La vendita immobiliare cd. alternativa o di genere limitato

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 6 novembre 2019, n. 28489.

La massima estrapolata:

La vendita immobiliare cd. alternativa o di genere limitato, con la quale le parti concordano il trasferimento di un’estensione a stralciarsi da un’entità maggiore, produce effetti reali solo con la concreta individuazione del bene trasferito; pertanto, ove si tratti di preliminare, questo si configura come negozio preparatorio di un contratto ad effetti obbligatori, essendo questione di interpretazione della comune volontà dei contraenti l’identificazione della parte cui spetta il diritto di specificazione mediante le operazioni di frazionamento.

Sentenza 6 novembre 2019, n. 28489

Data udienza 19 settembre 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CARBONE Enrico – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 25090/2015 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) per procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione, rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS) per procura a margine del contraiicorso, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avv. (OMISSIS) per procura in calce al controricorso, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona, n. 235, depositata il 6 febbraio 2015.
Udita la relazione svolta dal Consigliere Dott. Enrico Carbone nell’udienza pubblica del 19 settembre 2019;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilita’, e in subordine il rigetto, del ricorso;
uditi l’Avv. (OMISSIS) per la ricorrente, l’Avv. (OMISSIS), su delega, per la controricorrente (OMISSIS) e l’Avv. (OMISSIS), su delega, per i controricorrenti (OMISSIS) – (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

