, mediante sostituzione dell’acquirente voluto dal venditore con il soggetto individuato dalla legge (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5201 del 17/03/2015; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20428 del 25/07/2008; Sez. 3, Sentenza n. 6691 del 03/08/1987).
9. Piu’ in generale, posto che la violazione di una norma imperativa non da’ luogo necessariamente alla nullita’ del contratto, la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui della L. n. 590 del 1965, articolo 8 e della L. n. 817 del 1971, articolo 7, non e’ viziata da nullita’ ai sensi del citato articolo 1418 (ne’ ai sensi dell’articolo 1344 c.c.) sussistendo il rimedio dell’esercizio del riscatto (da parte degli aventi diritto alla prelazione) idoneo a conseguire l’obiettivo normativo dello sviluppo della proprieta’ contadina (Sez. 3, Sentenza n. 6691 del 03/08/1987; Cass. 5270/82, mass. n. 423081).
10. Nella specie, poiche’ il proprietario di un fondo agricolo ben puo’ scegliere di
non goderlo direttamente, bensi’ indirettamente e – dunque – attraverso la stipula di un contratto di affitto agrario, e’ un fuor d’opera ipotizzare che la stipula di tale contratto, quand’anche compiuta con l’intento di procedere poi all’alienazione del bene in modo da determinare che il confinante titolare del diritto di prelazione, se eserciti il diritto al riscatto, si trovi a riscattare il fondo gravato da affitto, possa integrare negozio in frode della legge in tema di prelazione agraria: per un verso il proprietario compie nell’affittare un atto lecito e, per altro verso, il confinante titolare della prelazione ha solo la titolarita’ del diritto al riscatto nel caso di vendita ma non del diritto al riscatto di un bene non affittato.
11. Conclusivamente il ricorso va rigettato con ogni conseguenza in ordine alle spese, liquidate come di seguito in base alle tariffe vigenti, in favore dei controricorrenti; con raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso principale; per l’effetto, condanna la ricorrente alle spese, liquidate in favore dei controricorrenti (Cooperativa (OMISSIS) scrl e Azienda (OMISSIS) soc. agr.) ciascuno rispettivamente in Euro 6000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, 15% di spese forfetarie, e ulteriori oneri di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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