L’impegno del venditore di eliminare i vizi

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 28 agosto 2020, n. 18028.

La massima estrapolata:

L’impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano il bene inidoneo all’uso cui è destinato di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva dell’originaria obbligazione di garanzia ma “svincola” il compratore dal rispetto dei termini di decadenza per l’esercizio delle azioni di risoluzione del contratto o riduzione del prezzo. Ciò perché l’impegno, in tali ipotesi, diventa una sorta di riconoscimento del debito interruttivo della prescrizione.

Ordinanza 28 agosto 2020, n. 18028

Data udienza 17 gennaio 2020

Tag/parola chiave: Vendita – Fabbricati – Vizi – Riconoscimento dei vizi da parte del debitore – Prescrizione decennale – Effetto novativo dell’obbligazione originaria – Esclusione – Giudizio di rinvio – Poteri del Giudice – Fattispecie – Intervento dei proprietari nel giudizio di rinvio – Ammissibilità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 14615/2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS), in persona dell’amministratore p.t., nonche’ (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avv. (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso l’avv. (OMISSIS);
– controricorrenti –
e
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante p.t.;
– intimata –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 4646/2015, depositata il 3.12.2015.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17.1.2020, dal Consigliere FORTUNATO Giuseppe.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno adito il tribunale di Napoli, esponendo di aver acquistato dalla (OMISSIS) s.p.a., successivamente incorporata nella (OMISSIS) s.p.a., gli immobili facenti parte del Condominio di (OMISSIS), descritti in atti; che taluni elementi in prefabbricato (riquadri degli infissi esterni e foriere) avevano successivamente manifestato lesioni e distacchi, mentre le aree di parcheggio non consentivano il comodo transito dei veicoli; che detti vizi erano stati tempestivamente denunciati e la (OMISSIS) di Napoli si era impegnata ad eliminarli, senza tuttavia provvedervi.
Hanno chiesto la condanna della societa’ convenuta all’eliminazione dei difetti.
Quest’ultima si e’ costituita in giudizio, eccependo la prescrizione dall’azione di garanzia e chiedendo la chiamata in causa della (OMISSIS) (divenuta poi (OMISSIS) s.p.a., societa’ incorporata nella (OMISSIS) s.p.a.), che aveva realizzato gli edifici, per essere manlevata.
Sono intervenuti in giudizio gli altri condomini indicati in epigrafe, nonche’ il Condominio di (OMISSIS).
Il tribunale ha ordinato alla (OMISSIS) s.p.a. l’effettuazione dei lavori di riparazione, respingendo la domanda di risarcimento del danno per equivalente proposta dai condomini e l’azione di manieva.
Su impugnazione della (OMISSIS) s.p.a., la Corte d’appello di Napoli ha dichiarato la prescrizione dell’azione di risarcimento, confermando nel resto la decisione appellata e compensando le spese.
Con sentenza n. 747/2011, questa Corte, su impugnazione del Condominio (OMISSIS), ha cassato con rinvio la sentenza di secondo grado, affermando che:
a) l’impegno del debitore ad eliminare i vizi non da’ vita ad una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva di quella originaria e consente al compratore di non soggiacere ai termini e alle condizioni di cui all’articolo 1495 c.c.;
b) che, “ove il compratore, anziche’ chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, agisca per l’esatto adempimento dell’obbligo di riparazione o sostituzione della “res”, assunto spontaneamente dal debitore sulla base del riconoscimento dell’esistenza dei vizi, non si determina un effetto novativo dell’obbligazione originaria e la prescrizione – venuta meno la regola “eccezionale” dell’articolo 1495 c.c., – decorre secondo l’ordinario termine decennale di cui all’articolo 2946 c.c..
Ha dichiarato assorbiti i ricorsi incidentali proposti dalla (OMISSIS) s.p.a. (riguardante l’omessa pronuncia sulla domanda di manleva), e dalla (OMISSIS) s.p.a. (concernente la regolazione delle spese), stabilendo inoltre che “tutte le ulteriori questioni sollevate da entrambi i controricorrenti in ordine alla qualificazione ed alla portata contenutistica delle dichiarazioni (di scienza e/o negoziali) provenienti dalle parti, attenendo a questioni di mero fatto, ed essendo state oggetto, tutte, di corretta e condivisibile ricostruzione, esente da vizi logico – giuridici, da parte della corte territoriale, non possono trovare ingresso in questa sede”. Riassunta la causa, il giudice del rinvio, preso atto che il Condominio aveva provveduto a proprie spese all’esecuzione delle opere di riparazione, ha condannato la (OMISSIS) s.p.a. al rimborso dei costi sostenuti, confermando nel resto la sentenza di primo grado e regolando le spese come da dispositivo.
