Locazioni il recesso verbale del conduttore

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|13 giugno 2022| n. 18971.

Locazioni il recesso verbale del conduttore

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, essendo il relativo contratto soggetto alla forma scritta “ad substantiam” a pena di nullità ex art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, lo stessi deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme (Nel caso di specie, in cui la necessità della forma scritta era rafforzata anche da una apposita clausola contrattuale che sanciva la facoltà della parte conduttrice di recedere dal contratto con un preavviso da esercitarsi almeno sei mesi a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso proposto dalla società locatrice, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata con quale la corte territoriale aveva rigettato la domanda di condanna del conduttore medesimo al pagamento, oltre che di un residuo del canone di locazione per il mese di dicembre 2011 e dell’intero canone per la mensilità di gennaio 2012, anche della somma dovuta a titolo d’indennità per mancato preavviso del recesso pari all’importo corrispondente a cinque mensilità del canone locatizio concordato; nella circostanza, infatti, il giudice d’appello aveva erroneamente ritenuto, sulla scorta di una deposizione testimoniale resa dal nipote del conduttore, che la disdetta potesse essere validamente esercitata da quest’ultimo anche in forma verbale)

Ordinanza|13 giugno 2022| n. 18971. Locazioni il recesso verbale del conduttore

Data udienza 3 marzo 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Locazioni – Recesso del conduttore – Recesso verbale – Nullità – Recesso in forma scritta – Necessità – Art. 1 comma 4 l.n. 431/1998 – Condanna del convenuto al pagamento di una somma di denaro determinata o determinabile – Condanna specifica – Assenza dell’accordo delle parti o della opposizione del convenuto – Liquidazione – Rinvio a separato giudizio – Esclusione – Decisione anche in ordine al quantum debeatur

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. GRAZIOSI Raffaele – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. GIUZZI Stefano Giaime – rel. Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 25885/2018 proposto da:
SOCIETA’ (OMISSIS) SAS, in persona dei legali rappresentanti (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 918/2018 della Corte di Appello di FIRENZE, depositata il 17/05/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 03/03/2022 dal Consigliere Dott. STEFANO GIAIME GUIZZI.

