L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 febbraio 2022| n. 5804.

L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull’identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo ed al rischio che il contraente si assume, nell’ambito dell’autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull’utilità economica dell’affare

Ordinanza|22 febbraio 2022| n. 5804. L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto

Data udienza 11 febbraio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Vendita – Contratto preliminare – Immobili – Responsabilità precontrattuale dei promissari acquirenti – Divario tra valore del bene e prezzo – Logica dell’affare – Acquirenti non al corrente delle difficoltà economiche del venditore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 1357-2020 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), e rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che unitamente all’avvocato (OMISSIS), lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 2569/2019 della CORTE d’APPELLO di FIRENZE, depositata il 28/10/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11/02/2022 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;
Lette le memorie della ricorrente.

L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con citazione del 17 dicembre 2002, (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio (OMISSIS) (deceduta nelle more del giudizio), (OMISSIS) e (OMISSIS) affinche’ fosse emessa sentenza ex articolo 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita relativo al bene delle convenute sito in (OMISSIS).
Si costituivano le convenute che in via riconvenzionale chiedevano la rescissione del contratto ovvero l’annullamento per errore in danno di (OMISSIS), previa compensazione dell’acconto gia’ ricevuto con le somme invece dovute a titolo di risarcimento del danno per responsabilita’ precontrattuale.
Ammessa ed espletata CTU, resi gli interrogatori formali dalle convenute ed escussa la prova testimoniale, il Tribunale di Pisa n. 461/203 accoglieva la domanda degli attori, rigettando le riconvenzionali.
Avverso tale sentenza proponeva appello (OMISSIS), anche quale erede della defunta madre, (OMISSIS), e la Corte d’Appello di Firenze, con la sentenza n. 2569 del 28/10/2019, ha rigettato il gravame.
Ritenevano i giudici di appello di condividere le conclusioni cui era pervenuto il Tribunale, aggiungendo che mancava qualsivoglia prova di un’eventuale incapacita’ di intendere e di volere delle parti veditrici.
Sebbene la condotta dell’agente che aveva prelevato una delle venditrici la sera per farle firmare il preliminare non fosse del tutto in linea con le regole deontologiche, tuttavia non poteva negarsi la vincolativita’ dell’impegno assunto, posto che emergeva comunque il conferimento di un incarico all’agenzia immobiliare. Del pari non poteva ritenersi provata la depressione di cui era asseritamente affetta la madre, essendo solo allegato lo stato di conoscenza da parte degli acquirenti dello stato di bisogno delle controparti.
Per l’effetto andava disattesa la domanda di rescissione come del pari andava disattesa la domanda di risarcimento del danno ex articolo 1337 c.c., essendo privo di rilevo il fatto che il CTU avesse accertato un valore del terreno promesso in vendita pari a circa il doppio del prezzo pattuito.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso (OMISSIS) sulla base di quattro motivi, illustrati da memorie.

 

L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto

 

(OMISSIS) resiste con controricorso.
(OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto difese in questa fase.
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c., nonche’ della L. n. 47 del 1985, articoli 17, 18, 40, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 30, 31, 32 e 46, per avere i giudici di merito disposto il trasferimento della proprieta’ in esecuzione del preliminare, in mancanza della documentazione attestante la destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita.
Si richiama la ratio sottesa alla normativa in materia di nullita’ urbanistiche e si sottolinea che in caso di vendita di terreni, ai fini della validita’ dell’atto, e’ necessario che sia allegato il certificato di destinazione urbanistica, con previsione dapprima introdotta dalla L. n. 47 del 1985 e poi reiterata nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001.
La necessita’ di assicurare il rispetto di tali previsioni e’ stata poi ribadita anche dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 8230/2019, cosi’ che non era possibile per il giudice disporre il trasferimento della proprieta’ del terreno, in mancanza del detto certificato.
Il motivo e’ infondato.
Sebbene la mancata indicazione del certificato di destinazione urbanistica non impinga sulla validita’ del preliminare atteso che la nullita’ della L. n. 47 del 1985, articolo 18, tocca solo gli atti aventi efficacia traslativa (Cass. n. 24460/2007), e’ stato effettivamente affermato che in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, e’ preclusa al giudice la possibilita’ di disporre il trasferimento coattivo della proprieta’ (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, la cui mancanza e’ rilevabile d’ufficio (Cass. n. 21721/2019).
Tuttavia, in disparte la mancata deduzione della questione tra i motivi di appello, rileva il Collegio che, come dedotto in controricorso, erano stati gli stessi attori, con l’atto di citazione, a produrre come documento n. 3 del proprio fascicolo il certificato in questione sicche’ la censura non si confronta con le evidenze documentali in atti che attestano invece il soddisfacimento delle condizioni cui la legge subordina la possibilita’ di trasferimento della proprieta’ del bene, anche per effetto di provvedimento giudiziario.
peraltro solo in memoria si sviluppa quello che era un mero riferimento contenuto in ricorso all’intervento di un mutamento del Regolamento Edilizio Unitario del Comune di (OMISSIS), aggiungendosi, con una sostanziale e ed inammissibile modifica del motivo di ricorso come ab origine formulato, che la certificazione prodotta dalla controparte non sarebbe stata aggiornata al mutamento dello strumento urbanistico locale, anche in tal caso, pero’, in evidente violazione del principio di specificita’, avendo la ricorrente omesso nel proprio scritto difensivo sia di richiamare il contenuto del certificato prodotto dalla controparte sia le modifiche introdotte dal nuovo regolamento edilizio che avrebbero reso non piu’ attuale il primo. Il secondo motivo di ricorso denuncia la nullita’ della sentenza per la violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, stante l’irriducibile contraddittorieta’ della motivazione, tale da risultare meramente apparente.

