La vendita di cose generiche appartenenti ad un “genus limitandum”

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|26 maggio 2021| n. 14585.

La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”, è ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo. Sicché, laddove un terreno debba essere distaccato da una maggiore estensione e sia indicato soltanto quantitativamente, nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell’oggetto, quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore come “genus”, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare e sempre che per la determinazione del terreno non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null’altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l’adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere ex art. 1178 c.c.. Ne deriva che il requisito di determinabilità dell’oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell’ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un’altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità del terreno oggetto del contratto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura – avente per oggetto il 75% del terreno di proprietà delle promettenti venditrici contro il 25% delle costruzioni che il promettente permutante avrebbe realizzato sui suddetti fondi – per la indeterminabilità dell’esatta collocazione della parte di terreno e dell’esatta collocazione delle costruzioni risultando, in concreto, omesse sia la dimensione, sia l’esatta ubicazione dei fabbricati edificandi).

Sentenza|26 maggio 2021| n. 14585. La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”

Data udienza 19 novembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Proprietà – Permuta di cosa presente contro cosa futura – Terreni e costruzioni – Contratto preliminare – Sentenza costituiva ex art. 2932 c.c. – Rigetto – Nullità del preliminare – Per mancata determinazione dei beni

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 1726/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avv. (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 2043/2014 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 16/12/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/11/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), che si riporta al ricorso e alle memorie depositate;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega scritta che si riporta agli atti depositati.

La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 30 dicembre 2000 (OMISSIS) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Foggia le germane (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
L’attore esponeva di aver stipulato, in data 2 agosto 1989, con esse sorelle un contratto preliminare di permuta di cosa presente (costituita dal 75% dei loro terreni, in atti indicati, siti in (OMISSIS)) contro cosa futura ovvero il 25% delle costruzioni che l’istante avrebbe realizzato sui medesimi terreni.
L’attore chiedeva, quindi e sul presupposto della proprieta’ esclusiva dei detti terreni da parte delle evocate in giudizio, sentenza costitutiva della proprieta’ in proprio favore ex articolo 2932 e, in subordine, la condanna delle convenute al pagamento della pattuita penale di Lire centomilioni.
Le (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ – di seguito – la (OMISSIS) si costituivano aderendo alla domanda principale dell’attore secondo le condizioni di cui al preliminare.
Le rimanenti germane (OMISSIS) (ivi inclusa, in principio, la stessa succitata (OMISSIS)) contestavano l’avversa domanda, chiedendone il rigetto e formulando domanda riconvenzionale al fine di sentir dichiarare la risoluzione del preliminare inter partes per inadempimento del (OMISSIS), del quale chiedevano la condanna al pagamento della penale convenuta ed al risarcimento dei danni.
La sola (OMISSIS) deduceva, altresi’, di non essere proprietaria dei terreni promessi in permuta.
Il Tribunale di prima istanza, con sentenza del 15 ottobre 2008, dichiarava la nullita’ del preliminare de quo per mancata determinazione dei beni che ne costituivano l’oggetto, rigettando le domande e compensando le spese.
Il (OMISSIS) interponeva appello avverso la succitata sentenza di primo grado, della quale richiedeva la riforma.
Il gravame era resistito dalle germane (OMISSIS) fatta eccezione delle sorelle (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS), che rimanevano contumaci in appello.
L’adita Corte di Appello di Bari, con sentenza n. 2042/2014 rigettava il gravame e condannava l’appellante alla refusione delle spese in favore delle parti appellate.
Avverso la decisione della Corte territoriale ricorre il (OMISSIS) con atto affidato a cinque ordini di motivi e resistito dalle costituite parti intimate di cui in epigrafe.
Parte ricorrente ha depositato memoria.

