L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 30 settembre 2020, n. 20877.

L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell’immobile.

Sentenza 30 settembre 2020, n. 20877

Data udienza 4 marzo 2020

Tag/parola chiave: APPALTO PRIVATO – DIFFORMITA’ E VIZI DELL’OPERA

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 18949/2018 proposto da:
(OMISSIS) S.A.S., rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata a (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.P.A., rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS), e dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia per procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente e ricorrente incidentale –
(OMISSIS) S.P.A., rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia per procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
(OMISSIS) S.R.L. e (OMISSIS) S.N.C., rappresentate e difese dall’Avvocato (OMISSIS), e dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domiciliano per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato a (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente e ricorrente incidentale –
nonche’
(OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 1122/2018 della CORTE D’APPELLO DI FIRENZE, depositata il 21/5/2018;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 4/3/2020 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;
sentito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica Dott. PEPE Alessandro, il quale ha concluso per l’accoglimento del 1 e del 2 motivo del ricorso principale e per l’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e dei ricorsi incidentali;
sentito, per la ricorrente principale, l’Avvocato (OMISSIS); sentito, per la (OMISSIS) s.p.a., l’Avvocato (OMISSIS);
sentito, per (OMISSIS), l’Avvocato (OMISSIS); sentito, per (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.n.c., l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

Il tribunale di Prato, con sentenza del 12/8/2011, in accoglimento della domanda proposta dalla (OMISSIS) s.r.l., in qualita’ di acquirente, con atto di citazione notificato l’11/2/2004, ha affermato la responsabilita’ contrattuale della convenuta (OMISSIS) s.p.a., in qualita’ di venditrice, per i vizi riscontrati nei due appartamenti oggetto del contratto di compravendita stipulato tra le stesse in data 23/1/2002, rappresentati dai difetti di funzionamento degli impianti di riscaldamento e raffreddamento e dalla fuoriuscita di acque dai sanitari, e l’ha condannata al pagamento, in favore della societa’ attrice, della somma di Euro 29.000,00, in corrispondenza ai costi necessari per eliminare i difetti accertati.
La sentenza, inoltre, ha riconosciuto la fondatezza della domanda che la societa’ convenuta aveva, a sua volta, proposto, a mezzo di chiamata in causa, nei confronti della (OMISSIS) s.p.a., che aveva realizzato gli immobili in questione, respingendo, invece, per tardivita’ della chiamata in causa, la domanda di manleva che la stessa (OMISSIS) s.p.a. aveva proposto nei confronti dell’arch. (OMISSIS) e dell’ing. (OMISSIS) nella loro rispettiva qualita’ di progettista dell’impianto e direttore dei relativi lavori e di direttore dei lavori per l’intero complesso edilizio.
Il tribunale, infine, ha ritenuto la fondatezza della domanda di rivalsa che la (OMISSIS) s.p.a. aveva proposto nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. e della (OMISSIS) s.n.c., nella loro qualita’ di imprese che, in regime di subappalto, avevano realizzato le opere difettose.
La (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.n.c. hanno proposto appello avverso la sentenza del tribunale.
La (OMISSIS) s.r.l., costituendosi in giudizio, ha chiesto la conferma della sentenza appellata nella parte in cui ha condannato la venditrice (OMISSIS) s.p.a. al pagamento, in suo favore, della somma di Euro 29.000,00 evidenziando che, per cio’ che riguarda il rapporto tra la (OMISSIS) e la venditrice, aveva tempestivamente denunciato i vizi riscontrati sugli immobili acquistati ed accertati dalla consulenza tecnica d’ufficio esperita nel corso del giudizio.
La (OMISSIS) s.p.a., a sua volta, ha proposto appello incidentale avverso la sentenza impugnata tanto nella parte in cui il tribunale l’ha condannata al pagamento, in favore dell’attrice, della somma corrispondente ai danni ad essa arrecati per i vizi predetti, quanto nella parte in cui il tribunale ha dichiarato l’inammissibilita’ dell’atto di chiamata in causa dell’ing. (OMISSIS) e dell’arch. (OMISSIS).
La (OMISSIS) s.p.a. ha resistito all’appello principale proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. e dalla (OMISSIS) s.n.c., ed, a sua volta, ha proposto appello incidentale avverso la sentenza censurandola sia nella parte in cui il tribunale ha ritenuto la tempestivita’ della denuncia dei vizi da parte della (OMISSIS), sia nella parte in cui il tribunale ha escluso la responsabilita’ dei progettisti, facendo proprie, sul punto, le difese della venditrice (OMISSIS).
