Le spese di riparazione del lastrico solare di utilizzo esclusivo

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 28 agosto 2020, n. 18045.

La massima estrapolata:

Le spese di riparazione del lastrico solare di utilizzo esclusivo vanno spartite, per due terzi, tra i condòmini dell’edificio o della parte cui il lastrico funge da copertura. Si tratta, difatti, di esborsi spettanti solo ai proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o da ricostruire e non anche ai titolari di porzioni cui il lastrico non sia sovrapposto.

Ordinanza 28 agosto 2020, n. 18045

Data udienza 14 febbraio 2020

Tag/parola chiave: COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – DELIBERA

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 165-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3153/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 21/05/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/02/2020 dal Consigliere Dott. SCARPA ANTONIO.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS), ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 3153/2015 della Corte d’appello di Roma, pubblicata il 21 maggio 2015.
Il Condominio di via (OMISSIS), resiste con controricorso.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) impugnarono la deliberazione assembleare 8 maggio 2008 del Condominio di via (OMISSIS), che aveva ripartito tra i soli proprietari degli “appartamenti sottostanti la parte di lastrico interessata dai lavori” le spese di rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo del condomino (OMISSIS).
Gli attori dedussero che l’edificio condominiale e’ costituito da quattro scale, in parte coperto da tetto (circa i 3/4, corrispondenti alle scale B, C, D) ed in parte coperto da un lastrico solare (quello, appunto, adibito ad uso esclusivo del condomino (OMISSIS), in corrispondenza della scala A); che il regolamento condominiale prevede la “proprieta’ condominiale”, fra l’altro, delle zone indicate nell’allegata planimetria, compresi gli androni di accesso e le relative scale; che la sentenza 14 gennaio 2003, passata in giudicato, aveva gia’ accertato che il “tetto” non e’ oggetto di un condominio parziale, sicche’ alle relative spese di manutenzione devono partecipare anche i condomini della scala A, benche’ coperti da lastrico. In definitiva, l’impugnazione di delibera chiedeva di dichiarare che tutti i condomini del Condominio di via (OMISSIS) dovessero concorrere nella misura di 2/3 alle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare.
Il Tribunale di Roma con sentenza del 29 settembre 2009 accolse la domanda. Propose gravame il Condominio di via (OMISSIS), e la Corte d’appello riformo’ la decisione del Tribunale. La sentenza impugnata ha evidenziato come gli appellati non avessero depositato il proprio fascicolo di parte di primo grado, verosimilmente contenente il Regolamento di condominio e la sentenza 14 gennaio 2003 del Tribunale di Roma, documenti su cui era fondata la pronuncia del Tribunale. Non potendo prendere in esame di tali documenti, la Corte d’appello ha ritenuto corretta la ripartizione delle spese contenuta nella delibera assembleare 8 maggio 2008 del Condominio di via (OMISSIS), in applicazione dell’articolo 1126 c.c., il quale fa riferimento alla “parte dell’edificio a cui il lastrico solare serve”, e quindi ai soli proprietari degli appartamenti sottostanti la parte di lastrico interessata dai lavori.
La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis c.p.c., comma 1.
Il ricorrente ha depositato in data 1 febbraio 2020 memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 1.
1. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione dell’articolo 2697 c.c., articoli 342, 345 e 346 c.p.c. e articolo 76 disp. att. c.p.c., ovvero delle norme e dei principi sulla distribuzione dell’onere della prova nel processo di appello, dovendo gravare sul Condominio appellante l’onere di produrre copia del Regolamento di condominio e della sentenza 14 gennaio 2003 del Tribunale di Roma.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione dell’articolo 2697 c.c., articolo 115 c.p.c., comma 1 e del principio di non contestazione, essendo incontroverse la struttura dell’edificio e la sua articolazione in scale oggetto di “condominio generale”, assicurando “il lastrico solare la copertura dell’intero fabbricato insieme al tetto”, oltre che di beni comuni, quali l’alloggio del portiere, il locale lavatoio, ecc. Il terzo motivo del ricorso di (OMISSIS) allega la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1126 c.c., circa il criterio di individuazione delle parti comuni dell’edificio e del principio di suddivisione delle spese, essendo il lastrico solare comunque “parte condominiale” e mancando prova che esso, nel caso in esame, serva esclusivamente i condomini attori in primo grado.
