Ipotesi della lottizzazione negoziale

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 ottobre 2021| n. 29586.

Ipotesi della lottizzazione negoziale.

Davanti alla vendita di più lotti, di caratteristiche e misure che ne consentano l’edificabilità, in un lasso di tempo ragionevolmente compatibile col progetto di lottizzazione negoziale, in presenza di previsioni contrattuali dirette a sopperire all’assenza di opere d’urbanizzazione, il giudice è tenuto a verificare se sussista l’ipotesi della “lottizzazione negoziale” sulla base del complessivo compendio indiziario, letto nella sua coesione interattiva, al fine di eventualmente coglierne il carattere univoco. Per contro, il precetto di legge resta insoddisfatto ove l’analisi degli elementi sintomatici, denuncianti «in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio», normativamente estratti dalla congerie fattuale, si risolva in una svalorizzazione mera, frutto di sommaria postulazione congetturale. Parimenti, ove attraverso la parcellizzazione di tali elementi, presi in isolata rassegna, che ne ignori la correlazione fra gli stessi (correlazione normativamente imposta), se ne neghi l’univocità.

Ordinanza|22 ottobre 2021| n. 29586. Ipotesi della lottizzazione negoziale

Data udienza 22 giugno 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Vendita – Illiceità della causa – Mutamento dell’indirizzo del difensore contenuto nella comparsa conclusionale – Validità – Elezione del domicilio presso la cancelleria – Lottizzazione indiziaria – Irrilevanza il mero scorporo di un terreno – Verifica se la realizzazione delle opere comportano la trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni – Prova per presunzioni – Ammissibilità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – Presidente
Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 24446/2016 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), giusta delega in atti;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 506/2015 della CORTE D’APPELLO di MESSINA, depositata il 02/09/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 22/06/2021 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO.
La Corte osserva:

Ipotesi della lottizzazione negoziale

FATTO E DIRITTO

(OMISSIS) e (OMISSIS) chiesero al giudice dichiararsi la nullita’ del contratto con il quale il loro dante causa per successione ereditaria, (OMISSIS), e la di lui moglie, (OMISSIS), avevano venduto a (OMISSIS) uno stacco di terreno, tratto da un piu’ vasto appezzamento, deducendo la illiceita’ della causa, per violazione della L. n. 47 del 1985, articolo 18, avendo costituito l’operazione negoziale intervento di lottizzazione abusiva di tipo negoziale o cartolare: l’intero fondo era edificabile in presenza di piani particolareggiati e siffattamente l’area era stata resa immediatamente edificabile in assenza di intervento pubblico di approvazione del piano o di convenzione urbanistica.
L’adito Tribunale rigetto’ la domanda e la Corte d’appello di Messina, con la sentenza di cui in epigrafe, disattese l’impugnazione dei (OMISSIS).
In sintesi la Corte locale, confermo’ la statuizione di primo grado non rinvenendo nella vicenda indici presuntivi univoci a confermare l’assunto degli attori: il contratto non prevedeva la realizzazione di opere d’urbanizzazione; non militava nel senso auspicato dagli appellanti il distacco di altre porzioni del fondo in favore di altri acquirenti, poiche’ i negozi relativi erano stati stipulati tutti “a distanza di tempo non indifferente dall’atto impugnato”; il mero frazionamento non poteva dirsi prova sufficiente dell’illiceita’, costituendo la ipotesi della lottizzazione c. d. negoziale “una difesa avanzata”, occorrendo per conclamarla un’attivita’ diretta allo scopo illecito, che tale apparisse dall’esterno; non era rilevante la previsione di una servitu’ di presa d’acqua e di passaggio carraio per la sua esiguita’ e genericita’.
Avverso la sentenza d’appello i (OMISSIS) ricorrono sulla base di quattro motivi. Deceduto (OMISSIS), resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
I controricorrenti eccepiscono preliminarmente l’inammissibilita’ del ricorso per tardivita’. Essi deducono che:
– la sentenza era stata notificata il 18/1/2016 nel domicilio eletto dalla controparte con l’atto d’appello ((OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS)), nel mentre il ricorso risultava essere stato notificato il 3/10/2016, ben oltre il termine breve di cui agli articoli 325 e 326 c.p.c.;
– il mutamento di elezione di domicilio ((OMISSIS)), effettuato dai ricorrenti in seno alla comparsa conclusionale, era da considerarsi priva d’effetto per la sede prescelta e perche’ in contrasto con il Regio Decreto n. 37 del 1934, articolo 82.
L’eccezione non e’ condivisa dal Collegio.