Si sono costituiti in giudizio anche (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha accolto gli appelli incidentali proposti dalla (OMISSIS) s.p.a. e dalla (OMISSIS) s.p.a. e, dichiarato conseguentemente assorbito l’appello principale proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. e dalla (OMISSIS) s.n.c., ha, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigettato la domanda proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. nei confronti della (OMISSIS) s.p.a. ed ha, di conseguenza, dichiarato inammissibili, per difetto d’interesse, le domande di manleva proposte nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. e della (OMISSIS) s.n.c. nonche’ della (OMISSIS) s.p.a.; la corte, poi, ha condannato la (OMISSIS) s.r.l. a rifondere alla (OMISSIS) s.p.a., alla (OMISSIS) s.p.a., alla (OMISSIS) s.r.l. ed alla (OMISSIS) s.n.c. le spese di lite sostenute in primo ed in secondo grado, compensando, invece, le spese tra la (OMISSIS) s.p.a. e (OMISSIS) e (OMISSIS). La corte, infine, ha condannato i percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento.
La corte, in particolare, ha ritenuto la fondatezza dell’appello incidentale proposto dalla venditrice (OMISSIS) s.p.a. e dalla (OMISSIS) s.p.a. in ordine alla prescrizione dell’azione di garanzia proposta dalla societa’ acquirente, con il conseguente assorbimento tanto degli ulteriori motivi d’appello incidentale proposto dalla (OMISSIS) s.p.a., quanto dell’appello principale proposto dalle subappaltatrici (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.n.c..
Secondo la corte, infatti, il tribunale ha erroneamente applicato al rapporto contrattuale intercorso tra la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.p.a. la disciplina prevista dall’articolo 1667 c.c., in materia d’appalto, laddove, al contrario, “e’ del tutto evidente dalla lettura degli atti prodotti in giudizio che tra le parti non era intercorso un contratto di appalto, bensi’ un contrato di vendita di due unita’ immobiliari, concluso in data 23.1.2002, in adempimento di un contratto preliminare di vendita di immobile da realizzare su pianta, e quindi di vendita di cosa futura, concluso a sua volta il 15.6.2000”.
La disciplina da applicare in punto di garanzia per il caso di vizi della cosa compravenduta, ha aggiunto la corte – anche nel caso in cui l’acquirente agisca solo per il risarcimento del danno, com’e’ accaduto nel caso in esame – e’, pertanto, quella prevista dall’articolo 1495 c.c., a norma del quale, nell’ipotesi in cui si riscontrino vizi o difetti, il compratore deve denunziare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e deve esercitare la relativa azione entro un anno dalla consegna, e non, come invece ha fatto il tribunale, la norma prevista dall’articolo 1667 c.c., non essendo intercorso tra le parti un rapporto d’appalto.
Del resto, ha osservato la corte, l’acquirente (OMISSIS) s.r.l., sul presupposto che la (OMISSIS) s.p.a. avesse realizzato gli immobili compravenduti ed avesse quindi assunto la doppia veste di venditore-appaltatore, avrebbe dovuto esercitare la specifica azione di responsabilita’ extracontrattuale prevista in materia d’appalto dall’articolo 1669 c.c., invocandone la disciplina sia quanto alla denunzia dei vizi che al termine per esercitare la relativa azione. Sennonche’, ha aggiunto la corte, dalla lettura dell’atto di citazione nulla si evince in tal senso, emergendo, al contrario, che l’attrice aveva convenuto in giudizio la (OMISSIS) nella sua qualita’ di venditrice degli immobili affetti dai denunciati vizi all’impianto di climatizzazione e all’impianto idro-sanitario, e ne aveva chiesto la condanna al risarcimento del danno sulla base del rapporto contrattuale di vendita immobiliare intercorso tra loro.
Stando cosi’ le cose, ha proseguito la corte, deve affermarsi che, sulla base dei documenti prodotti in giudizio, seppur i vizi sono stati tempestivamente denunciati alla venditrice immediatamente dopo la scoperta, benche’ formalmente denunciati solo con le missive del 10/1/2003, del 18/2/2003 e del 7/3/2003, l’azione per far valere la relativa garanzia e’ stata esercitata con atto di citazione notificato alla (OMISSIS) s.p.a. solo in data 16/2/2004, a distanza, quindi, di circa due anni dalla consegna, avvenuta contestualmente al rogito d’acquisto, e cioe’ in data 23/1/2002, in un momento nel quale, in definitiva, l’azione si era gia’ prescritta.
La corte, poi, dopo aver espressamente escluso ogni effetto anticipatorio all’accertamento tecnico preventivo in quanto proposto in corso di causa con ricorso depositato il 26/11/2004, ha ritenuto che neppure poteva ritenersi che la societa’ venditrice avesse riconosciuto espressamente i vizi denunciati in modo da determinare la novazione dell’obbligazione al ripristino dei difetti ovvero al risarcimento dei danni e la conseguente applicazione del diverso termine decennale per l’esercizio della relazione azione: non e’, infatti, emerso dalle prove raccolte in giudizio che la (OMISSIS) abbia mai riconosciuto i vizi ed i difetti contestati da (OMISSIS).
