Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|30 giugno 2022| n. 20892.
Locazione e diritto alla indennità di avviamento
Nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l’indennità per perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volontà del locatario, la quale deve essere espressa o chiaramente desumibile da comportamenti idonei a manifestare disinteresse alla prosecuzione del rapporto, tra i quali non può includersi il mero silenzio. (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato il riconoscimento del diritto all’indennità per il conduttore che aveva mancato di rispondere alla lettera con cui il locatore gli aveva chiesto se intendeva o meno proseguire nel rapporto di locazione, anziché farlo risolvere alla sua scadenza naturale).
Ordinanza|30 giugno 2022| n. 20892. Locazione e diritto alla indennità di avviamento
Data udienza 14 giugno 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione – Diritto alla indennità di avviamento – Cessazione se il recesso è riferibile alla volontà del conduttore per iniziativa oppure alla espressa sua adesione ad un patto di risoluzione – Perdita dell’avviamento – Chiara volontà del conduttore di disinteresse per la prosecuzione del rapporto – Risoluzione tacita del contratto – Inammissibile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCODITTI Enrico – Presidente
Dott. CRICENTI Giuseppe – rel. Consigliere
Dott. PORRECA Paolo – Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 19844/2021 R.G. proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) (null) rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS));
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS)) rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS));
– controricorrente –
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 1635/2021 depositata il 27/04/2021.
Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 14/06/2022 dal Consigliere GIUSEPPE CRICENTI.
Locazione e diritto alla indennità di avviamento
RITENUTO
che:
1. – (OMISSIS) e’ proprietario di un immobile sito in (OMISSIS), immobile che egli ha locato a (OMISSIS), con durata della locazione dal 20 Febbraio 2004 al 19 Febbraio 2010.
2. – Tuttavia, prima della ulteriore scadenza dei sei anni (2016) il locatore ha notificato, in data 22 gennaio 2015, la disdetta finalizzata ad impedire una ulteriore rinnovazione. Ma, prima che questa si compisse, ha scritto al conduttore chiedendogli di conoscere la sua determinazione in ordine alla eventuale ulteriore proroga del rapporto per altri sei anni.
Il conduttore non ha dato alcun riscontro a tale lettera.
3. – Conseguentemente, il locatore ha agito per il rilascio dell’immobile alla scadenza per cui era stata data disdetta, ma il conduttore ha depositato un ricorso in opposizione con cui ha chiesto di condizionare il rilascio del locale commerciale al pagamento in proprio favore dell’indennita’ di avviamento, ed ha chiesto altresi’ la sospensione dell’esecuzione fino alla corresponsione della predetta indennita’.
Il giudice dell’esecuzione ha sospeso la procedura, ed il locatore ha introdotto un giudizio di merito all’esito del quale sia il Tribunale di Noia che la Corte di appello di Napoli hanno accolto l’opposizione dichiarando altresi’ il diritto del conduttore all’avviamento.
4. – (OMISSIS) ricorre con un motivo di gravame di cui chiede il rigetto (OMISSIS) che si e’ costituito con controricorso.
Memoria del ricorrente.
CONSIDERATO
che:
5. – Con l’unico motivo di ricorso (OMISSIS) denuncia nullita’ della sentenza per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 34.
La sua tesi e’ la seguente.
La legge citata riconosce al conduttore di un immobile ad uso commerciale l’indennita’ di avviamento in caso di risoluzione del rapporto purche’ pero’ il conduttore non abbia manifestato di non avere piu’ interesse alla locazione.
Secondo il ricorrente, questa manifestazione di volonta’ era stata espressa dal conduttore attraverso la mancata risposta alla lettera con cui gli era stato chiesto se intendeva o meno proseguire nel rapporto di locazione, anziche’ farlo risolvere alla sua scadenza naturale. Piu’ precisamente, questa manifestazione di volonta’ era insita nel disinteresse alla prosecuzione del rapporto, ricavabile dalla mancata risposta alla lettera interlocutoria, rilevando quale comportamento significativo della volonta’ del conduttore di non proseguire nel rapporto.
Il ricorso e’ infondato.