La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso parte ricorrente deduce una “erronea motivazione della sentenza per omesso esame di un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nonche’ violazione e falsa applicazione dell’articolo 1362 c.c., articoli 1100 c.c. e segg., articoli 934, 1346 e 2932 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. L’articolato motivo di ricorso si sostanzia, quanto, alla censura di omesso esame, sulla pretesa non valutazione – da parte della Corte barese – di un fatto che viene indicato nel contenuto del contratto preliminare.
Quest’ultimo, secondo parte ricorrente, era incentrato – quanto all’aspetto della determinazione dell’oggetto – sulla prevista costituzione di una comproprieta’ indivisa pro quota relativamente sia al terreno che al compendio immobiliare da costruire.
Il motivo, in mancato ossequio del noto principio di autosufficienza, non cita e trascrive il citato contratto preliminare in punto di “costituzione proprieta’ indivisa”. In ogni caso il “fatto” censurabile (ove non valutato e decisivo) e’ tale in senso ontologico.
Il contenuto di un contratto non rientra, di certo, nella nozione di tale fatto censurabile dell’articolo 360 c.p.c., ex n. 5 (potendo, beninteso, dare atto ad altro tipo di censura per violazione di legge).
Va, quindi, rilevato che non e’ vero che i Giudici del merito ed, in particolare, la Corte di Appello non hanno valutato il cosiddetto (ovvero quello che parte ricorrente intende come) “fatto”.
Semmai e’ stata svolta una valutazione del contenuto del contratto in senso non conforme all’aspettativa dell’odierna parte ricorrente, ritenendosi invero la mancanza della determinazione o determinabilita’ dell’oggetto del contratto, comunque quest’ultimo lo si voglia riferire alla proprieta’ ovvero alla comproprieta’.
Piu’ specificamente risulta che la Corte distrettuale ha espressamente considerato il “riferimento al 75% ed al 25%”, ritenendolo comunque indeterminabile come oggetto del contratto preliminare per mancanza della “esatta collocazione della parte di terreno” e della “esatta collocazione delle costruzioni”, con indicazione omessa di dimensioni ed ubicazione dei fabbricati.
Quanto al denunciato preteso vizio di violazione di legge con riguardo alle norme innanzi indicate il motivo e’ infondato in quanto – a differenza di cio’ che prospetta il ricorrente – la Corte territoriale non ha fatto malgoverno di norme e di principi.
Risultano, anzi, interpretati ed applicati correttamente arresti giurisprudenziali di questa Corte enunciati proprio per fattispecie analoghe.
Al riguardo non possono che richiamarsi il condiviso e qui ribadito principio che questa Corte ha gia’ avuto modo di enunciare allorche’ ha affermato che:
La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum” e’ ammissibile, in virtu’ del principio di conservazione del negozio giuridico sancito dall’articolo 1367 c.c., anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo. Piu’ in particolare, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione, e indicato soltanto quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilita’ dell’oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprieta’ del venditore come “genus”, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonche’ stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volonta’ delle parti, null’altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l’adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi al disposto dell’articolo 1178 c.c.. Tale requisito di determinabilita’ dell’oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell’ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un’altra risulti di per se’ irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti: per esempio, indicando l’ubicazione e la forma all’interno della piu’ ampia superficie, ovvero demandando ad un terzo o a una delle parti la determinazione. Rileva per contro l’impossibilita’ di determinare la esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identita’ del terreno venduto e si renda percio’ necessario tornare alla determinazione dell’oggetto con un patto successivo. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullita’ del contratto di vendita di un terreno per totale indeterminatezza ed indeterminabilita’ dell’oggetto, in quanto che, mentre era esattamente individuato, con l’indicazione dei confini, il terreno dal quale operare il distacco, in base agli elementi contenuti nel contratto non risultava in alcun modo specificata la ubicazione e la forma della superficie venduta all’interno della piu’ ampia superficie, con la conseguente impossibilita’ di individuarla)” (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 29 marzo 2006, n. 7279, nonche’ – in precedenza e conformemente – Cass. n. 13098/1997 e, con riferimento ad altri profili fattuali – Cass. n. 24172/2013, con la quale comunque si affermava la necessita’ quantomeno di una concreta determinabilita’ “della porzione dell’edificio che il permutante costruttore si e’ impegnato a realizzare”).