Ne’, ha aggiunto la corte, puo’ valere come riconoscimento dei vizi lamentati l’invio, presso gli immobili venduti, di personale delle “imprese (OMISSIS)”, che avevano realizzato sotto il profilo esecutivo gli impianti in questione, per verificare i difetti: al riguardo, l’istruttoria svolta in giudizio consente solo di affermare che vi erano state verifiche sull’impianto di riscaldamento ma senza esiti risolutivi del lamentato funzionamento: e tale circostanza, ha osservato la corte, puo’ rilevare nei rapporti contrattuali tra la venditrice e l’appaltatrice e tra l’appaltatrice e la subappaltatrice ai fini della tempestivita’ della denuncia dei vizi lamentati, ma non assume certo valenza di riconoscimento dei vizi da parte della venditrice nei confronti della compratrice (OMISSIS) s.r.l., con la conseguenza che il termine per la relativa azione di garanzia restava, per quest’ultima, pur sempre quello di un anno previsto dall’articolo 1495 c.c.. Del resto, ha concluso la corte, la stessa attrice ha escluso in citazione che la venditrice abbia mai operato il riconoscimento dei vizi lamentati.
L’accoglimento dell’appello incidentale, ha proseguito la corte, comporta l’inammissibilita’, ai sensi dell’articolo 336 c.p.c., delle domande di manleva accolte dal tribunale, con il conseguente assorbimento dell’appello principale e dell’appello incidentale della (OMISSIS) s.p.a..
La corte ha provveduto, quindi, a regolare le spese di lite ed ha, sul punto, ritenuto che l’attrice, in quanto soccombente, doveva essere condannata a rifondere alla convenuta (OMISSIS) ed alle terze chiamate in causa (OMISSIS) s.p.a., (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.n.c. le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio.
La corte, inoltre, ha ritenuto fosse “conforme a giustizia” l’integrale compensazione delle spese di lite tra (OMISSIS) e (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.p.a., che li aveva evocati in giudizio.
La corte, infine, ha accolto la domanda “proposta dalle parti soccombenti in primo grado, di condanna nei confronti dei percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento”.
La (OMISSIS) s.a.s., con ricorso notificato il 20/6/2018, ha chiesto, per sei motivi, la cassazione della sentenza resa dalla corte d’appello, dichiaratamente non notificata.
Ha resistito (OMISSIS), con controricorso notificato il 9/7/2018, proponendo ricorso incidentale per cinque motivi.
Hanno resistito, con controricorso notificato in data 27/7/2018, la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.n.c., le quali hanno proposto, per quattro motivi, ricorso incidentale condizionato.
Ha resistito, con controricorso notificato in data 2/8/2018, la (OMISSIS), la quale ha proposto, per un motivo, ricorso incidentale.
Ha resistito, con controricorso notificato il 2/8/2018, la (OMISSIS) s.p.a..
(OMISSIS) e’ rimasto intimato.
La (OMISSIS) s.a.s., con controricorso notificato il 28/8/2018, ha resistito ai ricorsi incidentali proposti dalla (OMISSIS) s.p.a., dalla (OMISSIS) s.r.l., dalla (OMISSIS) s.n.c. nonche’ dalla (OMISSIS) s.p.a..
La (OMISSIS) s.p.a., infine, con controricorso notificato il 9/8/2018, ha resistito al ricorso incidentale del (OMISSIS).
La (OMISSIS) s.a.s., la (OMISSIS) s.p.a., la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte, in via preliminare, prende atto che la (OMISSIS) s.a.s., incontestatamente titolare del n. di partita IVA (OMISSIS) (v. il ricorso), corrisponde, sia pur in una differente forma societaria, alla (OMISSIS) s.r.l. (v. la citazione introduttiva e la sentenza del tribunale di Prato), e cioe’ alla societa’ attrice ed appellata.
2.1. Con il primo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la violazione delle norme di cui agli articoli 1495, 1667 e 1669 c.c., nonche’ la violazione dell’articolo 132 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il venditore risponde ai sensi degli articoli 1667 e/o 1669 c.c., solo nel caso in cui lo stesso abbia direttamente realizzato l’opera o parti della stessa, ed ha, quindi, escluso, in forza di tale convinzione, che la societa’ convenuta (che pure aveva riferito di aver affidato l’esecuzione delle opere alla (OMISSIS) s.p.a.) sia responsabile, benche’ costruttrice, dei vizi degli appartamenti ai sensi dell’articolo 1669 c.c., sul rilievo che tra la stessa convenuta e la societa’ acquirente non era intercorso alcun rapporto d’appalto, in tal modo, peraltro, violando la norma dell’articolo 132 c.p.c., per aver corroborato la sua decisione con una motivazione contraddittoria e solo apparente.
