La domanda di accertamento negativo della qualità di condomino

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|30 novembre 2020| n. 27300.

La domanda di accertamento negativo della qualità di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 cod. civ., e, quindi, tale da mettere in discussione la consistenza della comproprietà degli altri soggetti, impone la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. La definizione della vertenza postula, invero, una decisione implicante un accertamento sull’estensione del diritto dei singoli ed in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.

Ordinanza|30 novembre 2020| n. 27300

Data udienza 14 febbraio 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Impugnazione della delibera assembleare – Legittimazione passiva dell’amministratore – Mancata integrazione del contraddittorio – Annullamento con rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 17670-2017 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS) SRL, (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 604/2017 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 04/04/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/02/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 604/2017 della Corte d’appello di Catania, pubblicata il 4 aprile 2017.
Il Condominio (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono con distinti controricorsi.
La Corte d’appello di Catania, accogliendo il gravame avanzato da (OMISSIS) contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, in data 17 febbraio 2012, ha dichiarato che la societa’ (OMISSIS) s.r.l. non e’ condomina del complesso “(OMISSIS)”, sito in (OMISSIS), e non puo’ vantare alcun diritto sui beni accessori che la costruttrice (OMISSIS) s.r.l. aveva riservato ai proprietari delle unita’ immobiliari, tra cui l’impianto di depurazione. La Corte di Catania ha altresi’ dichiarato inammissibile, perche’ tardivo, l’appello incidentale proposto da (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS) in ordine alla compensazione delle spese del giudizio di primo grado.
Il Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla impugnazione della Delib. assembleare 27 agosto 2010 proposta da (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Nel giudizio di primo grado aveva pero’ effettuato intervento volontario (OMISSIS), condomino, il quale chiedeva di dichiarare anteriore il proprio acquisto, avvenuto in forza di sentenza n. 92/1989 del Tribunale di Siracusa, resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c., nonche’ di accertare, percio’, che la (OMISSIS) non potesse vantare la qualita’ di “facente parte del condominio”. (OMISSIS) appello’ cosi’ in via principale la sentenza di primo grado, per omessa pronuncia sulla sua domanda, e la Corte di Catania, ritenuta l’ammissibilita’ dell’intervento spiegato ex articolo 105 c.p.c. dal (OMISSIS), al fine di verificare l’appartenenza alla (OMISSIS) s.r.l., a titolo condominiale, dell’impianto di depurazione, ha affermato che dovesse farsi riferimento non alla trascrizione del regolamento contrattuale allegato al primo atto di vendita di unita’ immobiliare del 24 aprile 1986, ma alla data (21 febbraio 1986) della precedente trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c. avanzata dal (OMISSIS). Afferma la sentenza impugnata che il contratto preliminare di acquisto stipulato da (OMISSIS) con la (OMISSIS) s.p.a. comprendeva tra i beni comuni promessi in vendita, in uno all’appartamento, anche l’impianto di depurazione della acque ed il relativo vialetto pedonale, escludendo dal trasferimento espressamente soltanto le boutiques ed il complesso ristorante – bar – night club. Sicche’ la (OMISSIS) s.r.l., proprietaria degli immobili adibiti a zona commerciale, che aveva dedotto di aver acquistato anche l’area di sedime dell’impianto di depurazione in forza dell’atto di compravendita del 27 dicembre 1988, ad avviso della Corte d’appello di Catania, non poteva intendersi condomina del complesso (OMISSIS), ne’ poteva vantare alcun diritto sui beni condominiali, tra cui l’impianto di depurazione.
La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1 c.p.c..
I.1. Il primo motivo del ricorso proposto da (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 2932 c.c., avendo la Corte d’appello di Catania riconosciuto efficacia prevalente alla trascrizione della domanda giudiziale ex articolo 2932 c.c. di (OMISSIS) ai fini della verifica della consistenza del condominio, mentre l’effetto traslativo della proprieta’, in conseguenza di sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, si produce solo al momento del passaggio in giudicato della stessa.
1.2.Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1130-1131 c.c. e dell’articolo 105 c.p.c., dovendosi qualificare non come autonomo, ma come adesivo e/o dipendente l’intervento in giudizio spiegato da (OMISSIS), sicche’ doveva dichiararsi inammissibile l’appello proposto dal solo interventore.
1.3.Il terzo motivo di ricorso deduce la nullita’ della sentenza e del procedimento in relazione all’articolo 1117 c.c., articoli 102 e 354 c.p.c., in quanto, alla stregua della domanda proposta da (OMISSIS), che comportava la necessita’ di accertare le rispettive proprieta’, si poneva l’esigenza del contraddittorio processuale di tutti i condomini.
II.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, da esaminare congiuntamente, in quanto, fra l’altro, in rapporto di reciproca escludenza, assumono rilievo pregiudiziale.