1.1. Va premesso che il ricorso per cassazione e’ stato proposto soltanto da (OMISSIS), nei confronti del Condominio di via (OMISSIS). Erano stati tuttavia parte dei pregressi gradi del giudizio, ed in particolare attori in primo grado, come emerge dalla sentenza impugnata, altresi’ (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Secondo unanime orientamento di questa Corte, l’impugnazione di una delibera assembleare di condominio determina fra i condomini che siano stati parte del giudizio una situazione di litisconsorzio processuale, sicche’, ove la sentenza che ha statuito su tale impugnativa venga impugnata da alcuni soltanto di tali condomini, il giudice del gravame deve disporre, ex articolo 331 c.p.c., l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, quali parti di una causa inscindibile (da ultimo, Cass. Sez. 2, 26/09/2017, n. 22370). In ogni modo, nel caso in esame, la fissazione del termine ex articolo 331 c.p.c., in forza del principio della ragionevole durata del processo, deve ritenersi superflua, in quanto il ricorso appare “prima facie” infondato, e l’integrazione del contraddittorio si rivela, percio’, attivita’ del tutto ininfluente sull’esito del procedimento (Cass. Sez. U, 23/09/2013, n. 21670).
1.2.1 tre motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano infondati.
1.2.1. E’ certo che, secondo l’interpretazione costante offerta da questa Corte, l’appellante e’ tenuto a fornire la dimostrazione delle proprie censure, essendo l’appello una “revisio” fondata sulla denunzia di specifici “vizi” di ingiustizia o nullita’ della sentenza impugnata, individuati ai sensi dell’articolo 342 c.p.c.. Ne consegue che e’ onere dell’appellante, quale che sia stata la posizione da lui assunta nella precedente fase processuale, produrre, o ripristinare in appello se gia’ prodotti in primo grado, i documenti sui quali egli basa il proprio gravame, o comunque attivarsi perche’ questi documenti possano essere sottoposti all’esame del giudice di appello, senza che gli stessi possano, peraltro, qualificarsi come “nuovi” agli effetti dell’articolo 345 c.p.c. (cfr., ad es., Cass. Sez. L, 22/01/2013, n. 1462; Cass. Sez. U, 08/02/2013, n. 3033; Cass. Sez. 3, 09/06/2016, n. 11797; Cass. Sez. 2, 23/01/2018, n. 1628). In virtu’ del principio dispositivo delle prove, il mancato reperimento nel fascicolo di parte, al momento della decisione, di alcuni documenti ritualmente prodotti, si presume, peraltro, espressione, in assenza della denuncia di altri eventi, di un atto volontario della parte stessa, che e’ libera di ritirare il proprio fascicolo e di omettere la restituzione di esso o di alcuni dei documenti ivi contenuti. Risulta del pari evidente, inoltre, che, a differenza di quanto si sostiene nel primo motivo di ricorso, non puo’ dirsi certamente onerato l’appellante di produrre o ripristinare in appello i documenti gia’ prodotti in primo grado dall’appellato e risultati a quest’ultimo favorevole, subendo, piuttosto, il medesimo appellato le conseguenze della mancata esibizione del proprio fascicolo di parte. Il giudice d’appello deve comunque decidere il gravame sulla base dei soli atti a sua disposizione, giustificandosi in ogni caso il mancato ripristino in appello dei documenti gia’ prodotti in primo grado sulla base di una conforme implicita volonta’ della parte interessata. La Corte d’Appello di Roma ha cosi’ correttamente affermato di dover verificare la fondatezza dei motivi di gravame avanzati dal Condominio di via (OMISSIS) senza tener conto del Regolamento di condominio e del giudicato costituito dalla sentenza 14 gennaio 2003 del Tribunale di Roma, in quanto inseriti nel fascicolo di parte appellata (e attrice) di primo grado, non riprodotto dinanzi ad essa.
1.2.2. Sono comunque implausibili le ragioni diritto poste a sostegno del ricorso.
