Per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|17 marzo 2022| n. 8725.

In tema di condominio negli edifici, per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 cod. civ. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dal primo comma dell’art. 1123 cod. civ., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell’uso, stabilito dal secondo comma della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. In applicazione di tale ultimo principio, il comma terzo del medesimo art. 1123 cod. civ., nel collegare espressamente l’obbligo di contribuzione all’utilità ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilità sia inesistente (Nel caso di specie, nel rigettare il ricorso, il giudice di legittimità ha affermato che il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimessa fossero state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse medesime, nonché su altre parti condominiali, se da un lato consentiva di affermare che le spese relative fossero attinenti a cose comuni, dall’altro non comportava che le stesse dovessero essere sopportate “pro quota” da tutti i condomini, dal momento che a trarne specifica utilità erano i soli proprietari delle autorimesse quali di utilizzatori dei locali fonte di pericolo).

Sentenza|17 marzo 2022| n. 8725. Per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio

Data udienza 17 febbraio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Spese attinenti alle parti comuni dell’edificio – Art. 1123 c.c. – Criterio legale di ripartizione – Duplice ordine di principi – Individuazione – Fattispecie concernente il regime di ripartizione applicabile alle spese relative ad interventi di adeguamento alla normativa antincendio di locali autorimessa siti nel fabbricato condominiale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 24382/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 466/2017 del TRIBUNALE di TERNI, depositata il 14/06/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 17/02/2022 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
viste le memorie depositate dalle parti.

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FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 466/2017 resa il 14 giugno 2017 dal Tribunale di Terni.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
Il Tribunale di Terni ha confermato la pronuncia di primo grado del Giudice di pace di Amelia, che aveva accolto la domanda del Condominio (OMISSIS) volta alla condanna di (OMISSIS), convenuta in proprio e quale genitore della figlia (OMISSIS) (e percio’ quale usufruttuaria legale dei suoi beni), al pagamento della somma di Euro 1.603,17, quota dovuta per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio in relazione ai due posti auto spettanti alla minore, coma da Delib. Assembleare 25 marzo 2011. Quanto alla doglianza di (OMISSIS) che la Delib. in questione non avesse indicato il criterio di ripartizione delle spese, e fosse comunque errata per aver suddiviso i lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse fra i soli proprietari dei garage e posti auto, e non invece tra tutti i condomini, il Tribunale di Terni ha ritenuto dirimente la mancata tempestiva impugnazione ex articolo 1137 c.c.. Il Tribunale ha pure affermato che la spesa Delib. assemblea 25 marzo 2011, attenesse all’uso ed al godimento delle autorimesse e fosse percio’ di competenza dell’usufruttuario ai sensi dell’articolo 1004 c.c.. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente fissava l’adunanza della Camera di consiglio per il 17 ottobre 2018.
La ricorrente presento’ memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2.
All’esito di tale adunanza, venne tuttavia pronunciata ordinanza interlocutoria pubblicata il 9 gennaio 2019, avendo il Collegio escluso che ricorresse l’ipotesi di manifesta infondatezza del ricorso, ex articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5, in relazione alla questione di diritto posta nel primo motivo, inerente all’applicabilita’ del criterio dell’utilita’, stabilito dell’articolo 1123 c.c., comma 2, relativamente alle spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa, per la ripartizione degli oneri di adeguamento dei garages alla normativa antincendio.
La causa veniva percio’ rimessa alla pubblica udienza della sezione semplice tabellarmente competente e rinviata a nuovo ruolo.
Il ricorso e’ stato deciso in Camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.
Il Pubblico Ministero ha formulato le sue conclusioni motivate e le parti hanno depositato memorie.

 

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MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1130, 1135 e 1137 c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo, sostenendo che nella deliberazione assembleare del 25 marzo 2011 non vi fosse alcuna approvazione delle spese e che percio’ la condomina mantenesse integra la facolta’ di contestare l’ammontare dell’importo del contributo richiestole. Si allegano, come fatti il cui esame e’ stato omesso dal giudice d’appello, la documentazione dei lavori di adeguamento dei garages, per sottolineare come gli stessi avessero riguardato soltanto parti comuni dell’edificio.
Il secondo motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 320, 325, 1004 e 1005 c.c., contestandosi che i lavori di adeguamento alla normativa antincendio abbiano natura di manutenzione straordinaria e siano percio’ di competenza del nudo proprietario e non dell’usufruttuario.
Quanto al primo motivo, va considerato come, diversamente da quanto argomentato in premessa dal Tribunale di Terni, il condomino, che sia convenuto dal condominio per il pagamento di contributi per spese, non puo’ far valere le sole questioni attinenti alla annullabilita’ della relativa Delib. condominiale di approvazione dello stato di ripartizione, ove non abbia impugnata la stessa nel termine di cui all’articolo 1137 c.c.. Il principio “quae temporalia ad agendum perpetua ad excipiendum”, operante in materia contrattuale in forza dell’articolo 1442 c.c., u.c., non trova applicazione, infatti, in materia di deliberazioni assembleari, il cui annullamento puo’ essere conseguito attraverso un’impugnazione soggetta ad un termine di decadenza e non di prescrizione; con la conseguenza che la mancata denuncia di una causa di annullabilita’ nei trenta giorni ex articolo 1137 cit. rende incontestabile l’efficacia della deliberazione (arg. da Cass. Sez. 1, 10/01/2018, n. 384; Cass. Sez. 2, 20/03/1993, n. 3302; Cass. Sez. 2, 01/08/2006, n. 17486; Cass. Sez. 2, 07/11/2016, n. 22573). Nel giudizio volto alla riscossione di oneri condominiali, tuttavia, il limite alla rilevabilita’, anche d’ufficio, dell’invalidita’ della sottostante Delib. non opera allorche’ sussistano vizi implicanti la nullita’ della stessa, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validita’ rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305). La nullita’ di una deliberazione dell’assemblea condominiale, del resto, comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilita’, non implichi la necessita’ di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 c.c., potendo essere oggetto di azione di mero accertamento, sottratta a qualsiasi termine di decadenza e esperibile da chiunque vi abbia interesse (e quindi pure dal condomino che abbia espresso voto favorevole).