2.2. La corte d’appello, infatti, ha osservato la ricorrente, cosi’ facendo, non ha considerato che, in forza della corretta interpretazione delle norme previste dagli articoli 1495, 1667 e 1669 c.c., il venditore che sia stato anche costruttore (ben poco importando che abbia direttamente eseguito le opere o le abbia appaltato ad altri) risponde verso l’acquirente sulla base non solo dell’articolo 1495 c.c., ma anche degli articoli 1667 e 1669 c.c., vale a dire delle norme che l’attrice ha invocato sin dal ricorso proposto (peraltro ante causam) ai sensi dell’articolo 696 c.p.c., convenendo in giudizio la societa’ venditrice anche nella qualita’ di costruttrice.
2.3. In effetti, ha proseguito la ricorrente, la responsabilita’ di chi abbia non solo venduto l’immobile ma si sia anche occupato della sua costruzione e/o ristrutturazione, e’ regolata dalle norme previste dagli articoli 1496, 1667 e 1669 c.c., a prescindere da un espresso riferimento – che, nella specie, non manca – alla sua qualifica di costruttore, a meno che non provi di non aver avuto la possibilita’ di sindacare le relative scelte tecniche: cosa che, nella specie, non e’ dato ravvisare se si considera che la (OMISSIS) s.p.a. aveva affidato l’esecuzione delle opere ad una societa’ del suo gruppo ed aveva nominato propri direttori dei lavori.
3.1. Con il secondo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la violazione dell’articolo 112 c.p.c. e articoli 1362 c.c. e segg., nonche’ la violazione delle norme previste dagli articoli 1367 e 1369 c.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la domanda proposta dall’attrice abbia fatto riferimento alla responsabilita’ della (OMISSIS) s.p.a. soltanto ai sensi dell’articolo 1495 c.c. e non anche degli articoli 1667 e 1669 c.c..
3.2. In realta’, ha osservato la ricorrente, la societa’ attrice, tanto nel primo atto introduttivo del procedimento ex articolo 696 c.p.c., quanto nell’atto di citazione, aveva espressamente dedotto di aver acquistato, con atto in data 23/1/2002, due immobili dalla societa’ costruttrice (OMISSIS) s.p.a..
3.3. La corte d’appello, quindi, ha proseguito la ricorrente, li’ dove ha ritenuto che tra le parti non era stato stipulato alcun contratto d’appalto ma solo di compravendita, non si e’ pronunciata, in violazione dell’articolo 112 c.p.c., su tutta la domanda che l’attrice aveva proposto, la quale, contenendo l’espresso riferimento alla qualifica di costruttrice della venditrice, involgeva la sua responsabilita’ tanto ai sensi dell’articolo 1495 c.c., quanto ai sensi dell’articolo 1669 c.c..
3.4. La corte d’appello, inoltre, ha aggiunto la ricorrente, ha violato le norme ermeneutiche previste dagli articoli 1362 c.c. e segg., applicabili anche laddove si tratta di valutare la portata delle domande e delle eccezioni delle parti. Nel caso in esame, infatti, la (OMISSIS), tanto nel ricorso ex articolo 696 c.c., quanto nell’atto di citazione, ha dichiarato di agire contro il venditore-costruttore, senza fare riferimento ad alcuna norma, ma nel prosieguo del giudizio ha trattato sia la norma prevista dall’articolo 1495 c.c., sia quelle previste dagli articoli 1667 e 1669 c.c..
3.5. La corte d’appello, quindi, ha concluso la ricorrente, ha erroneamente escluso che la societa’ attrice non avesse invocato, nei confronti della venditrice costruttrice, anche la garanzia prevista dall’articolo 1669 c.c., laddove, al contrario, avrebbe dovuto ritenere che la domanda, per come era stata proposta e coltivata, includesse la responsabilita’ della (OMISSIS) s.p.a. non solo ai sensi dell’articolo 1495 c.c., ma anche a norma degli articoli 1667 e 1669 c.c..
4.1. Con il terzo motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione dell’articolo 132 c.p.c. e la motivazione apparente e contraddittoria, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che, nella fattispecie, il rapporto intercorso tra le parti non e’ configurabile come un contratto di vendita di due unita’ immobiliari da parte della costruttrice ma piuttosto come una vendita di cosa futura, risalente al 15/6/2000, ai sensi dell’articolo 1472 c.c..