 

L’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto

 

Il motivo e’ infondato, in quanto la lettura della motivazione del giudice di appello, anche con il rinvio alle argomentazioni reputate condivisibili del Tribunale, soddisfa abbondantemente i requisiti motivazionali volti a garantire il rispetto del cd. minimo costituzionale della motivazione come individuato, a seguito della riforma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, da Cass. S.U. n. 8054/2014. Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 116 c.p.c., in relazione agli articoli 1175, 1337, 1218, 1427, 1428, 1429, 1430 e 1431 c.c., per non avere attribuito il giudice di merito rilevanza alle condotte delle controparti in vista della richiesta di annullamento del contratto.
In particolare, pur essendosi dato atto che le indagini svolte avevano evidenziato che il prezzo del terreno era pari alla meta’ del valore di mercato, ha negato che tale circostanza determinasse l’annullamento del contratto per errore.
Il motivo, nonostante le numerose norme di legge indicate nella rubrica, si sofferma unicamente sulla rilevanza del divario tra prezzo fissato e valore di mercato, quale idoneo ad incidere sulla corretta formazione della volonta’ della promittente venditrice, e precisamente quale elemento fondante la richiesta di annullamento per errore, non avendo la parte dedotto, almeno in appello, l’esistenza del dolo della controparte, ne’ avendo nel motivo adeguatamente contrastato il rigetto della domanda di rescissione.
La censura e’ tuttavia inammissibile ex articolo 360 bis n. 1 c.p.c., in quanto la tesi sostenuta contrasta con il pacifico orientamento di questa Corte, quanto alla rilevanza dell’errore sul prezzo, senza pero’ addurre elementi che possano giustificare il mutamento dello stesso.
Questa Corte ha, infatti, affermato che (Cass. n. 29010/2018) l’errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull’identita’ o qualita’ della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si e’ determinata a concludere un certo accordo e al rischio che il contraente si assume, nell’ambito dell’autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull’utilita’ economica dell’affare (conf. ex multis Cass. n. 20148/2013; Cass. n. 5139/2003; Cass. n. 16031/2007).
Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione dell’articolo 116 c.p.c. in relazione all’articolo 1337 c.c., per non avere la Corte attribuito ai fatti provati alcuna rilevanza in punto di responsabilita’ precontrattuale.
Si deduce che dal complesso dei fatti accertati, come anche confermati dalle risposte date in sede di interrogatorio formale, emerge la responsabilita’ precontrattuale delle controparti, da ricondurre ad un’ipotesi di responsabilita’ da contatto sociale qualificato.
Il motivo e’ inammissibile.
La censura che si risolve in massima parte in un’illustrazione dei principi di diritto ai quali e’ approdata la piu’ recente giurisprudenza di questa Corte nel delineare l’ambito di applicazione dell’articolo 1337 c.c., e con una ricostruzione del tutto astratta, nella sostanza si riduce ad una sollecitazione al giudice di legittimita’ a pervenire ad una diversa valutazione delle risultanze probatorie, in contrasto con quanto invece operato dal giudice di merito, quasi a voler inammissibilmente configurare il giudizio di legittimita’ come un terzo grado di merito.
La sentenza impugnata, pur dando atto che l’agente si fosse recato a casa della promittente venditrice dopo cena per farle firmare un accordo, assumendo che cio’ potesse avere dei riflessi solo di carattere deontologico, ha in concreto escluso che potesse ravvisarsi una responsabilita’ precontrattuale in capo ai promissari acquirenti, non essendo emerso che gli stessi avessero inteso approfittare di uno stato di bisogno economico delle venditrici, a loro peraltro del tutto ignoto, ritenendo altresi’ irrilevante il divario tra prezzo e valore del bene, rientrando tale situazione nelle dinamiche connesse alla convenienza economica dell’affare, ma senza che potesse ripercuotersi sul piano della responsabilita’ contrattuale (una volta altresi’ esclusa l’esistenza di patologie negoziali tali da incidere sulla vincolativita’ dell’accordo).
Trattasi quindi di censura del tutto generica e nella sostanza avente lo scopo di pervenire ad una rivalutazione del fatto, obiettivo questo precluso in sede di legittimita’.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza nei confronti del controricorrente e si liquidano come da dispositivo.
Nulla a provvedere sulle spese quanto agli intimati che non hanno svolto attivita’ difensiva.
Poiche’ il ricorso e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15% sui compensi, ed accessori di legge;
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso principale a norma dell’articolo 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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