 

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Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non puo’, pertanto, finche’ (o perche’) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili. Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, percio’, il principio dettato in materia di contratti dall’articolo 1421 c.c., secondo cui e’ comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne pure d’ufficio la nullita’, ogni qual volta la validita’ (o l’invalidita’) dell’atto collegiale rientri, appunto, tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).
Ora, nel caso in esame, contestandosi da (OMISSIS) che la ripartizione delle spese di adeguamento dei locali autorimessa dell’edificio alla normativa antincendio doveva essere effettuata fra tutti i condomini e non fra i soli proprietari di box e posti auto, si assumeva in astratto, stando ai principi da ultimo enunciati da Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839, un vizio di annullabilita’ della Delib. 25 marzo 2011, non avendo l’assemblea “modificato” i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, ma soltanto violato o disatteso gli stessi nel singolo caso in questione.
Non sono comunque fondate le ragioni della invalidita’ che la ricorrente deduce, ne’ emerge, agli effetti dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (come riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134) alcun omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) (Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053), limitandosi la ricorrente a sollecitare un riesame delle proprie argomentazioni difensive, nonche’ delle risultanze istruttorie.
Innanzitutto, in tema di riparto di spese condominiali, qualora la Delib. di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione della spesa conseguente, il singolo condomino non puo’ sottrarsi al pagamento della quota, deducendo la mancanza formale di approvazione dei rispettivi importi, spettando comunque al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del partecipante sia conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, con riguardo ai valori millesimali delle singole unita’ immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672; Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107).

 

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Va inoltre ribadito quanto questa Corte ha gia’ affermato in pronuncia vertente su analoga fattispecie (Cass. Sez. 2, 22/06/1995, n. 7077; si vada peraltro anche Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24166). La ricorrente ipotizza l’invalidita’ dell’operata ripartizione della spesa di adeguamento dei garages alla normativa antincendio sul presupposto che, essendo tale spesa attinente a parti dell’edificio comuni, ed adempiendo, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi (l’incendio) che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale, la spesa in questione doveva essere posta a carico di tutti i condomini in proporzione al valore della quota di ciascuno. Tale assunto e’ errato in quanto non tiene conto del fatto che, per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1123 c.c., e’ complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dell’articolo 1123 c.c., comma 1, relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell’uso, stabilito dal comma 2 della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilita’ che ad ogni singola proprieta’ esclusiva puo’ derivare dalla cosa comune. In applicazione di tale ultimo principio, del medesimo articolo 1123 c.c., comma 3, nel collegare espressamente l’obbligo di contribuzione all’utilita’ ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilita’ sia inesistente. Nella presente fattispecie, quindi, il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonche’ su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traevano specifica utilita’ i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo.
E’ altresi’ infondato il secondo motivo di ricorso.
In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unita’ immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (nella specie, usufrutto ex lege esercitato dal genitore esercente la potesta’ su bene appartenente a figlio minore, nel quale gravano sull’usufruttuario, ex articolo 325 c.c., gli obblighi di cui agli articoli 1001 e ss. c.c.), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all’entrata in vigore dell’articolo 67 disp. att. c.c., u.c. (introdotto dalla L. n. 220 del 2012), il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli articoli 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati (Cass. Sez. 2, 19/04/2017, n. 9920; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2236; Cass. Sez. 2, 27/10/2006, n. 23291). Il Tribunale di Terni ha affermato che le spese per l’adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio costituiscono un onere relativo all’amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, e percio’ rimangono a carico dell’usufruttuario. La decisione del Tribunale ha cosi’ fatto corretta applicazione del principio interpretativo esplicitato da Cass. Sez. 2, 04/01/1969, n. 10, secondo cui il carattere di ordinarieta’ o straordinarieta’ dell’opera, dirimente agli effetti degli articoli 1004 e 1005 c.c., va valutato considerando che spetta all’usufruttuario l’uso e il godimento del bene, salva rerum substantia, sicche’ necessariamente si deve a lui lasciare la responsabilita’ e l’onere di provvedere a tutto cio’ che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre si devono riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. D’altro canto, la qualificazione delle opere e l’attribuzione all’una o all’altra categoria spettano al giudice di merito, involgendo anche indagini di fatto, ed il relativo apprezzamento si sottrae percio’ a censura in sede di legittimita’, se, come nel caso dell’impugnata sentenza, sia sorretto da esatti criteri normativi e sia adeguatamente motivato.
Il ricorso va percio’ rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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