4.2. Cosi’ facendo, pero’, ha osservato la ricorrente, la corte d’appello, con una motivazione apparente e contraddittoria, non ha considerato che, pur a voler ipotizzare che tra le parti sarebbe stata stipulata una vendita di cosa futura, venuta poi ad esistenza grazie all’opera della stessa venditrice, il costruttore ancor di piu’ risponderebbe verso l’acquirente sulla base delle norme dettate in materia d’appalto dall’articolo 1669 c.c..
5.1. Con il quarto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge, la violazione dell’articolo 132 c.p.c. e la motivazione apparente, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che l’accertamento tecnico preventivo era stato proposto in corso di causa laddove, al contrario, com’e’ agevole rilevare dalla lettura degli atti, il mezzo istruttorio previsto dall’articolo 696 c.p.c., e’ stato proposto, con ricorso depositato in data 27/5/2003, prima del giudizio di merito, introdotto con citazione notificata tra il 6/2/2004 ed il 15/2/2004.
5.2. La corte d’appello, peraltro, ha proseguito la ricorrente, sulla base di tale erroneo convincimento e, quindi, con una motivazione apparente e contraddittoria che viola l’articolo 132 c.p.c., ha ritenuto che l’accertamento tecnico preventivo non potesse avere effetti anticipatori, laddove, in realta’, solo con il deposito della relazione ad opera del tecnico designato in data 31/12/2003, la societa’ istante ha acquisito la piena consapevolezza dei vizi.
5.3. La corte d’appello, infine, ha aggiunto la ricorrente, ha ritenuto che l’invio, presso gli immobili venduti, di personale delle imprese subappaltatrici non potesse valere come riconoscimento dei vizi e dei difetti denunciati dalla societa’ attrice, ingiustamente negando anche sulla base di tale rilievo ogni protezione alla (OMISSIS).
6.1. Con il quinto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge e la violazione delle norme previste dagli articoli 2934, 2935 e 2943 c.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che l’azione proposta dalla societa’ attrice si era prescritta, laddove, al contrario, una volta che la convenuta deve rispondere quale venditrice ed anche costruttrice, i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall’articolo 1669 c.c., non sono quelli di cui all’articolo 1495 c.c..
6.2. Peraltro, ha aggiunto la ricorrente, l’attrice, sia nel ricorso per l’accertamento tecnico preventivo, sia nella citazione introduttiva del giudizio di merito, aveva dedotto che solo al momento dell’occupazione dei locali si era accorta che qualcosa non andava nei vari impianti, senza, tuttavia, maturare alcuna piena consapevolezza circa la sussistenza, l’entita’, la riferibilita’ e la responsabilita’ per i vizi, se non dopo il deposito dell’accertamento tecnico preventivo e, per certi aspetti, solo dopo il deposito della perizia svoltasi nel giudizio di merito. Ed e’ noto, ha osservato la ricorrente, che i termini per far valere la garanzia nei confronti del venditore costruttore decorrono dalla piena consapevolezza della sussistenza di veri e propri vizi, delle relative cause e del responsabile degli stessi.
6.3. La (OMISSIS), peraltro, ha proseguito la ricorrente, in data 18/2/2003, ha trasmesso una lettera di contestazione alla (OMISSIS) s.p.a. la quale, del resto, nei mesi di ottobre e novembre del 2002, aveva inviato in loco personale, a dimostrazione delle lamentele, peraltro generiche, che l’attrice, non sufficientemente edotta delle problematiche, aveva fatto presenti alla venditrice costruttrice.
7.1. Con il sesto motivo, la ricorrente principale, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione di legge e la violazione degli articoli 91 c.p.c. e segg., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha condannato i percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi, incrementate degli interessi al tasso legale via via vigente a decorrere dal giorno del pagamento.
7.2. Cosi’ facendo, pero’, ha osservato la ricorrente, la corte ha dato luogo ad un comando totalmente generico sia nel quantum che nei soggetti e, come tale, radicalmente nullo.
7.3. La sentenza impugnata, infine, ha concluso la ricorrente, dev’essere cassata anche per tutti gli aspetti che regolano le spese e, segnatamente, per la parte in cui ha obbligato la (OMISSIS) a pagare le spese di lite a ciascuna parte, tanto per il primo grado, quanto per il secondo grado.
8.1. Il primo ed il secondo motivo, sono fondati, al pari del quinto, nei limiti che seguono, con assorbimento degli altri.
8.2. In effetti, la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell’acquirente con la conseguenza che quest’ultimo non acquista la qualita’ di committente nei confronti del primo. L’acquirente, pertanto, non puo’ esercitare l’azione per ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera a norma degli articoli 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d’appalto (Cass. n. 26574 del 2017; conf. Cass. n. 11540 del 1992).