 

Ipotesi della lottizzazione negoziale

Questa Corte ha avuto modo di affermare che in tema di notificazione della sentenza impugnata, ove nel corso del giudizio si sia verificata una variazione del domicilio eletto, e’ necessario, affinche’ tale variazione possa avere effetto ai fini della decorrenza dei termini per l’impugnazione, che sia garantita alla controparte la legale conoscenza dell’atto, sicche’, ove la stessa non avvenga nel corso dell’udienza con relativa verbalizzazione, deve essere resa nota in un atto indirizzato alla controparte anche se non specificamente rivolto a comunicare il mutamento. Deve, pertanto, considerarsi validamente effettuata la nuova elezione di domicilio contenuta nella comparsa conclusionale della quale la controparte (nella specie, l’appellata) ha legale conoscenza per effetto del mero deposito in cancelleria, indipendentemente, quindi, dalla circostanza che la sua copia venga effettivamente ritirata (Sez. 1, n. 807, 19/01/2016, Rv. 638495 01).
Il Regio Decreto n. 37 del 1934, articolo 82, comma 2, stabilisce che, se il procuratore esercente il proprio ufficio fuori della circoscrizione del tribunale al quale e’ assegnato non ha eletto domicilio nel luogo dove ha sede l’autorita’ giudiziaria procedente, il domicilio si intende eletto presso la cancelleria della medesima autorita’ giudiziaria. Da cio’ discende che i controricorrenti, al fine di ottenere l’effetto della decorrenza del termine breve, avrebbero dovuto procedere alla notifica della sentenza d’appello presso la cancelleria della Corte locale. Poiche’ un tale adempimento non consta, avuta per non notificata la sentenza, il ricorso era esperibile nel termine lungo, che, secondo la legge del tempo (L. n. 1876 del 2009, n. 69, articolo 58, comma 1), era di un anno.
Con l’osmotico complesso censuratorio costituito dai primi tre motivi i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, articolo 18, L. n. 1150 del 1942, articolo 28, L. n. 847 del 1964, articolo 4 e articolo 1418 c.c., nonche’ difetto di motivazione, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5, lamentano, in sintesi, che:
– trattavasi senz’altro di lottizzazione abusiva negoziale, attraverso la quale i singoli acquirenti avevano costruito la propria abitazione, che aveva impedito alla pubblica amministrazione di prevedere le necessarie opere d’urbanizzazione e regolare l’impatto urbanistico del complessivo intervento;
– trattavasi di plurimi stacchi di circa 2500 mq., certamente inidonei ad assicurare sfruttamento agricolo e tagliati su misura per l’edificazione, sulla base del minimo costruttivo previsto dalla normativa locale;
– la servitu’ di presa d’acqua potabile costituiva senza dubbio opera urbanistica ai sensi della L. n. 847 del 1964 e nello stesso senso militava la previsione di servitu’ di passaggio fino a costruzione di assetto viario pubblico;
– la pluralita’ di alienazioni, alla quale aveva fatto seguito diffusa edificazione dei lotti, aveva significato non equivoco;
– il tempo trascorso (circa un anno e mezzo) era da reputarsi del tutto confacente allo scopo di programmare la lottizzazione.
Il complesso censuratorio merita di essere accolto nei termini di cui appresso.
Costituisce principio affermato da questa Corte quello secondo il quale, ai fini del divieto ex articolo 30 del Testo unico in materia edilizia, la lottizzazione “negoziale” o “indiziaria”, cosiddetta per la necessita’ di ricercare la volonta’ di eludere le prescrizioni degli strumenti urbanistici, si configura solo quando il negozio sia accompagnato da un’ulteriore attivita’ diretta all’inveramento dello scopo elusivo; non e’ sufficiente, quindi, lo scorporo di un appezzamento minore da uno maggiore, seppure nella previsione della destinazione edificatoria del lotto, perche’ la direzione della volonta’ verso una condotta potenzialmente lesiva deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco (in applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva dichiarato nullo il preliminare di vendita di un appezzamento scorporato da un terreno di maggiori dimensioni, non risultando elementi sintomatici dell’idoneita’ della promessa vendita ad incidere sull’assetto urbanistico) – Sez. 2, n. 4984, 28/03/201.2, Rv. 621605 -.
Si e’ poi successivamente precisato che per aversi illecita lottizzazione “negoziale” o “indiziaria”, e’ necessaria un’attivita’ che non sia solo univocamente diretta alla deroga di prescrizioni urbanistiche, ma sia altresi’ idonea, per le forme negoziali prescelte, ad incidere sull’assetto urbanistico; ne consegue che essa non puo’ rinvenirsi nel mero scorporo di un appezzamento minore da uno maggiore, pur con la previsione del futuro e sperato inserimento nell’urbanizzazione di cui risulti pendente l’approvazione, perche’ la direzione della volonta’ a porre in essere una condotta potenzialmente lesiva (vendita di piu’ lotti) deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco (Sez. 6, n. 25772, 15/11/2013, Rv. 628301).

