Le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 7 ottobre 2020, n. 21533.

 

Le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale, che esulino dal novero degli atti meramente conservativi che l’amministratore è legittimato a porre in essere autonomamente ex art. 1130 c.c., n. 4), possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea (art. 1131 c.c., comma 1) adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. Qualora si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, non anche nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, con la sola eccezione della ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini, dal momento che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati

Ordinanza 7 ottobre 2020, n. 21533

Data udienza 2 luglio 2020

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Amministratore – Rappresentanza – Legittimazione dell’amministratore – Azioni a tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio – Esperibilità nei confronti dei condomini o di terzi – Autorizzazione dell’assemblea – Necessità – Azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini – Fondamento nel mandato speciale rilasciato da ciascuno condomino – Configurabilità – Conseguenze – Autorizzazione dell’assemblea – Sufficienza – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – rel. Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 4033/2016 proposto dal:
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo amministratore pro tempore Avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli Avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
FALLIMENTO (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS), in persona del suo Curatore, Avv. (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 671/2015 della CORTE d’APPELLO di SALERNO, depositata il 16/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 02/07/2020 dal Consigliere Dott. UBALDO BELLINI.

FATTI DI CAUSA

Il CONDOMINO (OMISSIS), in sede di opposizione di terzo (ex articolo 619 c.p.c.): a) che il Giudice delegato del fallimento n. (OMISSIS), con ordinanza depositata il 30/06/2005 aveva disposto la vendita all’asta del locale caldaia sito al piano seminterrato (riportato in catasto alla partita (OMISSIS), foglio (OMISSIS), particella (OMISSIS), pervenuto al fallito per l’acquisto in forza di atto notarile del 28/06/1960 del suolo sul quale era stato costruito il fabricato in cui era ricompreso detto locale; b) che il Condominio era venuto a conoscenza della suindicata procedura a seguito della pubblicazione del bando di vendita; c) che il Condominio aveva interesse a rivendicare e vedere riconosciuto il propio diritto di proprieta’ esclusiva sul predetto locale, posto che dai titoli di proprieta’ prodotti emergeva che gli unici beni esclusi dalla comproprieta’ comune erano le terrazze di copertura del fabricato, rientrando invece nella comunione tutti’ i beni di uso comune per legge e/o per destinazione; d) che il Condominio aveva avuto il possesso pacifico, ininterrotto e non viziato del locale caldaia.
Cio’ premesso, il ricorrente chiedeva che l’adito Tribunale di Salerno, previa declaratoria di “nullita’, annullabilita’ e/o inefficacia dell’intera procedura esecutiva” relativa a detto cespite, dichiarasse che il bene rivendicato era di proprieta’ del Condominio, con vitto di spese.
Il FALLIMENTO (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS), costituitosi in giudizio, eccepiva: a) l’improcedibilita’ dell’opposizione proposta ai sensi dell’articolo 619 c.p.c., in quanto il bene era gia’ venduto; b) l’inammissibilita’ del ricorso giacche’ i dedotti vizi avrebbero dovuto esser fatti valere con il reclamo di cui alla L. Fall., articolo 26, di competenza del Tribunale fallimentare; c) il difetto di legittimazione attiva del Condominio poiche’ il bene era di proprieta’ del fallito; d) l’improcedibilita’ del ricorso atteso che l’amministratore del Condominio non aveva prodotto la Delibera assembleare con cui gli era stato conferito il mandato a promuovere l’azione giudiziaria.
Il Fallimento concludeva quindi per la declaratoria di improcedibilita’ o di inammissibilita’ del ricorso ovvero per il rigetto dlla domanda con vittoria di spese di lite.
Istruita la causa, il Tribunale di Salerno con sentenza n. 1131/2011 depositata il 26/05/2011, dichiarava l’inammissibilita’ dell’opposizione e condannava l’opponente al pagamento delle spese processuali.
Proponeva appello il Condominio, concludendo affinche’ la Corte d’appello di Salerno dichiarasse che il predetto immobile era di sua propieta’, con vittoria di spese.
Anche il Fallimento si costituiva eccependo in via preliminare l’inammissibilita’ del gravame, perche’ fondato su motivi generici, privi del carattere di specificita’ richiesto dall’articolo 342 c.p.c.; e, contestando la fondatezza dei motivi posti a sostegno dell’interposto gravame, concludeva per il rigetto dell’impugnazione con vittoria di spese.