Infatti, il diritto alla indennita’ di avviamento viene meno quando il recesso – che pure puo’ essere inteso in termini ampi, non necessariamente limitati alla formale disdetta (Cass. n. 2231 del 1995) – e’ riferibile alla volonta’ del conduttore, nel senso che o e’ dovuto ad una sua iniziativa, oppure alla espressa sua adesione ad un patto di risoluzione (Cass. n. 14728 del 2001).
E’ escluso quindi che possa ammettersi disinteresse del conduttore nel caso in cui costui si limiti ad aderire alla richiesta di risoluzione fattagli dal locatore, o non aderisca alle nuove condizioni economiche da costui imposte o pretese (Cass. n. 22976 del 2016).
In sostanza, il disinteresse del conduttore al proseguimento del rapporto postula una condotta di costui espressa o concludente, indicativa della volonta’ di non rinnovare il contratto.
La perdita dell’avviamento presuppone cioe’ una chiara volonta’ del conduttore di disinteresse per la prosecuzione del rapporto, ricavabile anche da fatti concludenti, ma pur sempre univoca.
Nel caso presente non e’ ravvisabile affatto una tale iniziativa del conduttore, per almeno due ragioni.
In primo luogo, in quanto e’ stato il locatore a notificare disdetta del contratto, in un primo momento, e dunque a produrre l’effetto di risoluzione. Il conduttore non ha eccepito alcunche’, e’ vero, ma cio’ non e’ sufficiente a desumerne che e’ stata sua l’iniziativa di risolvere il rapporto, in quanto nella legislazione vincolistica la mancata opposizione del conduttore non rileva quale comportamento concludente, come avviene al contrario, nel caso di disciplina codicistica della locazione, ma costituisce semplice acquiescenza ad un effetto che non dipende dalle parti ma dalla legge (Cass. n. 59227 del 1995).
Se il silenzio del conduttore non vale a prorogare, a fortiori, non vale per la disdetta.
Ossia: nel caso di proroga, il silenzio puo’ avere effetto di assenso, ma per via del fatto che la proroga puo’ essere tacita, e dunque puo’ consistere, per legge, in comportamenti concludenti o impliciti.
Niente di cio’ e’ previsto per la risoluzione, che non puo’ essere tacita, dovendo essere espressamente comunicata da una parte all’altra, con conseguente diverso rilevo del silenzio o dell’inerzia della controparte.
Qualora l’effetto si produce tacitamente, come nel caso del rinnovo, puo’ porsi il problema del tacito assenso, ma lo stesso non puo’ dirsi quando l’effetto non si produce tacitamente (la disdetta tacita non e’ contemplata), caso in cui, la volonta’ deve essere espressa o chiaramente ricavabile da comportamenti concludenti. Il mero silenzio non e’ dunque tacito assenso alla risoluzione del contratto di locazione, destinato per contro, in caso di silenzio, a prorogarsi tacitamente.
In secondo luogo, a prescindere dalla mancata opposizione alla disdetta, di cui si e’ detto, non puo’ ritenersi iniziativa del conduttore, significativa di un suo disinteresse alla proroga, il fatto che costui non abbia risposto alla richiesta interlocutoria del locatore, fatta, si ripete, dopo che quest’ultimo aveva dato disdetta formale, circa l’intenzione di proseguire o meno nel rapporto. Cio’ a prescindere dalla circostanza che lo stesso conduttore assume di non aver ricevuto alcuna comunicazione in tale senso, e non v’e’ prova del contrario, ed a prescindere altresi’ dalla circostanza che non e’ noto ne’ chiaro il contenuto di quella lettera, che peraltro non viene riportato dal ricorrente.
A prescindere da cio’, il silenzio del conduttore, e’ semmai significativo del disinteresse a rispondere alla sollecitazione del locatore, non gia’ di quello alla prosecuzione del rapporto.
Il ricorso va respinto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, nella misura di 2500,00 Euro, oltre 200,00 di spese generali.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, la Corte da’ atto che il tenore del dispositivo e’ tale da giustificare il pagamento, se dovuto e nella misura dovuta, da parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Leave a Reply