Per la cassazione di questa sentenza la (OMISSIS) s.p.a ha proposto ricorso sviluppato in due motivi, illustrati con memoria.
Il Condominio di (OMISSIS) e i singoli condomini indicati in epigrafe merito hanno depositato controricorso.
La (OMISSIS) s.p.a. non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo censura la violazione dell’articolo 12, comma 1 Prel., articoli 2909 e 1495 c.c., articoli 324 e 384 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, sostenendo che la pronuncia di legittimita’ aveva dichiarato che le questioni concernenti la natura delle dichiarazioni rese dalla ricorrente circa l’eliminazione dei difetti, essendo pertinenti al merito, non potevano trovare ingresso in cassazione, per cui competeva al giudice del rinvio valutare se, con le quattro lettere prodotte in giudizio, la (OMISSIS) s.p.a. avesse effettivamente assunto l’obbligo di eliminare i difetti o si fosse limitata a riconoscerne la sussistenza, dovendo in ogni caso tenersi conto che la pronuncia di appello, nel punto in cui aveva escluso l’assunzione di tale impegno (salvo che per i danni alla proprieta’ della (OMISSIS)), non era stata impugnata ed era passata in giudicato. Accogliendo la domanda di risarcimento, la Corte distrettuale avrebbe disatteso il dictum di legittimita’ e violato il giudicato.
Il motivo e’ infondato.
E’ da escludere anzitutto che fosse passata in giudicato la statuizione con cui la Corte d’appello aveva ritenuto che la ricorrente si fosse limitata a riconoscere l’esistenza dei vizi, senza obbligarsi alla loro eliminazione.
Tale questione era stata oggetto dei motivi del ricorso in cassazione, come si evince senza tema di dubbio dalla sentenza n. 747/2011, ove si legge che il Condominio aveva lamentato “un preteso error iuris in cui sarebbe incorsa la Corte napoletana per non aver considerato che, da parte della societa’ venditrice, non vi sarebbe stato un semplice riconoscimento dei vizi occulti piu’ volte denunciati dagli acquirenti delle singole unita’ immobiliari, ma anche l’assunzione dell’impegno ad eliminarli. (sentenza pag. 3-4).
Proprio su tale premessa, questa Corte – richiamando l’insegnamento delle sezioni unite n. 13294/2005- ha osservato che, pur comportando la vendita un’obbligazione di dare (e non di fare) a carico dell’alienante, tuttavia, in presenza dell’impegno ad eliminare i vizi, si resta nell’ambito dell’attuazione della precedente obbligazione, onde realizzarne il risultato economico – non ancora conseguito – che il compratore si prefigurava di ottenere, osservando che “adempiuta “non esattamente” la prestazione, gli stessi principi generali dettati in tema di inesatto adempimento consentono di ritenere non ancora esaurito il momento funzionale del rapporto (attuativo dell’obbligo di prestazione) da parte del venditore”.
Dando risposta al quesito concernente l’applicabilita’ del termine di prescrizione decennale in presenza del descritto impegno del venditore, ha precisato che un piana lettura del testo della sentenza delle sezioni unite non sembra consentire soluzione diversa da quella – legittimamente auspicata da parte ricorrente, sia pur sull’erroneo presupposto di un impredicabile effetto novativo conseguente all’assunzione dell’obbligo di riparazione da parte del venditore – che esclude la perdurante operativita’ dei limiti (decadenziali e) prescrizionali stabiliti, in via eccezionalmente derogativa, dall’articolo 1495 c.c., per tutte le azioni “di garanzia”, e dunque, tanto per le azioni edilizie che per quella di esatto adempimento”.
Ha infine soggiunto che “il riconoscimento “operoso” del venditore e’ idoneo ad esaurire definitivamente, sul piano funzionale, una fase del rapporto inter partes, ivi comprese le limitazioni temporali, affatto eccezionali, connesse con le esigenze di stabilita’ negoziale opportunamente segnalate dalla dottrina, onde la sostituzione, a quegli originari termini iugulatori, dell’ordinaria regula iuris della prescrizione ordinaria, una volta emersa, in via definitiva e con l’accordo delle parti, la nuova e reale giustapposizione di diritti e obblighi (alla riparazione/sostituzione) del compratore e del venditore”.