8.3. Tale conclusione, tuttavia, non vale per l’azione prevista dall’articolo 1669 c.c., di natura extracontrattuale, che opera non solo a carico dell’appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell’acquirente (Cass. n. 26574 del 2017; Cass. n. 2238 del 2012; Cass. n. 7634 del 2006; Cass. n. 11450 del 1992). La norma di cui all’articolo 1669 c.c., invero, prevedendo un’ipotesi di responsabilita’ extracontrattuale sancita per ragioni e finalita’ di interesse generale, deve ritenersi applicabile, nonostante la sedes materiae, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l’acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d’appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non puo’ ritenersi sollevato dalla responsabilita’ verso l’acquirente qualora l’opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo (Cass. n. 8109 del 1997). Il venditore di unita’ immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorche’ i lavori siano stati appaltati ad un terzo, risponde, quindi, nei confronti degli acquirenti, dei gravi difetti, a norma dell’articolo 1669 c.c. e cioe’ a titolo di responsabilita’ extracontrattuale, indipendentemente dall’identificazione del contratto con essi intercorso (Cass. n. 3146 del 1998; Cass. n. 1374 del 1999; Cass. n. 4622 del 2002; Cass. n. 2238 del 2012).
8.4. Deve, peraltro, trattarsi di gravi difetti, ravvisabili in qualsiasi alterazione dell’opera, conseguente alla sua inadeguata realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone pertanto la rovina od il pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell’opera stessa consentono l’impiego duraturo cui e’ destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento della stessa (Cass. n. 10893 del 2013). I gravi difetti dell’edificio idonei a configurare una responsabilita’ del costruttore nei confronti del committente o dell’acquirente, ai sensi dell’articolo 1669 c.c., sono, in effetti, configurabili, al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche nei vizi che, senza influire sulla stabilita’ dell’opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalita’ e/o l’abitabilita’ della medesima: tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’articolo 1669 c.c., sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioe’ che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l’impiego duraturo cui e’ destinata (come l’impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purche’ tali da compromettere la funzionalita’ dell’opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioe’ con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. n. 8140 del 2004;, Cass. n. 456 del 1999; Cass. n. 8811 del 2003; Cass. n. 1748 del 2005; piu’ di recente, Cass. n. 2238 del 2012).
8.5. Si tratta, a questo punto, di stabilire se la societa’ ricorrente, con l’atto di citazione che ha introdotto il presente giudizio, abbia proposto, nei confronti della convenuta, solo l’azione prevista dall’articolo 1495 c.c., come ha ritenuto la corte d’appello, ovvero se abbia agito (anche) a norma dell’articolo 1669 c.c., come la stessa pretende li’ dove, in particolare, ha denunciato l’omessa pronuncia su quest’ultima domanda, in violazione dell’articolo 112 c.p.c., ed, in ogni caso, l’erronea interpretazione della domanda proposta, in violazione degli articoli 1362 c.c. e segg.
8.6. Occorre, invero, distinguere tra l’ipotesi in cui viene lamentato l’omesso esame da parte del giudice di merito di una domanda che si assume proposta e l’ipotesi in cui, al contrario, si censura l’interpretazione che il giudice di merito abbia dato alla domanda cosi’ come proposta. In quest’ultimo caso, invero, poiche’ l’interpretazione della domanda e l’individuazione della sua ampiezza e del suo contenuto effettivo integrano un tipico accertamento di fatto riservato, come tale, al giudice del merito, la Corte di cassazione deve solo controllare che, sul punto, la decisione impugnata non sia viziata dall’omesso esame di un fatto decisivo o dalla violazione delle norme sull’interpretazione degli atti processuali cosi’ come stabilite dagli articoli 1362 c.c. e segg. (Cass. n. 16057 del 2016; Cass. n. 4205 del 2014). Nel primo caso, invece, si verte propriamente in tema di violazione dell’articolo 112 c.p.c. e si pone un problema di natura processuale per la soluzione del quale la Corte di cassazione ha il potere-dovere di procedere all’esame diretto degli atti onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini della pronuncia richiestale. E’, in effetti, pacifico, nella giurisprudenza di legittimita’, che il principio secondo cui l’interpretazione delle domande eccezioni e deduzioni delle parti da’ luogo ad un giudizio di fatto, riservato al giudice del merito, non trova applicazione quando si assume che tale interpretazione abbia determinato un vizio, come l’omesso esame della domanda, riconducibile nell’ambito dell’error in procedendo: in tale ipotesi, invero, la Corte di Cassazione e’ giudice anche del fatto ed ha, quindi, il potere-dovere di procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione degli atti processuali ed, in particolare, delle istanze e deduzioni delle parti (Cass. n. 8140 del 2004; Cass. n. 5442 del 2006).