In data 13 luglio 1999 tra la promittente alienante (OMISSIS) s.r.l. e la promissaria acquirente (OMISSIS) fu stipulato un contratto preliminare di compravendita relativo a un terreno agricolo con sovrastante capanno in (OMISSIS), immobile “da stralciare” da una particella di maggior consistenza.
Insorgeva controversia sull’esatta misura del fondo promesso in vendita, e (OMISSIS) conveniva (OMISSIS) s.r.l. innanzi al Tribunale di Pesaro per l’esecuzione del preliminare in forma specifica ex articolo 2932 c.c.; erano chiamati in lite i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), resisi acquirenti del compendio immobiliare dalla medesima (OMISSIS) s.r.l. per rogiti del 12 settembre 2001 e 24 settembre 2001.
Il Tribunale respingeva la domanda di esecuzione specifica del preliminare, che dichiarava risolto per colpa della (OMISSIS), altresi’ condannandola a risarcire i danni patiti da (OMISSIS) s.r.l. e a rilasciare l’immobile in favore dei (OMISSIS) – (OMISSIS).
Soccombente anche in appello, (OMISSIS) ricorre per cassazione sulla base di otto motivi, illustrati con memoria.
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione resiste con controricorso e memoria.
Resiste con controricorso pure (OMISSIS), anche quale erede del marito, insieme agli eredi ulteriori, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli articoli 1362, 1366 c.c., per aver il giudice d’appello interpretato il preliminare del 13 luglio 1999 con esclusivo riferimento all’erronea indicazione letterale della misura del terreno (mq. 600 anziche’ mq. 6.000), senza considerare che la materiale erroneita’ di questa indicazione risulta da un successivo frazionamento, accettato dalla promittente venditrice in data 1 ottobre 2000.
1.1. Il primo motivo e’ fondato.
Questa Corte ha piu’ volte sottolineato che il brocardo in claris non fit interpretatio ha carattere eminentemente relativo, in quanto l’interpretazione del contratto e’ un’operazione logica circolare, all’interno della quale il dato letterale puo’ rappresentare il punto di partenza, ma non puo’ essere estraniato dal materiale ermeneutico circostante, in particolare dall’evidenza del contegno delle parti.
Valgono i seguenti principi di diritto:
a) la chiarezza che rileva per l’applicazione della massima in claris non fit interpretatio non e’ la chiarezza lessicale presa isolatamente, ma e’ la chiarezza dell’intero materiale ermeneutico, sicche’ detta massima non trova applicazione qualora il testo negoziale, pur chiaro in se’, non sia tuttavia coerente con ulteriori indici esterni, rivelatori di una diversa volonta’ dei contraenti (Cass. 9 dicembre 2014, n. 25840; Cass. 28 giugno 2017, n. 16181);
b) a norma dell’articolo 1362 c.c., il dato testuale, pur importante, non e’ decisivo nell’interpretazione del contratto, poiche’ questa e’ un’operazione logica circolare che impone all’interprete di verificare se l’intenzione delle parti ricostruita in base all’esegesi del testo sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime, giacche’ anche un’espressione negoziale prima facie ben chiara puo’ non risultare piu’ tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o se posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (Cass. 10 ottobre 2003, n. 15150; Cass. 11 gennaio 2006, n. 261; Cass. 10 maggio 2016, n. 9380; Cass. 1 dicembre 2016, n. 24560).
1.2. Nella specie, il giudice d’appello ha conferito valore sostanzialmente esclusivo alla locuzione testuale del contratto preliminare del 13 luglio 1999, dove la superficie dell’immobile da stralciare viene indicata in mq. 600.
Questa misura e’ additata dalla promissaria acquirente come viziata da errore materiale, in quanto le parti avrebbero voluto indicare mq. 6.000, come sarebbe dimostrato dalla circostanza, invero pacifica, che la promittente venditrice ebbe a sottoscrivere in data 1 ottobre 2000 un frazionamento di stralcio di una particella di dimensioni ben piu’ ampie dei testuali mq. 600.
A siffatto frazionamento il giudice d’appello non ha riconosciuto alcuna valenza interpretativa, assumendo che “le risultanze del frazionamento operato dal geometra (OMISSIS) appaiono essere incompatibili con le previsioni contrattuali, posto che il terreno indicato in 600 mq. e’ inverosimile che possa divenire un lotto di 4.530 mq. ovvero di 6.000 mq…. ” (pag. 21 di sentenza).
In questo modo, tuttavia, il giudice d’appello ha coltivato un’esegesi tautologica e unidirezionale, che integra falsa applicazione dell’articolo 1362 c.c..
Invero, anziche’ valutare il comportamento posteriore delle parti per determinare la loro comune volonta’ anche oltre il senso letterale delle parole – come l’articolo 1362 c.c.,prescrive -, il giudice d’appello ha impiegato il senso letterale delle parole per negare ogni valore ermeneutico al comportamento posteriore delle parti.
L’errore di diritto si rivela ancor piu’ nitido ove si consideri che il comportamento posteriore ignorato e’ costituito dalla sottoscrizione di un frazionamento specificativo in una vendita immobiliare c.d. alternativa o di genere limitato.
1.3. Valgono i seguenti principi di diritto:
a) qualora le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento a un tipo di frazionamento quale elemento di precisazione dell’oggetto, il frazionamento costituisce il dato primario per l’esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificita’ non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini (Cass. 13 gennaio 2006, n. 501); la fondamentale valenza interpretativa del tipo di frazionamento accettato dai contraenti prescinde dall’approvazione pubblicistica della variazione catastale, operando sul piano strettamente negoziale (Cass. 3 settembre 2013, n. 20131);
b) la vendita immobiliare c.d. alternativa o di genere limitato, con la quale le parti concordano il trasferimento di un’estensione a stralciarsi da un’entita’ maggiore, produce effetti reali solo con la concreta individuazione del bene trasferito, sicche’, ove si tratti di preliminare, questo si configura come negozio preparatorio di un contratto ad effetti obbligatori, essendo questione di interpretazione della comune volonta’ dei contraenti l’identificazione della parte ei cui spetta il diritto di specificazione mediante le operazioni di frazionamento (Cass. 27 giugno 1987, n. 5716; Cass. 23 marzo 2004, n. 5757).
1.4. Deve essere accolto il primo motivo di ricorso e la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio per nuovo esame, in conformita’ ai principi di diritto espressi sopra, nel § 1.1 e nel § 1.3.
2. L’accoglimento del primo motivo di ricorso e la pertinente cassazione con rinvio determinano l’assorbimento dei motivi ulteriori attinenti a vizi intrinseci della sentenza, dacche’ ormai annullata: restano assorbiti, pertanto, il secondo motivo di ricorso e il quinto, recanti entrambi denuncia di apparenza motivazionale e omesso esame.