Una volta esclusa – quindi – la maturazione della prescrizione sulla scorta delle deduzioni in fatto svolte dal Condominio, non era piu’ consentito al giudice del rinvio svolgere alcun ulteriore accertamento circa l’avvenuta assunzione, da parte della ricorrente, dell’obbligo l’obbligo di provvedere alle riparazioni, poiche’ l’intero impianto della sentenza di legittimita’ si basava proprio su tale presupposto, considerato inoltre che la sentenza di appello era stata cassata per violazione di legge.
E’ principio del tutto pacifico che i limiti dei poteri attribuiti al giudice del rinvio sono diversi a seconda che la sentenza sia stata cassata per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, per vizi di motivazione, o per l’una e per l’altra ragione.
Solo in tali ultime due ipotesi il giudice puo’ valutare liberamente i fatti gia’ accertati e indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo della controversia in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione di quella cassata, mentre, nel primo caso (violazione di legge), e’ tenuto solo ad uniformarsi al principio di diritto enunciato, senza possibilita’ di modificare l’accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo (Cass. 16660/2017; Cass. 12102/2014; Cass. 15692/1999).
In tale ipotesi la pronuncia della Corte di cassazione vincola al principio affermato e ai relativi presupposti di fatto, con obbligo del giudice del rinvio di uniformarsi non solo alla “regola” giuridica enunciata, ma anche alle premesse logico-giuridiche della decisione, e di attenersi agli accertamenti gia’ compresi nell’ambito di tale enunciazione, senza poter estendere la propria indagine a questioni che costituiscono il presupposto della pronuncia e che formano, quindi, oggetto di giudicato implicito interno.
Diversamente, il riesame delle suddette questioni verrebbe a limitare gli effetti della sentenza, in contrasto col principio di intangibilita’ (Cass. 20887/2018; Cass. 20891/2015).
Cio’ spiega che l’esame delle critiche mosse alla decisione di appello da parte della (OMISSIS) s.p.a. nel primo giudizio di legittimita’ non sia stato rimesso al giudice del rinvio e che dette critiche sono state dichiarate inammissibili poiche’ vertenti su profili di merito.
2. Il secondo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli articoli 324 e 384 c.p.c., articoli 2909, 1495, 1130 e 1131 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, rilevando che, pur avendo la Corte d’appello dichiarato la prescrizione dell’azione di risarcimento del danno, la sentenza era stata oggetto di ricorso da parte del solo Condominio, per cui il giudice del rinvio non avrebbe potuto ordinare la condanna al pagamento delle spese di eliminazione dei difetti alle proprieta’ esclusive, rispetto alle quali il Condominio, in persona dell’amministratore, era privo di legittimazione, potendo il risarcimento esser richiesto solo dai singoli proprietari.
Il motivo e’ inammissibile.
Il ricorso – in violazione del principio di specificita’ – non contiene alcuna indicazione riguardo al contenuto delle azioni proposte distintamente – dalle parti originarie e da quelle intervenute, e comunque- non confuta la statuizione del giudice del rinvio in ordine al fatto che le domande proposte dai singoli condomini e quelle spiegate successivamente dal Condominio con l’atto di intervento avevano analogo contenuto (cfr. sentenza pag. 11), riguardando difetti costruttivi alle singole unita’ abitative e alle porzioni condominiali.
Proprio su tale premessa, la sentenza, in implicita adesione ad un orientamento di questa Corte (Cass. 2436/2018; Cass. 5316/1996, in tema di legittimazione dell’amministratore all’esperimento delle azioni risarcitorie per danni sia alle porzioni comuni, che a quelle esclusive), ha ritenuto che l’intervento nel giudizio di rinvio dei proprietari esclusivi non fosse affatto precluso, accogliendo, di conseguenza ed integralmente, la domanda di risarcimento per equivalente, rilevando che, nelle more, tutti i lavori erano stati eseguiti a spese del Condominio.
Il ricorso e’ respinto, con aggravio di spese secondo soccombenza. Si da’ atto che sussistono le condizioni per dichiarare che la ricorrente e’ tenuta a versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad Euro 200,00 per esborsi ed Euro 4000,00 per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%.
Da’ atto che sussistono le condizioni per dichiarare che la ricorrente e’ tenuta a versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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