Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini

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Corte di Cassazione, sezione sesta (seconda) civile, Ordinanza 21 settembre 2020, n. 19712.

Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”.
Spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 cod. civ., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini.

Ordinanza 21 settembre 2020, n. 19712

Data udienza 16 settembre 2020

Tag/parola chiave: Condominio – Lastrico solare – Accertamento natura – E’ oggetto di proprietà comune ove non risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari – Situazione di condominio ex art. 1117 c.c. – Comunione pro indiviso – Presunzione legale – Attuazione – Presupposti

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 908-2019 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 1631/2018 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 06/08/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/09/2020 dal Consigliere Dott. SCARPA ANTONIO.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 1631/2018 pronunciata il 6 agosto 2018 dalla Corte d’Appello di Palermo. (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono con controricorso. La Corte d’appello ha rigettato l’appello proposto in via principale da (OMISSIS) e (OMISSIS) e ha dichiarato cessata la materia del contendere tra (OMISSIS) e (OMISSIS) ed il Condominio (OMISSIS), Favara (appellante incidentale), con riguardo alla sentenza resa in primo grado il 9 luglio 2013 dal Tribunale di Agrigento. La causa era stata promossa con citazione del 16 luglio 2007 dal Condominio (OMISSIS), Favara, nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), avente ad oggetto l’accertamento della natura condominiale del lastrico solare, sul quale i convenuti avevano apportato modifiche strutturali. Nel giudizio intervennero poi volontariamente, con comparsa del 10 marzo 2009, (OMISSIS) e (OMISSIS), aderendo alle pretese del Condo (OMISSIS) attore. Il Condominio (OMISSIS) rinuncio’ all’azione nel corso del giudizio di appello. Il ricorso per cassazione, proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS), interventori volontari nel giudizio promosso dal Condominio (OMISSIS), Favara, nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), non era stato notificato al Condominio (OMISSIS), Favara. E’ stata percio’ disposta la notificazione del ricorso al Condominio (OMISSIS), Favara, sul presupposto che nei giudizi, quale quello in esame, promossi dall’amministratore a tutela delle parti comuni, l’intervento del singolo condomino da’ luogo ad un unico giudizio con pluralita’ di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario, rilevante in sede di impugnazione ai sensi dell’articolo 331 c.p.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695). Il Condominio (OMISSIS), Favara, cui e’ stato notificato atto di integrazione del contraddittorio, e’ rimasto intimato senza svolgere attivita’ difensive.
L’unico motivo di ricorso denuncia, agli effetti dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un documento, costituito dall’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, prodotto in primo grado con la memoria ex articolo 183 c.p.c., comma 6, del 3 marzo 2008, da intendersi quale atto da cui ebbe origine il condo (OMISSIS). In tale atto, il venditore-costruttore (OMISSIS), alienando le unita’ immobiliari agli acquirenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), dichiarava di riservare al condominio la proprieta’ del lastrico solare oggetto di causa. L’esame del documento si rivelerebbe decisivo, in quanto renderebbe erronea la pronuncia della Corte d’appello di Palermo, la quale ha detto rilievo all’atto dell’11 dicembre 1984, nel quale il venditore-costruttore (OMISSIS) si era riservata la proprieta’ esclusiva del lastrico solare per cui e’ causa.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il motivo di ricorso e’ manifestamente fondato.
Sussiste la legittimazione dei condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) ad impugnare la sentenza pronunciata dalla Corte d’Appello di Palermo, pur avendo rinunciato all’azione il Condominio (OMISSIS), in quanto nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” (cfr. Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934).
Va ulteriormente premesso come non operi nel caso in esame la previsione di cui all’articolo 348-ter c.p.c., comma 5 (applicabile, ai sensi del Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, comma 2, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012), secondo cui non puo’ essere impugnata ex articolo 360 c.p.c., n. 5, la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado” e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della pronuncia appellata. La sentenza del Tribunale di Agrigento aveva infatti dichiarato la natura condominiale del lastrico solare sulla base della dichiarazione notarile postuma emessa il 25 luglio 2005 con riguardo all’atto di acquisto stipulato in data 1 dicembre 1989 da (OMISSIS) e (OMISSIS). Tale “interpretazione ex post” dell’atto, compiuta dal notaio (OMISSIS), e’ stata ritenuta inammissibile dalla Corte d’appello, la quale ha invece individuato il titolo, di cui all’articolo 1117 c.c., nell’atto dell’11 dicembre 1984.
Ora, il lastrico solare, ove per le sue caratteristiche strutturali non risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, e’ oggetto di proprieta’ comune dei diversi proprietari delle singole porzioni dell’edificio.
Come in diritto ha correttamente premesso la stessa Corte d’appello di Palermo, la situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. A tale fine, assume decisivita’ l’individuazione dell’atto in cui il Condominio (OMISSIS) potesse dirsi sorto, allorche’ la prima unita’ abitativa venne venduta da (OMISSIS) e si ebbe quindi l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprieta’. Originatasi a tale epoca la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva, infatti, intendersi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766). Ove nel titolo originario mancasse una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente al (OMISSIS) la proprieta’ del lastrico solare, questi non avrebbe potuto poi validamente disporre dello stesso come proprietario unico in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS). E’ consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’articolo 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprieta’ esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953).
La sentenza impugnata e’ percio’ incorsa nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo e discusso tra le parti, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (nel testo, utilizzabile “ratione temporis”, modificato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012), non avendo esaminato l’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, ritualmente prodotto sin dal primo grado di giudizio, con il quale si costitui’ originariamente il Condominio (OMISSIS), agli effetti del titolo di cui all’articolo 1117 c.c. Va dunque accolto il ricorso e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, che procedera’ a nuovo esame della causa tenendo conto dei rilievi svolti e regolera’ anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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