Quanto al secondo motivo, circa la natura dell’intervento in causa effettuato da (OMISSIS), va osservato come, in un giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare, ai sensi dell’articolo 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento adesivo autonomo (e quindi con la facolta’ di coltivare il procedimento nei vari gradi anche in presenza di una rinunzia agli atti o di un’acquiescenza alla sentenza ad opera del condomino attore originario), purche’ a loro volta dotati di legittimazione ad impugnare la Delib., giacche’, ove siano invece decaduti, gli stessi sono legittimati a svolgere soltanto intervento adesivo dipendente. Viceversa, deve ritenersi ammissibile anche un intervento dei singoli condomini a favore del condominio, e cioe’ per sostenere la validita’ della deliberazione impugnata. Peraltro, se si tratti di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale non relative ai diritti reali su parti o servizi comune, ma alla gestione degli stessi, e, dunque, intese a soddisfare esigenze collettive della comunita’ condominiale, quali quelle relative alla ripartizione delle spese, essendo rispetto ad esse unico legittimato passivo l’amministratore, l’eventuale intervento del singolo condomino e’ adesivo dipendente, sicche’ questi non e’ ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio (Cass., Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748).
Nella specie, l’intervento di (OMISSIS) nel giudizio di impugnazione della Delib. assembleare 27 agosto 2010 Condominio (OMISSIS), promosso dalla (OMISSIS) s.r.l. ed altri, era espressamente volto non a sostenere la validita’ della deliberazione impugnata, quanto ad accertare che la (OMISSIS) s.r.l. non potesse vantare diritto alcuno sui beni condominiali, non partecipando essa, appunto, al condominio. Si trattava percio’, all’evidenza, di un intervento adesivo autonomo, giacche’ volto a far valere un diritto in conflitto con una delle parti originarie e consistente nella introduzione di una nuova domanda nel processo, ai sensi dell’articolo 105 c.c., comma 1, seppur relativa all’oggetto sostanziale della controversia pendente. L’intervento autonomo del singolo condomino in un giudizio in cui sia gia’ parte l’amministratore, nella specie operato a tutela delle parti comuni, da’ peraltro luogo ad un unico giudizio con pluralita’ di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario (arg. da Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695).
E’ dunque infondato il secondo motivo di ricorso, in quanto l’intervento adesivo autonomo legittima l’autonoma impugnazione della sentenza che abbia statuito in senso sfavorevole alla parte adiuvata, a differenza dell’intervento meramente adesivo, escludente tale legittimazione.
Esula, comunque, dal contenuto tipico di un giudizio di impugnazione avverso una Delib. assembleare, ex articolo 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta in via esclusiva all’amministratore, la domanda che sia volta a mettere in discussione la comproprieta’ dell’attore, volta ad ottenere sul punto una pronuncia avente efficacia di giudicato, e cioe’ un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari. Nel giudizio di impugnazione avverso una deliberazione dell’assemblea, l’allegazione della estraneita’ al condominio degli immobili di proprieta’ esclusiva dell’attore puo’ formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validita’ dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612). Viceversa, la domanda di accertamento negativo della qualita’ di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva ad un condominio edilizio, quale quella formulata dall’interventore (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) s.r.l., in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialita’ ex articolo 1117 c.c., e, quindi, tale da mettere in discussione la consistenza della comproprieta’ degli altri soggetti, impone la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. La definizione della vertenza postula, invero, una decisione implicante un accertamento sull’estensione del diritto dei singoli ed in ordine a titoli di proprieta’ confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (Cass. Sez. 6 – 2, 21/02/2020, n. 4697; Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679; Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119). Il potere-dovere del giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario deve essere esercitato, del resto, con riferimento a tutte le domande sottoposte al suo giudizio.
Poiche’, a seguito dell’autonoma domanda proposta dall’interventore (OMISSIS), il contraddittorio non poteva dunque ritenersi validamente instaurato, il terzo motivo di ricorso e’ fondato. La causa, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 383 c.p.c., comma 3, e articolo 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del Condominio (OMISSIS), deve essere rimessa al Tribunale di Siracusa, giudice di primo grado, che provvedera’ anche sulle spese di questa fase di legittimita’.
Rimane assorbito il primo motivo di ricorso, spettando al giudice del rinvio restitutorio riesaminare, a contraddittorio integro, quando si fosse attuata la situazione di condominio, con conseguente operativita’ della presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, e quali riserve di proprieta’ – in favore del venditore – di beni altrimenti condominiali contenesse il titolo originario, restando la situazione condominiale opponibile ai terzi dalla data di trascrizione del primo atto di acquisto, ed ancora risolvendo l’eventuale conflitto tra promissari acquirenti ed ulteriori aventi causa dall’originario unico proprietario alla stregua dell’articolo 2652 c.c., comma 1, n. 2.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo, dichiara assorbito il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Siracusa in persona di diverso magistrato.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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