Con sentenza n. 671/2015, depositata il 16/10/2015, la Corte dichiarava l’inammissibilita’ dell’appello, condannando il Condominio al pagamento delle spese del grado di giudizio.
Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione il Condominio “(OMISSIS)” sulla base di un motivo; l’intimato Fallimento non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il motivo, il ricorrente lamenta la “violazione e falsa applicazione degli articolo 948, 1117, 1130, 1131, 1136 c.c., in relazione agli articolo 75, 77, 81 c.p.c.”, la’ dove la Corte di appello ha sostenuto che l’odierno ricorrente, nel gravame proposto avverso la decisione del Giudice di prima cure, si fosse limitato ad impugnare la detta pronuncia in relazione alla “sola argomentazione incentrata sulla carenza di legitimatio ad processum e non anche in merito a quella inerente il “difetto di legitimatio ad causam”.
1.1 – Il Tribunale, dichiarando inammissibile l’opposizione, avendo qualificato (peraltro erroneamente) come rivendica la domanda del condominio, aveva ritenuto di conseguenza compresenti il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore (richiamando il dictum di Cass. n. 8570 del 2005), nonche’ il difetto in capo al medesimo della legittimazione ad processum.
La Corte distrettuale, a sua volta, dichiarava inammissibile l’appello, in ragione del fatto che il condominio non aveva censurato entrambe le suddette rationes decidendi, ma solo la legitimatio ad processum (affermando che l’amministratore era in possesso di apposita Delibera dell’assemblea che lo incaricava di agire contro la curatela); mentre la carenza di legitimatio ad causam non era stata adeguatamente contestata, in quanto anche l’azione di accertamento della proprieta’ e’ un’azione reale, e rispetto alle azioni reali l’amministratore, in base alla richiamata Cass. n. 8570 del 2005, non ha legittimazione.
2. – Il motivo e’ fondato secondo i rilievi che seguono.
2.1. – Va innanzitutto rilevato che e’ pacifico il principio secondo cui l’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3, puo’ costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere (come in effetti avvenuto) la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilita’ dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione (Cass., sez. un., n. 18331 del 2010; conf. Cass. n. 2179 del 2011; Cass. n. 12525 del 2018; Cass. n. 8774 del 2020).
Nel caso in questione, non e’ quindi piu’ controverso tra le parti che sia in effetti intervenuta la Delibera autorizzativa in favore dell’amministratore, adottata con la necessaria maggioranza, ai fini del proposizione dell’azione in questione, non di natura meramente conservativa, ma avente la funzione di accertare la natura condominale di un bene. Sussiste, quindi, la legittimazione dell’amministratore, come autorizzato dall’assemblea condominiale, non essendo necessaria una deliberazione unanime, ne’ la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass. n. 14797 del 2014).
2. – La Corte di merito ha, tuttavia, equivocato sul concetto di ratio decidendi, moltiplicandone la sussistenza e la asserita configurabilita’ nella fattispecie in esame.
Infatti, la premessa natura reale della azione non costituisce in se’ autonoma ratio decidendi, giacche’ da sola non acquista significato e portata decisiva; viceversa si configura quale ratio la carenza di legitimatio ad causam in ragione ad una data qualificazione attribuita alla azione. E quindi, essendo stata contestata detta qualificazione, la relativa contestazione viene ad acquistare tutta la propria valenza.
La Corte distrettuale ha pertanto erroneamente escluso che l’appellante (odierno ricorrente), in assenza di qualsiasi critica tesa a contrastare la situazione inerente al difetto di legitimatio ad causam, avesse impugnato tale ratio decidendi, tanto piu’ considerando l’azione di rivendica e l’azione di accertamento della proprieta’ come inquadrate nell’ambito delle azioni reali.
2.1. – Va dunque richiamata la giurisprudenza secondo cui, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarita’, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore e’ autonomamente legittimato ex articolo 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex articolo 1131 c.c., comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c.. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini – atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprieta’ (come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) e’ del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e puo’ essere conferito, pertanto, solo in virtu’ di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati (Cass. n. 5147 del 2003; conf. Cass. n. 8774 del 2020, cit.; Cass. n. 80 del 2015; Cass. n. 14797 del 2014).
3. – Il motivo di ricorso va accolto; la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Salerno, altra sezione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Salerno, altra sezione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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