Locazioni il recesso verbale del conduttore

FATTI DI CAUSA

1. La societa’ (OMISSIS). S.a.s. (d’ora in poi, ” (OMISSIS)”) ricorre, sulla base di due motivi, per la cassazione della sentenza n. 918/18, del 17 maggio 2018, della Corte di Appello di Firenze, che – accogliendo il gravame esperito da (OMISSIS) avverso la sentenza n. 849/17, del 7 febbraio 2017, del Tribunale di Siena – ne ha rigettato la domanda di condanna del (OMISSIS) al pagamento, oltre che di un residuo del canone di locazione per il mese di dicembre 2011 e dell’intero canone per la mensilita’ di gennaio 2012, dell’indennita’ per mancato preavviso del recesso, pari a Euro 2.855,00 (corrispondenti all’importo di cinque mensilita’ del canone locatizio).
2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente di aver radicato un giudizio innanzi al Giudice di pace di Poggibonsi (dichiaratosi, poi, incompetente, in favore del Tribunale di Siena, innanzi al quale lo stesso veniva riassunto) allo scopo di far accertare che il (OMISSIS), alla fine del mese di gennaio del 2012, lasciava senza alcun preavviso l’immobile locatogli ad uso abitativo dalla (OMISSIS), cosi’ violando quanto stabilito all’articolo 5 del contratto. Esso, infatti, conformemente a quanto previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 4, sanciva che la facolta’ della parte conduttrice di recedere dal contratto dovesse esercitarsi con un preavviso di almeno sei mesi, da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r.
Risultando, inoltre, il locatario anche moroso nel pagamento di un residuo del canone di locazione per il mese di dicembre 2011, nonche’ dell’intero canone per la mensilita’ di gennaio 2012, l’allora parte attrice chiedeva la condanna del (OMISSIS) al pagamento degli importi corrispondenti, nonche’ della somma dovuta a titolo di indennita’ per mancato preavviso.
Accolta la domanda dal giudice di prime cure, quello di appello – dopo aver dato corso alla prova testimoniale non ammessa in primo grado, tesa a dimostrare che il (OMISSIS) avesse manifestato verbalmente, il 5 settembre 2011, la volonta’ di disdettare l’immobile – riformava integralmente quella decisione, ritenendo raggiunta la prova sia in ordine al valido esercizio della facolta’ di recesso, sia in merito all’assenza di morosita’ del conduttore.
3. Avverso la pronuncia della Corte toscana ricorre per cassazione (OMISSIS), sulla base – come detto – di due motivi.
3.1. Con il primo motivo e’ denunciata – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione e/o falsa applicazione del Decreto Legislativo 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 1, comma 4, e dell’articolo 1372 c.c..
Si censura la sentenza impugnata per aver ritenuto – sulla scorta della deposizione testimoniale resa dal nipote del conduttore (la cui ammissibilita’ e’, peraltro, contestata con il secondo motivo di ricorso) – che la disdetta potesse essere data verbalmente dal conduttore.
Essendo, difatti, la locazione di immobili ad uso abitativo un contratto soggetto alla forma scritta “ad substantiam”, pena la sua nullita’, anche la disdetta doveva essere resa con comunicazione scritta (e’ richiamata Cass. Sez. 6-3, ord. 27 settembre 2017, n. 2.2647).
Ne’, in senso contrario, varrebbe richiamare la giurisprudenza di questa Corte in materia di recesso dal contratto di locazione immobiliare ad uso non abitativo, non solo per la eterogeneita’ delle due fattispecie, ma anche perche’ tale indirizzo richiede, pur sempre, che la dichiarazione di recesso sia portata a conoscenza del locatore con “mezzo equipollente” alla raccomandata a/r, dove l’equipollenza richiede che vi sia una comunicazione scritta.
D’altra parte, poi, nel caso che occupa, la necessita’ della forma scritta era ribadita pure da un’apposita clausola contrattuale, donde la denunciata violazione anche dell’articolo 1372 c.c..
3.2. Il secondo motivo denuncia – sempre ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione e falsa applicazione degli articoli 2721, 2724, 2725 e 2726 c.c..
Si contesta, in questo caso, la decisione della Corte fiorentina di dare corso alla prova testimoniale, essendo la stessa inammissibile – a dire della ricorrente – in relazione a fatti (nella specie, il recesso dalla locazione) che, in quanto relativi ad un contratto da provarsi per iscritto, qual e’ la locazione, risulterebbero anch’essi soggetti allo stesso regime. Del pari, neppure l’avvenuto pagamento di quanto dovuto quale residuo del canone di locazione del dicembre 2011, nonche’ quale intera mensilita’ per gennaio 2012, avrebbe potuto essere provato per iscritto, giusta il disposto dell’articolo 2726 c.c., comma 1.
In ogni caso, poi, il giudice di appello non avrebbe motivato come necessario – le ragioni che, in ipotesi, avrebbero consentito di derogare (a norma dell’articolo 2721 c.c., comma 2) al divieto di prova testimoniale stabilito per i contratti di valore superiore a 2,58 Euro.
4. Il (OMISSIS) e’ rimasto solo intimato.
5. Il Procuratore Generale presso questa Corte, in persona di un suo sostituto, ha fatto pervenire conclusioni scritte, nel senso dell’accoglimento del ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
6. Il ricorso va accolto, nei limiti di seguito indicati.
6.1. Il primo motivo e’ fondato.
6.1.1. Questa Corte, come evidenziato dall’odierna ricorrente, ha escluso la validita’ del preavviso orale dell’intenzione, della parte conduttrice, di recedere dal contratto di locazione, e cio’ in quanto “la risoluzione consensuale di un contratto puo’ avvenire anche con una manifestazione tacita di volonta’, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam”, tale ultimo essendo il caso che occupa, visto che “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex articolo 1, comma 4, e’ affetto da nullita’ assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale”; di qui, pertanto, l’enunciazione del principio secondo cui “il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme” (cosi’, in motivazione, Cass. Sez. 6-3, ord. 27 settembre 2017, n. 22647, Rv. 645726-01).
D’altra parte, nella vicenda in esame, le parti avevano contrattualmente ribadito, con apposita clausola, che il recesso del conduttore fosse comunicato per iscritto. Cio’ comportava, quindi, l’applicazione dell’articolo 1352 c.c., a mente del quale le forme convenzionalmente stabilite anche per singole clausole contrattuali si intendono volute per la validita’ delle stesse. La norma “de qua” e’ stata ritenuta da questa Corte applicabile anche al recesso, “costituendo un atto negoziale unilaterale dal contenuto negativo, nel senso che pone fine agli effetti sostanziali della permanenza del contratto rispetto al quale si esplica”, di talche’ sussiste, “anche nella fattispecie di atto di recesso, la presunzione che l’articolo 1352 c.c., trae dall’adozione negoziale della forma scritta” (cosi’, in motivazione, Cass. Sez. 63, ord. 9 luglio 2019, n. 18414, Rv. 654618-01).
6.2. Il secondo motivo – che resta assorbito dall’accoglimento del primo solo in relazione alla prova dell’avvenuto recesso, ma non pure del pagamento dei residui canoni di locazione – e’, in tale censura, inammissibile.
6.2.1. Se si muove, infatti, dalla premessa che i limiti di ammissibilita’ della prova testimoniale, ex articolo 2721 c.c., non attengono all’ordine pubblico, ma sono dettati nell’esclusivo interesse delle parti private, con la conseguenza che la prova deve ritenersi ritualmente acquisita, ove la parte interessata non ne abbia tempestivamente eccepito l’inammissibilita’ in sede di assunzione o nella prima difesa successiva (Cass. Sez. 1, ord. 19 febbraio 2018, n. 3956, Rv. 647235-01), costituiva onere dell’odierna ricorrente dimostrare – cio’ che, nella specie, non risulta avvenuto – di aver formulato l’eccezione senza ritardo; di talche’, in assenza di tale dimostrazione, il motivo va ritenuto inammissibile.
7. In conclusione, il solo primo motivo di ricorso va accolto e la sentenza impugnata cassata in relazione, rinviando alla Corte di Appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito – nell’osservanza del principio di diritto di cui al p. 6.1.1. – oltre che sulle spese anche del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiarando in parte assorbito e in parte inammissibile il secondo, e cassa in relazione la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito, oltre che sulle spese anche del presente giudizio.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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