Il motivo va, dunque e nel suo complesso, respinto.
2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di violazione e falsa applicazione di norme di legge (articoli 1362, 1367, 2932, 1472 e 1378 c.c.), nonche’ insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
In ordine alla censura svolta con riferimento al n. 5, la stessa e’ inammissibile, giacche’ non piu’ e’ censurabile la mera insufficiente motivazione o la carenza motivazionale che non si risolva in affermazioni inconciliabili e in irrisolvibile contrasto logico-giuridico (Cass. civ.; S.U. 7 aprile 2014, n. 8053).
Quanto al prospettato vizio per violazione di legge la censura non e’ fondata.
Pretendere (per di piu’ e, per come appare, solo oggi, non risultando tale profilo dapprima invocato) la previsione contrattuale di una comunione di beni come elemento sanante della nullita’ rilevata dai Giudici del merito non consente il superamento delle esatte conclusioni cui si e’ pervenuti in precedenza.
La ipotesi che il negozio fra le pari era finalizzato ad un trasferimento di semplice comproprieta’ non puo’ condurre ad escludere la mancanza di identificazione e determinabilita’ dell’oggetto del contratto, come valutato da Giudici del merito.
I detti requisiti dell’oggetto sono, infatti (ed alla stregua dei principi innanzi citati su 1) indispensabili in ogni caso.
Il censura e’, quindi, infondata ed il motivo va respinto nel suo complesso.
3.- Con il terzo motivo parte ricorrente lamenta un preteso “difetto di motivazione” in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nonche’ violazione e falsa applicazione di legge (articoli 1362, 1472 e 1378 c.c.) in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Quanto al preteso difetto di motivazione, genericamente addotto, non possono che ribadirsi le considerazioni innanzi gia’ analogamente svolte con riferimento alla ammissibile esperibilita’ di censura del vigente articolo 360 c.p.c., comma 1, ex n. 5.
In ordine alla pretesa violazione di legge il motivo e’ infondato.
La eventuale soluzione della esecuzione parziale del contratto per alcune sole delle germane (OMISSIS) non regolarizza ed indirizza verso la validita’ il contenuto del contratto inter partes.
In altre parole non fa venir meno la non determinabilita’ dell’oggetto del contratto preliminare la circostanza che una delle parti intenda dare ex se esecuzione al contratto invalido.
Il motivo deve, quindi, essere respinto nella suo complesso.
4.- Con il quarto motivo del ricorso si prospetta il vizio di violazione e falsa applicazione di legge (articolo 112 c.p.c. e articoli 1337 e 1338 c.c.) in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.
Pare ricorrente si duole, in sostanza, del rigetto della domanda tesa ad ottenere il pagamento della penale perche’ tale penale c’era comunque anche “nell’ipotesi in cui non potesse essere trasferito il terreno”.
Il motivo non puo’ essere accolto.
La previsione di penale che trae la propria ragion d’essere giuridica da un contratto preliminare nullo viene travolta e caducata da nullita’ (complessiva) dello stesso contratto.
Il motivo deve, pertanto, essere respinto.
5.- Con il quinto motivo, proposto in relazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, parte ricorrente si duole – nella sostanza – della condanna alle spese dallo stesso ricevuta ad opera della decisione della Corte di Appello.
Quest’ultima, secondo il (OMISSIS), non avrebbe “tenuto conto dei criteri previsti dalla legge”.
Senonche’ neppure il ricorrente indica e specifica i criteri in basi ai quali sarebbe errata la condanna alle spese di lite.
In ogni caso la Corte non poteva che regolare le spese secondo la ritenuta soccombenza dell’appellante principale.
Il motivo e’ inammissibile.
6.- Il ricorso va, pertanto, rigettato.
7.- Le spese seguono la soccombenza e si determinano come in dispositivo.
8.- Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

La vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”

P.Q.M.

La Corte;
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore delle parti controricorrenti delle spese del giudizio, determinate in Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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