Per altro verso, resta assorbito anche il quarto motivo di ricorso, che denuncia violazione degli articoli 1218, 1453, 1455 c.c., per aver il giudice d’appello riscontrato un grave inadempimento della (OMISSIS) nella sua pretesa di ricevere un terreno di consistenza molto superiore a quella testualmente indicata nel preliminare; ed il settimo motivo, che denuncia violazione degli articoli 1218, 1223, 1226, 1385 c.c., per aver il giudice d’appello affermato l’obbligo della (OMISSIS) di risarcire il danno da occupazione immobiliare in conseguenza della risoluzione del preliminare e per aver egli liquidato quel danno in misura anche superiore alla caparra confirmatoria.
L’assorbimento del quarto motivo di ricorso e del settimo discende dalla stretta pregiudizialita’ che rispetto ad essi manifesta l’esatta interpretazione del negozio, la quale dovra’ essere rinnovata dal giudice di rinvio, con immediate ricadute sulla questione della risoluzione del preliminare per inadempimento.
3. Il terzo motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 345 c.p.c., per non aver il giudice d’appello dato ingresso al bollettino regionale dei valori agricoli medi, documento prodotto dalla (OMISSIS) per attestare la congruita’ tra prezzo pattuito in preliminare e maggior superficie reclamata.
3.1. Il terzo motivo e’ infondato.
A norma dell’articolo 345 c.p.c., comma 3, testo vigente ratione temporis, l’ammissibilita’ della produzione documentale in appello e’ subordinata alla dimostrazione che la parte non abbia potuto effettuarla prima per causa ad essa non imputabile ovvero alla valutazione giudiziale di indispensabilita’ della produzione stessa ai fini della decisione (Cass., sez. un., 20 aprile 2005, n. 8203; Cass. 26 giugno 2007, n. 14766).
Nella specie, il giudice d’appello ha escluso l’indispensabilita’ con l’argomento – inconfutabile – che i valori medi di bollettino non sono “di per se'” sufficienti ad attestare il giusto prezzo di un particolare contratto (pag. 23-24 di sentenza); ne’ la ricorrente ha dedotto la causa non imputabile, idonea ad integrare il requisito alternativo di ammissibilita’ della produzione documentale in appello.
4. Il sesto motivo di ricorso denuncia violazione degli articoli 1218, 2043, 2652, 2932 c.c., per aver il giudice d’appello respinto la domanda di inefficacia degli acquisti dei (OMISSIS) – (OMISSIS) e la subordinata domanda risarcitoria verso i medesimi e la societa’ (OMISSIS).
4.1. Il sesto motivo e’ fondato.
Il giudice d’appello ha motivato il rigetto per l’assenza di prova circa un “complotto” tra RES e (OMISSIS) – (OMISSIS) (pag. 24-25 di sentenza) e per l’irrilevanza dell’anteriorita’ della trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c. (pag. 25 di sentenza).
Entrambe le rationes decidendi sono giuridicamente errate: la responsabilita’ da c.d. doppia alienazione immobiliare non esige affatto una dolosa preordinazione tra venditore inadempiente e secondo acquirente (il “complotto” tra RES e (OMISSIS) – (OMISSIS)), essendo sufficienti la colpa dell’uno e la scientia dell’altro; per converso, a norma dell’articolo 2652 c.c., n. 2, l’anteriorita’ della trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c., ha un effetto prenotativo capace di escludere l’opponibilita’ delle vendite trascritte posteriormente.
Atteso che tra (OMISSIS) e (OMISSIS) – (OMISSIS) sono intercorse due compravendite, l’una (12 settembre 2001) anteriore alla trascrizione della domanda della (OMISSIS) (22 settembre 2001) e l’altra posteriore (24 settembre 2001), deve essere verificata la sussistenza di entrambe le fattispecie (la risarcitoria e la prenotativa), i cui estremi il giudice d’appello ha negato su premesse giuridiche erronee.
Valgono i seguenti principi di diritto:
a) la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., ha efficacia prenotativa ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 2, rendendo inopponibili al promissario acquirente, una volta trascritta la sentenza di accoglimento, le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva alla trascrizione della domanda (Cass. 14 aprile 2000, n. 4819; Cass. 24 novembre 2014, n. 24960); tale effetto prenotativo non viene meno neppure se la domanda trascritta si riferisce ad un complesso immobiliare piu’ ampio di quello oggetto della sentenza di accoglimento (Cass. 24 novembre 1983, n. 7047; Cass. 19 febbraio 2019, n. 4842);
b) nell’ipotesi in cui il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare a un terzo e il promissario acquirente non abbia in precedenza trascritto la domanda di cui all’articolo 2932 c.c., il promittente venditore risponde dell’inadempimento a titolo contrattuale, con presunzione di colpa ex articolo 1218 c.c., mentre il terzo, estraneo al preliminare, risponde a titolo extracontrattuale se ha scientemente cooperato all’altrui inadempimento (Cass. 7 ottobre 2016, n. 20251).
4.2. Deve essere accolto il sesto motivo di ricorso e la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio per nuovo esame, in conformita’ ai principi di diritto espressi sopra, nel § 4.1.
5. L’ottavo motivo di ricorso denuncia violazione degli articoli 113, 115, 116 c.p.c., per aver il giudice d’appello confermato il rigetto di istanze istruttorie proposte dalla (OMISSIS) in primo grado.
5.1. L’ottavo motivo e’ fondato.
Il giudice d’appello ha respinto il gravame sul rigetto delle istanze istruttorie per aver ritenuto queste, in blocco, “inammissibili essendo stati acquisiti sufficienti elementi… ” (pag. 28-29 di sentenza).
Nel riflettere l’assolutizzazione del brocardo in claris non fit interpretatio, questa ratio decidendi ne ripete anche l’illegittimita’, gia’ stigmatizzata riguardo al primo motivo di ricorso.
Dal canto suo, il ricorso della (OMISSIS) (pag. 32-34) evidenzia i requisiti di ammissibilita’ della censura sulla mancata ammissione delle istanze probatorie, dallo stesso emergendo tanto le ragioni di decisivita’ dei mezzi non ammessi, quanto la ritualita’ dell’istanza di ammissione (Cass. 23 aprile 2010, n. 9748; Cass. 4 aprile 2018, n. 8204).
5.2. Deve essere accolto l’ottavo motivo di ricorso e la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio per nuovo esame del diniego istruttorio, con speciale riguardo alle istanze probatorie concernenti l’error in numero del preliminare del 13 luglio 1999 e la sottoscrizione del tipo di frazionamento in data 1 ottobre 2000.
6. In definitiva, devono essere accolti il primo, il sesto e l’ottavo motivo di ricorso, rigettato il terzo e dichiarati assorbiti gli altri.
La sentenza deve essere cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata per nuovo esame.
Il giudice di rinvio, che si individua nella Corte d’appello di Bologna, provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Accoglie il primo, il sesto e l’ottavo motivo di ricorso, rigetta il terzo e dichiara assorbiti gli altri.
Cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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