 

Ipotesi della lottizzazione negoziale

Occorre partire dal precetto di legge. Dispone la L. n. 47 del 1985, articolo 18, il cui contenuto risulta trasfuso immutato nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30: “Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonche’ quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.
La disposizione individua dettagliatamente gli elementi sintomatici denuncianti la destinazione a scopo edificatorio del negozio giuridico: la dimensione dello stacco alienato, in speciale relazione con la natura del terreno e con la sua destinazione urbanistica e la previsione di opere di urbanizzazione.
Nelle presunzioni, sia che si tratti di conseguenze tratte da un fatto dalla legge o dal giudice (articolo 2727 c.c.), il complesso inferenziale che riporta al fatto ignoto deve essere valutato nel suo complesso e non attraverso un’opera di parcellizzazione e inconferente marginalizzazione del dato significante.
Lo scopo del divieto di legge, che indubbiamente costituisce difesa avanzata, ma non per questo cedevole, si rinviene nell’esigenza di permettere l’ordinato, armonico e ragionato assetto urbanistico, nel rispetto di criteri generali, diretti al soddisfacimento del superiore pubblico interesse, sacrificando, ove necessario, il privato interesse al massimo sfruttamento economico della proprieta’ privata, costituente bene non riconducibile al solo mero dominio del proprietario, ma coinvolgente l’assetto urbano in generale, quanto all’impatto antropico e sociale.
Si e’ chiarito, piu’ in generale, che nella prova per presunzioni, ai sensi degli articoli 2727 e 2729 c.c., non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessita’ causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilita’ basato sull'”id quod plerumque accidit”, sicche’ il giudice puo’ trarre il suo libero convincimento dall’apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purche’ dotati dei requisiti legali della gravita’, precisione e concordanza (Sez. 3, n. 1163, 21/01/2020, Rv. 656633).

 

Ipotesi della lottizzazione negoziale

Cio’, a maggior ragione, ove gli indici inferenziali vengano previamente individuati dalla legge, come nel caso di specie.
La Corte di Messina ha falsamente applicato la L. n. 47 del 1985, articolo 18. La decisione, infatti, omette di tener adeguatamente conto dell’estensione e della destinabilita’ urbanistica degli appezzamenti alienati nel corso di un arco temporale certamente non incompatibile con il perseguimento di un programma di lottizzazione negoziale, il quale ha, per forza di cose, necessita del tempo necessario per la ricerca degli acquirenti, l’accordo negoziale e le indispensabili incombenze successive. Omette di verificare l’effettiva edificazione dei lotti o della gran parte di essi. Svalorizza il significato della previsione della previsione negoziale delle due servitu’, senza apprezzarne le eventuali implicazioni.
Ma, quel che piu’ rileva, in siffatta maniera, viene meno al dovere, nascente dalla previsione normativa, di verificare se la trasformazione risulti essere stata predisposta (quindi, programmata) attraverso i plurimi frazionamenti e vendite in lotti che, per dimensioni e destinabilita’ urbanistica, consentivano l’edificazione.
La giurisprudenza di questa Corte, richiamata in parte anche dalla sentenza d’appello, la quale afferma, come si e’ visto, che la condotta potenzialmente lesiva (vendita di piu’ lotti) deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco, e’ condivisa dal Collegio.
L’univocita’ in parola rappresenta senz’altro la condizione legale perche’ possa affermarsi sussistere “lottizzazione negoziale”, eppero’ perche’ lo scopo della legge non venga vanificato, deve affermarsi il seguente principio di diritto:
“davanti alla vendita di piu’ lotti, di caratteristiche e misure che ne consentano l’edificabilita’, in un lasso di tempo ragionevolmente compatibile col progetto di lottizzazione negoziale, in presenza di previsioni contrattuali dirette a sopperire all’assenza di opere d’urbanizzazione (come nel caso delle servitu’ di cui si discute), il giudice e’ tenuto a verificare se sussista l’ipotesi della “lottizzazione negoziale” sulla base del complessivo compendio indiziario, letto nella sua coesione interattiva, al fine di eventualmente coglierne il carattere univoco.
Per contro, il precetto di legge resta insoddisfatto ove l’analisi degli elementi sintomatici, denuncianti “in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio, normativamente estratti dalla congerie fattuale, si risolva in una svalorizzazione mera, frutto di
sommaria postulazione congetturale. Parimenti, ove attraverso la parcellizzazione di tali elementi, presi in isolata rassegna, che ne ignori la correlazione fra gli stessi (correlazione normativamente imposta), se ne neghi l’univocita’”.
La sentenza deve essere pertanto cassata perche’ il Giudice del rinvio, riesami gli atti alla luce del principio di diritto di cui sopra.
Con il quarto motivo i ricorrenti invocano il favore delle spese, sul presupposto dell’esito positivo del ricorso. All’evidenza non si tratta di un motivo di censura, ma di un auspicato effetto.
Il Giudice del rinvio regolera’ anche le spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione e rinvia alla Corte d’appello di Messina, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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