Al fine di accertare, nell’ambito di un giudizio di impugnazione di deliberazione assembleare, l’obbligo dei condomini di sostenere le spese di manutenzione di un bene, ovvero, come nella specie, di un lastrico solare, la cui comune appartenenza si “presume”, ex articolo 1117 c.c., “se non risulta il contrario dal titolo”, occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449), in quanto avente funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, e poi, sia pure in via di accertamento meramente incidentale, se sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialita’, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Dunque, ai fini dell’individuazione del regime proprietario di un lastrico solare, come di un tetto, non puo’ assumere rilievo un regolamento di condominio, e tanto meno la planimetria ivi riportata, a meno che non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001).
Le censure contenute nel ricorso erroneamente suppongono, peraltro (anche ai fini della valenza in questa causa dell’invocato giudicato contenuto nella sentenza 14 gennaio 2003), una fungibilita’, in termini di regime condominiale e di correlato riparto tra le spese, tra beni, invece, del tutto diversi, quali i “tetti” (che, nella specie, coprono le scale B, C e D del Condominio di via (OMISSIS) e che erano stati oggetto della decisione del 14 gennaio 2003) ed i “lastrici solari” (quale, nella specie, quello ad uso esclusivo del condomino (OMISSIS), a copertura della scala A).
I tetti (salvo quelli che siano per titolo negoziale di proprieta’ esclusiva) rientrano, per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprieta’ esclusive, ai sensi della prima parte dell’articolo 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’articolo 1123 c.c., commi 2 e 3. La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilita’ che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come appunto il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unita’ immobiliari dell’edificio (Cass. Sez. 6 – 2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 64; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154).
Il lastrico solare di uso esclusivo (che e’ quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto accertato in sede di merito) costituisce, diversamente dal tetto, quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilita’ ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo. In ipotesi di lastrico solare di uso esclusivo trova percio’ applicazione il regime sulle spese stabilito dall’articolo 1126 c.c.. La disciplina posta da tale norma prevede, invero, ai fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, il presupposto applicativo della possibilita’ di uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) (Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501; cfr. anche Cass. Sez. 2, 12/03/1993, n. 2988), di tal che, se l’uso del lastrico o del terrazzo, anche se di proprieta’ esclusiva, non sia limitato ad uno o piu’ titolari, ma sia comune a tutti i condomini, l’articolo 1126 c.c., non opera.
La decisione della Corte d’appello di Roma si conforma, pertanto, alla consolidata giurisprudenza di questa Corte. L’articolo 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono unita’ immobiliari di proprieta’ individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualita’ di partecipante del condominio (come ipotizza il ricorrente), ma dall’essere proprietario di un’unita’ immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, e’ pressoche’ inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresi’ una o piu’ parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse cio’ per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’articolo 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione. Anche, ad esempio, per le scale o per gli impianti destinati a servire “una parte dell’intero fabbricato”, l’articolo 1123 c.c., comma 3, prevede che le spese restino a carico del solo gruppo dei condomini (e, cioe’, dei proprietari degli appartamenti siti nell’edificio) che ne trae utilita’: altrimenti, poiche’ le scale o gli impianti di una parte soltanto del fabbricato sono pure mezzi che danno utilita’ a parti comuni a tutti i condomini (come il tetto, il cortile unico, la facciata, ecc.), identicamente tutti i condomini dovrebbero sostenere le spese nelle ipotesi di cosiddetto “condominio parziale”.
2. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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