8.7. In questa attivita’ interpretativa, peraltro, il giudice non e’ condizionato dalle formali parole utilizzate dalla parte ma deve tener conto della situazione dedotta in causa e della volonta’ effettiva – deducibile anche per implicito dalle eventuali precisazioni fornite nel corso del giudizio – nonche’ delle finalita’ che la parte intende perseguire (Cass. n. 6226 del 2014; Cass. n. 21087 del 2015; Cass. n. 19002 del 2017), avendo, peraltro, riguardo, come impongono l’articolo 1362 c.c., comma 2 e articolo 1363 c.c., all’atto che la contiene in ogni sua parte e poi nel suo complesso nonche’ al comportamento della parte (Cass. n. 8140 del 2004; Cass. n. 10314 del 2003; Cass. n. 9652 del 2003).
8.8. La domanda giudiziale, quindi, per esser correttamente interpretata, dev’esser considerata non solo nella sua formulazione letterale ma anche e soprattutto nel suo contenuto sostanziale, avendo riguardo alle finalita’ perseguite dalla parte, onde e’ che un’istanza non esplicitamente e formalmente proposta puo’ ritenersi implicitamente introdotta e virtualmente contenuta nella domanda espressamente proposta ove risulti in rapporto di connessione necessaria con il petitum e la causa petendi di questa (Cass. n. 7322 del 2019). Il giudice del merito, non essendo tenuto ad uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali esse sono contenute ma dovendo per converso avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere qual e’ desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante (Cass. n. 19331 del 2007), incorre, pertanto, nel vizio di omesso esame ove, nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, limiti la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell’effettivo suo contenuto sostanziale (Cass. n. 23794 del 2011; Cass. n. 26159 del 2014; Cass. n. 118 del 2016; Cass. n. 27693 del 2019).
8.9. Nel caso in esame, l’atto di citazione che ha introdotto il giudizio dimostra che la (OMISSIS) s.r.l. ha convenuto in giudizio la (OMISSIS) s.p.a. nella dichiarata qualita’ di “ditta costruttrice” e di societa’ venditrice dei due immobili dalla stessa acquistati con atto in data 23/1/2002 e, dopo aver dedotto di aver ripetutamente constatato il cattivo funzionamento dei relativi impianti di riscaldamento e di raffreddamento nonche’ il percolamento di acque dalla rete fognante e la loro fuoriuscita dai sanitari dei propri bagni, e di aver piu’ volte ma inutilmente denunciato alla societa’ convenuta “la presenza di problemi sull’impianto termico/riscaldamento”, ha espressamente chiesto la condanna della stessa al risarcimento dei danni provocati agli immobili, cosi’ come sarebbero stati accertati in corso di causa, oltre al maggior danno derivato dalla diminuzione del valore dell’immobile a causa della presenza di difetti che ne riducono il godimento e ne aumentano i costi di gestione.
8.10. Se questa e’ la domanda proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. risulta, allora, evidente l’errore commesso dal giudice di merito li’ dove ha ritenuto che l’attrice avesse convenuto in giudizio la (OMISSIS) s.p.a. solo nella sua qualita’ di venditrice degli immobili affetti dai denunciati vizi, e quindi a norma dell’articolo 1495 c.c. e non anche quale costruttrice degli stessi, a norma dell’articolo 1669 c.c.. Il giudice di secondo grado, in effetti, non ha considerato i seguenti elementi, ricavabili dall’esame dell’atto introduttivo del giudizio, che avrebbero dovuto indurlo a pervenire a soluzione diversa, vale a dire: a) i fatti dedotti a fondamento della domanda, che sono perfettamente compatibili con l’azione di cui all’articolo 1669 c.c.: i vizi denunciati e descritti nell’atto di citazione, invero, secondo i principi al riguardo elaborati dalla giurisprudenza di legittimita’, cosi’ come in precedenza ricordati, rientrano senz’altro, almeno in termini di prospettazione, tra quelli riconducibili ai difetti previsti dall’articolo 1669 c.c., in quanto dichiaratamente tali da comportare una diminuzione del valore dell’immobile e la riduzione del relativo godimento; b) il petitum, ossia la richiesta di condanna della societa’ costruttrice (e venditrice) al pagamento delle somme corrispondenti ai danni che i vizi lamentati hanno arrecato agli immobili: e si e’ visto come la domanda di risarcimento del danno da responsabilita’ extracontrattuale ex articolo 1669 c.c., puo’ essere proposta non solo dal committente nei confronti dell’appaltatore ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore che sia stato anche costruttore dell’immobile viziato. Ad onta di quanto affermato sul punto dalla corte di appello, deve, pertanto, ritenersi che la domanda giudiziale ex articolo 1669 c.c., sia stata proposta in giudizio dalla societa’ attrice sin dall’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado.
