Le due ipotesi che danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 luglio 2022| n. 22976.

Le due ipotesi che danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

In tema di compravendita, le due ipotesi che, ai sensi dell’art. 1497 cod. civ., danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita sono costituite, una, dalla mancanza della “res vendita” delle qualità promesse, e l’altra dalla mancanza delle qualità essenziali all’uso cui la “res vendita” è destinata; solo nella seconda ipotesi è necessario accertare se la qualità mancante nella cosa compravenduta fosse essenziale all’uso cui essa era destinata. Nella prima ipotesi, invece, tale indagine non è necessaria, perché è il volere delle parti, in virtù del quale a quella determinata qualità fu attribuita rilevanza, che conferisce, di per sè, carattere essenziale alla qualità

Ordinanza|22 luglio 2022| n. 22976. Le due ipotesi che danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

Data udienza 1 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Preliminare di vendita – Risoluzione ex art. 1497 cc – Fattispecie – Mancanza di edificabilità del terreno – Inclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– Ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente ciomiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– Controricorrenti –
avverso la sentenza n. 3440/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 24/05/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 01/06/2022 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI.

Le due ipotesi che danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) con la quale chiese risolversi il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito nel Comune di (OMISSIS) per grave inadempimento del promittente venditore. L’attore dedusse di aver concordato un prezzo di Euro 100.000.000 e di aver versato a titolo di caparra ed acconto la somma di Euro 75.000,00; in seguito a relazione geologica, era emerso che per la realizzazione dell’edificio a due piani dovessero essere realizzate importanti opere preparatorie, attesa la natura torbosa del terreno.
Il Tribunale risolse il contratto in ragione della natura inedificabile del terreno.
La Corte d’appello di Roma, in riforma la sentenza di primo grado, accolse l’appello del Carrocci e rigetto’ la domanda. Dalla CTU espletata era emerso che il terreno non era inedificabile ma aveva natura torbosa sicche’ per garantire la solidita’ era necessario procedere ad un intervento di palificazione, di cui era stato informato il promissario acquirente; conseguentemente, le qualita’ promesse erano conosciute dal (OMISSIS) sicche’ non era rilevante, ai fini dell’inadempimento, che fosse necessario un consistente esborso di Euro 75.000,00 per procedere alla palificazione.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di tre motivi.
ha resistito con controricorso Carrocci Carrocci Giuliano che, in prossimita’ dell’udienza, ha depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c. e 1497 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere la Corte di merito omesso di pronunciarsi sulla richiesta di risoluzione per insussistenza delle qualita’ promesse.
Con il secondo motivo di ricorso,, si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio perche’ la Corte di merito non avrebbe tenuto conto che la natura torbosa del terreno non era idonea a sopportare il carico di un edificio di due piani senza interventi particolarmente invasivi e costosi.
Con il terzo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame di prove decisive relative alla maggiore incidenza economica per la realizzazione delle fondamenta, implicanti uno straordinario impegno finanziario, oscillante tra il 75% ed il 130% del prezzo di vendita.
I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati.
L’attore ha chiesto risolversi il contratto preliminare di compravendita del terreno per grave inadempimento del promittente venditore perche’ privo delle qualita’ promesse attesa la natura torbosa del terreno, sul quale l’edificazione di un’abitazione di due piani era possibile ma solo previa realizzazione di interventi di palificazione invasivi e costosi.
La Corte d’appello ha qualificato la domanda ai sensi dell’articolo 1497 c.c., il quale postula che l’inadempimento posto a base della domanda di risoluzione sia imputabile a colpa dell’alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell’interesse della parte non inadempiente; inoltre, poiche’ nell’ipotesi di mancanza delle qualita’ pattuite o promesse assume rilievo decisivo il ruolo della volonta’ negoziale, l’indagine che il giudice deve compiere ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all’uso al quale la stessa e’ “normalmente” destinata (Cassazione civile sez. II, 24/05/2005, n. 10922).
Ove il compratore accetti consapevolmente la merce priva di qualita’ essenziali, non sussistono i presupposti per la responsabilita’ del venditore in quanto la merce medesima deve considerarsi conforme a quella voluta.
Le due ipotesi che, ai sensi dell’articolo 1497 c.c., danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita sono costituite, una, dalla mancanza della “res vendita” delle qualita’ promesse, l’altra dalla mancanza delle qualita’ essenziali all’uso cui la “res vendita” e’ destinata; solo nella seconda ipotesi e’ necessario accertare se la qualita’ mancante nella cosa compravenduta fosse essenziale all’uso cui essa era destinata. Nella prima ipotesi, invece, tale indagine non e’ necessaria, perche’ e’ il volere delle parti, in virtu’ del quale a quella determinata qualita’ fu attribuita rilevanza, che conferisce, di per se’, carattere essenziale alla qualita’ (Cassazione civile sez. II, 08/05/1998, n. 4657).
L’indagine sulla volonta’ negoziale e’ demandata al giudice di merito ed e’ incensurabile in sede di legittimita’.
La Corte di merito ha accertato che il terreno promesso in vendita aveva le qualita’ promesse in quanto il terreno era edificabile e quindi non inidoneo all’utilizzazione che intendeva farne il promissario acquirente ovvero la realizzazione di un villino a due piani.
La natura torbosa del terreno era stata considerata dalle parti in sede di conclusione del contratto in quanto dall’esame dei testi era emerso che il promittente venditore aveva comunicato al promissario acquirente le caratteristiche geotecniche del terreno sicche’ il ricorrente si era determinato alla stipula del rogito nella consapevolezza della natura torbosa del terreno.
La circostanza che, per garantire la solidita’ della costruzione, fosse necessario procedere alla palificazione, con un consistente costo aggiuntivo non e’ stato ritenuto determinante dal giudice di merito ai fini della sussistenza delle qualita’ promesse, che non impedivano la costruzione di un fabbricato nell’area acquistata ne’ il superamento della tolleranza stabilita dagli usi tale da risultare l’attivita’ di consolidamento del tutto atipica rispetto all’utilizzo del terreno.
La corte di merito non e’ incorsa nel vizio di omessa pronuncia in quanto, proprio decidendo sulla domanda proposta in citazione di risoluzione del contratto per mancanza delle qualita’ promesse, ha condiviso la qualificazione proposta dall’attore nell’ambito del potere di interpretazione della domanda.
Ha quindi esaminato la volonta’ negoziale delle parti con riferimento alle qualita’ promesse, con apprezzamento di fatto insindacabile in questa sede se non nei limiti di cui all’articolo 360, comma 1, n. 5.
La contestazione dei fatti su cui e’ basato l’accertamento si risolve in una richiesta di riesame delle istanze istruttorie e del giudizio di inattendibilita’ della prova testimoniale, che e’ estranea al giudizio di legittimita’.
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.
Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 7500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei’ presupposti per il versamento,, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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