8.11. La corte di appello, quindi, li’ dove ha ritenuto che la domanda avanzata dall’attrice nei confronti della venditrice costruttrice degli immobili dalla stessa acquistati sia stata solo quella prevista e disciplinata dall’articolo 1495 c.c., proponibile nei confronti del solo venditore entro un anno dalla consegna, e non (anche) l’azione di responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 1669 c.c., ha finito per esaminare solo la prima e non anche la seconda: cosi’ incorrendo nel vizio, denunciato dalla ricorrente, di omessa pronuncia su tale domanda.
8.12. Deve, al riguardo, ribadirsi il principio piu’ volte affermato da questa Corte secondo il quale, in tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’articolo 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finche’ il danneggiato non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non puo’ ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravita’ dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo (cfr. Cass. n. 1463 del 2008). L’inizio della decorrenza del termine di decadenza puo’ essere pero’ legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravita’ dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato: non anche quando si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entita’ che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi (Cass. n. 27693 del 2019).
9. La sentenza impugnata e’, comunque, errata anche nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto prescritta l’azione proposta ai sensi dell’articolo 1495 c.c. (con atto di citazione notificato alla (OMISSIS) s.p.a. il 16/2/2004) senza aver, tuttavia, preliminarmente valutato (come la ricorrente ha denunciato con il quinto motivo) se il relativo termine (annuale) di prescrizione (decorrente dalla consegna degli immobili il 23/1/2002) e’ stato efficacemente interrotto dalle missive (in data 10/1/2003, 18/2/2003 e 7/3/2003) – di cui la stessa corte ha dato espressamente atto – con le quali la societa’ attrice aveva denunciato alla venditrice i vizi riscontrati negli impianti degli appartamenti acquistati: ed e’, invece, noto che, nel contratto di compravendita, costituiscono, ai sensi dell’articolo 2943 c.c., comma 4, idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione di garanzia per vizi, prevista dall’articolo 1495 c.c., comma 3, le manifestazioni extragiudiziali di volonta’ del compratore compiute nelle forme di cui all’articolo 1219 c.c., comma 1, con l’effetto di determinare l’inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell’articolo 2945 c.c., comma 1 (Cass. SU n. 18672 del 2019; Cass. n. 22903 del 2015).
10.1. I ricorsi incidentali restano assorbiti.
10.2. La (OMISSIS) s.p.a., infatti, con un unico motivo di ricorso incidentale, lamentando la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, con riferimento agli articoli 91 e 106 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello non ha posto a carico della societa’ attrice le spese processuali maturate con riguardo all’atto di chiamata in causa dei professionisti (OMISSIS) e (OMISSIS).
10.3. La (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.n.c., dal canto loro, hanno proposto ricorso incidentale articolando quattro motivi con i quali, tuttavia, lungi dal censurare la sentenza impugnata, hanno, in realta’, riproposto eccezioni (di decadenza e/o di prescrizione dell’azione di garanzia proposta nei loro confronti dalla (OMISSIS) s.p.a.; d’inopponibilita’ nei confronti delle stesse delle consulenze tecniche d’ufficio e di assenza di prova in ordine alla presunta responsabilita’ in capo ad esse per i vizi lamentati dall’attrice; di estraneita’ delle stesse rispetto ai vizi riscontrati dalla consulenza tecnica d’ufficio; di erroneita’ della loro condanna alle spese nei confronti di tutte le parti in causa) che, in caso di cassazione della stessa, devono considerarsi riproposte nel conseguente giudizio di rinvio.
10.4. (OMISSIS), infine, ha proposto ricorso incidentale articolando cinque motivi con i quali ha censurato la sentenza impugnata limitatamente alle statuizioni con le quali, a fronte del rigetto della domanda proposta dall’attrice e della conseguente declaratoria d’inammissibilita’ delle domande di manleva accolte dal tribunale, la corte d’appello, per un verso, ha condannato i percettori delle somme pagate per compulsum alla restituzione delle stesse nelle mani dei rispettivi solventi e, per altro verso, ha statuito sulle spese di giudizio: presupponendone, quindi, tanto nell’uno, quanto nell’altro caso, la conferma nella parte in cui ha rigettato la domanda proposta dalla societa’ attrice.
11. La sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, dev’essere, pertanto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Firenze che, in differente composizione, provvedera’ anche a disciplinare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte cosi’ provvede: accoglie il primo, il secondo ed il quinto motivo di ricorso, assorbiti gli altri ed i ricorsi incidentali; cassa, in relazione ai motivi accolti, la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Firenze che, in differente composizione, provvedera’ anche a disciplinare le spese del presente giudizio.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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